A. Vorgeschichte:
Der Bebauungsplanentwurf Nr. 200 – Friedenseiche VIII wurde in der Zeit vom 12.03.2020 bis einschließlich 17.04.2020 öffentlich ausgelegt. Im Rahmen der Auslegungsfrist war eine öffentliche Darlegung des Bebauungsplanentwurfes am 19.03.2020 geplant. Aufgrund der seinerzeit herrschenden Infektionsschutzbestimmungen musste die Veranstaltung abgesagt werden. Stattdessen wurde am Die Auslegungsfrist des Bebauungsplanes wurde stattdessen bis einschl. 02.06.2020 verlängert.
B. Behandlung der Stellungnahmen:
1. Keine Rückmeldungen haben abgegeben:
1.1 Regierung von Oberbayern, Raumordnung und Landesplanung
1.2 Landratsamt Ebersberg, SG Wasserrecht
1.3 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt
1.4 Kreisheimatpflegerin, Frau Niemeyer-Wasserer
1.5 Bayer. Bauernverband
1.6 Kreisbrandinspektion Ebersberg
1.7 Polizeiinspektion Ebersberg
1.8 Kreisjugendring Ebersberg
1.9 Evang.-Luth. Pfarramt Ebersberg
1.10 Kath. Pfarramt Ebersberg
1.11 Erzbischöfliches Ordinariat München, Pastoralraumanalyse
1.12 Deutsche Telekom
1.13 Stadt Grafing b. München
1.14 Markt Kirchseeon
1.15 Bund Naturschutz Kreisgruppe Ebersberg
1.16 Landesbund für Vogelschutz
2. Keine Stellungnahme bzw. keine Einwände haben vorgetragen:
2.1 Regionaler Planungsverband, Schreiben vom 16.03.2020
2.2 Landratsamt Ebersberg, SG 44 Altlasten/Bodenschutz, Schreiben vom 06.04.2020
2.3 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg, Schr. vom 14.04.2020
2.4 Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern Schr. v. 30.03.2020
2.5 Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schr. vom 15.04.2020
2.6 Vodafone/Kabel Deutschland GmbH, Schreiben vom 02.04.2020
2.7 Gemeinde Steinhöring, Schreiben vom 11.03.2020
3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 14.04.2020
3.2 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 15.04.2020
3.3 Bayer. Landesamt für Denkmalpflege, Schreiben vom 06.04.2020
3.4 Energienetze Bayern, Schreiben vom 09.04.2020
3.5 Bayernwerk-Netz GmbH, Schreiben vom 12.03.2020
3.6 Stadt Ebersberg, SG Abfall/Umwelt, Schreiben vom 02.06.2020
3.7 Stadt Ebersberg, Klimamanager, Schreiben vom 17.04.2020
3.8 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 23.03.2020
4. Folgende Stellungnahmen der Öffentlichkeit sind eingegangen:
4.1 Rechtsanwaltskanzlei, Schreiben vom 29.05.2020
4.2 Bürger 1, Schreiben vom 25.06.2020
4.3 Bürger 2, Schreiben vom 26.05.2020
4.4 Bürger 3, Sammeleinwendungsschreiben vom 02.06.2020 (18 Unterschriften)
4.5 Bürger 4, Sammeleinwendungsschreiben vom 15.05.2020 (31 Unterschriften)
4.6 Bürger 5, Schreiben vom 30.03.2020
4.7 Bürger 6, Schreiben vom 20.03.2020
4.8 Bürger 7, Schreiben vom 31.03.2020
4.9 Bürger 8, Schreiben vom 01.06.2020
4.10 Bürger 9, Schreiben vom 10.06.2020
4.11 Sammeleinwendungen; Eing. 02.06.2020 (178 Stück)
C. Behandlung der Stellungnahmen
3.1 Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 14.04.2020
A. aus baufachlicher Sicht
In der Festsetzung C §5 (6) ist auf Art. 6 Abs. 8 Satz 1 Ziff. 2 BayBO zu verweisen. Weitere Anregungen und Einwände aus baufachlicher Sicht werden nicht vorgetragen
Behandlungsvorschlag:
Der Planer wird gebeten die redaktionelle Änderung vorzunehmen
B. aus immissionsschutzfachlicher Sicht
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können werden nicht vorgetragen.
Fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit:
Hinweis auf die Problematik der Wärmepumpen aus der vorangegangenen Planfassung wurde nicht berücksichtigt. Es sei davon auszugehen, dass vermehrt Wärmepumpen zum Einsatz kommen auch wenn aktive und passive Solarsysteme unterstützt werden.
Zu 1. Vorschlag an die Stadt Ebersberg:
Die Stadt Ebersberg wird gebeten, die Thematik im Ausschuss zu behandeln, da insbesondere bei verdichteten Neubaugebieten (wie im vorliegenden Fall) vermehrt Lärmbe-schwerden beim Landratsamt eingehen.
·2. Tiefgaragen
Lärm aus Tiefgarageneinfahrten, die dem Wohnen zugeordnet sind, werden als sozialadäquat betrachtet, sofern sie den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Um dies sicherzustellen, werden nachfolgende Vorschläge, die in die textlichen Festsetzungen aufgenommen werden sollten, formuliert.
Zu 2. Vorschlag an die Stadt Ebersberg:
Tiefgaragen: Die Zufahrtsrampe der Tiefgarage ist einzuhausen; die Innenwände und der Deckenbereich der Einhausung sind schallabsorbierend zu verkleiden; der Schallabsorptionsgrad darf bei 500 Hz einen Wert von α = 0,8 nicht unterschreiten.
Das Tor der Tiefgarageneinfahrt und -ausfahrt muss dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechen (z.B. lärmarmes Sektional- oder Schwingtor oder gleichwertig); die Toröffnung hat mittels automatischem Toröffner zu erfolgen. Die Abdeckung ggf. erforderlicher Regenrinnen ist dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechend geräuscharm auszubilden (z. B. durch kraftschlüssige Verschraubungen). Alle Fahrwege sind mit Asphalt oder einem ähnlichen, gleichwertig lärmarmen Belag auszustatten. Falls eine Be- und Entlüftung der Tiefgarage gebaut wird, muss die Abluft über Dach in die freie Luftströmung abgeleitet werden.
·3. Im Bebauungsplan wird unter Nr. 7 ‚Heizenergie‘ darauf hingewiesen, dass für das Wohnbaugebiet eine Heizzentrale mit entsprechendem Nahwärmenetz zur Heizenergieversorgung aller Bauparzellen vorgesehen ist. Im Bebauungsplan finden sich keinerlei Hinweise, weder zeichnerisch noch textlich auf einen möglichen Standort. Nach Rücksprache mit dem Architekten, Herrn Wenzel, am 08.04.2020 käme ein möglicher Standort im Bauquartier 1 im östlichen Bereich des Bebauungsplanumgriffes in Betracht. Auch werde über eine Kraft-Wärme-Kopplung mit dem Brennstoff Biogas nachgedacht. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass Verbrennungsmotoranlagen, die mit Biogas betrieben werden, ab 1 MW der immissionsschutzrechtlichen Genehmigungspflicht nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) unterliegen.
Zu 3. Vorschlag an die Stadt Ebersberg:
Der Stadt Ebersberg wird vorgeschlagen, den Standort der Heizzentrale im Plan darzustellen und in der Begründung das Energiekonzept zu erläutern.
Behandlungsvorschlag:
Der Planer wird beauftragt, die Hinweise zum Lärmschutz bei Wärmepumpen in den Bebauungsplan aufzunehmen.
Die Festsetzungen zur Lärmschutz bei Tiefgaragen sind in den Bebauungsplanentwurf aufzunehmen.
Der Standort der Energiezentrale ist in den Bebauungsplan als Festsetzung aufzunehmen. Die Erläuterung des Energiekonzeptes ist als Bestandteil in der Begründung darzustellen.
C. aus naturschutzfachlicher Sicht
Aus naturschutzfachlicher und –rechtlicher Sicht bestehen zu dem oben genannten Vorhaben aus folgenden Gründen erhebliche Einwände und Bedenken:
· 1) Durch das Vorhaben kommt es zu einer Beeinträchtigung eines Feldlerchenpaares (siehe spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP)). Die Prüfung ergab, dass für die Feldlerche Schädigungs-, Störungs- oder Tötungsverbote nicht erfüllt werden, wenn die genannten Vermeidungs- und CEF-Maßnahmen durchgeführt werden. Als CEF-Maßnahme wird eine 0,5 ha große Blühfläche auf einem bislang intensiv genutzten Acker abseits von Störquellen vorgeschlagen. Laut Umweltbericht soll die CEF-Maßnahme in Kombination mit dem Ausgleichsflächenbedarf von den zwei Ökokonten der Stadt Ebersberg (Fl. Nr. 2494 und 1481 Gmkg. Ebersberg) abgebucht werden. Beide Flächen sind extensiv genutzte Grünlandflächen. Die eine Fläche wird regelmäßig gemäht, auf der anderen findet eine Beweidung statt. Auf beiden Flächen befinden sich Baum- und/oder Strauchbestände, die für Bodenbrüter als Störkulisse gelten. Beide Flächen erfüllen somit nicht die Anforderungen an eine CEF-Maßnahme für die Feldlerche. Um Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 BNatSchG zu vermeiden und um eine rechtssichere Planung zu gewährleisten, muss im räumlichen Zusammenhang des Eingriffs eine geeignete Fläche zur Umsetzung der vorgeschlagenen CEF-Maßnahme bereit gestellt werden.
· 2) Der notwendige Ausgleichsflächenbedarf soll von den Ökokontoflächen Fl. Nr. 2494 und Fl. Nr. 1481 Gmkg. Ebersberg abgebucht werden. Auf der Flurnummer 2494 stehen lediglich 1.542 m2 (zusammen mit der Flurnummer 2489 insgesamt 6.137 m2) und auf der Flurnummer 1481 lediglich 4.180 m2 zur Verfügung. Die Flächen reichen somit nicht aus, um den vorgesehenen Ausgleich zu kompensieren. Eine weitere Ausgleichsfläche ist zur Verfügung zu stellen.
· 3) Die Verbesserungen bezüglich der Einbindung der Bebauung ins Landschaftsbild werden begrüßt. Dennoch weist der Bebauungsplan noch erhebliche Defizite bezüglich der Eingrünung auf. Die Stadt möchte auf die Eingrünung aufgrund der geplanten Erweiterung des Baugebietes verzichten. Eine mangelnde Eingrünung wirkt sich negativ auf den Kompensationsfaktor auf. Um dies zu vermeiden, schlagen wir eine Ortsrandeingrünung auf Zeit vor. Diese stellt bis zur tatsächlichen Erweiterung eine ordnungsgemäße Eingrünung dar und kann bei der Erweiterung entweder ganz oder teilweise als Grünstruktur übernommen werden, die sich positiv auf die zukünftige Bebauung (Innenklima) auswirkt. Bei der Heckenpflanzung im Norden ist zu ergänzen, dass die in der Satzung § 12 (9) geltenden Bestimmungen für diese Hecke nicht gelten. Im Bereich der Eingrünung muss sich die Hecke frei entwickeln können.
· 4) Im Kapitel „Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung“ wurde der Kompensationsfaktor gemäß dem Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ berechnet. Bereits zur ersten Auslegung des Bebauungsplanes wurde auf folgendes hingewiesen: „Die Ein- bzw. Durchgrünungsmaßnahmen, die als Vermeidungsmaßnahmen angerechnet werden sollen, wurden aus der Bilanzierung herausgenommen. Es ist zu beachten, dass nur Flächen, die keine erhebliche oder nachhaltige Umgestaltung oder Nutzungsänderung im Sinne der Eingriffsregelung erfahren, aus der Berechnung herausgenommen werden können. Flächen, die als eingriffsminimierende Maßnahmen herangezogen werden, werden in die Flächen-berechnung mit einbezogen.“ Auch bei der überarbeiteten Planung wurden die Grünflächen als Aufwertung dargestellt. Da es sich hier um Vermeidungsmaßnahmen handelt, müssen die Flächen mit in die Bilanzierung aufgenommen werden! Wie bereits unter Punkt 3 beschrieben, wirkt sich die mangelnde Eingrünung auf den Kompensationsfaktor aus. Im Bereich des Eingriffstyps A (inklusive Weg!) ist der Faktor auf 0,5 zu erhöhen und im Bereich des Eingriff-styp B ebenfalls auf 0,5. Sollten weiterhin die Vermeidungsmaßnahmen nicht mit in die Berechnung einbezogen werden, ist in beiden Kategorien der höchste Kompensationsfaktor zu wählen.
Behandlungsvorschlag:
1. CEF-Maßnahme – Feldlerche
Seit kurzem steht der Stadt, nach langer und intensiver Suche, eine geeignete Fläche für ein Ersatzhabitat für die Feldlerche zu Verfügung. Es handelt sich um das Grundstück FlNr. 1709, Gemarkung Ebersberg, das die Stadt in Abstimmung mit der UNB zunächst für fünf Jahre anpachten konnte. Innerhalb dieser Zeit muss dann ein weiteres Ausweichquartier gefunden werden. Die Forderung der UNB ist damit erfüllt.
2. Ausgleichsflächenbedarf
Eine erneute Überprüfung und Nachberechnung der erforderlichen Ausgleichsflächen durch das Landschaftsplanungsbüro hat ergeben, dass insgesamt 11.531 m² und somit 325 m² mehr als ursprünglich angenommen, Ausgleichsfläche erforderlich ist. Diese zusätzliche Fläche kann auf den bereits vorgesehenen Flurstücken problemlos nachgewiesen werden. Die Forderung ist damit erfüllt.
3. Ortsrandeingrünung
Am nördlichen Rand des Plangebietes sind ca. 6 m breite Grün-/Retentionsflächen festgesetzt. Diese Flächen dienen der schadlosen Regenwasserbehandlung. Hier soll das anfallende Oberflächenwasser über die belebte Oberbodenzone versickert bzw. abgeleitet werden. Eine weitere Ortsrandeingrünung, auch auf Zeit ist hier nicht möglich, da die angrenzenden Grundstücke nicht zur Verfügung stehen. Eine Ortsrandeingrünung könnte nur zu Lasten der Baugrundstücke geschaffen werden. Dies ist aber angesichts des hohen Bedarfs an Wohnraum und günstigem Bauland (über 300 Bewerber) nicht darstellbar. Die Stadt stellt deswegen den Belang nach einer Ortsrandeingrünung zurück. Die im Bebauungsplan festsetzte Eingrünung bleibt bestehen. Die negative Auswirkung auf den Kompensationsfaktor durch die mangelnde Eingrünung wird in der Berechnung zur Eingriffs- /Ausgleichsbilanzierung berücksichtigt.
4. Vermeidungsmaßnahmen
Die Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung geht nach Überarbeitung in allen Kategorien vom jeweils höchsten Kompensationsfaktor aus. Die Flächen Eingriff Typ A (GRZ >0,35) werden mit dem Faktor 0,6 multipliziert. Die Flächen Eingriff Typ B (GRZ ≤ 0,35) mit dem Faktor 0,5. Folglich gilt die Umwandlung der Ackerfläche in Grünflächen nicht mehr als eingriffsminimierende Maßnahme und muss auch nicht in die Bilanzierung aufgenommen werden.
Beschlussvorschlag:
Die Planer werden beauftragt, die Festsetzungen für die Ausgleichsflächen entsprechend anzupassen. Der Umweltbericht sowie die Begründung sind ebenfalls gemäß oben stehenden Ausführungen anzupassen.
3.2 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim (WWA), Schreiben vom 15.04.2020
Das WWA begrüßt die Festsetzungen für die Retentionsflächen zur Niederschlagswasserbeseitigung sowie die Festsetzungen zur Dachbegrünung. Nach einer Zusammenfassung der Planung bittet das WWA um Beachtung folgender Punkte:
· Die lt. Planung „festgesetzten“ Rigolen im Vorgartenbereich an den Grundstücksgrenzen zur Straße sollten im Plan auch zeichnerisch dargestellt und festgesetzt werden.
· Die Niederschlagswasserbeseitigung über das Rigolen-Retentionsflächen-System mit Überlauf zum bestehenden Regenrückhaltebecken ist wasserrechtlich zu behandeln, da sie nicht mehr unter die NWFreiV fällt. Für die Niederschlagswassereinleitung ist eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich und beim Landratsamt Ebersberg zu beantragen. Das bestehende Regenrückhaltebecken ist hinsichtlich seiner Aufnahmekapazitäten zu überprüfen. Auch ist die Behandlungsbedürftigkeit des Niederschlagswassers unter Anwendung des Merkblattes DWA-M 153 „Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser zu überprüfen.
· Wir machen nochmals auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge aufmerksam und bitten die Stadt um Einarbeitung der von uns vorgeschlagenen Festsetzungen zum Objektschutz (s. unser Schreiben vom 30.10.2018).
Behandlungsvorschlag:
Die Flächen für die Rigolen werden in den zeichnerischen Festsetzungen übernommen.
Die Notwendigkeit der wasserrechtlichen Erlaubnis wird in die Hinweise übernommen. Das Verfahren bzw. die Beantragung der Erlaubnis wird im Rahmen der Erschließungsplanung durchgeführt.
Die Maßnahmen zum Objektschutz wurden im Bebauungsplan bereits berücksichtigt. Hierzu wird auf die Beschlussfassung vom 12.03.2019 (TOP 1 öffentlich) verwiesen. Demnach wurden, die Eingänge der Reihen- und Kettenhäuser 25 cm höher als das anstehende Gelände festgesetzt. Hierfür wird die Vorgartenzone mit einer Steigung von 25 cm zur GOK Straße hergestellt. In der bisherigen Festsetzung wurden nur 15 cm berücksichtigt. Die Festsetzung wird entsprechend der Beschlusslage angepasst.
Die Kapazität des Regenrückhaltebeckens wurde bereits beim Bau auf die künftigen Mengen aus den weiteren Baugebieten ausgelegt.
Beschlussvorschlag:
Die Flächen für Rigolen in den Vorgartenbereichen werden in die zeichnerischen Festsetzungen übernommen.
Die Hinweise sind hinsichtlich der wasserrechtlichen Erlaubnis zu ergänzen.
Die Festsetzung C. § 9 (2) ist hinsichtlich der Höhenlage (25 cm) zu ändern.
3. 3 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Schreiben vom 06.04.2020
Das Landesamt weist auf das Bodendenkmal D-1-7937-0104 – Siedlung vor- und frühgeschichtlicher Zeitstellung – hin. Diese befinde sich ca. 39 m östlich des Plangebietes, könne sich aber ohne weiteres bis in das Plangebiet hinein erstrecken (siehe nachfolgender Lageplan):
Im gesamten Plangebiet bedürfen Bodeneingriffe jeglicher Art daher zumindest einer vorherigen Erlaubnis nach Art. 7 Abs.1 BayDSchG. Es soll folgender Text in die Hinweise und in den Umweltbericht übernommen werden:
„Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.
Es wird darauf hingewiesen, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen soll grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren. Es wird aufgrund der Rechtsprechung (BayVerfGH Urt. vom 22.07.2008, Vf. 11-VII-07) dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (Nr. 2, 9, 10, 11,15, 20 – Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“) vorzunehmen.
Behandlungsvorschlag:
Im Rahmen der Erschließungsarbeiten sollen im Bereich der Straßen Schürfgruben zur Auffindung von möglichen denkmalrelevanten Fundstücken angelegt werden. Je nach den dortigen Ergebnissen wären dann weitergehende Untersuchungen notwendig. Sollten hier keine Fundstücke zu Tage treten, sind weitere Untersuchungen nicht mehr erforderlich. Für diese Bodeneingriffe ist gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchG eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich. Diese ist vor Ausführung der Erschließungsarbeiten zu beantragen.
Beschlussvorschlag:
Die Verwaltung wird beauftragt die Vorgehensweise mit der unteren Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Die denkmalrechtlichen Belange sind in die Hinweise des Bebauungsplanes aufzunehmen.
3.4 Energienetze Bayern, Schreiben vom 09.04.2020
Die Energienetze Bayern GmbH teilt mit, dass gegen die Planung keine Einwände bestehen. Eine Erdgasversorgung sei jederzeit möglich.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Aufgrund des vom Stadtrat beschlossenen Energiekonzeptes (Nahwärmeversorgung) soll in diesem Baugebiet auf die Verlegung von Erdgasleitungen zu Gunsten von Nahwärmeleitungen verzichtet werden.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
3.5 Bayernwerk-Netz GmbH, Schreiben vom 12.03.2020
Die Stellungnahme vom 15.10.2018 bleibt bestehen.
Diese lautete: Grundsätzlich keine Einwendungen – Beachtung der Bestandsanlagen
Hinweise:
- Elektrische Versorgung erfordert Niederspannungskabel, Verlegung
nur in Gehwegen, Versorgungs-, Begleit- od. Grünstreifen
ohne Baumbestand
- Elektrische Erschließung der kommenden Bebauung erfordert
neue Transformatorenstation – dazu bedarf es einer Flächenvorhaltung
von ca. 18 m² in Form einer beschränkten persönlichen
Dienstbarkeit - Standort im Bereich 1 einplanen
- weitere Erschließung Richtung Egglsee erfordert Kabeltrasse neben
‚Leitungsrecht Regenwasserkanal‘ – Standort im Bereich 2 einplanen.
Behandlungsvorschlag:
Der Standort für die Trafostation wurde bereits nach der ersten Auslegung in den Bebauungsplanentwurf übernommen. Die übrigen Anregungen wurden in den Bebauungsplanentwurf bereits übernommen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
3.6 Stadt Ebersberg, SG Abfall/Umwelt, Schreiben vom 02.06.2020
Wertstoffentsorgung:
Im Südwesten des Plangebietes befindet sich die bestehende Wertstoffinsel Elsa-Plach-Straße (dargestellt als Fläche für Glas-Container) mit Sammelbehältern für Altglas, Altpapier, Kunststoffverpackungen und Altkleider. Wie bereits in unserer letzten Stellungnahme dargelegt, ist diese Wertstoffinsel durch ihre unmittelbare Nähe zu den südlich angrenzenden Wohnhäusern sowie durch die exponierte Lage am Stadtrand/Erholungsgebiet räumlich nicht optimal gelegen. Sichtschutzmaßnahmen und Maßnahmen zur Eindämmung von Verwehungen der gesammelten Wertstoffe wurden bisher kaum getroffen, da der Standort immer als Provisorium angesehen wurde. Derartige Maßnahmen können auch in Zukunft nur in begrenztem Umfang umgesetzt werden, um die Funktionsfähigkeit der Sammelstelle (Anfahrbarkeit für Leerungsfahrzeuge; Erhaltung der vorhandenen Kapazitäten) nicht einzuschränken. Wir erhalten regelmäßig Beschwerden von Anliegern und Erholungssuchenden über den optischen Zustand der Wertstoffinsel. Zudem kann die Kapazität der Sammelstelle durch Erhöhung der Leerungsfrequenz und Aufstellung zusätzlicher Container nur noch in begrenztem Maß erweitert werden. Eine Erweiterung ist jedoch notwendig, weil auch die zukünftigen Bewohner des Plangebietes, lt. Planung etwa 270 Menschen, voraussichtlich überwiegend diese Wertstoffinsel zur Entsorgung ihrer Wertstoffe nutzen werden, und weil generell mit einer Zunahme der Wertstoffmengen zu rechnen ist. Daher hatten wir in unserer letzten Stellungnahme eine Verlegung der Sammelstelle empfohlen. Dies sehen wir auch weiterhin als erste Priorität. Sollte dies in der weiteren Planung nicht umsetzbar sein, bitten wir zu prüfen, ob zumindest eine räumliche Erweiterung der Sammelstelle am derzeitigen Standort, z.B. nach Osten und/oder Norden, umsetzbar ist.
Hausmüllabfuhr:
Die vorgesehenen Verkehrsflächen sind für die Müllabfuhr gerade noch ausreichend. Problematisch ist, dass keine Wendemöglichkeit vorgesehen ist, sodass die Müllfahrzeuge entweder beim Einfahren oder beim Ausfahren rückwärtsfahren müssen. Rückwärtsfahrten von Müllfahrzeugen sind gemäß der Branchenregel DGUV Regel 114-601 grundsätzlich zu vermeiden bzw. wo sie nicht vermeidbar sind, auf das unbedingt mögliche Maß zu begrenzen. Wir regen daher an, bei der weiteren Planung, Sammelplätze für die Bereitstellung der Mülltonnen einzuplanen. Diese Sammelplätze sollten unmittelbar an der Grenze zu den öffentlichen Verkehrsflächen liegen, befestigt sein (z.B. Pflaster) und für die Müllabfuhr problemlos erreichbar sein. Unser Vorschlag ist, in den drei westlicher gelegenen Erschließungsstraßen derartige Sammelplätze für alle Häuser der jeweiligen Straße neben den Zufahrten zu den Stellplätzen/Carports anzulegen (nördlich der Mehrfamilienhäuser im Süden, siehe Planausschnitt). Sollte die östliche Erschließungsstraße mit Anschluss an die Erika-Schienagl-Straße umgesetzt werden, das Müllfahrzeug also durchfahren können, können hier die Mülltonnen direkt von den einzelnen Häusern abgeholt werden. Ansonsten sollten auch hier Sammelplätze eingeplant werden, z.B. neben den Tiefgaragenzufahrten.
Bei den Einmündungen in die Elsa-Plach-Straße empfehlen wir, ausreichende Radien für die Müllfahrzeuge vorzusehen und das Parken neben und gegenüber den Einfahrten einzuschränken, um eine problemlose Einfahrt der Müllfahrzeuge zu ermöglichen.
Insbesondere für die Mehrfamilienhäuser wird außerdem empfohlen, bereits bei der Planung ausreichende Stellplätze/Müllhäuschen für Mülltonnen (Restmüll und Kompost) entsprechend der Anzahl und Größe der geplanten Wohneinheiten vorzusehen.
Sammelplatz zur Bereitstellung von Mülltonnen
Zur Freiflächengestaltung:
Es wird begrüßt, dass die Grünordnung eine ökologisch wertvolle Gestaltung der Grün- und Freiflächen am Übergang zur freien Landschaft vorsieht. Wir empfehlen generell auch die straßenbegleitenden Grünflächen mit mageren Pflanzflächen für einheimische Pflanzen zu gestalten wie bereits an vielen Stellen im Stadtgebiet erfolgreich praktiziert.
Zum Bereich Ausgleichsflächenregelung:
Wie in der Erläuterung und Begründung des Bebauungsplanes dargelegt, ist von einem Ausgleichsflächenbedarf von 11.206 m² auszugehen. Dieser kann zum einen von den städtischen Ökokontoflächen Fl.-Nr. 2494 und 2489, Gmkg. Ebersberg abgebucht werden. Hier stehen noch inkl. Flächenzins 8.758 m² zur Verfügung. Es handelt sich hier um extensive Wiesen mit Einzelbäumen und Hecken sowie um Feuchtwiesen mit nassen Grabenrandstreifen. Der restliche Ausgleichsbedarf von 2.448 m² kann über die städtische Ökokontofläche mit der Fl.-Nr. 1481, Gmkg. Ebersberg abgedeckt werden. Hier handelt es sich um eine extensiv bewirtschaftete Streuobstwiese.
Die geforderte CEF-Maßnahme lässt sich auf den angegebenen Ausgleichsflächen aufgrund der besonderen Ansprüche der Feldlerche nicht umsetzen. Die Stadt ist bereits auf intensiver Suche nach einem entsprechenden Grundstück. Sobald über ein solches verfügt werden kann, wird ein Pflege- und Entwicklungskonzept erstellt und mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt.
Behandlungsvorschlag:
Wertstoffsammelstelle:
Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde der Standort der Wertstoffsammelstelle ebenfalls als problematisch dargestellt. Eine Verlagerung der Wertstoffsammelstelle in Richtung Süden, in den Bereich des EDEKA-Parkplatzes ist derzeit nicht möglich, da hier keine öffentlichen Grundstücke zur Verfügung stehen.
Bauplanungsrechtlich sind diese Containerstandorte als untergeordnete Einrichtungen, die dem Nutzungszweck des Baugebietes dienen und seiner Eigenart nicht widersprechen, einzuordnen. Sie sind grundsätzlich auch in allgemeinen und sogar reinen Wohngebieten zulässig (vgl. VG Augsburg, Urt. vom 27.05.2009; Au 4 K 08.57; BVerwG vom 03.05.1996, BRS 58 Nr. 58). Der Containerstandort wurde hier am westlichen Rand des Baugebietes festgesetzt. Es ist geplant im Zuge der Erschließungsmaßnahmen den Standplatz baulich mit Sichtschutzwänden und einer angemessenen Eingrünung zu fassen. Damit tritt er nicht mehr so dominant in Erscheinung und das Verwehen von abgelagerten Gegenständen wird damit auch weitgehend ausgeschlossen. In mehreren Variantenuntersuchungen hat sich zudem kein günstigerer bzw. gleichgeeigneter Standort für die Container herausgestellt. Bei einer Verlagerung in das Baugebiet wäre der von den Einwendern vorgetragene Durchgangsverkehr bestimmt zu befürchten. Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, den Standort nicht zu verändern und in die lärmtechnische Untersuchung, die für die Verkehrsmehrung vorgesehen ist, einzubeziehen.
Hausmüllabfuhr:
Die Hausmüllabfuhr kann laut Planung auch ohne die Sammelpunkte realisiert werden. Die Kurvenradien sind unter Mitbenützung des Mehrzweckstreifens ausreichend bemessen. Der Planer sollte nochmal gebeten werden, die Kurvenradien zu überprüfen.
Freiflächengestaltung:
Die Anregungen zur Freiflächengestaltung werden wo möglich im Bebauungsplan berücksichtigt.
Ausgleichsflächenregelung:
hier wird auf die Behandlung der Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde verwiesen.
3.7 Stadt Ebersberg, Klimamanager, Schreiben vom 17.04.2020
Es wird gebeten, das am 24.09.2019 vom Technischen Ausschuss beschlossene Energiekonzept (TOP 3 öffentlich) für die Friedenseiche VIII zu berücksichtigen.
Behandlungsvorschlag:
Das Energiekonzept fließt in die weitere Planung ein. Insbesondere bei der Erschließungsplanung sind die entsprechenden Leitungskorridore freizuhalten. Im Übrigen ist die Frage der Heizenergie bereits in den Hinweisen Ziff. 7 berücksichtigt.
3.8 Stadt Ebersberg, Tiefbau, Schreiben vom 23.03.2020
Kanalisation
Die zur Bebauung vorgesehenen Grundstücke im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes liegen zum Großteil, an der Erschließungsstraße „Elsa-Plach“ an. Diese wurde im Zuge der Erschließung für die Friedenseiche V erstellt und mit allen notwendigen Sparten versehen.
Die Berechnungen für die Leitungsgrößen wurden zum damaligen Zeitpunkt, vom damaligen Ingenieurbüro so ausgelegt, dass die bestehenden Regenwasser- und Abwasserleitungen für die im Flächennutzungsplan vorgesehene weitere Bebauung, also nördlich der Friedenseiche V, ausreichend dimensioniert sind. Voraussetzung hierfür ist jedoch ein Trennsystem, bei dem anfallendes Regenwasser aus befestigten Flächen, konsequent an Ort und Stelle versickert oder entsprechend der Vorgaben der Stadt auf den Grundstücken zurückgehalten wird (siehe städtische EWS).
Die notwendigen Entwässerungsanlagen (Hauptkanäle und Hausan-schlüsse) hat der Erschließungsträger (Bayerngrund), in Abstimmung mit der Stadt zu erstellen.
Die hierfür notwendigen Planungen sind der Stadt in Form eines Bauentwurfes (BE) zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen. Der BE muss Lagepläne, Längenschnitte sowie notwendige Detailzeichnungen und eine entsprechende Baubeschreibung beinhalten.
Aufgrund der sehr dicht geplanten Bebauung speziell im nördlichen und östlichen Bereich des Bebauungsplanes, entlang der jeweiligen Geh- und Radwege, wo die Bebauung bis an die Grundstücksgrenze bzw. an den geplanten Weg heranreicht, entstehen Probleme für den Bauablauf der Erschließungsmaßnahmen. Diese Probleme wurden vom Planungsbüro in Abstimmung mit der Stadt und dem Erschließungsträger Bayerngrund besprochen und festgelegt.
Mit der Einreichung von Bauanträgen sollten dann auch unbedingt die Entwässerungsplanungen für die einzelnen Bauvorhaben mit vorgelegt werden.
Die Entwässerungsplanung ist 3 – fach beim Tiefbauamt der Stadt zur Prüfung und Genehmigung einzureichen.
Wasserversorgung
Die Wasserversorgung für das geplante Baugebiet Friedenseiche VIII kann über die Elsa-Plach-Straße, Erika-Schienagel-Straße und auch über die Straße Zur Gass erfolgen.
Die vorhandenen Wasserleitungen (WL) sind ausreichend für das zu versorgende Baugebiet dimensioniert.
Auf jeden Fall soll über das neue Baugebiet und den vorher beschriebenen Anschlussmöglichkeiten (Straßen) ein Ringschluss hergestellt werden.
Die hierfür notwendigen Planungen sind der Stadt in Form eines Bauentwurfes (BE) zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen. Der BE muss Lagepläne, Längenschnitte sowie notwendige Detailzeichnungen und eine entsprechende Baubeschreibung beinhalten.
Aufgrund der sehr dicht geplanten Bebauung speziell im nördlichen und östlichen Bereich des Bebauungsplanes, entlang der jeweiligen Geh- und Radwege, wo die Bebauung bis an die Grundstücksgrenze bzw. an den geplanten Weg heranreicht, entstehen Probleme für den Bauablauf der Erschließungsmaßnahmen. Diese Probleme wurden vom Planungsbüro in Abstimmung mit der Stadt und dem Erschließungsträger Bayerngrund besprochen und festgelegt.
Mit der Einreichung von Bauanträgen sollten dann auch unbedingt die Bewässerungsplanungen für die einzelnen Bauvorhaben mit vorgelegt werden.
Die Planung für die private Wasserversorgung ist 3 – fach beim Tiefbauamt der Stadt zur Prüfung und Genehmigung einzureichen.
Straßenbau
Die verkehrliche Erschließung des geplanten Baugebietes, ist über die bestehenden Erschließungsstraßen gesichert.
Dazu wurden im Vorfeld entsprechende Erhebungen durchgeführt und Aussagen von Fachplanern getroffen.
Die sich daraus ergebenden z.B. eventuell notwendige Verbreiterungen von Zufahrtsstraßen oder auch verkehrsberuhigende Maßnahmen wie z.B. Bau eines Kreisels an der Kreuzung Münchener Straße und „Zur Gass“, müssen im Zuge eines Bauentwurfes durch den Erschließungsträger geplant und der Stadt zur Genehmigung vorgelegt werden.
Der BE muss Lagepläne, Längenschnitte sowie notwendige Detail-zeichnungen und eine entsprechende Baubeschreibung beinhalten.
Ein Stellplatznachweis entsprechend der städtischen Satzung ist ebenfalls vorzulegen.
Allgemein
Für die notwendigen Erschließungsmaßnahmen wird zwischen dem Erschließungsträger (Bayerngrund) und der Stadt Ebersberg noch ein Erschließungsvertrag abgeschlossen. Die Tiefbauabteilung wird die vom Erschließungsträger zu erstellenden Planungen prüfen und genehmigen. Die Bauausführung der Erschließung wird durch die Abteilungen Kanal - und Wasser begleitet, abgenommen und in die Zuständigkeit der Stadt übernommen.
Um unnötige Verzögerungen für den Bau der Erschließungsanlagen von vornherein auszuschließen, müssen alle für die Erschließung notwendigen Planunterlagen zeitnah bei der Stadt eingereicht werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Punkte betreffen nicht den Regelungsgehalt des Bebauungsplanes. Sie sind im Rahmen der Erschließungsplanung abzuarbeiten. Hierzu befindet sich die Stadt mit dem beauftragten Erschließungsträger (BayernGrund) und dem Planungsbüro in einem engen Abstimmungsprozess. Ein Änderungsbedarf für den Bebauungsplan ergibt sich hieraus nicht. In den Hinweisen sind die Verpflichtungen zur rechtzeitigen Einreichung von Be- und Entwässerungsplänen bei Einzelbauvorhaben aufzunehmen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise sind um die Verpflichtung, rechtzeitig Be- und Entwässerungspläne mit dem Bauantrag bei Einzelbauvorhaben einzureichen, zu ergänzen.
4. Stellungnahmen der Öffentlichkeit
4.1 Rechtsanwaltskanzlei, Schreiben vom 29.05.2020
1. Art der baulichen Nutzung:
Nach der Zusammenfassung der Darstellungen im Flächennutzungsplan wird ausgeführt, dass die Festsetzung eines WA ein Ettikettenschwindel sei, da tatsächlich reine Wohnnutzung gewollt sei. Es wäre nicht vorstellbar, wie bei der konkreten Gestaltung der Bauräume, der wegemäßigen Erschließung sowie des Umstandes dass ein Großteil der notwendigen Stellplätze in Tiefgaragen nachgewiesen werden sollen und für das gesamte Baugebiet lediglich 10 Besucherstellplätze vorgesehen sind, Läden, Gastronomie, nicht störende Handwerksbetriebe oder Anlagen für kirchliche, soziale gesundheitliche oder sportliche Zwecke ansiedeln sollen. Es sei ein WR festzusetzen.
2. Städtebauliches Konzept:
Es sei wegen der Planung irreführend und somit abwägungsfehlerhaft, wenn die Bebauungsplanbegründung auf S. 2 ausführt, dass die am südlichen Planungsumgriff vorgesehen Bebauung den bereits vorhandenen Geschosswohnungsbau aufnehme. Dieser befände sich lediglich am Kreuzungsbereich Elsa-Plach-Straße und Josef-Brendle-Straße sowie vereinzelt am Lindenanger. Weit überwiegend lägen den geplanten Geschosswohnungsbauten hingegen Einfamilien- und Doppelhäuser gegenüber. Die Wohnbauriegel würden nach ihrer Kubatur keinen maßstäblichen Bezug zur Umgebung haben, eine städtebauliche Korrespondenz fehle.
Aufgrund der Topografie führe die vorgesehene Bebauung zu einer vollständigen Abriegelung der bestehenden Wohnbebauung mit empfindlicher Beeinträchtigung der Wohnqualität der im Jahr 2014 konzeptionierten Bebauung. Auch für die künftigen Bewohner sei die Abriegelung durch die Wohnbauriegel nach Süden hin städtebaulich nicht sinnvoll und nicht nachvollziehbar. Der Eindruck der Abriegelung würde noch verstärkt durch geplante Balkone an den Südfassaden die erfahrungsgemäß außerhalb der Bauräume liegen würden. Die Riegelbebauung rückt 2.5 m näher zur Grundstück der Mandantschaft als noch im Wettbewerbsentwurf vorgesehen. Es wird auf die im Technischen Ausschuss diskutierten Alternativen verwiesen.
3. Erschließung und Verkehrsbelastung:
Nach einer Beschreibung der aktuellen Erschließungssituation wird festgestellt, dass das Baugebiet lediglich eine Binnenerschließung durch vier Stichstraßen erhalten soll. Stellplätze sollen teils in Tiefgaragen und im Übrigen in Garagen und auf offenen Stellplätzen der EFH erstellt werden.
Der Bebauungsplan nennt weder die zu erwartenden Wohneinheiten, noch die Zahl der zu erwartenden Stellplätze. Es könne daher nicht bewertet werden, ob ausreichend Stellplätze zur Verfügung stehen. Die Zahl der Besucherstellplätze sei wegen des nicht unerheblichen Geschosswohnungsanteils zu gering. Zu Fahrradstellplätzen fehle jede Unterlage. Der Mandantschaft würde durch Verzicht auf eine eigene Erschließungsstraße die vollständige Verkehrsbelastung des neuen Baugebietes auferlegt. Da die Bebauungsplanbegründung nichts zu den Wohneinheiten aussagt, könne das Verkehrsgutachten, das von lediglich 78 Wohneinheiten ausgeht, nicht nachvollzogen werden. Nach einer Einschätzung eines von der Mandantschaft beauftragten Architekten sei mit rund 115 – 120 Wohnungen zu rechnen, so dass der Mehrverkehr von rund 40% zur einer Überlastung der vorgenannten Straßen führen wird und unzumutbare Belästigungen für die Mandantschaft entstehen. Die verkehrsberuhigte Gestaltung der Elsa-Plach-Straße könne nicht aufrechterhalten werden. Insbesondere deswegen, weil die Aufenthaltsqualität ersichtlich Vorrang vor der Verkehrsfunktion hat.
Die Auswirkungen des künftigen, nördlich anschließenden Baugebietes werden im Gutachten nicht untersucht und in der Abwägung nicht berücksichtigt. Unter Berücksichtigung dieser Erweiterungsfläche sei es umso mehr unangemessen, sämtliche Beeinträchtigungen den Anliegern der Elsa-Plach-Straße aufzuerlegen. Das Gutachten würde sich nicht mit alternativen Erschließungskonzepten beschäftigen. Es wird angeregt, an der nördlichen Grenze des Baugebietes eine Verbindung von der Erika-Schinagel-Straße zur Straße zur Gass zu schaffen.
4. Verkehrslärm:
Die Anlieger der Elsa-Plach-Straße seien durch die Wertstoffsammelstelle an der Kreuzung Zur Gass einer höheren Lärmbelastung ausgesetzt. Der Bebauungsplan setze sich nicht mit der Verkehrslärmproblematik sachgerecht auseinander.
Es ergibt sich an keiner Stelle, dass die Verkehrslärmbelastung untersucht wurde. Es könne nicht bezweifelt werden, dass sich der Lärm gegenüber dem Bestand erhöht. In der Friedenseiche V müssten demnach Orientierungswerte von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nach eingehalten werden. Da hier auch ein Fall des Etikettenschwindels vorliegen würde, müssen hier, wie im neuen Baugebiet jedoch die Werte für ein WR (50 db(A) / 40dB(A)) eingehalten werden. Es sei grob abwägungsfehlerhaft, die Belastungen durch den Verkehrslärm nicht gutachterlich zu untersuchen.
5. Flächenverbrauch/ökologischer Ausgleich:
Festgestellt wird ein mit 53% hoher Versiegelungsgrad. Die Planung widerspreche augenscheinlich dem Grundsatz eines sparsamen Flächenverbrauchs im Außenbereich und einer vorrangigen Nachverdichtung im Innenbereich. Aus dem Bebauungsplan kann die Versiegelung und deren Auswirkungen mangels Aussagen in den ausgelegten Unterlagen nicht nachvollzogen und abschließend bewertet werden. Ohne die Berechnungen könne nicht bewertet werden, ob die Obergrenze von 1,2 bei der GFZ eingehalten ist. Der Grad der Versiegelung und die festgesetzten Geschosssigkeiten legen nahe, dass die Obergrenze überschritten sein könnte. Andererseits bestehen offensichtlich keine geeigneten Maßnahmen, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden.
Der Ausgleichsfaktor sei zu pauschal und zu gering angesetzt. Als Maßnahme würde lediglich 11.206 m² offenes artenreiches und extensives Grünland angegeben. Bereits das Landratsamt wies in seiner Stellungnahme im Verfahren nach § 3 Abs. 1 daraufhin, dass die im westlichen Bereich des Bebauungsplanumgriffs festgesetzten privaten Grünflächen nicht zum Ausgleich des Flächenverlustes geeignet sind, da davon auszugehen ist, dass wie normale Gartenflächen genutzt werden.
Die Vermeidungsmaßnahmen (Baumpflanzungen entlang der Straße) seien nicht geeignet, da diese erst im Rahmen der Realisierung hergestellt werden und der Eingriff bereits erfolgt sei.
Die Erheblichkeit des Eingriffs in das Schutzgut Landschaft sei mit mittel nicht richtig bewertet. Vielmehr sei die Erheblichkeit als hoch zu bewerten. In Ergänzung der Einwendung des LRA nach § 3 Abs. 1 ergibt sich die hohe Erheblichkeit aus der Lage in der Nähe von zwei Landschaftsschutzgebieten, der städtebaulichen Fehlkonzeption, am höchsten Punkt des zur freien Landschaft hin abfallenden Planungsgebietes dein 3 – 4 geschossige Riegelbebauung mit insgesamt 150 m Länge zu planen, so dass sie aus zahlreichen Blickachsen aus der freien Natur weithin sichtbar ist. Die vom Einwendungsführer vorgeschlagene Situierung der Riegelbebauung am nördlichen Rand des Bebauungsplangebietes würde ihr durch die südlich liegende aufsteigende Bebauung mit EFH und DH die optische Wucht nehmen und sich positiv auf das Schutzgut Landschaft auswirken. Die Mängel, insbesondere die teils fehlenden, teils nicht nachvollziehbaren Feststellungen zu Art und Umfang der notwendigen Ausgleichsmaßnahmen führen zur Unwirksamkeit des Bebauungsplanes.
6. Widerspruch zum Flächennutzungsplan:
Nach einer Beschreibung der aktuellen Darstellungen im FNP wird ausgeführt, dass der FNP am westlichen Rand des Bebauungsplanumgriffs Flächen für die Landwirtschaft darstellt. Die stattdessen festgesetzten privaten Grünflächen verlassen die Bandbreite der landwirtschaftlichen Fläche, worauf bereits das LRA hingewiesen hat. Insgesamt wird deswegen ein Verstoß gegen das Entwicklungsgebot gesehen, was zur Unwirksamkeit des Bebauungsplanes führen würde.
Behandlungsvorschlag:
1. Art der Nutzung:
Hinsichtlich der Art der Nutzung ist festzustellen, dass der Einwand des „Etikettenschwindels“ nicht zutreffend ist. Die ergangene Rechtsprechung zu diesem Thema befasste sich üblicherweise mit dem „Umwidmung“ von Gewerbe- in Mischgebieten, um wahlweise höhere oder niedrigere Immissionswerte zu generieren. Die Stadt darf ein allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festsetzen, wenn sie die in § 4 Abs. 2 BauNVO genannten Nutzungen zulassen will. Ob sich jede dieser Nutzungsarten anschließend auch verwirklicht, ist für die Wirksamkeit der Gebietsausweisung ohne Belang. Die übrigen Festsetzungen schließen jedenfalls die allgemein zulässigen Nutzungen i. S. d. Abs. 2 nicht aus.
Nach § 1 Abs. 6 BauNVO kann die Stadt festlegen, dass die Ausnahmen eines Baugebietes nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden sollen, sofern die Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Daran besteht nach Ansicht der Verwaltung kein Zweifel, da wie bereits oben ausgeführt, die allgemein zulässigen Nutzungen in einem WA durch den Bebauungsplan nicht eingeschränkt werden.
In diesem Zusammenhang wird auf die Rechtsprechung des BVerwG hingewiesen, wenn in einem allgemeinen Wohngebiet tatsächlich nur bauliche Nutzungen vorhanden sein sollten, die auch in einem reinen Wohngebiet zugelassen werden könnten, bleiben die Nutzungen innerhalb der von § 4 festgelegten Bandbreite gleichwohl zulässig (BVerwG, Beschl. Vom 18.08.1995 – 4 B 183.95).
Zur Festsetzung der Art der Nutzung hat auch das Landratsamt in seiner Stellungnahme keine Bedenken vorgetragen. Insofern ist diese Behauptung unzutreffend.
2. Städtebauliches Konzept:
Von der Öffentlichkeit sind neben dem Anwaltsschreiben zahlreiche Einwendungen als Sammeleinwendung (Unterschriftslisten) eingegangen. Die Stadt plante, eine weitere Öffentlichkeitsveranstaltung abzuhalten, um die Einwendungen aus der Bürgerschaft gemeinsam zu erörtern und nach Lösungen zu suchen. Aufgrund der geltenden Infektionsschutzbestimmungen konnte die ursprünglich geplante Bürgerversammlung nicht als Präsenzveranstaltung durchgeführt werden. Man entschied sich für eine Online-Veranstaltung. Diese fand am 25.11.2020 statt.
Folgende wesentliche Kritikpunkte stellten sich im Laufe der Diskussion heraus:
Auflösung der Riegelbauung an der Elsa-Plach-Straße
Vorgetragen wird, dass die Fortführung der bestehenden Siedlungsstruktur nicht mehr erkennbar sei. Durch die geplante Bebauung komme es zur Schluchtenbildung in der Elsa-Plachstraße. Eine Durchlässigkeit von Grünzonen und Wegeverbindungen in das angrenzende Landschaftsschutzgebiet würde abgeschnitten. Vergleichbare Wohnbauriegel mit Längen von ca. 40 m seien in der näheren Umgebung nicht vorzufinden. Es würde eine stärkere Verdichtung im Vergleich zu Wettbewerbsbeitrag angestrebt. Zur Lösung wird gefordert, einmal die Gebäuderiegel aufzulösen (zwei Gebäude), um 90° zu drehen und weiter von der Elsa-Plach-Straße abzusetzen. Mit der entstehenden Westausrichtung der Gebäude würde eine höhere Qualität des Baugebietes erzielt.
Unterbringung aller erforderlichen Stellplätze für die Mehrfamilienhäuser in Tiefgaragen
Die im Norden der Mehrfamilienhäuser entstehenden ca. 40 m langen Garagenhöfe seien eine überholte Planung aus den 60- und 70er Jahren und sollten daher vermieden werden. Es würde wegen der notwendigen Fahrgassen (6 – 6,5 m Breite) zu wenig Freifläche verbleiben. Stattdessen sollen die Freiflächen als halböffentliche Bereiche für Spiel und Aufenthaltsflächen genutzt werden.
Gestaltung der Elsa-Plach-Straße
Es wurde eine Neugestaltung der Elsa-Plach-Straße gefordert. Die Straße fällt von Ost nach West deutlich ab. Die Verkehrsteilnehmer würden überwiegend die vorgeschriebene Schrittgeschwindigkeit nicht einhalten. Der aktuelle Ausbauzustand würde nicht den Eindruck eines Verkehrsberuhigten Bereichs vermitteln. Es wurde zuletzt immer wieder auf die Geschwindigkeitsübertretungen hingewiesen. Den Anliegern wurde in den Kaufverträgen zur Friedenseiche V die Straße als Verkehrsberuhigter Bereich verbrieft. Derzeit würde die Straße diese Anforderung nicht gerecht.
Wertstoffinsel
Die Wertstoffinsel soll verlegt werden, da sie derzeit an exponierter Stelle in direktem Übergang zum Naturschutzgebiet liege. Die Lage würde zusätzliche PKW in das Wohngebiet ziehen. An Sonn- und Feiertagen würden Störungen durch Mülltouristen festgestellt. Als Startpunkt für Naherholungssuchende sei die Anlage ein Schandfleck. Der Wind würde den Müll, der wegen der ständigen Überfüllung der Anlage daneben abgestellt wird, verwehen. Es wird angeregt, die Wertstoffinsel Richtung Süden in den Bereich des EDEKA-Parkplatzes zu verlagern.
Aufgrund der zahlreichen Einwendungen, gerade was die städtebauliche Struktur des Baugebietes betrifft, hat die Stadt den Planer gebeten, nochmals Alternativvorschläge zu entwickeln, in den versucht wird, auf die auf die vorgetragenen Einwendungen einzugehen. Die Planungsalternativen wurden am 27.01.2021 den Stadtratsmitgliedern in einer Videokonferenz erläutert und den Sitzungsunterlagen beigelegt – hierauf wird insoweit verwiesen. Herr Architekt Wenzl stellt in der Sitzung die Planungsüberlegungen vor und steht für Fragen zur Verfügung.
Weitere Punkte die zur Planung vorgetragen wurden:
- Erhalt des Charakters im Ebersberger Westen
- Naturverträgliche Bebauung
- Vorlage eines schlüssigen Verkehrskonzeptes für den Ebersberger Westen
- Reduzierung der Flächenversiegelung; Nachweis des Geschosswohnungsbaus im Innenstadtbereich
- Falsche Art der baulichen Nutzung – kein allgemeines Wohngebiet
- Mangel an Spielplätzen; größere Spielflächen anlegen, Schaffung einer Spielwiese
Bislang lagen der Planung folgende Überlegungen zu Grunde:
Die Ziele für das angestrebte Gesamtkonzept in diesem Bereich sind die Bewältigung des derzeitigen Siedlungsdrucks und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für Familien mit Kindern sowie Geringverdienern, unter anderem im Einheimischen Modell. Eine Querfinanzierung des Einheimischen Modells durch großzügigere, frei finanzierte Einfamilienhäuser ist insbesondere an den Randlagen und in den westlich gelegenen Bereichen vorgesehen. Das Planungskonzept der Stadt ist darauf auslegt, die „Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung zu fördern, die Anforderungen an kostensparendes Bauen“ sowie den schonenden Umgang mit Grund und Boden zu berücksichtigen. Grund und Boden ist nicht vermehrbar, eine optimale Ausnutzung, um die vorgenannten Ziele zu erreichen ist notwendig. Darüber hinaus besteht eine hohe Anzahl von Interessenten/Bewerber für eine Bauparzelle.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass nach Angaben der Wohnungsgenossenschaft Ebersberg, die im Bereich „Bezahlbarer Wohnraum“ bekanntlich eine große Expertise besitzt, deutlich gemacht wurde, dass bei Wohnungen, die zwingend einen Tiefgaragenstellplatz mieten müssen, dies eine Steigerung bei Alleinstehenden von 33% und bei Paaren von 24% der Mietkosten bedeutet. Gerade bei Älteren stellen die 80,00 € monatlich, die für einen TG-Stellplatz anzusetzen wären, eine spürbare Belastung dar. Aus diesen Gründen war die Anordnung von oberirdischen Stellplätzen im nördlichen Bereich der Mehrfamilienhäuser zur Erreichung des Zieles für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen, gerechtfertigt. Die GWG Ebersberg hätte nach eigenen Angaben dort auch keine Garagen o. ä. errichtet sondern nur offene Stellplätze. Die Befürchtungen der Einwender, es würden dort unattraktive Garagenhöfe entstehen, waren somit nicht zutreffend.
Weitere Punkte sind die Möglichkeiten Wohnen und Arbeiten zu kombinieren (Stadt der kurzen Wege). Gerade im vergangenen Jahr hat sich gezeigt, dass solche Nutzungen in Zukunft mehr Gewicht haben werden. Mit der geplanten Bebauung kann auch ein einheitliches und nachhaltiges Energiekonzept verwirklicht werden (Nahwärmenetz, das mit nachwachsenden Rohstoffen betrieben wird). Gastronomische oder sportliche Nutzungen sind in dem Baugebiet bislang nicht vorgesehen. Soziale Nutzungen sollen in einem künftigen Bauabschnitt, an der nordwestlichen Ecke, in Form einer Kinderbetreuungseinrichtung (KITA) realisiert werden.
Der Wettbewerbsbeitrag, der hier weiter entwickelt wurde, lief unter dem Titel „zwischen Stadt und Land“ und wurde durch eine Fachjury als städtebaulich gelungene Lösung angesehen und deswegen in ein Bebauungsplanverfahren weiterentwickelt. Die Stadt ist der Ansicht, dass mit dieser Lösung die Belange, des nachhaltigen, ökologischen Bauens sowie eine ansprechende Stadtsilhouette erfüllt sind. Andere Planungsziele, wie z. B. eine lockere Einfamilienhausbebauung großzügige Freiräume und Übergänge in die freie Landschaft usw. wurden zugunsten der vorgenannten Planungsziele zurückgestellt. Diese Vorgehensweise hält die Stadt im Rahmen des vom Gesetzgeber eingeräumten sehr weiten Planungsermessens für zulässig. Eine Beeinträchtigung von grundgesetzlich geschützten Belangen der Nachbarschaft wird durch das vorliegende Planungskonzept nicht gesehen. Die Gründe für die gewählte Planungsvariante und für die Zurückstellung alternativer Planungskonzepte sind schlüssig dargelegt. Man mag hinsichtlich des städtebaulichen Konzeptes auf Seiten der Einwender anderer Meinung sein, das vorliegende Bebauungskonzept des Bebauungsplanentwurfs wird seitens der Stadt jedoch aufgrund der o. g. legitimen Planungsziele weiterhin als tragfähig und im Rahmen des städtischen Planungsermessens als zulässig erachtet. Dem Planer sollte in diesem Zusammenhang aufgegeben werden, die Begründung zum Bebauungsplan zu überarbeiten.
Im Rahmen des Vortrags wurde vom Architekten auch aufgezeigt, dass eine weitere Verdichtung der Bebauung im Vergleich zum Wettbewerbsentwurf nicht erfolgt ist.
In der heutigen Sitzung wird nun über Planungsvarianten beraten, die die von den Einwendern angesprochenen Punkten aufnehmen und einer verträglichen Lösung zuführen sollen. Es bleibt hier der Beratung in der Sitzung überlassen, welche städtebauliche Konzeption nun gewählt wird.
3. Erschließung und Verkehrsbelastung:
Die Erschließungs- und Verkehrssituation im geplanten Baugebiet wurde mehrfach und intensiv untersucht. Durch einen Leistungsfähigkeitsnachweis der Knotenpunkte Zur Gass/Münchener Straße und Josef-Brendle-Straße/Münchener Straße wurde die ausreichende Erschließung nachgewiesen. Aus Sicht der Stadt sind hier weitere / neue Überlegungen nicht veranlasst. Es ist als Planungsgrundsatz allgemein anerkannt, dass eine vorhandene Erschließungsstraße auf beiden Seiten bebaut wird.
Angesichts der durch die Verkehrsuntersuchung ermittelten Zahlen führen die durch die Baulandentwicklung generierten Verkehrsbewegungen nicht zu einer ernsthaften Verkehrsbelastung oder gar einer Überlastung der Elsa-Plach-Straße. Auch die Immissionsschutzbehörde beim Landratsamt hält letztlich den Verkehrslärmschutz für unproblematisch und verweist auf die Rechtsprechung, die grundsätzlich davon ausgeht, dass der durch ein Baugebiet selbst hervorgerufene Verkehrslärm durch auch hinzunehmen ist.
Die Stadt hat sich, wie den Verkehrsuntersuchungen zu entnehmen ist, sehr wohl mit alternativen Erschließungskonzepten befasst. Geprüft wurde u. a. auch eine zusätzliche Erschließungsachse an der Nordseite des Baugebietes Friedenseiche VIII. Diese wurde aber wegen der Nichtverfügbarkeit der Grundstücke, diese sind in privater Hand, wieder verworfen. Eine Verlagerung der Erschließungsstraße in das Baugebiet hinein wurde ebenfalls nicht weiterverfolgt, da die Flächen dringend für den Wohnungsbau benötigt werden, angesichts des nachgewiesen hohen Bedarfs für die Baugrundstücke. Die Stadt hat daraufhin die vorliegende Erschließungsvariante gewählt, die sich auf jeden Fall innerhalb des zulässigen Rahmens der Abwägung bewegt. Durch die gewählte Erschließungsvariante wurden die privaten Belange der Mandantschaft nicht so abgewogen, dass dadurch die objektive Gewichtigkeit der privaten Belange völlig verfehlt worden wäre. Im Übrigen sind derartige Erschließungsvarianten im Stadtgebiet üblich und führen auch in anderen Bereichen nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Anwohner.
Die Ausweisung der Elsa-Plach-Straße als Verkehrsberuhigter Bereich wurde im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. 156 – Friedenseiche V vorgenommen und ist somit nicht Bestandteil des vorliegenden Verfahrens. Die Festsetzung wurde gem. § 9 Abs. 1 Nr. 11 als „Fläche mit besonderer Zweckbestimmung“ getroffen. Grundsätzlich kommt einer solchen Festsetzung nach der Rechtsprechung keine Schutzwirkung zugunsten der Straßenanlieger zu. Deshalb können sich die Anlieger hierauf nicht berufen.
Der Bebauungsplanentwurf ist hinsichtlich der Stellplatzfrage zu überarbeiten. Es wird eine Zuordnungsfestsetzung für die Stellplätze getroffen. Der Begründung ist ein nachvollziehbarer Stellplatznachweis aufgrund einer Bandbreite von möglichen Wohnungsanzahlen beizulegen. Für die Festsetzung der Tiefgaragenstellplätze wird allerdings eine Zuordnungsfestsetzung benötigt. Bei einer Mehrheit von Wohnungen und Kaufeigenheimen ist jeder Wohnung die erforderliche Zahl von Stellplätzen oder Garagen eindeutig zuzuordnen und zwar räumlich. Der Planer wäre zu beauftragen, dies in der überarbeiteten Planfassung durchzuführen.
4. Verkehrslärm:
Hinsichtlich der vorgetragenen Belange zum Verkehrslärm wird wie folgt Stellung genommen:
Grundsätzlich ist jede planbedingte Zunahme des Verkehrslärms abwägungsbeachtlich, außer sie ist nur geringfügig (vgl. BVerwG, Beschl. Vom 20.08.1992 – 4 NB 3.92; Urt. vom 17.09.1998 - 4 CN 1.97). Auch das Interesse von Anliegern, von einer Zunahme des Anliegerverkehrs und des daraus resultierenden Verkehrslärms verschont zu bleiben, der durch die Neuausweisung von Baugebieten, auch durch eine Erweiterung eines Wohngebietes bedingt ist, ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich abwägungserheblich. Es wurde vorgetragen, dass mit dem neuen Baugebiet auch Lärmbelastungen einhergingen, die nicht entsprechend untersucht wurden.
Um hier auf der sicheren Seite zu sein und um den Bebauungsplan nicht der Gefahr eines Abwägungsfehlers auszusetzen, wird seitens der Verwaltung angeregt, die durch das Verkehrsgutachten ermittelten Verkehrsmengen hinsichtlich der Lärmthematik gutachterlich untersuchen zu lassen. Möglicherweise genügt im ersten Schritt bereits eine Abstimmung mit der Unteren Immissionsschutzbehörde.
Nach dem aktuell vorliegenden Plan ist einer Worst-Case-Betrachtung mit 105 Wohneinheiten zu rechnen. Die Verkehrsprognosen wären in Hinblick auf die aktuellen Wert nochmals zu überarbeiten. Der Verkehrsplaner soll hier durch die Verwaltung beauftragt werden.
Die Elsa-Plach-Straße ist nach derzeitigem Planungsstand nicht Bestandteil des Bebauungsplanes, so dass hier bislang auch keine Festsetzungen vorgenommen wurden. Für Umbaumaßnahmen an der Straße müsste diese in den Bebauungsplanumgriff aufgenommen werden bzw. der Bebauungsplan Nr. 156 müsste entsprechend geändert werden. Dies ist bislang nicht vorgesehen.
Ein weiterer Gesichtspunkt ist, dass die Straße bereits beitragsrechtlich abgerechnet wurde. Größere Umbaumaßnahmen gingen mangels Rechtsgrundlage (Straßenausbaubeitragssatzung wurde abgeschafft) zu Lasten der Allgemeinheit. Angesichts der aktuellen Haushaltssituation und der in näherer Zukunft anstehenden investiven Bauprojekte erscheint ein Straßenumbau hier sehr schwierig.
Letztendlich schuldet die Stadt keine optimale Erschließung, sondern lediglich eine, die den Regelwerken für die Planung von Straßen entspricht. So liegt der Fall hier.
Die zusätzlich durchgeführte Verkehrsuntersuchung (Verkehrszählung) in der Elsa-Plach-Straße, die den vorgetragenen Durchgangsverkehr aufgrund der Wertstoffsammelstelle erfassen sollte, hat keine signifikanten Durchgangsverkehre ergeben.
Im Zählzeitraum von 12 Stunden von 7 Uhr – 19 Uhr (werktags, 10.09.2020) sind 70% der Nutzer der Wertstoffsammelstelle über die Straße „Zur Gass“ an- und abgefahren. Nach Ansicht der Stadt zieht die Wertstoffsammelstelle somit keinen größeren Durchgangsverkehr in das Quartier. Planerische Maßnahmen sind daher nicht gerechtfertigt.
Eine Verlagerung der Wertstoffsammelstelle in Richtung Süden, in den Bereich des EDEKA-Parkplatzes ist derzeit nicht möglich, da hier keine öffentlichen Grundstücke zur Verfügung stehen.
Bauplanungsrechtlich sind diese Containerstandorte als untergeordnete Einrichtungen, die dem Nutzungszweck des Baugebietes dienen und seiner Eigenart nicht widersprechen, einzuordnen. Sie sind grundsätzlich auch in allgemeinen und sogar reinen Wohngebieten zulässig (vgl. VG Augsburg, Urt. vom 27.05.2009; Au 4 K 08.57; BVerwG vom 03.05.1996, BRS 58 Nr. 58). Der Containerstandort wurde hier am westlichen Rand des Baugebietes festgesetzt. Es ist geplant im Zuge der Erschließungsmaßnahmen den Standplatz baulich mit Sichtschutzwänden und einer angemessenen Eingrünung zu fassen. Damit tritt er nicht mehr so dominant in Erscheinung und das Verwehen von abgelagerten Gegenständen wird damit auch weitgehend ausgeschlossen. In mehreren Variantenuntersuchungen hat sich zudem kein günstigerer bzw. gleichgeeigneter Standort für die Container herausgestellt. Bei einer Verlagerung in das Baugebiet wäre der von den Einwendern vorgetragene Durchgangsverkehr bestimmt zu befürchten. Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, den Standort nicht zu verändern und in die lärmtechnische Untersuchung, die für die Verkehrsmehrung vorgesehen ist, einzubeziehen.
5. Ausgleichsmaßnahmen:
Durch die vorgeschlagenen Planungsvarianten wird eine bessere Durchgrünung, sowie eine Verbesserung der Sichtbeziehungen in die freie Landschaft gewährleistet. Die breiteren Grünflächen führen zu einer besseren Durchlüftung des Baugebietes und wirken damit der Flächenaufheizung entgegen.
Der Begründung zum Bebauungsplan soll eine Aufstellung über das Maß der baulichen Nutzung beigefügt werden aus dem die einzelnen Parzellen und deren Nutzungsdichte ablesbar sind.
Die Frage der Ausgleichsflächen ist zwischenzeitlich zwischen der Stadt und dem Landratsamt Ebersberg hinreichend geklärt. Hierzu wird auf die Abwägung zu Ziff. 3. 1 Landratsamt, untere Naturschutzbehörde verwiesen. Die Begründung ist im Bebauungsplanentwurf entsprechend zu überarbeiten.
6. Widerspruch zum Flächennutzungsplan:
Ein Widerspruch zum Flächennutzungsplan wird seitens der Stadt nicht gesehen.
Zum einen hat das Landratsamt Ebersberg in seiner Stellungnahme vom 14.04.2020 hierzu keine Ausführungen vorgetragen. Insofern ist davon auszugehen, dass dieser Belang nicht berührt ist.
Nach einer Grundsatzentscheidung des BVerwG, Urt. vom 28.02.1975 – IV C 74.72, kennzeichnet der Rechtsbegriff des Entwickelns das Maß der Bindung des aufzustellenden Bebauungsplanes an den Flächennutzungsplan. Angesichts des nur allgemeinen Aussagegehalts und der damit gegebenen Ausfüllungsbedürftigkeit der Darstellungen des Flächennutzungsplanes einerseits und der ins Einzelne gehenden, endgültigen und vollzugsfähigen Festsetzungen des Bebauungsplanes andererseits, bedeutet hiernach der Begriff des Entwickelns nicht, dass der Bebauungsplan als bloßer Vollzug oder als Ergänzung des Flächennutzungsplanes zu werten wäre. Zudem folgt aus der Grobmaschigkeit der Planung eine dem Gegenstand und der räumlichen Ausdehnung nach geringeren Schärfe des Flächennutzungsplanes. Das Entwicklungsgebot eröffnet vielmehr – darüber hinausgehend – planerische Gestaltungsfreiheit auch insofern, als der Bebauungsplan vom Flächennutzungsplan abweichen darf. So liegt der Fall hier. Die Anpassungen erfolgen bei der vorliegenden Planung im Randbereich. Der Rahmen des Entwicklungsgebotes wird dadurch nicht überschritten.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplanentwurf ist in folgenden Punkten zu ändern:
- Änderung des städtebaulichen Konzeptes (in Abhängigkeit der heutigen Beratung)
- Überarbeitung der Verkehrsuntersuchung im Hinblick auf die aktuellen
Wohnungszahlen
- Begutachtung des Verkehrslärms der durch den entstehenden Mehrverkehr ausgelöst
wird.
- Überarbeitung der Begründung für den Bereich der Eingriffsregelung / Ausgleichsflächen
4.2 Bürger 1, Schreiben vom 25.06.2020
Vorgetragen wird, dass kaum genügend Platz zum Spielen der zu erwartenden Kinder vorhanden sei. Es wird befürchtet, dass sich die Kinder zwischen den Autos austoben müssten. Weiter wird befürchtet, dass die Kinder auf den nächstgelegenen Spielplatz „Am Lindenanger“ ausweichen werden. Dieser schließt direkt an das Grundstück des Einwendungsführers an. Es wird vorgetragen, dass die Frequentierung sein 1995 enorm gestiegen sei, vor allem in den letzten Jahren durch die Bebauung nördlichen des EDEKA-Marktes. Für dieses Baugebiet sei kein Spielplatz errichtet worden. Der Spielplatz würde nicht nur von Kindern sondern auch am Abend von Jugendlichen genutzt, die dort laute Musik hörten und Alkohol konsumierten und von Gruppen von Erwachsenen als Freizeittreff, genutzt. Die Nutzung durch Kita- und Schulkinder würde gerne toleriert. Die Versorgung der Familien aus dem Neubaugebiet sei jedoch zu viel.
Es wird um die Aufstellung von Schildern gebeten, wie anderen Orts üblich, die auf die Ruhezeiten und Aufenthaltsbestimmungen hinweisen.
Schließlich wird noch auf eine Grundabtretung zu Gunsten eines Gehwegs für die Spielplatzerschließung hingewiesen. Damit hätte man einen ausreichenden Beitrag zur sozialen Verantwortung geleistet. Es wird gebeten, im neuen Baugebiet ausreichende und interessante Spielmöglichkeiten zu schaffen.
Behandlungsvorschlag:
Es wird nicht bestritten, dass der Spielplatz am Lindenanger sehr beliebt ist und eine hohe Frequentierung hat. Gerade im letzten Jahr, wo die Bewegungsmöglichkeiten durch die geltenden Infektionsschutzbestimmungen stark eingeschränkt waren, dürften diese Auswirkungen spürbar gewesen sein. Die im Einwendungsschreiben geschilderten Umstände rund um den Spielplatz „Am Lindenanger“ betreffen allerdings nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplanes. Im Fall von abendlicher Ruhestörung usw. muss im Zweifel die Polizei verständigt werden.
Aus rechtlicher Sicht kann keine Begrenzung des Spielplatzes „Am Lindenanger“ für bestimmte Gruppen von Kindern festgesetzt werden. Dies ist auch nicht gewollt.
Im Bebauungsplangebiet 200 selbst ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 460 m² im nördlichen Bereich geplant. Weiterhin ist ein Quartiersplatz mit vorwiegender Aufenthaltsfunktion vorgesehen. Zusätzlich wird versucht, auf der angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzfläche eine Spielwiese mit ca. 200 m² zu etablieren. Hier müssen allerdings noch Gespräche mit den Grundeigentümern geführt werden. Wenn diese positiv verlaufen, kann die Spielwiese im Bebauungsplan festgesetzt werden. Insgesamt werden die Spielmöglichkeiten damit aus ausreichend dimensioniert betrachtet.
Es kann allerdings über den Bebauungsplan nicht geregelt werden, dass Kinder Spielplätze aufsuchen, die weiter entfernt von ihrer Wohnung liegen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht vorgesehen.
4.3 Bürger 2, Schreiben vom 26.05.2020
B.Festsetzung durch Planzeichen
6. Verkehrsflächen
Es wäre zweckmäßig zwischen den Reihenhäusern einen Gartenweg anzulegen, da die Gärten nur über die Wohnzimmer zu erreichen wären.
C. Festsetzungen durch Text
§ 4 Abs. 2 Geschosszahlen
Es wird ein einheitliche Festlegung der Geschosszahl entlang der Elsa-Plach-Straße gefordert. Gebäude mit verschiedenen Geschosszahlen würden optisch unorganisch wirken
§ 6 Abs. 4 Stellplatzschlüssel
Die festgesetzte Zahl von Garagen und Stellplätzen würde nicht der Stellplatzsatzung der Stadt entsprechen. Sollte dies so gewollt sein, müsse des „abweichend von der Garagen- und Stellplatzsatzung der Stadt Ebersberg wird festgelegt…“ heißen. Nachdem Familien heute immer noch durchschnittlich mehr als 1 Auto hätten, muss damit gerechnet werden, dass im erheblichen Maße öffentliche Straßen als Abstellfläche genutzt würden.
§7 Dachgestaltung und § 12 Abs. 11 Dachbegrünung
Für Dächer bis zu 10° Neigung ist eine Begrünung von 60% der Fläche vorgeschrieben, d. h. dass die Pultdächer der Wohnblöcke entlang der Josef-Brendle-Straße begrünt werden müssen. Die wäre gut fürs Mikroklima würde aber erhöhte Unterhaltskosten und damit höhere Wohngelder bzw. Mietnebenkosten verursachen.
Es wird angeregt, die Pultdachneigung umzukehren und auf allen nach Süden und Westen geneigten Dächern PV-Anlagen vorzuschreiben. Dies sei zumutbar, solange die Subventionierung aus der EEG-Umlage gegeben sei. Die Nutzung der Dächer für PV-Anlagen würde mehr Sinn machen als landschaftlich fragwürdige Freiflächenanlagen. Es wird auf die Stadt Tübingen verwiesen, die bei allen Grundstücksverkäufen der Stadt in städtebaulichen Verträgen (wo sinnvoll) die Installation von PV-Anlagen vorschreibt.
§ 16 Abwasser
Nicht auf der Grundstücksfläche versickertes Regenwasser soll über Rigolen entlang der Straßen und Wege auf Retentionsflächen im Norden abgeleitet werden. Sickerschächte auf den Grundstücken sind wohl wegen Tiefgaragen nicht möglich. Wie wird sichergestellt, dass es bei Starkregen nicht zu Überflutungen der Straßen und der Wege kommt? Die Retentionsfläche im Norden könnte außerdem zur Beeinträchtigung einer eventuellen späteren Bebauung im Norden werden.
Hinweise
7. Heizenergie
Es ist eine Heizzentrale mit entsprechendem Nahwärmenetz vorgesehen. Der Ort der Heizzentrale ist im Plan nicht angegeben. Besteht ein Anschlusszwang? Dieser wäre sinnvoll. Aus Immissionsschutzgründen sollte Ofen- und Kaminheizung untersagt werden.
Verkehrsuntersuchung Dr. Ressel
Für die Erschließung des Wohngebietes Ebrach-, Böhmerwald-, Sudetenstraße nach Süden und die Verkehrsführung im Baugebiet wird die Variante 3 favorisiert. Sie enthält wie Var. 1 einen verkehrsberuhigten Abschnitt auf der von-Scala-Straße, auf der sonst 30 km/h erlaubt sind. Es ist zweifelhaft, dass auf diesem Abschnitt die Fahrgeschwindigkeit eingehalten wird und durchgesetzt werden kann.
Als beste Lösung erscheint Var. 2, wenn noch die Einmündung von der Floßmannstraße in die Erika-Schinagel-Straße mit Poller abgesperrt wird. Der Verkehr aus dem Norden zu den Supermärkten kann dann über die Schmederer-, von-Scala und Josef-Brendle-Straße mit jeweils 30 km/h-Beschränkung geleitet werden.
Zur Entlastung der Josef-Brendle-Straße und der Pleiningerstraße sollte auf jeden Fall die Verbindung zwischen der von-Scala-Straße nach Süden zur Münchener Straße herstellt werden. Schwierig sei die Verkehrsberuhigung auf der nördlichen Josef-Brendle-Straße und der Elsa-Plach-Straße, die als Haupterschließungstraße des Wohngebietes dienen. Es bleibt abzuwarten ob diese akzeptiert wird.
Behandlungsvorschlag:
Zu 6. Verkehrsflächen
Der Gartenweg bzw. Mistweg zwischen den Reihenhäusern wird für sinnvoll erachtet und in die Planung übernommen.
Zu § 4 Abs. 2 Geschosszahlen
Hier kommt es entscheidend auf das Planungskonzept an, welches nun beschlossen werden soll. Hierzu wird auf die Beratungen in der heutigen Sitzung verwiesen.
Zu § 6 Abs. 4 Stellplatzschlüssel
Der Planer wird beauftragt, die Stellplatzberechnung zu überprüfen. Die Festsetzungen hierzu sind zu überarbeiten.
Für den Bereich des sozialen Wohnraums wird allerdings abweichend von der Stellplatzsatzung ein Stellplatzschlüssen von 1/WE festgesetzt. Die GWG Ebersberg hat immer wieder glaubhaft dargestellt, dass die Bewohner ihrer Wohnanlagen oftmals kein oder allenfalls nur ein Auto haben. Weiterhin ist in diesem Zusammenhang aufgrund der fußläufigen Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten eine Reduzierung des Stellplatzschlüssels in diesen Bereichen gerechtfertigt.
Zu § 7 Dachgestaltung und Dachbegrünung
Die Dächer der Kettenhäuser, Reihenhäuser und der MFH entlang der Elsa-Plach-Straße sind alle als Satteldächer ausgebildet. Es ist vorgesehen, diese weitgehend mit PV-Modulen zu belegen. Dies wurde bereits in einem früheren Verfahrensschritt so beschlossen. Die Pultdächer im östlichen Baugebiet werden nicht geändert, das eine Öffnung nach Westen wegen der Sonneneinstrahlung in die Wohnräume besser ist. Weiterhin ist der Tiefpunkt der Pultdächer zur Bestandsbebauung hin orientiert und lässt die Gebäude daher weniger hoch wirken. Der Bebauungsplan sollte hier nicht geändert werden.
Zu § 16 Abwasser
Die Leistungsfähigkeit der Abwassereinrichtungen wird entsprechend den technischen Vorschriften geplant, so dass sichergestellt ist, dass die Anlagen für die jeweiligen Bemessungsereignisse ausreichend aufnahmefähig sind. Eine Garantie zum Schutz vor jedweder Überflutung kann nicht gegeben werden, da die Anlagen dann so große Dimensionen erreichen würden, dass eine wirtschaftlich sinnvolle Umsetzung nicht mehr möglich ist. Eine mögliche Beeinträchtigung der künftigen nördlich anschließenden Bebauung durch die Retentionsflächen wird nicht gesehen. Der Planer wird gebeten, die Maßnahmen zur Schutz vor Starkregenereignissen nochmals zu überprüfen.
Zu § 7 Heizzentrale
Es ist ein entsprechendes Planzeichen in den Bebauungsplan aufzunehmen.
Ein Anschlusszwang kann über den Bebauungsplan nicht festgesetzt werden. Es wird angestrebt, dies über die Kaufverträge auf dem Zivilrechtsweg zu lösen. Für ein Verbot von Ofen- und Kaminheizungen liegen die rechtlichen Voraussetzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 23 lit. a BauGB nicht vor. Allgemeine umweltschützerische Gründe bieten keine ausreichende Grundlage für die städtebauliche Erforderlichkeit einer solchen Festsetzung, auch nicht vor dem Hintergrund damit auf dem „Umweg“ über eine solche Festsetzung einen faktischen Anschluss- und Benutzungszwang für bestimmte Heizarten zu bewirken. Eine konkrete städtebauliche Situation, wie z. B. das Freihalten von Frischluftschneisen, ist hier nicht gegeben.
Zur Verkehrsuntersuchung
Die vorgetragenen Punkte betreffen nicht den Regelungsbereich des Bebauungsplanes. Die ausreichende Erschließung des Baugebietes wurde in den Verkehrsuntersuchungen sowie in der Leistungsfähigkeitsuntersuchung der Knotenpunkte „Zur Gass/Münchener Straße“ und „Josef-Brendle-Straße/Münchener Straße“ nachgewiesen. Weitere Maßnahmen sind nicht erforderlich. Die Verkehrsfragen der anderen Straßenzüge müssen unabhängig von diesem Bebauungsplanverfahren behandelt werden.
Beschlussvorschlag:
Der Bebauungsplanentwurf wird in folgenden Punkten geändert:
- Aufnahme eines Mistweges zwischen den Reihenhäusern
- Anpassung des Planungskonzeptes – abhängig vom Beratungsergebnis der Varianten
- Der Planer wird mit der Überprüfung der Abwassersituation sowie der Stellplatzberechnung beauftragt.
- Aufnahme eines Planzeichens für die Heizzentrale
Weitere Planänderungen sind nicht veranlasst.
4.4 Bürger 3, Sammeleinwendungsschreiben vom 02.06.2020 (18 Unterschriften)
Die Einzigartigkeit des Ebersberger Naherholungsgebiets
muss erhalten bleiben!
Am westlichen Ortsrand von Ebersberg, östlich der Straße „Zur Gass“, plant die Stadt Ebersberg das Neubaugebiet Friedenseiche VIII. Auf einer Fläche von 2,3ha sollen in sehr dichter Bebauung Reihen-, Ketten- und 6 Mehrfamilienhäuser entstehen. Die massiven, bis zu 4-geschossigen Wohnblöcke (Giebelhöhe bis 13m) entlang der Elsa-Plach-Straße, die sich über eine Länge von ca. 150m erstrecken, bilden einen massiven Riegel nördlich der bestehenden Bebauung.
Der Zufahrtsverkehr in das Neubaugebiet sowie die Erschließung der Wohngebiete Friedenseiche I - IV
über eine neue Verbindungsstraße soll über bestehende, verkehrsberuhigte Straßen erfolgen.
Wir fordern eine nachhaltige, verträgliche Lösung für das Neubaugebiet
Friedenseiche VIII im Ebersberger Westen:
• Der westliche Ortsrand von Ebersberg mit seinen Landschaftsschutzgebieten „Egglburger See“ sowie „Ebersberger Weiherkette“ und dem Naturschutzgebiet „Vogelfreistätte Egglburger See“ muss als attraktives Naherholungsgebiet erhalten bleiben!
• Eine Flächenversiegelung und Verbauung im Rahmen des Neubaugebietes Friedenseiche VIII sollte mit „Augenmaß und Weitblick“ erfolgen. Wir wünschen uns ein Wohnquartier eingebettet in die Landschaft mit Grünflächen und Versammlungsplätzen. Keine Verdichtung um jeden Preis!
• „Innenraum- vor Außenraumverdichtung“: Wir fordern eine genaue Prüfung, ob es verträgliche Lösungen gibt, den erforderlichen Geschosswohnungsbau wie in Bayern gefordert im Innenstadtbereich von Ebersberg umzusetzen.
• „Mit Maß & Ziel“: Die geplanten bis zu 4-geschossigen Wohnblöcke entlang der Elsa-Plach-Straße nehmen in keiner Weise die vorhandene Bautypologie auf! Wir wünschen uns eine bessere Anbindung der Friedenseiche VIII an die bestehende Bebauung.
• „Verkehr raus aus verkehrsberuhigten Bereichen“: Durch die zusätzlichen bis zu ca. 120
Wohneinheiten im Neubaugebiet Friedenseiche VIII und die gleichzeitige Anbindung der Wohngebiete Friedenseiche I – IV erhöht sich das Verkehrsaufkommen deutlich. Dadurch verschärft sich die schon heute gefährliche Verkehrssituation im Bereich Elsa-Plach-Straße, die als verkehrsberuhigter Bereich von vielen Kindern und Spaziergängern genutzt wird, weiter! Wir brauchen ein tragfähiges Verkehrskonzept für den Ebersberger Westen.
Ein Überdenken der Bauleitplanung Friedenseiche VIII ist notwendig!
Weitere Informationen zur Bauleitplanung sind auf der Homepage der Stadt Ebersberg zu finden.
9m max.
13m
