Die Antragstellerin beabsichtigt, die erdgeschossig gelegenen Gewerberäume, die zum Innenhof orientiert sind, zu einer barrierefreien Wohnung umzubauen. Mit der hinzukommenden Wohnung befinden sich dann insgesamt 5 Wohnungen in dem Gebäude.
Folgendes ist geplant:
Umbau von Gewerberäumen in eine barrierefreie Wohneinheit mit ca. 91,62 m² Wohnfläche.
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Damit beurteilt sich die planungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB (Innenbereich). Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Die nähere Umgebung entspricht einem Mischgebiet (MI), in dem regelmäßig Wohnnutzungen zulässig sind. Das Maß der baulichen Nutzung wird nicht verändert, da ein bestehendes Gebäude umgebaut wird. Ebenso wird an der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche nichts verändert.
Die Erschließung ist durch das bestehende Geh- und Fahrtrecht auf FlNr. 239 (von der Augustiner Straße her) gesichert.
Für das Gesamtobjekt werden nach Stellplatzsatzung der Stadt 11 Stellplätze erforderlich, die im östlichen Grundstücksbereich in Garagen und offenen Stellplätzen nachgewiesen werden.
Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet „Altstadt“. Das Vorhaben stellt allerdings keinen Widerspruch zu den Sanierungszielen dar, so dass sanierungsrechtliche Maßnahmen nicht veranlasst sind.
Das Grundstück liegt allerdings in dem Bereich wonach gemäß Beschluss des Technischen Ausschusses vom 15.09.2020, TOP 7, öffentlich, ein Rahmenplan aufgestellt werden sollte, der als wesentliche Grundlage für einen bzw. auch mehrere Teilbebauungspläne dienen könnte.
Folgende Planungsziele wurden hierzu formuliert:
Primär sollen Vorgaben für eine behutsame Nachverdichtung des Quartiers gemacht werden. Es liegen hier noch zahlreiche minder-/untergenutzte Grundstücke vor, deren Entwicklungspotential gesteuert werden sollte. Durch diese Steuerung kann einer schleichenden Nachverdichtung, wie sie im Falle einer kontinuierlichen Genehmigungspraxis nach § 34 BauGB stattfinden würde, die Grundlage entzogen werden.
Im Bebauungsplan sollten Vorgaben für die Nutzung, in Teilbereichen auch eine horizontale Gliederung (geschossweise Nutzungsfestsetzung; z.B. Läden, Dienstleistungen in den Erdgeschossen) festgesetzt werden, um eine funktionale Verbesserung des Quartiers zu erreichen.
Ein großes Augenmerk wäre auf die Höhenentwicklung sowie die Dach- und Fassadengestaltung in diesem wertvollen Stadtraum zu richten. Der Bebauungsplan wird sich in Zuge der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen und Baulinien) auch mit Fragen der Abstandsflächen auseinanderzusetzen haben, um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse weiterhin zu gewährleisten bzw. zu verbessern.
Schließlich sind die Belange der Straßenräume und des Verkehrs in diesem Quartier von wichtiger Bedeutung.
Das gegenständliche Vorhaben hat nun die Nutzungsänderung einer ehemaligen Bäckerei in eine Wohnung zum Gegenstand und würde demnach dem Planungsziel der funktionalen Quartiersverbesserung widersprechen.
Im Zuge des vorliegenden Antrags wäre zu entscheiden, ob planungsrechtliche Sicherungen ergriffen werden müssten.
Gründe für die Umnutzung:
Nach Auskunft des Planers soll die Wohnung für die Antragstellerin zur Eigennutzung umgebaut werden.
Aus Sicht der Verwaltung sollte hier von planungsrechtlichen Maßnahmen Abstand genommen werden.
