Die Antragstellerin möchte auf dem Grundstück FlNr. 850/34, Gemarkung Ebersberg, Bürgermeister-Eichberger-Straße 16, 85560 Ebersberg ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten, Tiefgarage und oberirdische Stellplätze errichten.
Folgendes ist geplant:
Grundstücksgröße 1.004 m²
Mehrfamilienwohnhaus (20,99x10,99) + (9,99x4) = 292,62 m²
GRZ I (ohne Tiefgarage) 0,29
GRZ II (mit Tiefgarage) 0,77
Anzahl der Vollgeschosse II; Dachgeschoss kein Vollgeschoss, jedoch zu
Wohnzwecken genutzt
Wandhöhe 6,30 m
Dachform und Dachneigung Satteldach mit 34°
Stellplätze Tiefgarage mit 13 Stellplätzen, 2 oberirdisch
Das Bauvorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich somit nach § 34 BauGB. Demnach ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und nach der Grundfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Die Art der Nutzung der näheren Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet (WA - § 4 BauNVO). Nachdem dieses Gebiet vorwiegend dem Wohnen dient (§ 4 Abs. 1 BauNVO), ist die geplante Erweiterung des Wohngebäudes gem. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig. Das Einfügungsmerkmal nach Art der Nutzung ist somit erfüllt.
Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung kommt es auf die von außen
wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebung an.
In der Sache wird Bezug genommen auf die Sitzung des Ferienausschusses am 18.08.2020 (TOP 3, öffentlich). Seinerzeit wurde dem Vorhaben das Einvernehmen wegen des Bauvolumens nicht erteilt. Man war der Ansicht, dass bereits das Bauvolumen des Vorbescheids die Möglichkeiten voll ausgeschöpft hat.
Die nun vorliegende Planung wurde gegenüber den bisherigen Planungen deutlich reduziert. Der Baukörper entspricht den Außenmaßen sowie der Baukörperstellung dem Vorbescheid. Die Dacheinschnitte, die eine dreigeschossige Wirkung erzeugt haben, sind entfallen.
Die geplante Grundfläche hält sich an die Maßgaben aus dem Vorbescheid. Die Fläche ist auch aus der Umgebung (Vergleichsobjekte Bgm.-Eichberger-Str. 1 und 3). Ebenso lässt sich die Höhenentwicklung / Geschossigkeit aus der Umgebung ableiten und wurde bereits im Vorbescheid bestätigt.
Nach der Stellplatzsatzung der Stadt Ebersberg werden für das Mehrfamilienhaus bei 10 Wohneinheiten 15 Stellplätze notwendig, die mit 13 Tiefgargenplätzen und zwei oberirdischen Parkplätzen nachgewiesen wurden.
Das Vorhaben hält die Abstandsflächen nach der aktuell geltenden Satzung der Stadt Ebersberg nicht ein.
An der östlichen Grundstücksgrenze ergibt sich aufgrund der neuen Berechnungsregeln (auf der Traufseite ist die Dachhöhe zu 1/3 der Wandhöhe hinzuzurechnen) eine Überschreitung von 1,23 m. Zur Nordseite (FlNr. 850/30) ergibt sich eine geringfügige Überschreitung wegen der Giebelspitze um ca. 1 m. Auf der Westseite (zu FlNr. 850/18) ergibt sich ebenfalls eine Überschreitung von ca. 1m aufgrund der Giebelspitze.
Nach den Abstandsflächenregelungen die bis 31.01.2021 gegolten haben, würde das Bauvorhaben die Abstandsflächen einhalten. Nach Ansicht der Verwaltung war der Erlass der Abstandsflächensatzung primär nicht dazu gedacht, das ursprüngliche Abstandsflächenrecht durch eine örtliche Bauvorschrift zu verschärfen. Vielmehr war die Zielrichtung, den bis 31.01.2021 geltenden Zustand aufrechtzuerhalten und weiter zu führen. Die Verwaltung schlägt daher vor, in diesem Fall von der Satzung die notwendigen Abweichungen zu erteilen. In Zukunft sollte eine Überarbeitung der städt. Satzung erwogen werden. In einer Probeberechnung bei diesem Vorhaben mit einer angenommenen Abstandsflächentiefe von 0,8 H zuzüglich der Dachhöhe, käme man in etwa auf das gleiche Ergebnis wie mit der Regelung, die bis 31.01.2021 gegolten hat.
