Die Antragsteller beabsichtigen das Dachgeschoss des bestehenden Hauses auszubauen. Hierfür soll ein neues Dach errichtet werden sowie ein Kniestock eingebaut werden.
Geplant ist folgendes:
Einbau eines Kniestocks von 1m Höhe sowie ein neues, symmetrisches Satteldach
Dachneigung 28°
Wandhöhe neu (bergseitig) 3,87 m
Wandhöhe neu (talseitig) 6,57 m
Dachgeschoss wird kein Vollgeschoss
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes Nr. 19.1 – Alpenstraße Süd. Dieser setzt für das Baugrundstück Wandhöhen, Dachgestaltung sowie die Anzahl der Wohneinheiten fest. Im Übrigen richtet sich die bauplanungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB.
Für das antragsgegenständliche Gebäude liegt ein Vorbescheid des LRA Ebersberg vom 18.03.2021, Az. V-2021-641 vor, der die entsprechende Höhenentwicklung zulässt.
Weiterhin erzeugt das Gebäude zur Südseite aufgrund des Dacheinschnittes in einer Breite von 5,99 m eine dreigeschossige Wirkung des Gebäudes. Diese Planung weicht erheblich vom bisher genehmigten Vorbescheid ab (zugelassen wurde ein Dacheinschnitt von 3,5 m Breite) und macht eine Neubeurteilung des Bauvorhabens erforderlich.
Nachdem der einfache Bebauungsplan Nr. 19.1 nur Wandhöhen usw. festsetzt, muss sich das Bauvorhaben im Übrigen nach § 34 einfügen. Durch die dreigeschossige Wirkung fügt es sich jedoch nicht mehr in die umliegende Umgebung ein.
Als maßstabsbildende Umgebung ist der Bereich zwischen Alpenstraße und Wendelsteinstraße heranzuziehen. Bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der Nutzung ist die maßgebliche Umgebung enger zu begrenzen, als etwa bei der Ermittlung der Art der baulichen Nutzung (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, RdNr. 45 zu § 34 BauGB; BVerwG, Urt. vom 08.12.2016, 4 C 7/15). In dieser näheren Umgebung sind keine dreigeschossigen Gebäude bzw. Gebäude mit dreigeschossiger Wirkung vorhanden.
Außer Betracht muss die Mehrfamilienhaus-Bebauung westlich der Ringstraße bleiben. Dieser Bereich prägt das antragsgegenständliche Grundstück nach Auffassung der Verwaltung nicht. Dieses Gebiet unterscheidet durch die vorhandenen riegelartigen Wohnblöcke mit ca. 46 m Länge wesentlich von der kleinteiligen Wohnbebauung östlich der Ringstraße. Beide Bauquartiere haben offenkundig eine jeweils eigenständige bauliche Entwicklung genommen. Sie heben sich in ihrer Baustruktur und auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung so eindeutig voneinander ab, dass insoweit jeweils von eigenen Abschnitten auszugehen ist.
Der zugrundeliegende Bebauungsplan ermöglicht für Dachaufbauten die Errichtung von maximal 2 Dachgauben mit jeweils einer Breite von 1,4 m. Dacheinschnitte dieser Größenordnung sind nach dem Bebauungsplan nicht vorgesehen und wegen der Berührung der Grundzüge der Planung auch keine Befreiung zugänglich.
Im o. g. Vorbescheid des LRA Ebersberg ist eine Dachterrasse mit einer Breite von 3,5 m als zulässig erachtet worden. Seitens der Verwaltung wird empfohlen, die Breite der geplanten Dachterrasse auf das Maß des Vorbescheids zurückzunehmen.
Insgesamt ist das vorliegende Vorhaben somit nicht genehmigungsfähig. Eine Genehmigung kann allerdings herbeigeführt werden, sofern die Dachaufbauten geändert werden.
