Die Antragsteller fragen nach der bauplanungsrechtlichen Einordnung des Grundstücks FlNr. 1671, Gemarkung Ebersberg. Es werden hierzu folgende Fragen gestellt:
- Welcher Teil des Grundstücks kann als Bauland (Innenbereich Zone 1 – möglichst mit Quadratmeterangabe) betrachtet werden.
- Welche Ausmaße dürfte eine Neubebauung haben und welche Geschossfläche wäre erlaubt?
- Wo würde die möglichst genaue Abgrenzung für das Bauland liegen?
- Würde dieses Areal dann tatsächlich dem Innenbereich zuzuordnen sein und als sogenannte Zone 1 betrachtet werden können?
- Wo verläuft die momentan gültige Baugrenze?
- Kann man davon ausgehen, dass diese Baugrenze erweitert wird und wenn ja, in welchem Zeitrahmen könnte zum jetztigen Zeitpunkt damit gerechnet werden (10, 15, 20 Jahre oder ggf. länger).
- Gibt es weitere wichtige Informationen oder Hinweise Ihrerseits zu diesem Thema?
Aus Sicht der Verwaltung wird zu den o. g. Fragen wie folgt Stellung genommen:
Zu 1:
Das Grundstück FlNr. 1671, Gemarkung Ebersberg liegt am südwestlichen Ortsrand von Ebersberg, am Ende der Aßlkofener Straße, bzw. nördlich des Feldweges der von der Aßlkofener Straße nach Westen abzweigt und nach Hörmannsdorf führt.
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Östlich grenzt der Bebauungsplan Nr. 42 an. Somit stellt sich hier die Frage nach der Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich.
Voraussetzung für eine Lage im Innenbereich ist gem. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil. Für die Frage der Reichweite der Ortsteileigenschaft, also die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich, kommt es wesentlich darauf an, wie weit der Bebauungszusammenhang im Verhältnis zum Außenbereich reicht. Dabei kann die Grenzziehung nicht nach geografisch-mathematischen Merkmalen, sondern nur aufgrund einer umfassenden Wertung und Bewertung der im Einzelfall gegebenen Umstände vorgenommen werden.
Vorauszuschicken ist, dass bei der Abgrenzung des Innen- zum Außenbereich den Grundstücks- und Parzellengrenzen keine entscheidende Bedeutung beizumessen ist.
Unmaßgeblich sind auch Darstellungen des Flächennutzungsplanes. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist dieses Grundstück als Außenbereichsfläche (Fläche für die Landwirtschaft) dargestellt.
Wie bereits oben dargestellt liegt das Grundstück am südwestlichen Ortsrand von Ebersberg. Die vorhandenen Gebäude sind an dieser Stelle die letzte Bebauung bevor es in die freie Landschaft übergeht. Grundsätzlich endet der im Zusammenhang bebaute Ortsteil mit der letzten Bebauung. Die sich ihr anschließenden selbständigen Flächen gehören zum Außenbereich (herr. Rechtspr. des BVerwG). Auch wenn der Bebauungszusammenhang am letzten Baukörper endet, können durch Nebenanlagen geprägte Grundstücksbereiche ggf. dem Innenbereich zuzurechnen sein.
Im Falle einer Grundstückslage am Ortsrand, so wie es hier der Fall ist, endet der Bebauungszusammenhang unabhängig vom Verlauf der Grundstücksgrenzen regelmäßig am letzten mit den übrigen Häusern im Zusammenhang stehenden Baukörpern. Gartenflächen, die sich an das letzte Gebäude anschließen, zählen nicht mehr zum Innenbereich, außer wenn eine topografische Besonderheit in der Natur erkennbar wäre (z. B. Geländehindernisse wie Straße, Eisenbahnlinie, Gewässer, Anhebungen etc). Vorliegend ist eine solche topografische Besonderheit jedoch nicht gegeben.
(vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, RdNr. 25ff zu § 34 BauGB).
Somit endet nach Auffassung der Verwaltung vorliegend die Grenze für den Innenbereich unmittelbar am Verlauf der nördlichen und westlichen Fassaden der vorhandenen Gebäude auf FlNr. 1671, Gemarkung Ebersberg. Die Garage in der südöstlichen Grundstücksecke nimmt nicht mehr am Bebauungszusammenhang teil, genauso wie die nördlich und westlich angrenzenden Gartenflächen, sie sind dem Außenbereich zuzuordnen. Diese Sichtweise stimmt im Übrigen mit der Meinung des Landratsamtes Ebersberg hinsichtlich der Bereichseinordnung überein.
Die Innenbereichsfläche beträgt daher ca. 825 m². Eine genauere Flächenbestimmung müsste durch eine Vermessung auf Kosten der Grundstückseigentümer erfolgen.
Zu 2:
Nachdem die oben genannte Fläche dem Innenbereich zuzuordnen ist, müssen sich Bauvorhaben nach Art, Maß, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Im Übrigen muss die Erschließung gesichert sein.
Die nähere Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet, so dass die Nutzungen nach § 4 BauNVO dort zulässig sein dürften.
Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung kommt es entscheidend auf die nach außen hin wahrnehmbaren Faktoren eines Gebäudes an. Die Geschossfläche ist als Maßstab zur Beurteilung des Einfügens nicht geeignet. Die Verwaltung kann hier keine konkreten Zahlen nennen. Der Antragstellerin sollte aufgegeben werden, das mögliche Baurecht über einen Vorbescheid abzuklären.
Bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der Nutzung ist die maßgebliche Umgebung enger zu begrenzen, als etwa bei der Ermittlung der Art der baulichen Nutzung (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, RdNr. 45 zu § 34 BauGB; BVerwG, Urt. vom 08.12.2016, 4 C 7/15). In dieser näheren Umgebung beträgt die höchste Grundfläche 129,5 m² (FlNr. 1671/1). Weiterhin sind in der Umgebung Gebäude mit zwei Vollgeschossen anzutreffen. Ein künftiges Bauvorhaben wird sich im Rahmen dieser Vorgaben bewegen müssen.
Zu 3:
Zu dieser Frage wird auf Ziffer 1 verwiesen.
Zu 4:
Die Zuordnung zur Zone 1 ist eine bewertungsrechtliche Frage nach § 193 BauGB. Hierzu kann die Stadt keine Stellung beziehen. Diese Frage wäre ggfs. mit dem Gutachterausschuss beim Landratsamt Ebersberg zu besprechen.
Zu 5:
Hierzu wird auf die Beantwortung zu Ziffer 1 verwiesen
Zu 6:
Nachdem es sich bei dem Grundstück in der einen Innenbereichslage handelt, existiert keine Baugrenze im Sinne des § 23 BauNVO. Somit kann diese auch nicht verschoben werden. Eine Erweiterung der Bebauungsmöglichkeiten auf dem Grundstück kann allenfalls im Rahmen einer Bauleitplanung erfolgen.
Zu 7:
Entscheidend für die Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben ist die gesicherte Erschließung. Diese kann, vorbehaltlich einer genauen Prüfung im Vorbescheids- bzw. Baugenehmigungsverfahren als gegeben angesehen werden.
