In der Sache wird Bezug genommen auf den den Sitzungsunterlagen beiliegenden Bebauungsplanentwurf. Der Bebauungsplan wird zusammen mit der 13. Änderung des Flächennutzungsplanes im Parallelverfahren (§ 8 BauGB) aufgestellt.
Die Stadt Ebersberg beabsichtigt eine maßvolle Schaffung bzw. Erweiterung von Wohnbauflächen im Wege der Nachverdichtung für ortsansässige Bürger und deren Nachkommen unter Berücksichtigung einer organischen und nachhaltigen Siedlungsentwicklung am nördlichen Stadtrand von Ebersberg.
Der Gebietsumgriff umfasst die Fl.Nr. 971 T., 973 T. (Feldweg), 335, T., 336 T., 338/2, 338/3,
339 T. und 339/1 (T.=Teilfläche), Gemarkung Ebersberg und weist eine Größe von ca. 1,5 ha
auf.
Das Areal befindet sich in landschaftlich reizvoller Lage und wird vom Landschaftsschutzgebiet ‚Ebersberger Weiherkette‘ gerahmt.
Das im rechtswirksamen Flächennutzungsplan, in diesem Bereich, dargestellte Mischgebiet
soll in diesem Zuge der bestehenden Siedlungsstruktur angepasst und in ein allgemeines
Wohngebiet (WA) gem. § 4 BauNVO umgewandelt werden. Am westlichen Rand ist auf FlNr.
971 T. eine Erweiterung der Wohnbaufläche geplant, um die gewünschte Bebauung des
Grundstücks realisieren zu können. Diese befindet sich mit einer Fläche von ca. 600 m2 im
Landschaftsschutzgebiet.
Deshalb hat der Stadtrat der Stadt Ebersberg in seiner Sitzung vom 21.07.2020 die Einleitung der 13. Änderung des Flächennutzungsplanes und Landschaftsplanes für den
Bereich „nördlich Am Priel, westlich der Heldenallee“ sowie die Aufstellung des vorlie-
genden Bebauungsplans beschlossen, um unter Berücksichtigung der naturschutz-
fachlichen Belange und der landschaftlichen Einbindung eine städtebaulich geordnete
Weiterentwicklung zu gewährleisten.
Der Entwurf der Flächennutzungsplanänderung wurde bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung ausgelegt. Aus diesem Verfahren konnten wichtige Erkenntnisse für as nun anstehende Bauleitplanverfahren gewonnen werden (vgl. StR-Beschluss vom 28.01.2021, TOP 3, öffentlich).
Am westlichen Rand ist auf Fl.Nr. 971 T. eine Erweiterung geplant, um die gewünschte Bebauung des Grundstücks realisieren zu können. Diese befindet sich mit einer Fläche von ca. 600 m2 im Landschaftsschutzgebiet.
Die im Bebauungsplan dargestellten Bauräume umfassen die Bestandsbebauung und
zusätzliche Bauräume auf den Freiflächen der Fl.Nrn. 971, 336 und 339.
Die vorliegende Planung setzt sich intensiv mit der bestehenden landschaftlichen Situation
auseinander, platziert die Bauräume im südlichen Grundstücksbereich und setzt umfangreiche
private Grünflächen im Norden, Westen und Osten des Geltungsbereiches, eine Erhaltung von
Bestandsgehölzen sowie Pflanzmaßnahmen fest.
Bei Durchführung des Vorhabens erfolgen Eingriffe in den Bodenhaushalt. Die Bedeutung der
betroffenen Flächen für den Naturhaushalt ist als gering bzw. mittel einzustufen. Die
Schutzgüter Wasser und Klima/Luft unterliegen keiner erheblichen Beeinträchtigung. Die visuellen Auswirkungen können durch Festsetzungen zur Höhenentwicklung und Gestaltung
der Gebäude sowie durch Eingrünungsmaßnahmen gemindert werden, dennoch wird der
Landschaftscharakter kleinräumig verändert. Da das Plangebiet unmittelbar an ein
flächenhaftes Schutzgebiet grenzt, bzw. dieses im Bereich der Erweiterungsfläche
miteinbezieht, ist das Schutzgut Landschaftsbild mit einer hohen Bedeutung einzuwerten.
Es ergeben sich dadurch umfangreiche Ausgleichsflächen in einer Größe von insgesamt ca.
3.100 m².
Die Ausgleichsflächen sind als Streuobstwiesen anzulegen und ergänzen so die bereits
bestehende Obstwiese (Fl.Nr. 336) sowie die anderen Bepflanzungen auf sinnvolle Weise. Die
Festsetzung auf intensivem Wirtschaftsgrün stellt eine erhebliche Aufwertung der derzeitigen
Situation dar. Zur Gestaltung, Aufwertung und dauerhaften Sicherung des Ortsrandes werden
die Ausgleichsflächen im nördlichen und westlichen Anschluss an das allgemeine Wohngebiet
platziert. Durch die dadurch stattfindende Förderung der Eigenart und Schönheit des
Naherholungsraumes wird dem Schutzzweck des LSG in diesem Sinne entsprochen.
Die Planung wird unter diesen Voraussetzungen mit den Belangen des Naturschutzes und der
Landschaftspflege für vereinbar gehalten.
