Mit Beschluss des Technischen Ausschusses vom 12.01.2021 erließ die Stadt Ebersberg auf Grund der Novelle der Bayerischen Bauordnung vom 01.02.2021 eine Satzung zur Festlegung von abweichenden Maßen der Abstandsflächentiefe.
Die Satzung hatte folgenden Inhalt:
Satzung der Stadt Ebersberg über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe
(Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 lit. a BayBO)
vom 12.01.2021
Die Stadt Ebersberg erlässt aufgrund Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 lit. a BayBO in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588, BayRS 2132-1-B), das zuletzt durch § 1 des Gesetzes vom 23. Dezember 2020 (GVBl. S. 663) geändert worden ist und § 1 Nr. 36 lit. e des Gesetzes zur Vereinfachung baurechtlicher Regelungen und zur Beschleunigung sowie Förderung des Wohnungsbaus vom 23.12.2020 (BayGVBl. Nr. 31/2020, S. 663) sowie Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern, in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. August 1998 (GVBl. S. 796, BayRS 2020-1-1-I), die zuletzt durch § 3 des Gesetzes vom 24. Juli 2020 (GVBl. S. 350) geändert worden ist, folgende Satzung:
§ 1 Geltungsbereich
Die Satzung gilt für das gesamte Gemeindegebiet
§ 2 Abstandsflächentiefe
Abweichend von Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO beträgt die Abstandsfläche im Gemeindegebiet außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten, festgesetzten urbanen Gebieten 1 H, mindestens jedoch 3 m. Vor zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge genügen in diesen Fällen 0,5 H, mindestens jedoch 3 m, wenn das Gebäude an mindestens zwei Außenwänden Satz 1 beachtet.
§ 3 Bebauungspläne
Abweichende, in Bebauungsplänen festgesetzte Abstandsflächen bleiben unberührt.
§ 4 Inkrafttreten
Die Satzung tritt am 01.02.2021 in Kraft.
Im Bauvollzug zeigte sich, dass die o. g. Regelung teilweise zu einer Verschärfung des Abstandsflächenrechts führte (es wurden tiefere Abstandsflächen als nach dem Rechtsstand vor 01.02.2021 erforderlich). Größere Abstandsflächen waren allerdings von der Stadt nicht beabsichtigt. Um die bauliche Ausnutzbarkeit von Grundstücken weiterhin, möglichst ohne bzw. nur mit geringen Einschränkungen der Eigentümerinteressen zu erhalten, ist eine Anpassung der Satzungsregelung veranlasst. Die Aufrechterhaltung einer ausreichenden Wohnqualität im Stadtgebiet kann mit der geänderten Regelung ebenfalls erreicht werden und stellt einen weniger schwerwiegenden Eingriff in die jeweiligen Baurechte dar.
Nachfolgend kann aus der Darstellung die jeweiligen Wirkungen der Abstandsflächenregelung entnommen werden.
Fall 1:
Fall 2:
Fall 3:
Alle Beispiele sind vom PV München
Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass mit einer Regelung „0,8 H + 16m-Privileg (0,4H)“ sich annährend der Rechtszustand wieder herstellen lässt, der vor dem 01.02.2021 gegolten hat.
Seitens der Verwaltung wird daher empfohlen, die Satzung entsprechend zu ändern.
§ 2 der Satzung würde dann folgende Fassung erhalten:
§ 2 Abstandsflächentiefe
Abweichend von Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO beträgt die Abstandsfläche im Gemeindegebiet außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten, festgesetzten urbanen Gebieten 0,8 H, mindestens jedoch 3 m. Vor zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge genügen in diesen Fällen 0,4 H, mindestens jedoch 3 m, wenn das Gebäude an mindestens zwei Außenwänden Satz 1 beachtet.
Alle anderen Satzungsregeln bleiben gleich. Die Änderungssatzung könnte, sofern der Technische Ausschuss der Vorgehensweise zustimmt, am 01.01.2022 in Kraft treten.
