Für den Bereich der Bürgermeister-Eichberger-Straße soll das Nachverdichtungspotential durch einen Bebauungsplan gesteuert werden.
Die Grundstücke nördlich und südlich der Bürgermeister-Eichberger-Straße liegen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder eines einfachen Baulinienplanes. Für die bauplanungsrechtliche Beurteilung ist demnach § 34 BauGB (Innenbereich) heranzuziehen.
Das Gebiet ist zu überwiegendem Maße geprägt durch Einfamilen- und Doppelhäuser; in der Bürgermeister-Eichberger-Straße 1-3 besteht ein Mehrfamilienhaus. Auf der FlNr. 850/34 wurde mit Bescheid des LRA Ebersberg vom 13.09.2021 ein Mehrfamilienhaus genehmigt. Im Zuge einer Nachverdichtungsplanung soll nun das Höchstmaß der verträglichen Verdichtung gefunden werden.
In dem Planungsgebiet lag kürzlich wieder ein Bauantrag auf Zulassung eines Mehrfamilienhauses vor. Auffällig bei diesem Vorhaben war insbesondere die hohe Versiegelung des Grundstücks durch die notwendige Tiefgarage. Es würden dadurch kaum Flächen für die Behandlung/Versickerung/Rückhaltung von Regenwasser übrig bleiben. Aufgrund des teilweise vorhandenen älteren Baubestandes und der streckenweisen Gleichartigkeit der Grundstücke besteht durchaus weiteres Nachverdichtungspotential und es ist zu erwarten, dass in der näheren Zukunft weitere Bauwünsche vorgetragen werden. Das Gebiet ist gleichsam in Bewegung. Diese Nachverdichtungstendenzen können aber nicht allein den Vorschriften des § 34 BauBG überlassen bleiben, sondern sie erfordern eine an die städtebaulichen Ziele der Stadt angepasste Steuerung.
Durch die nun in Gang gesetzte Entwicklung mit der Errichtung von Mehrfamilienhäusern zwischen 5 und 8 Wohneinheiten, ist zu befürchten, dass die vorhandene Straße an die Grenzen ihrer Leistungsfähigkeit kommt, die Verkehrsmengen, die von solchen baulichen Anlagen ausgehen nur mehr schwer aufgenommen werden können.
Neben den Fragen der Entwicklung der Bebauung an der Bürgermeister-Eichberger-Straße, ist der Ausbau / Aufstockung der Grundschule an der Floßmannstraße ein wichtiges Zukunftsthema. Die Verwaltung hat sich immer mal wieder mit der Aufstockung der Schule beschäftigt. Das nun anstehende Bebauungsplanverfahren bietet die Gelegenheit die möglichen Erweiterungsvorhaben für die Grundschule für die Zukunft planungsrechtlich abzusichern.
Mit der angestrebten Planung sollen folgende wesentliche Planungsziele verfolgt werden:
- Festsetzung des Gebietes als WA – allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO); dies entspricht den Vorgaben des Flächennutzungsplanes.
- Festsetzung von Grundflächen, Geschossflächen zur eindeutigen Bestimmung der möglichen Nachverdichtung um den Erhalt der Siedlungsstruktur zu sichern und in eine an moderne Anforderungen gerichtete Weise fortzuschreiben sowie zur Festlegung von Flächen für die Rückhaltung von anfallendem Niederschlagswasser.
- Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen gem. § 23 BauNVO) um Freiräume und Grünzüge zu sichern.
- Festsetzungen für die öffentliche Erschließung
- Festsetzungen zur Erweiterung der Grundschule Floßmannstraße
Um eine städtebaulich nicht erwünschte, zu starke Verdichtung zu vermeiden, können in dem Bebauungsplan auch Mindestgrundstücksgrößen festgesetzt werden. Korrespondierend dazu kann auch die Anzahl der Wohneinheiten in Wohngebäuden beschränkt werden (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 und 6 BauGB).
Mit Schreiben vom 16.12.2021 trat der Antragsteller in Kenntnis der angedachten bauplanungsrechtlichen Maßnahmen erneut an die Stadt heran (Schreiben siehe Sitzungsunterlagen). Im Ergebnis schlägt er vor, um seinen Teil zur Entlastung der Bürgermeister-Eichberger-Straße beizutragen, statt eines Mehrfamilienhauses einen Dreispänner mit 16m Länge und 11,26m Breite (3 WE) zu errichten. Das neue Gebäude weißt von der Baumasse kaum einen Unterschied zur bisherigen Planung auf. Es sind jedoch zwei Wohneinheiten weniger. Damit werden statt bisher 8 Stellplätze sechs Stellplätze erforderlich, die in zwei Unterflurparksystemen untergebracht werden sollen. Dies sind versenkbare Parklifte, in denen 3 Fahrzeuge Platz finden (Bild siehe Anlage in den Sitzungsunterlagen).
Ob nun der neue Vorschlag des Antragstellers dazu führt, den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan zurückzustellen bzw. nicht zu fassen, verbleibt der Beratung im Ausschuss vorbehalten.
Hingewiesen wird seitens der Verwaltung auf den Umstand, sobald durch den Bebauungsplan mögliches Baurecht nach § 34 BauGB eingeschränkt, entzogen etc. wird, sind die Vorschriften gem. §§ 39 ff BauGB (Planungsschadenrecht) zu beachten. Dies wäre im künftigen Bebauungsplanverfahren zu prüfen.
Insgesamt soll mit dem Bebauungsplan die Nachverdichtung in dem Bereich der Bürgermeister-Eichberger-Straße durch ein städtebauliches Gesamtkonzept, das auch die Fragen der verkehrlichen Erschließung zum Inhalt haben soll, geregelt werden.
Das Verfahren kann gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und ohne Umweltbericht nach § 2a BauGB durchgeführt werden.
