Zum vorliegenden Bebauungsplanverfahren liegt der städtebauliche Entwurf vor. Folgende Planungsziele sollten laut Aufstellungsbeschluss mit dem Bebauungsplan verfolgt werden:
- Festsetzung des Gebietes als allgemeines Wohngebiet (WA)
- Festsetzungen zur zulässigen Grund- und Geschossfläche, überbaubaren Grundstücksfläche und der Bauweise.
- Regelung der Erschließung
- Um eine städtebaulich nicht erwünschte zu starke Verdichtung zu vermeiden, sollen Mindestgrundstücksgrößen festgesetzt werden. Korrespondierend dazu soll auch die Anzahl der Wohneinheiten gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 und 6 BauGB) beschränkt werden.
Zu a):
Aus Sicht des Planers und der Verwaltung wird vorgeschlagen, den Umgriff des Bebauungsplanes abzuändern. Die Grundstück FlNr. 184, 185 und 185/2 jeweils Gemarkung Ebersberg sollten aus dem Geltungsbereich herausgenommen werden. Diese Grundstücke sind bezüglich ihrer Nutzung (teils gewerblich) ihrer Dichte (GRZ 0,4 im Mittel), ihres Zuschnitts, ihrer Bebauung (Grenzbebauungen) und der komplexen Eigentumsverhältnisse planerisch in der zur Verfügung stehenden Zeit (Veränderungssperre) kaum zu bewältigen. Der Bebauungsplanumgriff sollte sich daher auf die nur mit Wohnbaunutzung bebauten Grundstücke FlNr. 186, 188/4, 188, 188/2 und 188/3 beschränken, da diese auch vergleichbare Baudichten aufweisen.
Bei den nördlichen Grundstücken wird seitens der Verwaltung auch kein städtebaulicher Regelungsbedarf gesehen, da hier eine Nachverdichtung aufgrund der vorgegebenen Bebauungsstruktur sehr schwierig wäre. Insofern stellt sich hier die Frage der Erforderlichkeit einer Planung.
Zu b):
Auf Basis der Vorgaben des Aufstellungsbeschlusses werden nun zwei langgestreckte, nahezu parallel zueinander stehende Baukörper vorgeschlagen, in denen jeweils ein Doppelhaus realisiert werden kann. Die Stellung der Gebäude mit Firstrichtung senkrecht zu Eberhardstraße und zum Richardisweg passt sich an die städtebauliche Struktur in der Umgebung an.
Innerhalb der Doppelhaushälften können südorientierte Grundrisse realisiert werden, deren Aufenthaltsräume allesamt nach Süden ausgerichtet sind und somit den Eintrag passiver solarer Wärmegewinne erlauben und deren dienende Räume sowie die Geschosstreppen auf der Nordseite liegen.
Pro Baukörper wird eine Grundfläche von 160 m² vorgeschlagen. Die Häuser sollen mit zwei Vollgeschossen, wobei das zweite Vollgeschoss als Dachgeschoss auszubilden ist, errichtet werden.
Die GRZ beträgt 0,2 und die GFZ 0,4; die Dichte liegt somit im Mittel zwischen den bestehenden Grundflächenzahlen der nördlichen und südlichen Nachbarbebauung. Durch diese Festlegungen wird dem Gedanken der verträglichen Nachverdichtung voll Rechnung getragen.
Die Wandhöhen werden entsprechend dem nach Norden und Westen abfallendem Gelände angepasst und betragen zwischen 5,75m und 6,56 m. Es können somit 4 Wohneinheiten mit jeweils ca. 120 m² Wohnfläche realisiert werden.
Für die vorgeschlagene Bebauung sind 8 Stellplätze notwendig, die jeweils in einer Garage und einem offenen Stellplatz je Wohneinheit nachgewiesen werden. Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs erfolgt straßennah zum Richardisweg; die vier Garagenstellplätze werden über einen Vorplatz mit einer gemeinsamen Zufahrt vom Richardisweg erschlossen. Die offenen Stellplätze grenzen südlich und nördlich an die Garagen an und werden über einen kleinen Vorplatz (Tiefe 2,5 m) direkt vom Richardisweg aus befahren.
Im Rahmen der Planungen wurde auch untersucht, ob für das Grundstück FlNr. 188 eine Tiefgaragenerschließung über die Eberhardstraße möglich wäre. Aufgrund der technischen Vorschriften (RASt 06) beträgt die notwendige Schenkellänge der Sichtdreiecke 70 m bei einem Abstand von 3,0 m vom Fahrbahnrand der übergeordneten Straße, da auf der Eberhardstraße eine zulässige Geschwindigkeit von 50 km/h gilt. Die bestehende Stützmauer ist nur ca. 70 cm vom Fahrbahnrand entfernt, daher kann der 3 m tiefe Abstand vom Fahrbahnrand ohne Sichteinschränkungen nicht eingehalten werden. Eine Erschließung von der Eberhardstraße aus ist leider nicht möglich.
Auf den südlich der FlNr. 188 (Richardisweg 3) angrenzenden Grundstücken soll, wegen der bereits bestehenden hohen Dichte, nur der Bestand festgeschrieben werden, während bei den nördlich angrenzenden Grundstücken noch ein gewisses Nachverdichtungspotential vorhanden ist, falls die bestehenden Gebäude verlängert werden oder statt der bisherigen Einfamilienhäuser Doppelhäuser errichtet werden. Hierzu schlägt der Entwurf größere Bauräume vor. Im Falle einer derartigen Nachverdichtung sollte der ruhende Verkehr möglichst straßennah angeordnet werden. Insgesamt wird durch den Bebauungsplan, wenn überall die möglichen Doppelhäuser realisiert werden, eine Verdopplung der Wohneinheiten (von bislang 5 WE auf nun 10 mögliche WE) erreicht.
In allen Fällen soll pro Wohneinheit eine Grundstücksgröße von min. 350 m² gefordert werden, um einen lockeren Besatz von Wohneinheiten im Bereich des schmalen Richardisweges sicherzustellen und um die verkehrliche sowie erschließungstechnische Überlastung des Weges zu vermeiden.
Zur Niederschlagswasserbeseitigung liegen Erkenntnisse aus dem Bodengutachten vor. Demnach wird eine Versickerung von Oberflächenwasser auf den Grundstücken nicht empfohlen, da aufgrund der Hanglage zu befürchten ist, dass das Wasser auf den Grundstücken der jeweiligen Unterrainer wieder austritt und diese beeinträchtigt.
Insbesondere bei FlNr. 188 muss das gesamte Abwasser (Schmutzwasser) voraussichtlich über eine Hebeanlage in den Kanalanschluss am Südende des Richardisweges gepumpt werden.
Zu c):
Zum weiteren Vorgehen schlägt die Verwaltung vor, den Bebauungsplanentwurf (Plan, Satzung und Begründung) auf Basis des vorliegenden städtebaulichen Entwurfes erstellen zu lassen und diesen dann öffentlich auszulegen sowie die Stellungnahmen der Behörden und der Träger öffentlicher Belange einzuholen, sobald die beauftragte schalltechnische Untersuchung vorliegt.
