Stadtrat Riedl verweist auf Artikel 49 der GO und verlässt die Sitzung.
a) Herr Feirer-Kornprobst trägt vor, dass in dem vorgenannten Bereich für ortsansässige Bürger und deren Nachkommen Wohnbauflächen zur Verfügung gestellt werden sollen. Hierzu wurde von der Stadt Ebersberg eine städtebauliche Vorstudie für einen ca. 1,4 ha großen Bereich am nördlichen Stadtrand bezüglich der Auswirkungen einer möglichen Bebauung in Auftrag gegeben.
Der Gebietsumgriff umfasst die FlNr. 971 Tfl., 336 Tfl., 338/2, 338/3 und 339 Tfl., jeweils Gemarkung Ebersberg. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist das Untersuchungsgebiet zum großen Teil als Mischgebiet dargestellt. Auf den Erläuterungsbericht der Vorstudie in der Fassung vom 29.01.2020 wird insoweit verwiesen.
Planungsziel ist die Schaffung von zusätzlichen Bebauungsmöglichkeiten im Wege der Nachverdichtung auf den teilweise großen Grundstücken im Untersuchungsgebiet. Der Technische Ausschuss sprach sich für die Weiterentwicklung der Variante 1 der Vorstudie aus. Bei diesem Lösungsvorschlag können auf den FlNr. 339, 336, 971 jeweils Gemarkung Ebersberg zusätzliches Baurecht für Wohnhäuser geschaffen werden. Die betroffenen Grundstückseigentümer wurden im Vorfeld von der Stadt über das Planungsvorhaben mit Schreiben vom 11.03.2020 informiert. Drei Eigentümer haben sich bei der Bauverwaltung gemeldet. Die Entwicklung wurde skeptisch gesehen, jedoch wurde keine generelle Ablehnung ausgesprochen.
Die Ergebnisse der Vorstudie wurden mit dem Landratsamt Ebersberg besprochen.
Eine abschließende Äußerung des Landratsamtes zur Sitzung nicht vor; diese wird im Laufe des Verfahrens erwartet.
Eine entsprechende Planungskostenvereinbarung muss noch abgeschlossen werden. Die Kosten für die Entwicklungsstudie hat der Eigentümer der FlNr. 971 übernommen. Aus der Abfrage der anderen Grundstückseigentümer konnte keine Aussage hinsichtlich der Kostentragung abgeleitet werden. Nach Rücksprache mit dem bisherigen Kostenträger wäre dieser ebenfalls bereit, die Kosten für die künftige Bauleitplanung zu übernehmen.
Die Verwaltung empfiehlt, auf Basis der Vorstudie zu Var. 1, den Einleitungsbeschluss für den Flächennutzungsplan sowie den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan zu fassen.
Planungsziel soll zum einen die Schaffung bzw. die Erweiterung von Wohnbauflächen im Wege der Nachverdichtung sein und zur Schaffung von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung. Hierfür soll ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden.
Zum anderen sollen durch geeignete Festsetzungen die Belange des Natur- und Landschaftsschutzes in diesem sensiblen Grenzbereich zwischen Landschaftsschutzgebiet und vorhandener bzw. neu zu schaffender Bebauung angemessen berücksichtigt werden (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 2 und 7 BauGB).
Beschlussvorschlag:
Der Stadtrat ändert nach einstimmiger Empfehlung durch den Technischen Ausschuss (12.05.2020) für den Bereich nördlich der Straße „Am Priel“ und westlich der Zufahrt zur Heldenallee den Flächennutzungsplan und fasst hierfür den Einleitungsbeschluss zur 13. Flächennutzungsplanänderung.
24 Ja : 0 Nein
Stadtrat Riedl hat an der Abstimmung nicht teilgenommen.
b) Herr Feirer-Kornprobst trägt vor, dass mit Schreiben vom 29.04.2020 die hub7 GmbH & Co. KG, 85560 Ebersberg die Änderung des Flächennutzungsplanes sowie die Aufstellung eines Bebauungsplanes beantragt hat. Ziel soll eine Festsetzung als Gewerbegebiet sein, um auf dem Grundstück die Errichtung eines Bürogebäudes (hub7 Business Center) sowohl zur Vermietung und Eigennutzung baurechtlich zu ermöglichen.
Auf das beiliegende Antragsschreiben, das den Sitzungsunterlagen beiliegt, wird verwiesen.
Die Sache wurde am 09.07.2019 bereits im Technischen Ausschuss behandelt. Ein Aufstellungs-/Einleitungsbeschluss wurde seinerzeit unter folgenden Bedingungen in Aussicht gestellt:
- Positives Ergebnis des Scoping-Termins
- Nachweis der gesicherten Erschließung des Baugrundstücks.
- Abschluss einer städtebaulichen Vereinbarung zur Übernahme sämtlicher Planungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB).
Zu 1:
Der Scoping-Termin fand am 26.09.2019 sowie am 04.11.2019 (mit der unteren Naturschutzbehörde – UNB) im Rathaus Ebersberg statt.
Beim ersten Termin wurden von keiner Behörde Gründe angeführt, die gegen das Bauvorhaben sprechen. Das Landratsamt wies daraufhin, dass die Lage ortsplanerisch nicht optimal aber in Ordnung sei. Im Verfahren sei zu begründen, warum diese Flächen in Anspruch genommen werden sollen und nicht die im FNP festgesetzten.
Die UNB sieht das Vorhaben naturschutzfachlich eher kritisch wegen der Lage an der Hangkante, der Sukzessionsfläche und des Eingriffs in das bestehende Landschaftsbild.
In einem Telefonat mit dem Antragsteller vom 07.04.2020 teilte die UNB mit, dass das Vorhaben nach interner Besprechung aus naturschutzfachlichen Gründen abgelehnt werden würde.
Die Planung reagiert auf den Einwand, indem das Gebäude einerseits von der Hangkante zurückrückt und den Verlauf der Kante in die Fassadenabwicklung aufnimmt. So wird eine bessere Einbindung in das Landschaftsbild erreicht. Die Hangkante südlich des geplanten Bürogebäudes kann in Abstimmung mit der UNB zumindest teilweise als Ausgleichsfläche dienen. Es sollte aus Sicht der Verwaltung zunächst das Verfahren abgewartet werden, mit welchen Argumenten die UNB ihre Stellungnahme hinterlegt.
Zu 2:
Hinsichtlich der Erschließung des Baugrundstücks fanden Besprechungen und ein Ortstermin mit dem staatlichen Bauamt Rosenheim statt. Vom IB Gruber-Buchecker aus Ebersberg wurde ein Antrag auf Genehmigung zur Erstellung einer Zufahrt mit Linksabbiegerspur von der Schwabener Straße auf das geplante Baugrundstück gestellt. Beim Ortstermin wurden seitens des Straßenbauamtes keine wesentlichen Hindernisse zu dem Vorhaben vorgetragen. Insofern kann aus Sicht der Verwaltung die Erschließung zumindest für die Einleitung des Bauleitplanverfahrens als nachgewiesen gelten.
Zu 3:
Die Planungskostenvereinbarung würde, falls der Technische Ausschuss der anschließend beschriebenen Vorgehensweise zustimmt, bis zur Behandlung der Flächennutzungsplanänderung im Stadtrat erstellt werden.
Das Vorhaben würde sich nach Ansicht der Verwaltung für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12 BauGB) eignen. Dies wurde in der Sitzung vom 09.07.2019 bereits von Stadträtin Platzer vorgetragen. Bei dieser Variante kann die Gemeinde die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger (=Bauherr) auf der Grundlage eines von ihm vorgelegten und mit der Stadt abgestimmten Plans zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet (Durchführungsvertrag).
Die Verwaltung schlägt daher folgende Vorgehensweise vor:
- Empfehlung des Technischen Ausschusses an den Stadtrat der Stadt Ebersberg einen Einleitungsbeschluss zur Flächennutzungsplanänderung für das Grundstücks FlNr. 1048, Gemarkung Ebersberg zu fassen. Planungsziel soll die Darstellung der Fläche als Gewerbegebiet sein.
Aufstellungsbeschluss eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur baurechtlichen Realisierung des vom Vorhabenträger geplanten Bürogebäudes auf FlNr. 1048, Gemarkung Ebersberg.
Der Aufstellungsbeschluss steht zum einen unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Stadtrat ein entsprechendes Flächennutzungsplanänderungsverfahren einleitet und zum anderen, dass der Vorhabenträger einen abstimmungsfähigen Vorhaben- und Erschließungsplan vorlegt.
Als weiterer Punkt ist eine unterschriebene Planungskostenvereinbarung bis zur Stadtratssitzung am 21.07.2020 vorzulegen.
