Datum: 11.10.2022
Status: Niederschrift
Sitzungsort: alter speicher
Gremium: Technischer Ausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 21:13 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 21:15 Uhr bis 21:22 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen
2	Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung sowie Garagen und Lagerraum auf dem Grundstück FlNr. 2265, Gmkg. Oberndorf, Neuhausen
3	Antrag auf Nutzungsänderung und Umbau des bestehenden Einfamilienhauses in ein Zweifamilienhaus auf dem Grundstück FlNr. 2358/2, Gmkg. Ebersberg, Vorderegglburg 1
4	Bauantrag zur Erweiterung eines Glasvorbaus als Speiseraum einer Kindertagesstätte auf dem Grundstück FlNr. 8789/87, Gmkg. Ebersberg, Böhmerwaldstr. 86
5	Bauantrag zur Errichtung von zwei Carports mit sechs Stellplätzen auf dem Grundstück FlNr. 824/30, Gmkg. Ebersberg, Kurt-Rohde-Platz 2, 4 und 6
6	Bebauungsplan Nr. 220 - Candid-Huber-Straße; Gebiet östlich der Haggenmillerstraße, südlich der Baldestraße, westlich der Schlesischen Straße, nördlich der Floßmannstraße; Vorstellung des überarbeiteten Entwurfs und Einleitung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB)
7	Bebauungsplan Nr. 221 - Bürgermeister-Eichberger-Straße; Vorstellung des überarbeiteten Entwurfs und Einleitung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB)
8	Bebauungsplan Im Augrund; Vorstellung des überarbeiteten städtebaulichen Entwurfs; Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gem. § 12 BauGB
9	Bebauungsplan Nr. 88.4 - Innenstadt; 4. Änderung; Behandlung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit aus der öffentlichen Auslegung nach §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB; erneute Auslegung
10	Einbeziehungssatzung 206.1 - 1. Änderung Hörmannsdorf-Ost; Behandlung der Stellungnahmen aus der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. §§ 4a Abs. 3 Satz 2, 4 Abs. 2 und 3 Abs. 2 BauGB; Satzungsbeschluss
11	Antrag der CSU/FDP Stadtratsfraktion wegen Errichtung einer Haltestelle auf der Regionalbahnstrecke München/Wasserburg in Oberndorf (TA vom 08.03.2022); Sachstandsbericht und Entscheidung über das weitere Vorgehen
12	Sachstandsbericht Baustellen a, Hallenbad b, Waldsportpark c, Grundschule Oberndorf d, Museum Wald und Umwelt
13	Verschiedenes
14	Wünsche und Anfragen

Sitzungsdokumente öffentlich
Download Bekanntmachung 2022/10/11.pdf
Download Ladung 2022/10/11.pdf

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1. Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Der Auftrag für die Erstellung des Integrierten Mobilitätskonzeptes wurde in der TA-Sitzung vom 10.05.2022 an das Büro für Verkehrs- und Raumplanung aus Innsbruck zu einer Auftragssumme von 180.737,20 € vergeben. 

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2. Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung sowie Garagen und Lagerraum auf dem Grundstück FlNr. 2265, Gmkg. Oberndorf, Neuhausen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	beschließend	2

Sachverhalt

(12,00 x 18,24 m). Der Gebäudeteil, in dem die Wohnnutzung geplant ist, hat eine Fläche von 102,96 m² (12,00 x 8,58 m). Der Garagenteil mit Technikraum, Treppenhaus und Lagerräumen in den Obergeschossen hat eine Fläche von 115,92 m² (12,00 x 9,66 m).

Für dieses Grundstück liegt ein Vorbescheid vom 31.08.2015 vor, der an dieser Stelle einen Hauptbaukörper mit den Maßen 10,00 x 14,00 m zzgl. Garage vorsieht (siehe Anlage). 

Stellungnahme der Verwaltung:

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Außenbereichssatzung Nr. 189 – Neuhausen.

Die Errichtung eines Wohnhauses stellt kein privilegiertes Bauvorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB dar, es handelt sich somit um ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB. Sonstige Vorhaben können gem. § 35 Abs. 2 BauGB im Einzelfall zugelassen werden, wenn Ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigen und die Erschließung gesichert ist.  

Für den räumlichen Geltungsbereich der Außenbereichssatzung Nr. 189 – Neuhausen wird bestimmt, dass Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB, die Wohnzwecken dienen, nicht entgegengehalten werden kann, dass sie einer Darstellung des Flächennutzungsplanes widersprechen oder die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen (§ 3). Gem. § 4 der Satzung sind innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches Einzelhäuser in offener Bauweise mit je max. zwei Wohneinheiten zulässig.

Folglich wäre das geplante Bauvorhaben bauplanungsrechtlich nach § 35 Abs. 2 i.V. mit § 35 Abs. 6 BauGB zulässig. 

Für das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung sind insgesamt drei Stellplätze nachzuweisen. Diese Stellplätze werden in einer Einzelgarage, einer länglichen Doppelgarage und mittels zwei offenen Stellplätzen nördlich der Garage nachgewiesen. 

Das Grundstück ist derzeit noch nicht erschlossen, da es aktuell noch nicht an die städtische Kanal- und Wasserversorgung angeschlossen ist. Hierzu wurde mit der Stadt Ebersberg eine Erschließungsvereinbarung mit dem Bauwerber getroffen, somit kann dem Bauvorhaben zugestimmt werden.   

Beschluss

Der Technische Ausschuss erteilt dem Bauantrag das gemeindliche Einvernehmen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Nutzungsänderung und Umbau des bestehenden Einfamilienhauses in ein Zweifamilienhaus auf dem Grundstück FlNr. 2358/2, Gmkg. Ebersberg, Vorderegglburg 1

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Stellungnahme der Verwaltung:

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, geplante Bauvorhaben beurteilen sich somit nach § 34 BauGB (Innenbereich). Demnach ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. 

Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem Dorfgebiet (§ 5 BauNVO – MD). Nach § 5 Abs. 1 BauNVO i.V. mit § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO sind Wohngebäude in einem Dorfgebiet zulässig. Das Vorhaben fügt sich also nach Art der Nutzung ein. 

Die äußere Erscheinung wird nicht verändert, es sind nur innerhalb des Gebäudes Umbaumaßnahmen geplant. Die Einfügung nach dem Maß der Nutzung ist somit auch gegeben.

Für das neu entstehende Zweifamilienhaus sind insgesamt drei Stellplätze nachzuweisen. Diese werden auf dem Grundstück in einer Einzel- und Doppelgarage nachgewiesen, zusätzlich ist ein offener Stellplatz für Besucher geplant.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zur Erweiterung eines Glasvorbaus als Speiseraum einer Kindertagesstätte auf dem Grundstück FlNr. 8789/87, Gmkg. Ebersberg, Böhmerwaldstr. 86

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Stellungnahme der Verwaltung:

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes 80.3 – „3. Änderung Friedenseiche I“. 

Der beantragte Glasvorbau überschreitet auf einer Länge von 8,75 m die östliche Baugrenze in einer Tiefe von 1,05 m und einer Fläche von 9,19 m². Für diese Überschreitung ist eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erforderlich. Bereits der bestehende Glasvorbau überschreitet die Baugrenze in der gleichen Tiefe (1,05 m) auf einer Länge von 2,75 m mit einer Fläche von 2,89 m².  

Diese Befreiung kann gem. § 31 Abs. 2 BauGB erteilt werden, da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Nachbarliche Belange, insbesondere Belichtung, Belüftung und Besonnung werden nicht beeinträchtigt, da ausreichend Abstand zu den angrenzenden Gebäuden vorhanden ist. Alle angrenzenden Nachbarn haben dem Befreiungsantrag zugestimmt.

 

Die Abstandsflächen des neuen Glasvorbaus können nach Osten hin nicht auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden. Die östliche Grundstücksgrenze wird mit einer Fläche von 0,59 m² überschritten. Vom betroffenen Grundstückseigentümer liegt bereits eine Abstandsflächenübernahmeerklärung vor, somit kann dem Bauvorhaben auch in der Betrachtung der Abstandsflächen zugestimmt werden. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zur Errichtung von zwei Carports mit sechs Stellplätzen auf dem Grundstück FlNr. 824/30, Gmkg. Ebersberg, Kurt-Rohde-Platz 2, 4 und 6

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Carport C ist für drei Stellplätze mit den Außenmaßen 7,775 m x 5m an der nördlichen Grundstücksgrenze geplant. Carport D ist ebenfalls für drei Stellplätze zwischen dem bestehenden Müllhäuschen und der östlichen Grundstücksgrenze mit denselben Außenmaßen (7,775 m x 5 m) geplant. 

Stellungnahme der Verwaltung:

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes 180 – „Kurt-Rohde-Platz. Der  Bebauungsplan sieht in diesem Bereich des Grundstücks Flächen für Müllentsorgung und oberirdische Stellplätze vor. Der Stellplatzschlüssel ist nach § 10 Abs. 6 der textlichen Festsetzungen abweichend von der städtischen Stellplatzsatzung auf 1,2 Stellplätze pro WE festgesetzt.

Da bereits für das bestehende Müllhäuschen eine Befreiung von den festgesetzten Flächen des Bebauungsplanes erteilt wurde, kann auch hier einer entsprechenden Befreiung zugestimmt werden. 

Die Wohnungsanzahl der 3 WEG Mehrfamilienhäuser ergibt insgesamt 32 WE. Folglich wären insgesamt auf den Grundstücken der Wohnanlage 39 Stellplätze nachzuweisen. Derzeit stehen insgesamt 38 Stellplätze, davon 2 behindertengerechte Stellplätze, oberirdisch zur Verfügung. Der Behindertenparkplatz auf der Nordseite wird auf die gegenüberliegende Parkfläche verlegt, wodurch auf der Fläche des geplanten Carports C für die benötigte Konstruktionsfläche kein Stellplatz verloren geht. Es bleiben auf dieser Fläche acht Stellplätze. Durch die Verlagerung des behindertengerechten Stellplatzes und der benötigten Konstruktionsfläche für Carport D, reduziert sich die Stellplatzzahl von fünf Stellplätzen auf vier Stellplätze. Hierfür liegt dem Bauantrag ein Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes in Bezug auf den Stellplatzschlüssel vor. Aufgrund der vorhandenen Mieterstruktur bestätigt die WEG, dass sich ein geringerer tatsächlicher Stellplatzbedarf als bei herkömmlichen Wohnungen ergibt. Es handelt sich bei den betreffenden Wohnungen um Sozialwohnungen.  

Gem. § 31 Abs. 2 BauGB kann eine Befreiung erteilt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Aus der Begründung zum Bebauungsplan ergeben sich keine Erkenntnisse, dass die Errichtung der Carports die Grundzüge der Planung berühren, die Errichtung samt Reduzierung des Stellplatzschlüssels ist städtebaulich vertretbar. 

Grundsätzlich können Carport ohne Einhaltung von Abstandsflächen mit einer mittleren Wandhöhe von 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m errichtet werden (Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO). Jedoch darf die Gesamtlänge aller grenznahen Gebäude auf einem Grundstück insgesamt 15 m nicht überschreiten (Art. 6 Abs. 7 Satz 2 BayBO). 

Durch die Errichtung der beiden Carports erreicht die Grenzbebauung zusammen mit dem bestehendem Müllhäuschen eine Länge von insgesamt 27,69 m (Carport C: 7,775 m; Carport D: 7,775 + 5 m; Müllhäuschen: 7,14 m). Die zulässige Gesamtlänge von 15 m wird also um 12,69 m überschritten und erfordert eine Abweichung von den Abstandsflächen. Ein entsprechender Antrag liegt vor.  

Die angrenzenden Nachbarn haben dem Bauvorhaben und der notwendigen Abweichung von den Abstandsflächen zugestimmt, somit kann diese aus Sicht der Verwaltung erteilt werden.

Beschluss

Der technische Ausschuss stimmt den beantragten Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes und der erforderlichen Abweichung von den Abstandsflächen zu.   

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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6. Bebauungsplan Nr. 220 - Candid-Huber-Straße; Gebiet östlich der Haggenmillerstraße, südlich der Baldestraße, westlich der Schlesischen Straße, nördlich der Floßmannstraße; Vorstellung des überarbeiteten Entwurfs und Einleitung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Dem Planer wurden folgende Arbeits- / Prüfaufträge mitgegeben: 

• Entwicklung von drei Haustypen (Haustyp 1 - 2 VG, E+D mit niedriger Wandhöhe und steilem Dach; Haustyp 2 - 3 VG E+2  2+D mit größerer Wandhöhe und flachem Dach, Haustyp 3 - 3 VG, 2+Staffelgeschoss und Flachdach)
• Proportionsfestsetzung (Gebäudelänge > Gebäudebreite)
• Vorgabe bestimmter Dachformen und Dachneigungen (Vorwiegend Satteldächer)
• Prüfung der Regelung über die Anzahl von Wohneinheiten
• Aufzeigen der Auswirkungen einer GRZ von 0,3
• Aufzeigen der verschiedenen Haustypen

Herr Architekt Fischer stellt in der heutigen Sitzung die Ergebnisse der Planüberarbeitung vor und steht für Fragen zur Verfügung. 

Sofern mit den nun getroffenen Festsetzungsvorschlägen Einverständnis besteht, kann der Bebauungsplanentwurf in das Beteiligungsverfahren gehen. 

Die Anlagen zum Tagesordnungspunkt werden nachgereicht. 

Diskussionsverlauf

Solar-/PV-Anlagen sollten dachparallel aufgeständert möglich sein. 

Herr Architekt Fischer teilte mit, dass diese Anregung im Planentwurf bereits berücksichtigt ist. 

Beschluss

Die Verwaltung wird beauftragt auf Basis der vorliegenden Planung die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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7. Bebauungsplan Nr. 221 - Bürgermeister-Eichberger-Straße; Vorstellung des überarbeiteten Entwurfs und Einleitung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Dem Planer wurden folgende Arbeits- / Prüfaufträge erteilt: 

• Entwicklung von drei Haustypen (Haustyp 1 - 2 VG, E+D mit niedriger Wandhöhe und steilem Dach; Haustyp 2 - 3 VG E+2  2+D mit größerer Wandhöhe und flachem Dach, Haustyp 3 - 3 VG, 2+Staffelgeschoss und Flachdach). 
• Proportionsfestsetzung (Gebäudelänge > Gebäudebreite)
• Vorgabe bestimmter Dachformen und Dachneigungen (Vorwiegend Satteldächer)
• Prüfung der Regelung über die Anzahl von Wohneinheiten
• Aufzeigen der Auswirkungen einer GRZ von 0,3
• Aufzeigen der verschiedenen Haustypen

Herr Architekt Fischer stellt in der heutigen Sitzung die Ergebnisse der Planüberarbeitung vor und steht für Fragen zur Verfügung. 

Sofern mit den nun getroffenen Festsetzungen Einverständnis besteht, kann der Bebauungsplan in das Beteiligungsverfahren gehen.

Die Anlagen zum Tagesordnungspunkt werden nachgereicht. 

Diskussionsverlauf

Beschluss

Die Verwaltung wird beauftragt auf Basis der vorliegenden Planung die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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8. Bebauungsplan Im Augrund; Vorstellung des überarbeiteten städtebaulichen Entwurfs; Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gem. § 12 BauGB

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	beschließend	8

Sachverhalt

In der TA-Sitzung vom 05.04.2022, TOP 4, öffentlich stellte der Juryvorsitzende, Herr Architekt Hofmann, die Ergebnisse vor. Der Technische Ausschuss beschloss einstimmig, der Empfehlung der Jury zu folgen und das Büro Zeitler + Blaimberger Architekten GbR aus München mit der weiteren Planung zu beauftragen.

Die Wettbewerbsarbeiten wurden zwischen dem 09.05.2022 und dem 23.05.2022 im Rathaus sowie im Internet (städt. Homepage) öffentlich ausgestellt. Hierauf wurde mit Bekanntmachung vom 03.05.2022 hingewiesen.  

In der Zwischenzeit wurde mit dem Planungsbüro und dem Investor (HI Wohnbau GmbH) Besprechungen geführt, um die Planung weiter zu vertiefen.

Vorgabe aus der Jurysitzung war, auf der Nordseite des Planungsgebietes die wenig raumbildenden Nebenanlagen zu verbessern und für mehr bauliche Dichte zu sorgen. Weiterhin waren eine Erläuterung bzw. bessere Darstellung der Freiflächen gefordert. 

Das Stadtplanungsbüro Zeitler + Blaimberger ist in der Sitzung anwesend und erläutert die Planungsüberlegungen. 

Der Planung liegen folgende Überlegungen zu Grunde:

 

1. Städtebauliches Konzept 

Für die geplante städtebauliche Ortsrandabrundung südlich der Straße „Am Augrund“ wird eine kleinteilige Bebauung mit sieben Einzelhäusern vorgeschlagen. 

Die Gebäude entwickeln sich differenziert abgestuft dem natürlichen Hangverlauf folgend von Nord nach Süd. 

Die Häuser gruppieren sich keilförmig um eine zentrale, gemeinschaftliche Platzfläche mit hoher Attraktivität und Aufenthaltsqualität, welche nach Westen und Süden hin über eine offene naturnahe gestaltete Grünfläche im Bereich des vorhandenen Entwässerungsgrabens die Verbindung zur umgebenden Flur herstellt. 

An der Schnittstelle zwischen Platzfläche und Grünfläche soll ein für die Quartiersgemeinschaft nutzbarer offener Pavillon, zum einen zentral zur Quartiersmitte gelegen, zum anderen aber mit unmittelbarem Bezug zur Landschaft und herausragenden Blickbeziehungen zu den Alpen, platziert werden.  

Das Quartier ist vollständig autofrei geplant. Entlang der Straße „Am Augrund“ werden die 

erforderlichen oberirdischen Stellplätze mit geringem Erschließungsaufwand angeordnet.  

Die dahinter straßenbegleitend angeordneten, in die Gebäude erdgeschossig integrierten 

Nebenräume nehmen die erforderliche Infrastruktur für die Wohnanlage wie z.B. 

Tiefgaragenrampenanlage, Müll und Fahrradabstellplätze auf. Einzig Feuerwehr und 

Rettungsfahrzeuge fahren in das Quartierinnere. 

Die vorhandenen Wegebeziehungen werden aufgegriffen und um ein zusätzliches inneres 

Wegesystem ergänzt. 

Über den im Süden geplanten Weg werden die Nord-Süd-Wegeachsen gebündelt und im Osten mit dem Bahnübergang verbunden. 

Die Aufwinkelung der Baukörper greift die Richtungen der umliegenden Bebauungen auf und unterstützt die harmonische Einfügung der neuen Siedlungskante in den Bestand.  

2. Dichte und Kubatur 

Die vorgeschlagenen Gebäudekubaturen orientieren sich an der in der Umgebung vorhandenen Bestandsstruktur. 

Große zusammenhängende und abriegelnd wirkende Baukörper werden vermieden.  

Die Größe der Gebäude ist so gewählt, dass sich sinnvolle Erschließungseinheiten wirtschaftlich realisieren lassen und trotzdem die angemessene Kleinteiligkeit und Transparenz in dieser besonderen Ortsrandlage erreicht wird. 

Um großzügige, gemeinschaftlich nutzbare Freiflächen zu erhalten, werden die Gebäudeabstände zueinander im Quartier maßvoll verdichtet. Die notwendige Belichtung und Besonnung bleiben gewährleistet. 

Die Höhenentwicklung des Umfeldes mit drei Vollgeschossen wird übernommen. 

Das vorgeschlagene flach geneigte Satteldach hält das Gebäudevolumen gering und fügt sich selbstverständlich und zurückhaltend in das ländlich geprägte Umfeld ein.  

Um ungestörte und zusammenhängende Dachflächen zur Begrünung und wirtschaftliche Situierung von Photovoltaikanlagen sicherzustellen, wird auf einen Dachausbau mit der damit verbundenen Zergliederung der Dächer durch Gauben und sonstige Dachaufbauten bewusst verzichtet.  

Insgesamt wird eine GRZ1 von 0,30 sowie eine GFZ von 0,85 erreicht. 

Die signifikante Verdichtung der Bebauung in dieser spezifischen Ortsrandlage im Vergleich zu den Kennwerten der umgebenden Bebauung leistet einen nachhaltigen Beitrag zum flächenschonenden Umgang mit Grund und Boden. 

Aufgrund des Angebots von gut nutzbaren, qualitativ hochwertig gestalteten Freiräumen entsteht ein attraktives Wohnumfeld. Die gewählten kleinteiligen Gebäudekubaturen, garantieren trotz der vorgeschlagenen Verdichtung eine ortsbildverträgliche, harmonische Einbindung der Siedlung in das städtebauliche Umfeld. 

 

3. Realteilung Grundstück 

Der Entwurf sieht eine Verortung des Grundstücksanteil für die Gemeinde im östlichen Bereich angrenzend an die Flurnummer 750/4 vor. Das Grundstück erstreckt sich von der Straße „Im Augrund“ im Norden bis zur angrenzenden Kleingartenanlage im Süden. 

Die Westgrenze wird durch den Nord-Süd-verlaufenden Erschließungsweg gebildet. 

Die vorgeschlagene Fläche von 2.874 m² erreicht annähernd genau die 30% bezogen auf das Nettobauland von 9.557 m² ohne die im Planungsumgriff befindliche Straßenfläche „Im Augrund“. 

Die Fläche für die Stellplatzanlage für die Gemeinde nördlich der Tiefgaragenzufahrt wird dem kommunalen Grundstück zugerechnet. 

Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über das Grundstück des Investors. Die Tiefgarage wird 

gemeinschaftlich genutzt. 

 

4. Treffpunkt / Gemeinschaftsraum / Paketstation 

Westlich angrenzend an den Quartiersplatz an der Schnittstelle zur Grünfläche im Übergang zur freien Flur wird ein kleiner Treffpunkt in Form eines überdachten Pavillons in Ergänzung der gemeinschaftlichen Freiflächen angeboten. 

Die gewählte Lage ermöglicht einen ungestörten Blick auf die Berge im Süden und die freie Hügellandschaft im Westen des Grundstücks. Über den internen Quartiersplatz ist der Treffpunkt dennoch zentral in das Quartier integriert. 

Die Paketstation ist in der nördlichen straßenbegleitenden Nebenraumzone gegenüber der 

Tiefgaragenzufahrt verkehrsgünstig und leicht erreichbar angeordnet. 

 

5. Abstandsflächen 

Die Abstandsflächenvorgaben bezüglich des Abstandes zu den umliegenden Grundstücken gemäß Auslobung mit 0,8 H bzw. 0,4 H in den Bereichen, wo das 16 m Privileg zur Anwendung kommen kann, werden eingehalten. 

Die Abstandflächen gemäß kommunaler Satzung zwischen den einzelnen Zeilen werden 

unterschritten. 

Die Abstände sind jedoch so gewählt, dass eine gute Besonnung und Belichtung sichergestellt wird. 

Die Möglichkeiten der Bayerischen Bauordnung hinsichtlich einer Abstandsflächentiefe von 0,4 H, werden, zugunsten einer trotz teilweiser Verdichtung locker und durchlässig wirkenden Baustruktur, jedoch nicht voll ausgeschöpft. 

Der Lichteinfallswinkel von 45° wird eingehalten. 

Der reduzierte Abstand ist vertretbar aufgrund der relativ kurzen Baukörper und der durch die offene Baukörperstellung gewährleisteten Durch- und Ausblicke. 

 

6. Schematische Grundrisse / Fassade soz. gebundener Wohnungsbau 

In den Gebäuden A-E soll freifinanzierter Wohnungsbau entstehen. Haus 1 und 2 dient der 

Unterbringung des Anteils an gefördertem Wohnungsbau. 

Die Erschließung erfolgt mit Ausnahme der Bauteile 1 und 2 von der Ostseite her. Um dort eine direkte Zugänglichkeit und Adressbildung zum Quartiersplatz zu ermöglichen, sind die Hauszugänge westlich gelegt. 

Es werden strukturell analoge Haustypen mit jeweils drei bis fünf Wohneinheiten je Geschoss vorgeschlagen. Die Anordnung der Wohnungen erfolgt hausweise horizontal und über die jeweils drei Geschosse - mit Ausnahme der Zugänge von Westen im Erdgeschoss- gleichbleibend. 

Die wünschenswerte soziale Durchmischung von verschiedenen Wohnungsgrößen bei Haus 1 und 2 innerhalb der Gebäude wird jeweils in einer Geschossebene erreicht. Ein Einfaches und durchgängig wirtschaftliches, statisch- und haustechnisches System, begünstigt niedrige Gestehungskosten. 

Das vorgegebene Wohnungsgemenge und die Obergrenzen der Wohnflächen im Bereich des geförderten Wohnungsbaus können annähernd genau eingehalten werden. 

Die größeren Familienwohnungen sind von West nach Ost durchgesteckt geplant. Die kleineren 

Wohnungen sind einseitig nach Westen orientiert. Um eine Öffnung der Giebelseiten der zur zentralen Platzfläche hin orientierten Häuser A, B und C zu erreichen, werden zusätzlich Süd-Ost-orientierte Wohnungen angeboten, die über eine vorgelagerte private Grünzone an die gemeinschaftlich nutzbaren Flächen angebunden sind. Eine gute Belichtung ist damit sichergestellt. 

Den Wohnungen vorgelagert ist eine durchgängige Loggienzone. Es entstehen so großzügige und geschützte Freibereiche mit hoher Aufenthaltsqualität. Jede Wohnung verfügt von der Loggia aus über einen Bergblick Richtung Süden. 

Die Gebäude sind in z.B. Holzrahmenbauweise mit Geschossdecken aus Holz in vorgefertigter Elementbauweise geplant, alternativ auch in Holzhybridbauweise z.B. mit Massivkernen. 

Die Fassade wird mit einer Holzverschalung bzw. in Teilbereichen (z.B. die Begleitelemente der Fenster und die Rückseite der Loggienzone) mit farbig behandelten Fassadenbauplatten auf Holzbasis versehen werden. 

Die flach geneigten Satteldächer erhalten ein Gründach. Zusätzlich sind Photovoltaik-Elemente vorgesehen. 

Wesentliches Gestaltungsmerkmal ist die vorgelagerte Loggienzone. Vertikale Elemente mit integrierten Abstellbereichen als Abgrenzung zwischen den Wohnungen machen die Struktur des Gebäudes ablesbar. Die horizontalen Bänder der Loggienöffnungen werden durch bewegliche Sonnenschutzelemente überlagert. Zusätzlich unterstützt wird die optische Wirkung durch die helle farbliche Hinterlegung an der Loggienrückwand. Es entsteht trotz der Einfachheit der Baukörper ein lebendiges, offenes und abwechslungsreiches Erscheinungsbild. 

Die Fensterformate sind einheitlich mit großzügigen doppelflügeligen Elementen gestaltet, um einen guten Bezug zu den umliegenden Freiflächen zu ermöglichen und einen offenen Gebäudecharakter zu erzielen. 

Die Giebelseiten mit ihrer Nord- bzw. schallzugewandten Südseite im Bereich Haus D, E und Haus 2 sind bewusst kleinteiliger befenstert. 

 

7. Nebengebäude 

Entlang der Straße „Am Augrund“ wird eine teilweise gebäudeintegrierte Zone mit erdgeschossigen Nebenräumen vorgeschlagen. 

Hier werden zentral die Müllsammelstellen, die Mobilitätsstation, die Paktstation, die 

Tiefgaragenzufahrt und Teile der erforderlichen Fahrradstellplätze untergebracht. 

Zusätzlich sind den Hauseingängen direkt entlang des Erschließungswegs weitere überdachte Fahrradabstellplätze zugeordnet. 

Abstellräume für Kinderwagen sind den jeweiligen Treppenhäusern zugeordnet und über Aufzüge barrierefrei erreichbar im Kellergeschoss vorgesehen. 

 

8. Dachnutzung 

Für die Siedlung werden ruhige, ungestörte, flachgeneigte Satteldächer vorgeschlagen, welche nach Westen und Osten ausgerichtet sind. 

Die Dachneigung wird mit 15° vorgesehen. Dies gewährleistet neben der gewünschten Einfügung in das umliegende Ortsbild die Möglichkeit zur Nutzung wirtschaftlicher Standardsysteme zur Dachbegrünung bei ausreichender Neigung für die integrierten Solarpaneele. 

Die Dachflächen sollen extensiv begrünt werden, um zusätzlich ökologisch wirksame Flächen als Ausgleich für die Versiegelung durch die Neubebauung bereitzustellen.  

Darüber hinaus kann durch das Speichervermögen und den verzögerten Wasserabfluss über das Gründach eine Entlastung der Regenrückhalteanlagen erreicht werden. 

Für die Dachflächen werden zusätzlich Photovoltaiksysteme vorgesehen, entweder über 

entsprechende handelsübliche Ständerkonstruktionen auf die Gründachfläche aufgestellt oder über konfektionierte Lösungen in das Gründachsystem integriert.  

Zur Sicherstellung der Ablauffunktion, der Wirksamkeit und des optischen Gesamteindrucks des Gründaches werden die Solarmodule zu Einzelpaketen zusammengefasst und nicht vollflächig angeordnet. 

 

9. Schallschutz 

Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich von Schallemission, resultierend aus der im Süden vorbeiführenden Bahnlinie. 

Gemäß dem der Auslobung zugrundeliegenden Schallgutachten sowie dem schalltechnischen Kurzbericht vom 26.08.2022 des Ingenieurbüros C. Hentschel Consult zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan “Am Augrund“ ist mit nicht unerheblichen Überschreitungen der Grenzwerte gemäß ORW DIN 18005 sowie des IGW 16.BLMSCHV zu rechnen. 

Im Schallgutachten werden entsprechende Maßnahmen zum passiven Schallschutz an den Gebäuden aufgezeigt.  

Eine dezidierte schallabgewandte Grundrissorientierung scheidet durch die, zur Wahrung der allgemeinen Blickbeziehung Richtung Süden gewählten, von Nord nach Süd verlaufenden Hauszeilen aus. Insbesondere die südlichen Zeilen weisen eine allseitige Überschreitung der Grenzwerte auf. 

Vorteil ist jedoch, dass auf den südlichen Schmalseiten der Gebäude keine zur Belüftung der Aufenthaltsräume notwendigen Fenster angeordnet werden müssen. 

Für die West- und Ostseiten wird ein abgestuftes modulares Abschirmkonzept vorgeschlagen, was dem Umstand Rechnung trägt, das mit zunehmendem Abstand der Gebäude zur Bahnlinie der Schallpegel deutlich sinkt. 

Grundsätzlich wird allen Westfassaden eine durchgehende Loggienzone mit einer Tiefe von 2,00 m vorgelagert. Durch die annähernd rechtwinklig zur Schallquelle ausgerichteten 

Wohnungstrennelemente zwischen den einzelnen Loggien kann schon eine deutliche Reduzierung des Schallpegels in der Loggia als auch an der dahinterliegenden Fassade erreicht werden. 

In den Fällen, wo dies nicht ausreicht - beispielsweise im Bereich der südlichen 3 Gebäude und an dem freistehenden nordwestlichen Gebäude - können die Loggien, wo erforderlich, durch Schiebeverglasungen ergänzt werden und somit sowohl die Fassade als auch die wohnungsbezogenen Freibereiche entsprechend abgeschirmt werden. 

An den Ostfassaden der Gebäude wird vor schallbeaufschlagten Fenstern von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen eine Elementgebundene Vorsatzkonstruktion im Sinne einer Kastenfensterkonstruktion vorgesehen, mit einfachverglasten Glaselementen bzw. Prallscheiben vorgeschlagen. 

Der wesentliche Teil der allgemein nutzbaren Freiflächen, wie der zentrale Quartiersplatz, befinden sich in einem ausreichenden Abstand zur Emissionsquelle, bei dem die entsprechenden Grenzwerte tagsüber, zum Zeitpunkt der Hauptnutzung, im Rahmen der Grenzwerte liegen. 

 

 

10. Blickbeziehung zu den Alpen 

Die Lage des Grundstücks ist geprägt von einer herausragenden Blickbeziehung in die Alpen Richtung Süden. Je mehr sich der Blick nach Westen richtet, verschwindet die Bergkulisse optisch hinter der umliegenden hügeligen Landschaft. Aus diesem Grund wurde ein städtebauliches Konzept mit giebelständig zur Straße gestellten, nord-süd-verlaufenden, kurzen Gebäudezeilen gewählt.  

So entstehen trotz Verdichtung großzügige Durchblicke nach Süden und eine abriegelnde Wirkung wird vermieden. 

 

Auch für die nördlich angrenzenden Wohnanlagen im Bestand kann der Bergblick noch erhalten werden. 

Jede Wohnung im neuen Quartier verfügt von der vorgelagerten Loggienzone an der Westseite bzw.der Südseite der Gebäude über eine Blickbeziehung zu den Bergen.  

Auch für die zentrale Platzfläche im Innern des Quartiers ist der Blick in die Berge durch die giebelständige Ausrichtung der südlichen Baukörper sichergestellt. 

Durch die dem Hang angepasste, nach Süden hinabfallende Höhenlage der Gebäude wird der Ausblick nach Süden zusätzlich unterstützt. 

11. Freianlagen 

Den Erdgeschosswohnungen sind ebenerdige kleine Gärten mit Orientierung nach Westen und teilweise Süden zugeordnet. Die privaten Räume werden untereinander durch eine filigrane Abpflanzung gegliedert und als Gruppen mit Mäuerchen eingefasst um die natürlich bedingten Höhenunterschiede mit einem sich wiederholenden Gestaltungselement abzufangen. Eine räumliche Abgrenzung zu den nach Süden leicht abfallenden Erschließungswegen wird über die Fahrradüberdachungen und Baumpflanzungen geschaffen. 

Als halböffentliche bzw. Gemeinschaftsbereiche werden unterschiedliche Freiräume angeboten.  

Zwischen der nördlichen und südlichen Bebauung entsteht eine grüne Quartiersmitte/ Promenade, die sich aus der Aufweitung einer dynamischen Wegeverbindung von Ost nach West bildet. Die Orientierung nach Süden bietet sonnige und großzügige Aufenthaltsbereiche, die innenliegenden grünen Inseln hingegen bieten einen gut einsehbaren und beschatteten Spielbereich für Kleinkinder.

 

Im Westen knüpft eine auskragende Gemeinschaftsterrasse mit einem organisch geformten Pavillon an. Von hier aus werden offene Blickbeziehungen zur umgebenden Berg- und Hügellandschaft geboten.

 

Südlich angrenzend erstreckt sich der offene Parkbereich, der einen fließenden Übergang in die umgebende Ackerlandschaft bildet. 

Im Südosten des Grundstücks wird in Ergänzung der angrenzenden Klein-Acker-Flächen ein Urban-Gardening-Bereich mit überstehender Streuobstwiese als nutzbarer Puffer zu Bahntrasse angeboten.

 

Das verknüpfende und prägende Gestaltungselement der gemeinschaftlichen Aufenthaltsbereiche sind die kaskadenartig verlaufenden Retentionsmulden, die, begleitet von Auengehölzen und standortgerechter Pflanzung, in die Retentionsweiher im Parkbereich münden. Die oberirdische Sammlung und Führung des angrenzenden Regen- bzw. Dachwassers bietet eine Erlebbarkeit und 

natürliche (Wasser-) Spielmöglichkeit sowohl im Falle eines Starkregenereignisses als auch im trockenen Zustand. 

12. Entwässerung/ Regenwassermanagement  

(s. Berechnungen Projektpartner Dipl. Ing. (FH) Thomas Beierl, Stand: 12.09.2022) 

Der bestehende Entwässerungsgraben wird nach Westen umgelenkt und nördlich der Promenade als offener und naturnah gestalteter Bachlauf erlebbar gemacht. Anschließend verläuft er in verrohrter Form parallel zu den Weihern, bis er letztlich in seinen gewohnten Verlauf einfließt.  

Die vom Ing. Büro Beierl fortgeschriebene Berechnung des Wasserrückhaltevolumen von ca. 140 m³ wird durch die Einleitung und oberirdische Führung des überschüssigen Dachwassers innerhalb der naturnah gestalteten Retentionsläufe erzielt. Des Weiteren hat die Dachbegrünung der geplanten Gebäude und Fahrradüberdachungen einen positiven Effekt auf die Rückhaltung. 

 

13. Fuß- und Radwege  

Ein grundstücksumlaufender Quartiersweg ermöglicht wünschenswerte und notwendige Anschlüsse bzw. Verbindungen an angrenzende Bestandswege des übergeordneten Quartiers sowie der umgebenden Landschaft. 

Nun gibt es eine befestigte Verbindung zwischen dem Gehweg im Nordosten, von der 

Zugspitzstraße kommend, und dem Bahnübergang südöstlich des Planungsgebietes ( i. Zukunft ggf. Bahnhof) und dem weiterführenden Fuß-/ Radweg Richtung Grafing und Ebersberger Bahnhof. Die bestehende Zuwegung des östlichen Flurstücks schließt an die neue Wegeverbindung an und führt weiter Richtung Ringstraße. 

Die zuvor lediglich als Trampelpfad kreuzende Verbindung vom Bahnsteig nach Nordosten, wird zugunsten des neuen Quartiers über den Rundweg entlang der Südgrenze umgelenkt und biegt an der südwestlichen Ecke nach Norden ab. Hier besteht die Möglichkeit eine Abzweigung zu schaffen um an den westlich gelegenen Fuß- und Radweg anzuschließen (Verlängerung Aßlkofener Straße). 

Der interne Quartiersweg begleitet und quert den renaturierten Wassergraben auf seinem Weg nach Norden um dort Anschluss an den bestehenden Pfad anzuknüpfen. Den nördlichen Abschluss des Rundweges bildet die erschließende Ost-West Querung. 

Das angebundene innenliegende Wegenetz mit Nord-Süd Ausrichtung bildet die Erschließung der Wohngebäude und Fahrradanlagen und führt teilweise über Brücken auf die querende boulevardartige Quartiersmitte. 

 

14. Stellplatznachweis 

PKW-Stellplätze:  

Die erforderlichen PKW-Stellplätze werden zum Teil oberirdisch und zum Teil in einer zentral im Quartier gelegenen Tiefgarage nahgewiesen. 

Die Zufahrt der Tiefgarage erfolgt über eine in die Nebenraumzone integrierte Zu- und 

Abfahrtsrampe in unmittelbarer Nähe zur Straße auf dem Grundstück des Investors gelegen. 

Der Standort ist im nordöstlichen Grundstücksteil gewählt, um die Straße „Am Augrund“ nicht mit unnötig vielen Fahrzeugbewegungen zu belasten. 

Die Tiefgarage wird gemeinschaftlich von Gemeinde und Investor genutzt. Die einzelnen Stellplätze sind flächenmäßig zusammengefasst und auch abtrennbar angeordnet.  

Alle Gebäude sind über Schleusen direkt mit der Tiefgarage verbunden. Jede Wohnung ist somit trockenen Fußes erreichbar. 

Die oberirdischen Stellplätze sind erschließungstechnisch günstig direkt von der Straße „Im Augrund“ aus anfahrbar, in mit Bauminseln gegliederten Stellplatzanlagen geplant. 

Hier können neben den oberirdischen Stellplatzanteilen bzw. Besucherstellplätzen für die 

Wohnungen der Gemeinde und des Investors auch die durch die Umgestaltung der Straße 

wiederherzustellenden Stellplätze sowie zusätzliche Stellplätze mit Elektro-Lademöglichkeit in Zusammenhang mit der Mobilitätsstation nachgewiesen werden. 

Fahrradstellplätze:  

Die geforderten Fahrradstellplätze (288 Stk.) sind einerseits in den nördlichen Nebenräumen untergebracht. Zudem werden Fahrradstellplätze entlang der Erschließungswege positioniert und den jeweiligen Hauseingängen zugeordnet. Sie sind größtenteils überdacht und bieten somit leicht erreichbare, wettergeschützte Abstellmöglichkeiten. Zusätzlich werden den Eingängen der privaten Wohngebäude Schnellparkerstellplätze angeboten (26 Stk.) 

 

Mobilitätsstation: 

Die Mobilitätsstation ist zentral und verkehrsgünstig in der Nebenraumzone an der Straße „Im Augrund“ vorgesehen. 

Die Abholstation sowie die Stellplätze für Lastenfahrräder und Trolleys sind im Gebäude 

untergebracht. 

Zwei allgemeine Stellplätze mit E-Ladesäulen sind unmittelbar davor, in die Stellplatzanlage integriert, vorgesehen. 

Der zusätzliche, mit einer Ladestation ausgestattete Stellplatz für Carsharing, ist gut zugänglich, leicht und trocken erreichbar in der Tiefgarage, in unmittelbarer Nähe zur gemeinschaftlichen Zu- 

und Abfahrt, angeordnet. 

 

16. Abgrabungen und Aufschüttungen 

Die einzelnen Gebäude folgen in Ihrer Höhenlage prinzipiell dem Hangverlauf und sind von Nordosten nach Südwesten hin abgestuft. 

Um gut nutzbare Freibereiche für die Erdgeschosswohnungen zu erhalten, ist die den Gebäuden vorgelagerte Gartenzone niveaugleich zum jeweiligen Erdgeschoss geplant. Es entstehen horizontale „Inseln“ in den ansonsten dem Hang folgenden, geneigten Freianlagen. 

Aufgrund der ausgemittelten Lage der Gebäude in Bezug auf die Höhenlinien kommt es 

insbesondere auf der hangzugewandten und hangabgewandten Seite zu Abgrabungen bzw. Aufschüttungen. Diese werden jedoch durch entsprechende Gestaltungselemente am Gebäude und in der Freianlage als selbstverständlicher Bestandteil des architektonischen Gesamtkonzeptes im Umgang mit dem hängigen Gelände wahrnehmbar gemacht. 

An den Grenzen des Planungsgebietes erfolgt ein niveaugleicher Höhenanschluss.

 

 

17. Ver- und Entsorgung 

Das gesamte Quartier ist autofrei geplant. 

Die erforderlichen oberirdischen Stellplätze sind direkt an der Straße ohne zusätzlichen 

Erschließungsaufwand geplant - die übrigen Stellplätze sind in der Tiefgarage nachgewiesen. 

Die Geschossigkeit der Gebäude ist mit III Vollgeschossen so gewählt, dass eine Anfahrt der Gebäude mit einem Hubrettungsfahrzeug nicht erforderlich ist. Die Personenrettung kann über Steckleitern erfolgen. Voraussetzung dafür sind die Zufahrbarkeit und Aufstellmöglichkeit für das Einsatzfahrzeug der Feuerwehr bis auf eine Entfernung von 50 m bis zum Anleiterpunkt.

 

Für die nördlichen Gebäude ist dies durch eine Aufstellung an der Straße sicherzustellen. 

Für die südlichen 3 Gebäude wird eine Zufahrt und entsprechende Aufstellfläche an der Ostseite des Quartierplatzes vorgesehen. 

Bei den einseitig westlich orientierten Wohneinheiten im Bereich des Hauses D wird der Abstand von 50m überschritten. Hier kann in Abstimmung mit dem Brandschutzsachverständigenbüro K 33 eventuell eine Abweichung beantragt werden oder ein zweiter baulicher Rettungsweg über eine in die Loggiazone integrierte Fluchttreppenanlage (z.B. eine Wendeltreppe -mit entsprechenden Abmessungen als notwendige Treppe) angeordnet werden.  

Die Müllsammelstellen sind in der Nebenraumzone straßennah und gut erreichbar vorgesehen. 

 

18. Energie und Nachhaltigkeit 

Für das Baugebiet wird eine zentrale Beheizung mittels einer Holzpelletsanlage vorgeschlagen zur Nutzung von nachwachsenden Rohstoffen als Heizmedium.  

Je Haus ist ein Pufferspeicher vorgesehen, über welchen dann sowohl die Heizung läuft als auch die Warmwassererzeugung mittels zentraler Frischwasserstationen realisiert werden kann.  

Die geplante Photovoltaikanlage könnte in das Heizsystem über zusätzliche Heizstäbe in den Pufferspeichern elektrisch in das Heizsystem integriert werden. Hierdurch kann die 

Heizungsanlage im Notfall unterstützt werden.  

Die Nutzung der durch die PV-Anlagen erzeugten Energie erfolgt lediglich durch hausinterne Gerätschaften, welche dem Allgemeinstrom unterliegen. Die Abgabe wird nicht im Mieterstrommodell erfolgen. 

 

Die Heizzentrale mit einer Größe von ca. 95m² ist im Untergeschoss von Haus A in unmittelbarer Nähe zur Straße „Am Augrund“ vorgesehen. Somit ist eine gute Anfahrbarkeit gewährleistet.  

Der Heizungskamin könnte über eine Edelstahlanlage am Nordgiebel über das Dach geführt werden. 

Im Sinne des integrierten Klimaschutzkonzeptes der Stadt Ebersberg sollen neu entwickelte Quartiere erhöhten Anforderungen an den Klimaschutz gerecht werden. 

Der vorgeschlagene Entwurf soll Lösungen zu wichtigen Klimaschutzzielen darstellen.

 

Die Bebauungsstruktur ist trotz der gewünschten sinnvollen und ortsbildverträglichen Dichte aufgrund der gewählten Geschossigkeit und Gebäudekubatur kompakt und flächensparend mit ökologisch wirksamen zusammenhängenden, gemeinschaftlich nutzbaren Freiflächen geplant. 

Auf aufwändige und flächenintensive Erschließungen und Verkehrswege wird verzichtet. Das Quartier ist vollständig autofrei geplant. Die vorhandenen Erschließungsstrukturen über die Straße „Am Augrund“ werden effizient genutzt. 

Großflächige, ruhige und ungestörte Dachflächen erlauben den wirtschaftlichen und großflächigen Einsatz von Photovoltaikanlagen zur autarken Stromversorgung des Quartiers und zur effizienten Unterstützung der Heizanlage.  

Durch die begrünten Dachflächen mit ihrer speichernden und abflussverzögernden Wirkung in Verbindung mit den geplanten Retentionsflächen in den Freianlagen sowie der reduzierten Flächenversiegelung wird ein aktiver Beitrag zum klimaschonenden Umgang mit Niederschlagswasser geleistet. 

Die kleinteilige, allseitig durchlässige Gebäudestruktur ermöglicht einen optimalen, kühlenden Luftaustausch und vermeidet zusammen mit der reduzierten Verwendung von aufheizenden Materialien wie z.B. asphaltierten Flächen, die Bildung von Wärmeinseln. 

Durch die großzügige Durchgrünung und die baumüberstellten Grünflächen kann die sommerliche Hitzebelastung reduziert werden. 

Der allseitig offene Charakter der Siedlung ermöglicht eine optimale Vernetzung der 

quartierseigenen Grünflächen mit der umliegenden Flur. 

 

19.Barrierefreiheit 

Das Arial ist soweit möglich barrierefrei erschlossen, mit Fokus auf die Bereiche der 

Gebäudezuwegungen und Nebenanlagen. 

 

Weiteres Vorgehen:

Sofern in der heutigen Sitzung ein mehrheitlicher Beschluss für den städtebaulichen Entwurf gefasst werden kann, wird seitens der Verwaltung vorgeschlagen, gleichzeitig den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan zu fassen. 

Mit dem Landratsamt Ebersberg wurde bereits das notwendige Verfahren besprochen. Der Bebauungsplan kann nach § 13 b BauGB aufgestellt werden. Im Rahmen dieses Verfahrens kann das beschleunigte Verfahren im Sinne von § 13a BauGB angewandt werden. 
Um die Umsetzung des erarbeiteten Planungskonzeptes entsprechend abzusichern, schlägt die Verwaltung einen sog. vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12 BauGB) vor. Hier wird parallel zum Bauleitplanverfahren mit dem Vorhabenträger ein detaillierter Durchführungsvertrag geschlossen, in dem er sich verpflichtet das Vorhaben nach den bestehenden Plänen innerhalb einer bestimmten Frist umzusetzen. Weiterhin wird er verpflichtet, sämtliche Planungs-, Bau- und Erschließungskosten zu tragen.

Der Bauträger, die Firma HI Wohnbau GmbH stellt mit Schreiben vom 20.09.2022 Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gem. § 12 BauGB. Das Schreiben liegt den Sitzungsunterlagen bei; hierauf wird insoweit verwiesen. Die Stadt hat nach § 12 Abs. 2 BauGB über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. 

Der Beschluss nach § 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB über die Einleitung des Verfahrens kann auch den Aufstellungsbeschluss für das Bebauungsplanverfahren gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB umfassen, was jedoch nicht zwingend miteinander verbunden ist.  

Die rechtlichen Voraussetzungen für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gem. § 12 Abs. 1 BauGB liegen nach Prüfung der Verwaltung vor. Die Stadt kann frei wählen, ob sie die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens durch einen Bebauungsplan i. S. d. § 30 Abs. 1 BauGB (Angebotsbebauungsplan) oder durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan über § 30 Abs. 2 BauGB herbeiführen möchte. 

Vorliegend handelt es sich um ein planungsbedürftiges Vorhaben. Ohne eine verbindliche Bauleitplanung wäre das gegenständliche Vorhaben planungsrechtlich unzulässig. Die vorgelegten Unterlagen, die aus der gemeinsam durchgeführten Mehrfachbeauftragung und in zwei Abstimmungsterminen mit der Verwaltung heute vorgestellt wurden, erfüllen die Anforderungen an einen mit der Stadt abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplan, sofern der Technische Ausschuss sich dem vorliegenden Beschlussvorschlag mehrheitlich anschließen kann. Die Entwicklung stimmt mit dem städtischen Planungswillen überein (Beschluss und Durchführung der Mehrfachbeauftragung). Zur Zulassung des Vorhabens ist eine verbindliche Bauleitplanung (Bebauungsplan) erforderlich, mit der dem dringenden Bedürfnis nach Wohnraum, insbesondere auch für Familien und Personengruppen, deren Zugang zum freifinanzierten Wohnungsmarkt aufgrund ihrer wirtschaftlichen Situation eingeschränkt ist, Rechnung getragen wird. Die Planung entspricht auch einer geordneten städtebaulichen Entwicklung, da die Fläche im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Ebersberg für eine bauliche Entwicklung vorgesehen ist. Insofern ergibt sich gem. § 1 Abs. 3 BauGB eine städtebauliche Erforderlichkeit.  

Der Vorhabenträger, der sowohl eine natürliche als auch wie hier, eine juristische Person sein kann, muss die Verfügungsberechtigung über das Grundstück haben. Diese Voraussetzung ist aufgrund des geschlossenen Kaufvertrages mit Auflassungsvormerkung erfüllt. 

Weiterhin muss der Vorhabenträger   in der Lage sein, die Planung und die Vorhaben- und Erschließungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen. Dies ist konkret-individuell für den Vorhabenträger zur prüfen; erforderlich ist die rechtlich gesicherte Möglichkeit des Zugriffs auf die entsprechenden Finanzmittel. Die Stadt muss sich hierüber Gewissheit verschaffen. Dies kann z. B. durch entsprechende Bankauskünfte (Sicherung durch Bankbürgschaften) geschehen. Naturgemäß handelt es sich dabei um eine Prognoseentscheidung, an die keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürfen. Grundsätzliche Aussagen von Wirtschaftsprüfern oder Banken, dass der Vorhabenträger grundsätzlich in der Lage ist, ein Projekt in dem betreffenden finanziellen Umfang zu realisieren, würden ausreichen. Ergänzend ist zu empfehlen, im Durchführungsvertrag eine Regelung aufzunehmen, dass mit dem Bau tatsächlich erst begonnen werden darf, wenn der konkrete Finanzierungsnachweis gegenüber der Stadt erbracht ist. Damit ist dem städtischen Sicherungsinteresse insoweit ausreichend Rechnung getragen.

Bei diesem Tatbestandsmerkmal ergibt sich die Frage, ob das Projekt über einen Vorhabenträger, hier die HI Wohnbau GmbH durchgeführt werden kann. In den Vorgesprächen wurde festgelegt, dass 30% der entstehenden Geschossfläche für sozial geförderten Wohnraum vorzusehen ist. Die Flächen sollen an die GWG Ebersberg übertragen werden. Klärungsbedürftig ist die Frage, ob die GWG die Gebäude selbst realisieren wird, oder ob HI Wohnbau die Maßnahme abschließend realisiert und der GWG die bezugsfertigen Wohngebäude übergibt. 

In der zuletzt geführten telefonischen Besprechung zwischen Verwaltung und HI Wohnbau GmbH vom 28.09.2022 wurde festgehalten, dass die HI Wohnbau GmbH als ein Vorhabenträger gegenüber der Stadt auftreten wird. 

Nach Auffassung der Verwaltung liegen die Voraussetzungen für einen entsprechenden Beschluss nach § 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB vor. Es liegen keine nachvollziehbaren Gründe vor, die im Rahmen der Ermessensausübung dazu führen würden, den Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes abzulehnen. Weiterhin besteht nach Ansicht der Verwaltung eine ausreichende Basis, den Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB mit der Einleitung des Verfahrens nach § 12 BauGB zu verbinden. 

Als nächste Schritte wären die weitere Ausarbeitung und Abstimmung der Pläne (Bebauungsplanentwurf mit Festsetzungen und Begründung) sowie die Ausarbeitung des Entwurfes des Durchführungsvertrages vorgesehen. 

Diese Unterlagen sind vor der förmlichen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 13a Abs. 2 i. V. m. § 13 Abs. 2 und §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB dem Technischen Ausschuss zur Beratung und Beschlussfassung vorzulegen. 

 

Diskussionsverlauf

StR Schechner gefiel die geradlinige Planung, die ein günstiges Bauen ermöglicht. Die Tiefgarage ist gut gelöst. Dem Wasser wird ausreichend Platz geschaffen. Er hob die kontruktive Zusammenarbeit mit dem Investor hervor. 

Beschluss

Der Technische Ausschuss fasst den Einleitungsbeschluss für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für das Gebiet südlich der Straße Im Augrund (FlNr. 1780 TFl., 1780/7, 1780/8, 1780/9 und 1780/10 jeweils Gemarkung Ebersberg). 

Der Technische Ausschuss fasst Aufstellungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.  224 -südlich Im Augrund. Die Verwaltung wird beauftragt, den Aufstellungsbeschluss bekannt zu machen und die Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB auf Basis des Entwurfs in der Fassung vom 11.10.2022 durchzuführen.

Das Bauleitplanverfahren wird nach § 13b BauGB durchgeführt.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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9. Bebauungsplan Nr. 88.4 - Innenstadt; 4. Änderung; Behandlung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit aus der öffentlichen Auslegung nach §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB; erneute Auslegung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	beschließend	9

Sachverhalt

Am 13.07.2021 wurde der Aufstellungsbeschluss für die 4. Änderung des Bebauungsplan Nr. 88 „Innenstadt“ gefasst. Die Beschlussfassung zu den Anregungen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange fand in der Sitzung des Technischen Ausschusses am 31.05.2022 statt. Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom 05.07.2022 bis 17.08.2022 statt. Während dieser Zeit haben sich die Öffentlichkeit sowie folgende Behörden geäußert:

B. Stellungnahmen:

1. Keine Rückmeldung haben abgegeben: 
1.1 Landratsamt Ebersberg, Wasserrecht

1.2 Landratsamt Ebersberg, Öffentl. Sicherheit und Ordnung

1.3 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt

1.4 Landkreis Ebersberg, Abfallwirtschaft & Kreisstraßen

1.5 Kreisheimatpflegerin

1.6 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg

1.7 Landratsamt Ebersberg, Brandschutzdienststelle

1.8 Polizeiinspektion Ebersberg

1.9 Kreisjugendring Ebersberg

1.10 Evang.-Luth. Pfarramt Ebersberg

1.11 Kath. Pfarramt Ebersberg

1.12 Energienetze Bayern 

1.13 Stadt Grafing b. München

1.14 Markt Kirchseeon

1.15 Gemeinde Forstinning

1.16 Gemeinde Frauenneuharting

1.17 Bund Naturschutz Ebersberg

1.18 Landesbund für Vogelschutz 

2. Keine Einwände / Bedenken haben abgegeben:

2.1        Regionaler Planungsverband München

       Schreiben vom 18.07.22

2.2        Landratsamt Ebersberg – Untere Naturschutzbehörde

       Schreiben vom 17.08.22

2.3        IHK für München und Oberbayern

       Schreiben vom 03.08.22

2.4        Kreishandwerkerschaft Ebersberg

       Schreiben vom 13.07.22

2.5        Erzbischöfliches Ordinariat München

       Schreiben vom 17.08.2022

2.6        Gemeinde Anzing

       Schreiben vom 25.07.2022

2.7        Gemeinde Hohenlinden

       Schreiben vom 18.07.2022

2.8        Gemeinde Steinhöring

       Schreiben vom 07.07.22

3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 Regierung von Oberbayern, Schr. vom 06.07.2022
3.2 Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schr. vom 25.07.2022

3.3 Landratsamt Ebersberg, untere Immissionsschutzbehörde, Schr.v. 08.08.2022

3.4 Landratsamt Ebersberg, Bodenschutz, Schr. v. 22.08.2022

3.5 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schr. vom 09.08.2022

3.6 Staatliches Bauamt Rosenheim, Schr. vom 04.08.2022

3.7 Bayernwerk Netz GmbH, Schr. vom 07.07.2022

3.8 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Schr. vom 26.07.2022

3.9 Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schr. vom 23.08.2022

3.10 Feuerwehr Ebersberg, Schr. vom 03.08.2022

3.11 Stadt Ebersberg, Abt. Abfall/Umwelt, Schr. vom 10.08.2022

3.12 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schr. vom 26.07.2022

3.13 Stadt Ebersberg, Klimaschutz- u. Energiemanager, Schr. vom 17.08.2022

3.14 Deutsche Telekom Technik GmbH, Schr. vom 08.08.2022

3.15 Vodafone Deutschland GmbH, Schr. vom 09.08.2022

3.16 Bürger 1, Schreiben vom 16.08.2022

C. Behandlung der Stellungnahmen: 

3.1        Regierung von Oberbayern

       Schreiben vom 06.07.2022

„Planung

Die Stadt Ebersberg beabsichtigt mit o.g. Änderung des Bebauungsplanes u.a. eine bauliche Neugestaltung und Nachverdichtung im Bereich des Flurstücks Nr. 76/5 (Gemarkung Ebersberg). Ziel der Planung ist die Erweiterung eines bereits bestehenden Betriebs. Das Planungsgebiet befindet sich östlich der Heinrich-Vogl-Straße und grenzt an bestehende Bebauung an. Die Änderung des o.g. Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).

Erfordernisse der Raumordnung

Gemäß LEP-Ziel 3.2 sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen.

Ergebnis

Die Planung entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung und wird aus landesplanerischer Sicht vor dem Hintergrund der Innenentwicklung vor Außenentwicklung begrüßt!“

       Beschlussvorschlag:

       Die Aussage, dass die Planung begrüßt wird, wird zur Kenntnis genommen.

3.2        Landratsamt Ebersberg – Bauleitplanung

       Schreiben vom 25.07.2022

       „I. aus baufachlicher Sicht

zu 2. Gauben: Es wird empfohlen den Begriff untergeordnete Dachgauben im Bebauungsplan näher zu definieren, da durch die Novellierung der BayBO 2021 die Definition für Gemeinden unter 250.000 Einwohner herausgenommen wurde.

       II. aus baurechtlicher Sicht

Der Entwurf des Bebauungsplans war am 5.7.22 nicht im Internet einzusehen.

Aus baufachlicher sowie aus baurechtlicher Sicht ergeben sich keine weiteren Anregungen oder Ergänzungen.“

       Beschlussvorschlag:

Die Anregung den Begriff „untergeordnete Dachgauben“ im Bebauungsplan näher zu definieren wird aufgenommen. In den textlichen Festsetzungen wird der Punkt Dachgauben wie folgt neu formuliert: „Dachgauben sind nur in stehender Form ab einer Dachneigung von 25° zulässig. Die Dachgauben dürfen pro Dachseite nicht mehr als ein Drittel der Breite der Außenwand des jeweiligen Gebäudes in Anspruch nehmen.“

3.3        Landratsamt Ebersberg – Untere Immissionsschutzbehörde

       Schreiben vom 08.08.2022

„Sachverhalt

• Überplanung eines Teilbereichs des B-Plans Nr. 88 „Innenstadt“ auf Fl.Nr. 74, 74/2, 75 und 76/5 der Gem. Ebersberg
• Ausweisung des Plangebiets als Mischgebiet (MI) nach § 6 BauNVO
• Festlegung von Baugrenzen für einen Gebäudekomplex inkl. eines Bestandsgebäudes (Heinrich-Vogl-Str. 3), sowie einer Tiefgarage
• Im Bestandsgebäude (Fl.Nr. 74) befindet sich ein Dentallabor mit mehreren technischen Anlagen an der Außenfassade
• Direkt westlich des Plangebiets verläuft die Heinrich-Vogl-Straße (St 2080)
• Südöstlich im Plangebiet befindet sich ein öffentlicher Parkplatz mit 11 Stellplätzen
• Weder in der Satzung noch in der Begründung werden Angaben zum Immissionsschutz gemacht
• Es wurde eine Schalltechnische Untersuchung (Projekt-Nr. 2544-2022 / Bericht V01-1) der C. Hentschel Consult GmbH vom Juni 2022 vorgelegt, jedoch nicht in die Satzung/Begründung eingearbeitet

Beurteilung

Beabsichtigte Planungen und Maßnahmen:

• Der Unteren Immissionsschutzbehörde sind keine Planungen oder Maßnahmen bekannt, die sich auf den Geltungsbereich der Satzung auswirken könnten.
• Im Umkreis von 3 km zu dem geplanten Vorhaben ist kein Betriebsbereich gemäß § 3 Nr. 5a BImSchG vorhanden. Insofern sind gemäß § 50 BImSchG hervorgerufene Auswirkungen aufgrund von schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nummer 13 der Richtlinie 2012/18/EU in Betriebsbereichen auf benachbarte Schutzobjekte gemäß § 3 Abs. 5d BImSchG nicht zu erwarten.

Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können:

Gewerbelärm

Im Plangebiet befindet sich ein Dentallabor mit mehreren technischen Außenanlagen auf Fl.Nr. 74 Gem. Ebersberg. Die davon ausgehenden Lärmemissionen wurden an den umliegenden Immissionsorten in der vorgelegten schalltechnischen Untersuchung betrachtet. Es konnte festgestellt werden, dass die zulässigen Immissionsrichtwerte an allen maßgeblichen Immissionsorten sicher eingehalten werden. Der Formulierungsvorschlag aus dem Gutachten sollte sinngemäß in die Begründung übernommen werden.

Fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit:

Verkehrslärm

Im Plangebiet sind aufgrund der westlich verlaufenden Staatsstraße St 2080 sowie des südöstlich gelegenen öffentlichen Parkplatzes Immissionen in Form von Verkehrslärm zu erwarten. Es wurde daher eine schalltechnische Untersuchung vorgelegt, in der entsprechende Formulierungsvorschläge zu Bau-Schalldämm-Maßen und Grundrissorientierung für die Satzung und die Begründung unterbreitet wurden. Diese sollten sinngemäß in den Bebauungsplan aufgenommen werden.

Luft-Wärmepumpen

Aufgrund vermehrt auftretender Beschwerden hinsichtlich Luft-Wärmepumpen sollten die Bauherren beim Einbau von verfahrensfreien Luft-Wärmepumpen z.B. durch einen Hinweis im Text auf dieses Lärmproblem aufmerksam gemacht werden.

Der Gemeinde wird empfohlen, folgenden Hinweis in die Satzung mit aufzunehmen:

• Klima- und Heizgeräte

Beim Einbau von nach außen wirkenden Klima- und Heizgeräten (z.B. Luft-Wärmepumpen) sind die gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Es ist auf den Einbau lärmarmer Geräte zu achten. Der Immissionsbeitrag von nach außen wirkenden Klima- und Heizgeräten muss in der Nachbarschaft den Immissionsrichtwert der TA Lärm um mindestens 6 dB(A) unterschreiten und darf am Immissionsort nicht tonhaltig sein. Hinsichtlich der tieffrequenten Geräusche ist die DIN 45680: 1997-03 zu beachten. Zur Auswahl der Geräte und zu wichtigen Gesichtspunkten bei der Aufstellung wird auf den „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärmepumpen und Mini-Blockheizkraftwerke)“ und die Broschüre „Lärmschutz bei Luft-Wärmepumpen – Für eine ruhige Nachbarschaft“ des Bayerischen Landesamtes für Umwelt hingewiesen. Beide Veröffentlichungen sind im Internet eingestellt.

Tiefgaragen

Lärm aus Tiefgarageneinfahrten, die dem Wohnen zugeordnet sind, werden als sozialadäquat betrachtet, sofern sie den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Um dies sicherzustellen, werden nachfolgende Vorschläge formuliert.

Der Gemeinde wird empfohlen, nachfolgende Festsetzungen in den Bebauungsplan mit aufzunehmen:

• Die Zufahrtsrampe der Tiefgarage ist einzuhausen; die Innenwände und der Deckenbereich der Einhausung sind schallabsorbierend zu verkleiden; der Schallabsorptionsgrad darf bei 500 Hz einen Wert von α = 0,8 nicht unterschreiten.
• Das Tor der Tiefgaragenein- und -ausfahrt muss dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechen (z.B. lärmarmes Sektional- oder Schwingtor oder gleichwertig); die Toröffnung hat mittels automatischem Toröffner zu erfolgen.
• Die Abdeckung ggf. erforderlicher Regenrinnen ist dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechend geräuscharm auszubilden (z. B. durch kraftschlüssige Verschraubungen).
• Alle Fahrwege sind mit Asphalt oder einem ähnlichen, gleichwertig lärmarmen Belag auszustatten.
• Falls eine Be- und Entlüftung der Tiefgarage gebaut wird, muss die Abluft über Dach in die freie Luftströmung abgeleitet werden.“

Beschlussvorschlag:

       Die Anregungen der Unteren Immissionsschutzbehörde werden aufgenommen. Neben den in der Stellungnahme aufgeführten Hinweisen und Festsetzungen durch Text werden auch die Ergebnisse der Schalltechnischen Untersuchung (Projekt-Nr. 2544-2022 / Bericht V01-1) der C. Hentschel Consult GmbH vom Juni 2022 in die Festsetzungen durch Text und die Begründung mit aufgenommen.

3.4        Landratsamt Ebersberg – Bodenschutz

       Schreiben vom 22.08.2022

„Die in der o.a. 4. Änderung des Bebauungsplan 88 angegebenen Grundstücke mit den Fl.Nrn. 74, 75, 74/2, 76/5, der Gemarkung Ebersberg, 85560 Ebersberg sind derzeit nicht im Altlastenkataster für den Landkreis Ebersberg eingetragen.“

 

       Beschlussvorschlag:

       Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

3.5        Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

       Schreiben vom 09.08.2022

„bei der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 88 „Innenstadt“ geht es um die Nachverdichtung im Bereich der Grundstücke Fl. Nr. 74, 75, 72/2 und 76/5 der Gemarkung Ebersberg.

Das Plangebiet hat eine Größe von rd. 1000 m². Die Gebäude auf den Grundstücken Fl. Nr. 74/2 und 75 sollen abgerissen werden. An ihrer Stelle ist ein neuer größerer Gebäudekomplex mit Unterbauung einer Tiefgarage geplant. Das Plangebiet liegt auf der Endmoräne. Die Fläche ist bereits jetzt weitestgehend versiegelt. Wir gehen daher davon aus, dass die Niederschlagswasserbeseitigung ähnlich wie bisher erfolgen wird (Ableitung vermutlich über den städtischen Kanal) und sich die Entwässerungssituation gegenüber dem Ist-Zustand nicht verschlechtern wird. Wir empfehlen nichtsdestotrotz eine Rückhaltung und Speicherung des Regenwassers auf dem Grundstück und eine gedrosselte Ableitung.

Aus wasserwirtschaftlicher Sicht stimmen wir ansonsten der BP-Änderung zu.“

       Beschlussvorschlag:

Der Hinweis, dass eine Rückhaltung und Speicherung des Regenwassers auf dem Grundstück und eine gedrosselte Ableitung empfohlen wird, wird zur Kenntnis genommen und im Bebauungsplan als Hinweis mitaufgenommen.

3.6        Staatliches Bauamt Rosenheim

       Schreiben vom 04.08.2022

„Hinweis:

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich die Bauvorhaben im Einwirkungsbereich der Straßenemissionen befindet. Eventuell künftige Forderungen auf die Erstattung von Lärmsanierungsmaßnahmen durch den Straßenbaulastträger können daher gemäß der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) und den Verkehrslärmschutzrichtlinien (VLärmSchR 97) durch die Eigentümer nicht geltend gemacht werden.“

       Beschlussvorschlag:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

       

3.7        Bayernwerk Netz GmbH

       Schreiben vom 07.07.2022

„gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.

In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen.

Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter: https://www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftspor-tal.html

Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.

       Beschlussvorschlag:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

3.8        Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

       Schreiben vom 26.07.2022

„Bodendenkmalpflegerische Belange:

In unmittelbarer Nähe zu oben genanntem Planungsgebiet befinden sich folgende Bodendenkmäler:

• D-1-7937-0013 „Abgegangene Kirche des Mittelalters und der frühen Neuzeit

("Pfarrkirche St. Valentin in Ebersberg") mit aufgelassenem Friedhof“.

• D-1-7937-0015 „Abgegangene Grafenburg des frühen und hohen Mittelalters ("Ebersberg") sowie untertägige mittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich des Klosters und der Kath. Pfarrkirche St. Sebastian in Ebersberg mit Vorgängerbauten bzw. älteren Bauphasen“.

Im Umfeld des Bebauungsplans konnten zudem bei Ausgrabungen 

(vgl. M-2019-434-1_0) Befunde des Mittelalters und der frühen Neuzeit beobachtet werden.

Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7 Abs. 1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis.

Wir bitten Sie deshalb, folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:

Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Flstnr. 74, 74/2, 75, 76/2, 76/5, 131/8 ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren.

Im Falle der Denkmalvermutung wird im Rahmen des Erlaubnisverfahrens nach Art. 7 Abs. 1 BayDSchG die archäologisch qualifizierte Voruntersuchung bzw. die qualifizierte Beobachtung des Oberbodenabtrags bei privaten Vorhabenträgern, die die Voraussetzungen des § 13 BGB (Verbrauchereigenschaft) erfüllen, sowie Kommunen soweit möglich durch Personal des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege begleitet; in den übrigen Fällen beauftragt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege auf eigene Kosten eine private Grabungsfirma. In Abstimmung kann auch eine fachlich besetzte Untere Denkmalschutzbehörde (Kreis- und Stadtarchäologie) tätig werden. Informationen hierzu finden Sie unter: https://www.blfd.bayern.de/mam/information_und_service/publikationen/denkmal pflege-themen_denkmalvermutung-bodendenkmalpflege_2016.pdf

Wir weisen darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen soll grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Göhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2).

Als Alternative zur archäologischen Ausgrabung kann in bestimmten Fällen eine Konservatorische Überdeckung der Bodendenkmäler in Betracht gezogen werden. Eine Konservatorische Überdeckung ist oberhalb des Befundhorizontes und nur nach Abstimmung mit dem BLfD zu realisieren (z.B. auf Humus oder kolluvialer Überdeckung). Vgl. zur Anwendung, Ausführung und Dokumentation einer Konservatorischen Überdeckung https://www.blfd.bayern.de/mam/information_und_service/fachanwender/konserv atorische_ueberdeckung_bodendenkmaeler_2020.pdf. 

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege berät in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bei der Prüfung alternativer Planungen unter denkmalfachlichen Gesichtspunkten.

Fachliche Hinweise zur Abstimmung kommunaler Planungen mit Belangen der Bodendenkmalpflege entnehmen Sie auch bitte der Broschüre „Bodendenkmäler in Bayern. Hinweise für die kommunale Bauleitplanung“

(https://www.blfd.bayern.de/mam/abteilungen_und_aufgaben/bodendenkmalpflege/kommunale_bauleitplanung/2018_broschuere_kommunale-bauleitplanung.pdf)

Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern entnehmen Sie bitte dem Vollzugsschreiben des StMBW vom 09.03.2016

(https://www.blfd.bayern.de/mam/information_und_service/fachanwender/vollzugsschreiben_bodendenkmal_09_03_2016.pdf) sowie unserer Homepage

https://www.blfd.bayern.de/mam/information_und_service/fachanwender/rechtliche_grundlagen_überplanung_bodendenkmäler.pdf

(Rechtliche Grundlagen bei der Überplanung von Bodendenkmälern).

In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234-1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n. v.]) wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z. B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen.

Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).“

       Beschlussvorschlag:

Der vorgeschlagene Text wird unter den Hinweisen in den Bebauungsplan aufgenommen.

3.9        Handwerkskammer für München und Oberbayern

       Schreiben vom 23.08.2022

„Grundsätzlich bestehen von unserer Seite aus keine Einwände.

Allerdings möchten wir darauf hinweisen, dass sich angrenzend zum Plangebiet gewerbliche Nutzungen und Handwerksbetriebe befinden, die im Zuge der weiteren Planungen nicht in ihrem ordnungsgemäßen Betrieb und Wirtschaften eingeschränkt oder sogar gefährdet werden dürfen. Wir setzen dem Ganzen voraus, dass das Bauvorhaben im Einvernehmen mit ansässigen Betrieben ist. Es ist zu gewährleisten, dass die Realisierung im Sinne der gegenseitigen Rücksichtnahme keinerlei Nachteile oder Beeinträchtigungen für die gewachsenen Strukturen in der baulichen Umgebung, zu den eben kleinstrukturiertes Gewerbe und Handwerk gehören, mit sich bringt. In diesem Fall ist in besonderem Maße auf das immissionsschutzrechtliche Konfliktpotenzial durch heranrückende Bebauung hinzuweisen.“

       Beschlussvorschlag:

       Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

3.10        Feuerwehr Ebersberg

       Schreiben vom 03.08.2022

„1) Wegen der geplanten Bebauung mit bis zu vier Geschoßen und Nutzungseinheiten, deren anleiterbare Stelle mehr als 8m über der Geländeoberfläche liegen dürfte, ist für diese Nutzungseinheiten ein zweiter baulicher Rettungsweg oder eine Aufstellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug (Drehleiter DLA(K) 23/12) nach der „Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr“ erforderlich. Aus dem Entwurf des Bebauungsplanes ist nicht ersichtlich, ob und wo eine solche Aufstellfläche geschaffen werden soll. Die Aufstellung eines Hubrettungsfahrzeugs auf der öffentlichen Verkehrsfläche in der Heinrich-Vogl-Straße ist wegen der Steigung fraglich. Mögliche Aufstellflächen sind um die Gebäude herum nicht geplant, zudem wäre eine Anfahrt wegen zu geringer Kurvenradien nicht möglich. Aufgrund der aktuellen Planung kann nicht davon ausgegangen werden, dass der zweite Rettungsweg über ein Hubrettungsfahrzeug erfolgen kann.

2) Im Sinne des baulichen Bevölkerungsschutzes ist die Versickerung von Niederschlagswasser besonders zu beachten. Wegen des hohen Versiegelungsgrades, der zunehmenden Gefahr von Starkregenfällen und der Hanglage des Gebiets können sich nachteilige Auswirkungen wie überflutete Keller oder Straßen ergeben. Zudem bitte ich um Weiterleitung der allgemeinen Informationen des Bundesamts für Bevölkerungsschutz und Katastrophenhilfe (BBK) über baulichen Bevölkerungsschutz unter https://www.bbk.bund.de/DE/Themen/Risikomanagement/Baulicher-Bevoelkerungsschutz/baulicher-bevoelkerungsschutz_node.html an den oder die Bauwerber zur Beachtung. Insbesondere der Schutz vor Naturgefahren wie Hagel, Sturm und Starkregen sollte bei der weiteren Planung und Bauausführung beachtet werden.“

       Beschlussvorschlag:

Im Bebauungsplan wird in Hinsicht auf Punkt 1 Brandschutz folgender Hinweis mit aufgenommen:

„Es wird darauf hingewiesen, dass im Zusammenhang mit der Baugenehmigung auch der Nachweis des 2. baulichen Rettungsweges bzw. eine geeignete Aufstellfläche für ein Hubfahrzeug nachgewiesen werden muss.“

Punkt 2 „Versickerung von Niederschlagswasser“ wurde bereits durch einen neuen Hinweis im Bebauungsplan aufgenommen (siehe Stellungnahme Wasserwirtschaftsamt Rosenheim)

       

3.11        Bauamt Ebersberg – Abteilung Abfall und Umwelt

       Schreiben vom 10.08.2022

„Von Seiten der Abteilung Abfall & Umwelt bestehen keine Einwendungen zur vorliegenden Planung. Wir weisen darauf hin, dass für die Bereitstellung der Restmüll- und Komposttonnen zur Abfuhr an der Grenze zum öffentlich Verkehrsraum ein ausreichend großer Platz notwendig ist. Dieser sollte durch die in der Planung vorgesehenen „für die Allgemeinheit zugänglichen und nicht einzufriedenden privaten Grundstücksflächen“ gewährleistet sein.“

       Beschlussvorschlag:

       Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

3.12        Tiefbauamt Ebersberg

       Schreiben vom 26.07.2022

„Kanalisation

Die Entsorgung von Schmutz- und Regenwasser des geplanten Areals ist grundsätzlich gewährleistet. Der in der Heinrich-Vogl-Straße verlaufende Mischwasserkanal DN 300 STZ ist entsprechend dem Generalentwässerungsplan (GEP) grundsätzlich ausreichend dimensioniert, jedoch sind die anfallenden Regenwässer aus befestigten Flächen entsprechend dem Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und der städtischen Satzung (EWS), wenn möglich, an Ort und Stelle zu versickern. Falls das nicht möglich ist, müssen entsprechende Rückhalteräume geschaffen werden und das Regenwasser gedrosselt dem Mischwasserkanal zugeführt werden. Die Menge für die gedrosselte Einleitung wird vom Tiefbauamt vorgegeben.

Dazu muss die Entwässerungsplanung nach den Vorgaben der Entwässerungssatzung (EWS) dem Tiefbauamt 3–fach zur Prüfung und Genehmigung vorgelegt werden. Diese sollte bereits im Zuge der Bauplanungen mit der Tiefbauabteilung abgestimmt werden (siehe hierzu § 10 EWS Zulassung der Grundstücksentwässerungsanlage).

Wasserversorgung

Die grundsätzliche Versorgung des zur Bebauung vorgesehenen Bereiches mit Trink- und Löschwasser ist durch die Wasserleitung (WL) DN 125 GG in der Heinrich-Vogl-Straße gegeben.

Jedoch ist aufgrund des Alters und dem damit verbundenen schlechten Zustand der Wasserleitung von Seiten der Stadt geplant, diese baldmöglichst gegen eine neue WL auszutauschen. Nachdem hier für die geplanten Gebäude neue Wasseranschlüsse notwendig werden, wäre es sinnvoll, zumindest auf die Länge des neuen Baugebietes die WL in der öffentlichen Straße zu erneuern. Hier ist unbedingt eine enge Abstimmung für den Bauablauf, zwischen Stadt und Bauherr, notwendig. Entsprechend der städtischen Bewässerungssatzung (WAS) ist die Bewässerungsplanung zeitnah und eng mit der Tiefbauabteilung der Stadt abzustimmen (siehe hierzu auch die Wasserabgabesatzung WAS § 11).

Straßenbau

Die verkehrliche Erschließung für das Planungsgebiet erfolgt über die Heinrich-Vogl-Straße. Nachdem die Heinrich-Vogl-Straße zwar eine Gemeindestraße ist, hier aber der Überörtliche Verkehr der Staatsstraße 2080 abgeleitet wird, ist die Zu- und Abfahrt aus dem Planungsgebiet mit dem Straßenbauamt Rosenheim sowie dem Landratsamt Ebersberg abzustimmen.

Die in den textlichen Festsetzungen unter Pkt. 4 vorgegeben 5,0 m Stauraum erscheinen, aufgrund der sehr stark befahrenen Straße sowie der Länge der zufahrenden Fahrzeuge, knapp bemessen.

Eine fußläufige Verbindung zwischen der Heinrich-Vogl-Straße und dem E-Einz sollte unbedingt im B-Planverfahren verfolgt werden. Entsprechend der Stellplatzsatzung der Stadt muss ein Stellplatznachweis durchgeführt und vorgelegt werden.

Allgemein

Um das geplante Projekt reibungslos speziell in Bezug auf die Erschließung mit Wasser und Kanal durchführen zu können, ist eine enge Abstimmung zwischen Bauwerber und Stadtverwaltung notwendig. Die notwendigen Planungen sollten daher unbedingt rechtzeitig zur Prüfung vorgelegt werden.“

       Beschlussvorschlag:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Anforderungen sind an den Bauherrn bzw. den Planer weiterzugeben und im Rahmen der Objektplanung zu beachten. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich. 

3.13        Christian Siebel - Klimaschutz- und Energiemanager Stadt Ebersberg

       Schreiben vom 17.08.2022

„Die Stadt Ebersberg hat mit dem Integrierten Klimaschutzkonzept und dem darin formulierten Ziel-Scenario „Energiewende 2030“ beschlossen bis zum Jahr 2030 unabhängig von fossilen Energien zu werden. Für die vorliegende 4. Änderung des Bebauungsplan Nr. 88 „Innenstadt“ bedeutet diese vom gesamten Stadtrat getragene Leitlinie, mindestens den durch die geplanten Änderungen und Zubauten entstehenden zusätzlichen Wärme- und Strombedarf zu einem größtmöglichen Teil aus lokal gewonnenen, erneuerbaren Energien zu decken.

Zudem sollte möglichst flächenschonend, ressourcenschonend und mit ökologischen, lokal verfügbaren Baustoffen durch das ortsansässige Fachhandwerk gebaut werden. Dies ist jedoch nicht Bestandteil des Regelungsbereichs einer Bebauungsplanänderung. Auf das Infoportal

Fehler! Linkreferenz ungültig.des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen wird daher verwiesen.

1) Festsetzung zur Nutzung der einfallenden solaren Strahlungsenergie

Das städtische Klimaschutz- und Energiemanagement empfiehlt dem Technischen Ausschuss in Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchst. b BauGB eine Festsetzung von Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien in den Textteil der Bebauungsplanänderung aufzunehmen. Auch der Begründungstext ist entsprechend zu ergänzen.

Die Regelung sollte im Sinne der Gleichbehandlung inhaltlich der erstmals angewendeten Regelung für das Neubaugebiet Friedenseiche VIII entsprechen. Auf die dort erfolgte Abwägung der Prüfungsaspekte bzgl. des Bebauungsplans wird verwiesen. Das erforderliche Wirtschaftlichkeitsgutachten wird bei Beschluss der Aufnahme einer Festsetzung von der Verwaltung beauftragt und dem Technischen Ausschuss nach Fertigstellung zur Kenntnis vorgelegt.

Formulierungsvorschlag für zusätzlichen Punkt im Satzungstext

5. Klimaschutz: Stromversorgung mit Solarenergie

Die nutzbaren Dachflächen der Gebäude u. bauliche Anlagen innerhalb der bebaubaren Grundstücksflächen sind zu mindestens 50 Prozent mit Photovoltaikmodulen zur Nutzung der einfallenden solaren Strahlungsenergie auszustatten (Solarmindestflächen). Werden auf einem Dach Solarwärmekollektoren installiert, so kann die hiervon beanspruchte Fläche auf die zu realisierende Solarmindestfläche angerechnet werden.

Die wirtschaftliche Zumutbarkeit wird durch ein Wirtschaftlichkeitsgutachten geprüft. Für Gebäude, für welche die wirtschaftliche Zumutbarkeit nicht nachgewiesen werden kann, entfällt die Pflicht zur Errichtung einer Solaranlage. Gleichwohl sind Solaranlagen entsprechend den bereits im Bebauungsplan enthaltenen Regelungen weiterhin zulässig.

Hinweise: Bauliche Vorkehrungen für eine vereinfachte, nachträgliche Errichtung von PV -Anlagen werden im Fall des Vorliegens des Ausnahmetatbestands empfohlen (z.B. Dachhaken, Lehrrohrverbindungen, ausreichende Dachstatik). Die Pflicht kann durch Dritte durch die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf den betroffenen Dächern erfüllt werden (z.B. im Rahmen von Leasing- oder Mietmodellen).

Formulierungsvorschlag Begründung

Die Solarstromerzeugung stellt die wichtigste Erneuerbare Energie im Klimaschutzkonzept der Stadt Ebersberg dar. 2021 wurde ein Grundsatzbeschluss des Ebersberger Stadtrats über eine generelle Solarpflicht in Bebauungsplänen gefasst (vgl. Protokoll Technischer Ausschuss vom 16.03.2021, TOP 4). Der Grundsatzbeschluss wurde im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans Friedenseiche VIII erstmals angewendet. Im Sinne der Gleichbehandlung ist eine Anwendung auf die vorliegende Planung angebracht. Das Bauamt stellte bereits fest, dass eine Festsetzung grundsätzliche rechtens ist und von § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchst. b) BauGB gedeckt wird (vgl. Protokoll TA 07.12.2021, TOP 2 inkl. Anlagen). Dies gilt auch für die vorliegende Änderung eines Bebauungsplans gemäß §13a BauGB.

Die Verfügbarkeit von Flächen für die Erzeugung von Solarstrom im Stadtgebiet ist begrenzt. Die Art und Größe der geplanten Dachfläche kann einer für die lokale Energiewende zuträgliche Photovoltaik-Leistung Platz bieten. Durch die Nutzung vorhandener und geplanter Dachflächen für die solare Stromerzeugung wird der Bedarf an Freiflächen, die inzwischen im Standortkonzept für Photovoltaik-Freiflächenanlagen als Planungsgrundlage zusammengefasst sind, reduziert. Es liegen somit städtebauliche Gründe für eine Festsetzung vor.

Da die Festsetzung auf den Einsatz Erneuerbarer Energien ausgerichtet ist, entspricht sie zudem den Aufgaben und Grundsätzen der Bauleitplanung i.S.d. § 1 Abs. 5 Satz 2 und Abs. 6 Nr. 6 Buchst. f und § 1a Abs. 5.

Da eine Solarpflicht einen Eingriff in die Wahlfreiheit des Bauherrn gem. Art. 14

darstellt, muss sie den Anforderungen des Abwägungsgebots entsprechen. Sie muss mithin erforderlich, durchführbar, geeignet und verhältnismäßig sein.

Die Erforderlichkeit ergibt sich aus den Zielen des Integrierten Klimaschutzkonzepts, den darin formulierten und beschlossenen Anforderungen des Energiewende-2030-Scenarios und dem aktuellen

Ausbaustand der erneuerbaren Energien sowie geltenden Rahmenbedingungen. So ist eine Festsetzung im Verhältnis zu den ohnehin bestehenden energiefachrechtlichen Verpflichtungen erforderlich, da durch diese alleine die Errichtung von Anlagen für die solare Stromerzeugung nicht gesichert wird. Auch das Angebot einer Solar- und Energie-Beratung und die bestehende Förderung von Solaranlagen über die Einspeisevergütung stellen sich bislang als alleine nicht ausreichend heraus um einen adäquaten Ausbau der Solarenergie rechtzeitig (bis 2030) zu bewirken.

Daneben ist die praktische Durchführbarkeit der Pflicht und der daraus folgenden Aufgabenstellungen gegeben, da es sich bei Photovoltaikanlagen um eine Standard-Technologie handelt, die seit vielen Jahren erprobt ist. Es existieren zudem etablierte Wirtschaftsmodelle bei denen Anlagen zur solaren Stromerzeugung von Dritten wirtschaftlich errichtet und betrieben werden können.

Mit der Festsetzung wird definiert, dass auf den festgesetzten Flächen Anlagen für die solare Stromerzeugung errichtet werden. Auch wenn hiermit nicht die Nutzung dieser Anlagen vorgeschrieben werden kann, erscheint deren anschließende Nutzung sehr wahrscheinlich und die Festsetzung somit geeignet und verhältnismäßig das Ziel, den Anteil des Solarstroms im lokalen Stromnetz zu steigern, zu erreichen. Auch weil eine Solarpflicht die Stromerzeugungskapazität aus Solarenergie direkt erhöht, ist sie zudem geeignet die Klimaschutz-Ziele der Stadt zu erreichen.

Für die Prüfung der Verhältnismäßigkeit ist insbesondere die wirtschaftliche Zumutbarkeit zu berücksichtigen und es sind Ausnahmeregelungen (§ 31 Abs. 1 BauGB) vorzusehen. Falls für den geplanten Gebäudetypen keine Wirtschaftlichkeit nachgewiesen werden kann, gilt eine Ausnahmeregelung von der Errichtungspflicht.

2) Empfehlung zur Errichtung von Ladeinfrastruktur für Elektroautos

Es wird empfohlen in den Textteil der Bebauungsplanänderung folgenden Hinweis zum Aufbau einer Lade- und Leitungsinfrastruktur für Elektromobilität aufzunehmen.

Formulierungsvorschlag:

Elektromobilität

Die Errichtung von und die Ausstattung mit der vorbereitenden Leitungsinfrastruktur und der Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität in zu errichtenden und bestehenden Gebäuden ist für bestimmte Gebäudetypen Pflicht. Auf die Vorgaben des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) wird ausdrücklich hingewiesen.

Über die gesetzlichen Pflichten hinaus wird empfohlen einen möglichst hohen Anteil der Stellplätze der Tiefgarage mindestens mit Leerrohren für eine spätere Nachrüstung von Leitungsinfrastruktur zu versehen.“

       Beschlussvorschlag:

Die Textvorschläge hinsichtlich der Nutzung der einfallenden solaren Strahlungsenergie sowie der Errichtung von Ladeinfrastruktur für Elektroautos werden als textliche Festsetzung, als Hinweis und in der Begründung des Bebauungsplanes aufgenommen.

3.14        Deutsche Telekom Technik GmbH

       Schreiben vom 08.08.2022

„Die Telekom prüft derzeit die Voraussetzungen zur Errichtung eigener TK-Linien im Baugebiet. Je nach Ausgang dieser Prüfung wird die Telekom eine Ausbauentscheidung treffen. Vor diesem Hintergrund behält sich die Telekom vor, bei Unwirtschaftlichkeit oder einem bereits bestehenden oder geplanten Ausbau einer TK- Infrastruktur durch einen anderen Anbieter auf die Errichtung eines eigenen Netzes zu verzichten.

Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage - dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit).

Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden. Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Telekom nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist. Wir beantragen daher Folgendes sicherzustellen:

• dass für den Ausbau des Telekommunikationsliniennetzes im Erschließungsgebiet eine ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftigen Straßen und Wege möglich ist,
• dass eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den Erschließungsträger erfolgt.
• Wir bitten dem Vorhabenträger aufzuerlegen, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeitenplan aufstellt und mit uns unter Berücksichtigung der Belange der Telekom abzustimmen hat, damit Bauvorbereitung, Kabelbestellung, Kabelverlegung, Ausschreibung von Tiefbauleistungen usw. rechtzeitig eingeleitet werden können. Für unsere Baumaßnahme wird eine Vorlaufzeit von 6 Monaten benötigt.
• In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone für die Unterbringung der Telekommunikationslinien vorzusehen.

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 - siehe hier u. a. Abschnitt 6 - zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.“

       Beschlussvorschlag:

       Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

3.15        Vodafone Deutschland GmbH

       Schreiben vom 09.08.2022

„Wir teilen Ihnen mit, dass die Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH gegen die von Ihnen geplante Maßnahme keine Einwände geltend macht.

In Ihrem Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens. Bei objektkonkreten Bauvorhaben im Plangebiet werden wir dazu eine Stellungnahme mit entsprechender Auskunft über unseren vorhandenen Leitungsbestand abgeben.“

       Beschlussvorschlag:

       Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

3.16        Bürger 1

       Schreiben vom 16.08.2022

„bzgl. des o.g. Bebauungsplanes möchte ich nochmals auf die unmittelbar an unser Grundstück grenzende Ostseite des geplanten Neubaus (74/2 und 76/5) verweisen.

In der schalltechnischen Untersuchung gehen Sie auf die Lärmbelastung zukünftiger Bewohner und Gewerbetreibender ein. Doch auch uns steht durch dieses Projekt eine höhere Lärmbelastung bevor.

Die im Plan verzeichneten hohen, begehbaren Fenster erhöhen nicht nur die Einsehbarkeit auf unser Grundstück; gleichzeitig nimmt die Lärmbelastung durch Wohn- und Gewerbelärm zu.

Eine Abwertung unseres Grundstückes und der Lebensqualität ist die Folge (auch auf eigene zukünftige Bauvorhaben bezogen). 

Um das alles zu mindern/vermeiden, bitten wir die hohen Fenster auf der Ostseite zu untersagen.

Des Weiteren bitten wir den Rücksprung des 3. Geschosses einen weiteren Meter zurückzusetzen (2,5 m gesamt), um die Beeinträchtigung durch Verschattung zu dezimieren und eine weitere Wertminderung unseres Grundstückes, auch in Bezug auf eine zukünftige Bebauung unsererseits, zu vermeiden.“

Beschlussvorschlag:

Ein Großteil der Einwendungen wurden bereits in der Sitzung des Technischen Ausschusses vom 31. Mai 2022 behandelt und zurückgewiesen. Die erneut vorgebrachten Anregungen werden wie folgt abgewogen:

       zu Punkt Lärmbelastung:

In der angesprochenen schalltechnischen Untersuchung wird unter anderem auch betrachtet, inwiefern das Gewerbe auf dem Grundstück störende Schallemissionen verursacht. Die Untersuchung kam zu dem Ergebnis, dass „der Immissionsrichtwert auch mit dem Ansatz, dass die technischen Anlagen über dem gesamten Tagzeitraum in Betrieb sind und die Türe im Kompressorraum offen ist, eingehalten und unterschritten“ wird. (Schalltechnische Untersuchung C. Hentschel Consult vom Juni 2022 / Seite 19). Laut der Untersuchung könnte es zu Schallemissionen durch die neu geplante Tiefgaragenzufahrt kommen. Um dies zu vermeiden wurden mehrere Anforderungen an diese als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen.

zu Punkt Fenster / Fassadengestaltung:

Die Fassendengestaltung ist nicht Gegenstand der 4. Änderung des Bebauungsplanes. Grundsätzlich ist allerdings festzustellen, dass in solch einer städtebaulich beengten Situation wechselseitige Blickbeziehungen und Einblicksmöglichkeiten in die Wohnungen oder auf unbebaute Grundstücke bestehen und daher von den Betroffenen hinzunehmen ist. Wer sich dadurch gestört fühlt, muss Maßnahmen in seinem eigenen Wohnbereich ergreifen, um sich dagegen zu schützen. Die Einsehbarkeit in das Grundstück besteht bereits heute von den nördlich liegenden Balkonen der dort vorhandenen Wohnhäuser als auch vom heutigen Bestand in der Heinrich-Vogl-Str. 3 und 5. Insofern tritt durch die Neuplanung keine wesentliche Verschlechterung der Situation ein.

zu Punkt Rücksprung 3. Geschoss:

Aufgrund der früheren Einwendungen des Bürger 1 und auch aus städtebaulicher Sicht wurde die damalige Planung in der Höhe reduziert und das oberste Geschoss des östlichen Baukörpers um 1,5 m zurückgesetzt. Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass das heutige Bestandsgebäude lediglich einen Abstand von ca. 1,3 m zur westlichen Grundstücksgrenze der Einwendungsführerin hat. Insofern tritt durch die Neuplanung hinsichtlich des Abstands eine Verbesserung ein, da der geplante Neubau 3 m Abstand von der westlichen Grundstücksgrenze der Nachbarin einhält. Ausgehend von der ursprünglichen (höheren Planung) wurden über das digitale Stadtmodell zwei Schattenbilder für den 21.05.2022, 16.00 Uhr und den 30.09.2022, 15.00 Uhr erstellt. Diese zeigen, dass das Grundstück der Einwendungsführerin nur zu einem geringen Teil beschattet wird. Eine vollständige Verschattung ist zu keinem Zeitpunkt zu befürchten, erst recht nicht zur Mittagszeit im Hochsommer.

Aus den genannten Gründen ist keine Planänderung erforderlich.

Diskussionsverlauf

StRin Behounek erkundigte sich, ob die festgestellten, an der Schwelle der Gesundheitsgefährdung liegenden Lärmwerte aus dem Verkehrslärm Einfluss auf das in Aufstellung befindliche Mobilitätskonzept haben. 
Erster Bürgermeister Proske teilte mit, dass dies im Rahmen des Konzeptes behandelt wird. 

Beschluss

1. Der Technische Ausschuss hat Kenntnis von den Stellungnahmen der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit, die im Rahmen der Beteiligung nach §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 eingegangen sind.
   
   
2. Der Technische Ausschuss macht sich die Inhalte der Abwägungs- und Beschlussvorlage zur Fassung vom 11.10.2022 zu Eigen. 
   
   
3. Der Technische Ausschuss beauftragt den Planfertiger, die beschlossenen Änderungen / Ergänzungen in den Bebauungsplanentwurf Nr. 88.4 – Innenstadt mit aufzunehmen. 
   
   
4. Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 88.4 – Innenstadt wird in der geänderten Fassung vom 11.10.2022 nebst Begründung erneut gemäß § 4a Abs. 3 i. V. m. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 erneut öffentlich ausgelegt und die Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange sind erneut einzuholen.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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10. Einbeziehungssatzung 206.1 - 1. Änderung Hörmannsdorf-Ost; Behandlung der Stellungnahmen aus der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. §§ 4a Abs. 3 Satz 2, 4 Abs. 2 und 3 Abs. 2 BauGB; Satzungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	beschließend	10

Sachverhalt

Am 10.11.2020 wurde der Beschluss für die Ortsabrundungssatzung Nr. 206 „Hörmannsdorf Ost“ gefasst.

In der TA-Sitzung vom 12.10.2021 wurde der Entwurf in der Fassung vom 26.08.2021 gebilligt. 

Anschließend wurden die öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vom 09.03.2022 bis 11.04.2022 durchgeführt.

Die erneute öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange erfolgte vom 17.08.2022 bis 31.08.2022.

B. Stellungnahmen:

1.         Keine Rückmeldungen haben abgegeben.

1.1        Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Ebersberg

1.2        Amt für ländliche Entwicklung Oberbayern

1.3        Bayerischer Bauernverband

1.4        Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, München

1.5        Deutsche Telekom AG 

1.6        Stadt Grafing

1.7        Gemeinde Kirchseeon

1.8        Gemeinde Hohenlinden

1.9        Gemeinde Frauenneuharting 

1.10        Gemeinde Forstinning

1.11        Bund Naturschutz Ebersberg 

1.12        Landesbund für Vogelschutz, Poing

1.13        Stadt Ebersberg, Abteilung Abfall und Umwelt

1.14        Energie Südbayern

1.15        Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten

1.16        Bayerischer Jagdverband

1.17        Freiwillige Feuerwehr Egglburg

2.        Keine Einwände / Bedenken haben vorgetragen:

2.1        Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 25.08.2022

2.2        Regionaler Planungsverband München, Schreiben vom 31.08.2022 

2.3         Bayernwerk Netz GmbH, Schreiben vom 08.08.2022

2.4        Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 17.08.2022 

2.5        Stadt Ebersberg, Klimaschutz- und Energiemanager, Schreiben vom 29.08.2022

2.6        Landratsamt Ebersberg, Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 22.08.2022

2.7        Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 23.08.2022

2.8        Landratsamt Ebersberg, Wasserrecht, staatl. Abfallrecht, Immissionsschutz, Schreiben 

       vom 23.08.2022

2.9        Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Schreiben vom 16.08.2022

3.         Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:

3.1        Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 16.08.2022

3.2        Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 09.08.2022

C. Behandlung der Stellungnahmen:

3.1        Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 16.08.2022

Vortrag:

unsere Stellungnahme vom 30.03.22 wurde in der Sitzung des Technischen Ausschusses am 10.05.22 behandelt. Es wurde beschlossen, dass zusätzliche Informationen bzw. Links aus unserer Stellungnahme in die Begründung aufgenommen werden. Wir stellen fest, dass dies offensichtlich noch nicht erfolgt ist.

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. Die Anregungen bezüglich der Hinweise zur Versickerung und der hochwasserangepassten Bauweise wurden versehentlich nicht aufgeführt und werden als Hinweise in die Begründung übernommen. 

Beschlussempfehlung:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung der Satzung erfolgt nicht. In der Begründung werden die Hinweise auf die Internetseiten des Bayerischen Landesamtes für Umwelt bezüglich der Versickerung und des Bau- und Umweltministeriums bezüglich der hochwasserangepassten Bauweise ergänzt.

3.2        Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 09.08.2022

       Vortrag:

Kanalisation

Keine weiteren Anmerkungen!

Wasserversorgung

Keine weiteren Anmerkungen!

Straßenbau

Keine weiteren Anmerkungen!

Allgemein

Aufgrund der geringen Straßenbreiten (3,0 – 3,5 m) und der bereits vorhandenen Sparten im Straßenbereich, wird der Einbau eines Nahwärmenetzes in der anliegenden Straße vermutlich nicht möglich sein. Eventuell ergeben sich andere Anschlussmöglichkeiten über private Grundstücke.

Behandlungsvorschlag:

Der Sachverhalt wird zu Kenntnis genommen. Die Anregungen betreffen nicht den Regelungsinhalt der vorliegenden Satzung. Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Beschlussempfehlung:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung der Satzung erfolgt nicht. 

Von Seiten der Öffentlichkeit sind keine Stellungnahmen eingegangen.

Beschluss

Der Technische Ausschuss nimmt von der Öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 a Abs. 3 Satz 2 BauGB Kenntnis. Der Technische Ausschuss macht sich die Inhalte der Abwägungs- und Beschlussvorlage zur Fassung vom 11.10.2022 zu Eigen.

2.

Der Technische Ausschuss beauftragt den Planfertiger, die beschlossenen redaktionellen Änderungen / Ergänzungen in die Satzung mit Begründung einzuarbeiten.

3.

Die Ortsabrundungssatzung (Ergänzungssatzung) Nr. 206 „Hörmannsdorf Ost“, 1. Änderung, wird in der geänderten Fassung vom 11.10.2022 als Satzung beschlossen.

4.

Die Verwaltung wird beauftragt, den Satzungsbeschluss öffentlich bekannt zu machen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
StRin Behounek war bei der Abstimmung über diesen Tagesordnungspunkt nicht anwesend.

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11. Antrag der CSU/FDP Stadtratsfraktion wegen Errichtung einer Haltestelle auf der Regionalbahnstrecke München/Wasserburg in Oberndorf (TA vom 08.03.2022); Sachstandsbericht und Entscheidung über das weitere Vorgehen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	beschließend	11

Sachverhalt

Auf erneute Erinnerung durch die Verwaltung teilte die Bayerische Eisenbahngesellschaft mbH mit Schreiben vom 15.09.2022 folgendes mit:

„…vielen Dank für Ihr Schreiben, in dem Sie uns die Willensbekundung der Stadt Ebersberg zur Einrichtung eines Bahnhaltepunkts in Oberndorf an der Strecke Grafing Bf – Wasserburg (Inn) Bf übermittelt haben.

Wir möchten an dieser Stelle zunächst darauf hinweisen, dass gemäß Art. 87e Abs. 4 Grundgesetz der Neu- und Ausbau der Schieneninfrastruktur und damit auch die Planung und Realisierung neuer Verkehrsstationen in die Finanzierungszuständigkeit des Bundes fällt. 

Die Bayerische Eisenbahngesellschaft (BEG) ist ein Unternehmen des Freistaats Bayern. Im Auftrag des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr, plant, kontrolliert und finanziert die BEG den Schienenpersonennahverkehr (SPNV) in Bayern. Zu den wesentlichen Aufgaben der BEG gehören dabei die Konzeption und die Verbesserung von Fahrplänen sowie die Qualitätssicherung im bayerischen SPNV. In diesem Zusammenhang sind wir auch für die Prüfung neu einzurichtender Bahnhalte zuständig. Unabhängig davon, ob es früher bereits einmal eine Bahnstation gegeben hat oder nicht, müssten die Bahnsteiganlagen nach den aktuellen Normen (z.B. Barrierefreiheit) komplett neu gebaut werden. Es gelten daher für beide Fälle die gleichen Anforderungen.

Für die Errichtung neuer Bahnstationen gelten bayernweit einheitlich festgelegte Voraussetzungen. Diese sind wie folgt kumulativ zu erfüllen:

1. Willensbekundung der betroffenen Gemeinde (Stadt Ebersberg / liegt bereits vor) und des Aufgabenträgers für den allgemeinen ÖPNV (Landkreis Ebersberg / liegt noch nicht vor) gegenüber der BEG.

2. Nachweis der fahrplantechnischen Machbarkeit (durch BEG und DB Netz AG), unter der Voraussetzung einer mindestens stündlichen Bedienung mit bestehenden Zügen. Ggf. ist eine Eisenbahnbetriebswissenschaftliche Untersuchung (EBWU) durchzuführen.

3. Wirtschaftlichkeitsprüfung

• Fahrgastprognose (i.d.R. erstellt durch die BEG) mit mind. 100 Ein-/Aussteigern pro Tag; bei besonders aufwändigen Projekten gilt ein Schwellenwert von mind. 1.000 Ein-/Aussteigern pro Tag
• Kostenschätzung
• Nachweis des verkehrlichen und volkswirtschaftlichen Nutzens (i.d.R. durch die BEG nach dem Vereinfachten Verfahren der Standardisierten Bewertung)

4. Barrierefreie Gestaltung: Die barrierefreie Gestaltung der Bahnstation inkl. barrierefreier Anbindung an das öffentliche Wegenetz ist Aufgabe der Bahn. Die barrierefreie Gestaltung des Stationsumfelds ist Aufgabe der Kommune. Die Planungen sind so aufeinander abzustimmen, dass eine durchgängige Barrierefreiheit gewährleistet wird.

5. Busanpassung

• Integration des neuen Bahnhalts in das ÖPNV-Fahrplanangebot und Ausrichtung des Busangebots auf den Bahnfahrplan (d.h. keine Parallelfahrten, dafür mehr Zubringerverkehr); im weiteren Verlauf ist hierüber ein Vertrag mit dem Freistaat abzuschließen
• Anpassung des Schülerverkehrs mit dem Ziel einer Verlagerung vom Bus auf die Bahn (wenn Fahrgastpotenziale im Schülerverkehr vorhanden sind) 

6. Kommunale Umfeldmaßnahmen 

• Integration des neuen Bahnhalts in das öffentliche Straßen- und Wegenetz durch die Kommune
• Errichtung von Verknüpfungsanlagen (Bushaltestellen, P+R-Parkplätze, Fahrradabstellplätze) durch die Kommune

7. Gesicherte Finanzierung (Zuständigkeit beim Bund)

Was den konkreten Vorschlag eines Haltepunkts in Oberndorf angeht, möchten wir besonders auf folgenden wichtigen Punkt hinweisen, der leider einer Realisierung im Wege steht:

Die zukünftigen Angebotskonzepte für die Strecke Grafing Bf – Ebersberg – Wasserburg (inkl. Elektrifizierung) wurden im Rahmen des Programms „Bahnausbau Region München“ der Staatsregierung intensiv untersucht. Das Ergebnis aller Untersuchungsvarianten war, dass die Fahrzeit zwischen Grafing Bf und Wasserburg sehr knapp ist. Für eine Regional-S-Bahn nach Wasserburg ist eine Verkürzung der Fahrzeiten erforderlich. Da durch einen zusätzlichen Halt in Oberndorf jedoch eine Verlängerung der Fahrzeiten entstehen würde, besteht in fahrplantechnischer Hinsicht leider keinerlei Spielraum für zusätzliche Stationen an der Strecke (siehe Punkt 2).

Auch wenn wir uns über das Engagement vor Ort für den öffentlichen Verkehr sehr freuen, bitten wir um Verständnis, dass wir den neuen Halt Oberndorf nicht in Aussicht stellen können.“ 

Im Zuge der Beratung ist zu entscheiden, ob aufgrund des Antrags der CSU/FDP-Stadtratsfraktion der Auftrag an die Verwaltung, die notwendigen Gespräch zu führen, damit erledigt ist. 

Nach Ansicht der Verwaltung ist nicht zu erwarten, dass die BEG aufgrund der getroffenen Aussagen weitere Kapazitäten oder Ressourcen in das Projekt investieren wird. Sollte seitens der Stadt der Wunsch weiterhin bestehen, die Sache weiter zu verfolgen, müsste die Stadt mit den oben beschriebenen Untersuchungen in Vorleistung gehen, allerdings mit dem sehr hohen Risiko, dass die bahnseitige Sichtweise aufrechterhalten bleibt. Mittel für diese Untersuchungen sind im Haushaltsplan 2022 nicht vorhanden und wären ggfs. im nächsten Haushaltsplan (2023) bereitzustellen. Welche Kosten für diese Untersuchungen entstehen, ist der Verwaltung derzeit nicht bekannt, da hierzu keinerlei Erfahrungen vorliegen. 

Bei der Betrachtung des Sachverhalts sollte nicht vergessen werden, dass der Landkreis, die Stadt Grafing sowie die Stadt Ebersberg eine Ringbuslinie für den östlichen und südöstlichen Bereich von Ebersberg mit dem Fahrplanwechsel 2023 (Ende 2023) einrichten wird. Diese Ringbuslinie soll eine direkte Verbindung sowohl zum Bahnhof Ebersberg als auch nach Grafing-Bahnhof ermöglichen.   

Diskussionsverlauf

Erster Bürgermeister Proske erläuterte in diesem Zusammenhang die Unterschiede zwischen dem gewünschten Bahnhalt in Oberndorf und dem Bahnhalt Ebersberg-Süd. Hier müsse ohnehin ein Ausweichgleis zwischen Grafing-Stadt und Ebersberg gebaut werden, um den Takt zu verdichten. Das Ausweichgleis erhielte durch einen Mittelbahnsteig südlich der Ringstraße einen zusätzlichen Nutzen. Außerdem liegt ein großes Wohngebiet in fußläufiger Entfernung zu dem möglichen Haltepunkt. 

StR Gressierer bat im Zuge der weiteren Planungen um Erläuterung, wie die Zufahrt zu diesem neuen Bahnhof geregelt werden soll. 

StR Otter bemerkte, dass die Planungen für das Ausweichgleis sehr langsam voranschreiten. Ursprünglich wurde ein Zeithorizont von 2026 angesprochen. Er wünschte sich einen Bericht im Stadtrat im Dezember über den Sachstand. Er sah die Struktur in Oberndorf für einen weiteren Bahnhalt schwierig und war in großer Sorge, dass aufgrund der beschriebenen Fahrzeitverkürzung weitere Haltestellen auf der Strecke Grafing-Bahnhof – Wasserburg entfallen könnten. Man sollte sich mit den anderen Gemeinden hier solidarisch zeigen. 

StR Münch sah kein Problem den Antrag aufrechtzuerhalten. Er machte nochmals die Unterschiede zum Bereich Ebersberg-Süd deutlich. Hier liegt ein großes Wohngebiet, das den Leuten ermöglicht den Bahnhof zu Fuß zu erreichen. Er erwartet hier keinen großen Autoverkehr. Für die Bereitstellung der Haushaltsmittel für die notwendigen Gutachten sah er im Moment keinen Weg. 

Erster Bürgermeister Proske schlug eine Auftragserweiterung im Rahmen des Integrierten Mobilitätskonzeptes vor, um die Fahrgastzahlen ermitteln zu können. 

Für StR Friedrichs war die Antwort der BEG zu kurz. Er regte die Einführung von Express-Bahnen vor. 

StR Schechner stellte abschließend fest, dass eine Bahnverbindung nur dann attraktiv sei, wenn sie auch funktioniert. 

Eine Beschlussfassung erfolgt zu diesem Punkt nicht. Somit bleibt der TA-Beschluss vom 08.03.2022 aufrechterhalten und die Verwaltung wird die Sache weiterverfolgen. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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12. Sachstandsbericht Baustellen a, Hallenbad b, Waldsportpark c, Grundschule Oberndorf d, Museum Wald und Umwelt

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	beschließend	12

Sachverhalt

A, Hallenbad Ebersberg:

Die Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro Gollwitzer und dessen Mitarbeiter funktioniert, ist jedoch sehr zeitaufwendig.

Der Baufortschritt ist hinter dem ursprünglichen Zeitplan, jedoch unvorhersehbare Schadstoffe, im wesentlichen Asbest mussten vorab entfernt werden. Die Asbestrichtlinie schreibt vor, vorhandenen Asbest zu demontieren, es besteht Überdeckungsverbot.

Derzeit ist eine Fertigstellung für Mai 2023 vorgesehen. Die Glasfassaden sind für Anfang November eingetaktet, so dass über die Wintermonate der Innenausbau reibungslos erfolgen kann. Elektro-, Heizung- und Sanitärrohinstallation sind weitestgehend abgeschlossen. Lüftung und Badwassertechnik beginnen Ende Oktober mit der Rohinstallation. Abstimmungen mit Beckenbauer und Fassadenbauer haben stattgefunden. Eine Kostensteigerung von ca. 10 % liegt vor, entspricht ca. 1,3 Mio Euro. Die Steigerungen sind im Wesentlichen konjunkturbedingt und durch erhöhtes Schadstoffaufkommen (Asbest) entstanden.

Gesamtumbauvolumen incl. Honorarleistungen und Nebenkosten ca. 10 Mio Euro

B, Waldsportpark:

Hier ist die Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro Schmidmaier sehr gut und kooperativ. Eine enge Zusammenarbeit von Architekten, ausführenden Firmen und Bauherr ist vorhanden. Leider ist auch hier durch die derzeitige Konjunktur eine Kostensteigerung von ca. 0,9 Mio Euro vorhanden. Diese Mehrungen sind im Wesentlichen bei Rohbau, Zimmererarbeiten und Fassaden-, Fensterarbeiten festzustellen und bereits zum Zeitpunkt der Angebotseinholung entstanden.

Die Bauzeit ist auf Grund des verspäteten Beginns durch die fehlende Rohbaufirma etwas verschoben. Fertigstellung ist für Ende des Jahres vorgesehen, jedoch durch Terminverschiebungen, die zusätzlich von den Firmen verursacht wurden, voraussichtlich im Frühjahr 2023. Derzeit ist der Innenausbau voll im Gange.

Gesamtumbauvolumen ohne Honorarleistungen und Nebenkosten ca. 5,2 Mio Euro.

C, Grundschule Oberndorf:

Die Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro Leukert, Riedl und Schaub ist ebenso sehr gut. Planung, Ausschreibung und Bauleitung erfolgt sehr professionell. Eine Kostensteigerung von ca. 1,6 Mio Euro ist derzeit auf Grund der Marktsituation vorhanden. Bei den erst kürzlich erfolgten Ausschreibungen ist eine leichte Tendenz der Entspannung ersichtlich, teilweise waren die Ergebnisse bei Fliesen-, Bodenbelags- und Estricharbeiten unterhalb des Kostenansatzes des Architekturbüros.

Derzeit sind die Arbeiten im Terminplan, so dass Ende des Jahres der Rohbau fertig gestellt sein könnte.

Gesamtumbauvolumen incl. Honorarleistungen und Nebenkosten ca. 12,3 Mio Euro.

D, Museum Wald und Umwelt Brandsanierung:

Das Architekturbüro Rieger Lohmann wickelt die Sanierungsmaßnahme optimal ab, die Kosten entsprechen den kalkulierten Summen.

Erhebliche Verschiebungen im Bauzeitenplan ergaben sich durch den gleichzeitigen Betrieb der Museumsnutzung und Unflexibilität mancher Firmen. 

Gesamtumbauvolumen incl. Honorarleistungen und Nebenkosten ca.1 Mio Euro. Die Kosten werden von der Versicherung zum größten Teil übernommen

.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Eine Abstimmung fand nicht statt, der Sachvortrag wurde zur Kenntnis genommen.

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13. Verschiedenes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	informativ	13

Sachverhalt

Sofern seitens des Ausschusses Einverständnis mit der Vorgehensweise besteht, wird die Verwaltung die Unterlagen zur Verfügung stellen. 

Erster Bürgermeister Proske informierte die Ausschussmitglieder über den Versand der Haushaltsfragebögen für das Integrierte Mobilitätskonzept am 13.10.2022. Es wurden 1.000 Haushalte zufällig ausgewählt, die einen Erhebungsbogen erhalten, der zum Stichtag 18.10.2022 auszufüllen ist und an die Stadtverwaltung zurückgesendet werden soll. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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14. Wünsche und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.10.2022	ö	informativ	14

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Zu diesem Tagesordnungspunkt lagen keine Beratungsgegenstände vor.