Datum: 09.07.2024
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Technischer Ausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:10 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 20:10 Uhr bis 20:23 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen
2	Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 15 Wohnungen und einer Tiefgarage auf dem Grundstück FlNr. 824/39, Gmkg. Ebersberg, von-Feury-Str. 12
3	Bauantrag zum Einbau von zwei Wohneinheiten im bestehenden Dachgeschoss, zur Errichtung von zwei Dachgauben und Nutzungsänderung im Erdgeschoss zu Lagerzwecken auf dem Grundstück FlNr. 639/1 und 639/4. Gmkg. Oberndorf, Traxl 16/16 c
4	Antrag auf Nutzungsänderung eines bestehenden Wirtschaftsgebäudes und dem Einbau von drei Wohnungen mit Dachgauben und der Errichtung eines Kellergeschosses mit Tiefgarage auf dem Grundstück FlNr. 6, Gmkg. Oberndorf, Oberndorf 2
5	Bauantrag zur Errichtung eines Dreifamilienhauses mit zwei Doppelgaragen auf dem Grundstück FlNr. 1456/7, Gmkg. Ebersberg, Anzinger Siedlung 2
6	Antrag auf Nutzungsänderung der bisherigen Stube im Erdgeschoss zu einem Raum für Wellness-Massagen auf dem Grundstück FlNr. 2765/2, Gmkg. Oberndorf, Haselbach 8
7	19. Änderung des Flächennutzungsplanes Bereich westlich der Hohenlindener Straße, östlich der Schwabener Straße; Behandlung der Anregungen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB); Billigungs- und Auslegungsbeschluss
8	Bebauungsplan Nr. 211-westlich der Hohenlindener Straße und östlich der Schwabener Straße; Behandlung der Anregungen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 ABs. 1 BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB); Billigungs- und Auslegungsbeschluss
9	14. Änderung des Flächennutzungsplanes; Gewerbegebiet östlich der Schwabener Straße; Behandlung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB); Billigungs- und Auslegungsbeschluss
10	Bebauungsplan Nr. 216 - Gewerbegebiet an der Schwabener Straße; Planvorstellung und Einleitung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB)
11	Bebauungsplan Nr. 221 - Bürgermeister-Eichberger-Straße; Verlängerung der Veränderungssperre vom 30.10.2023
12	Verschiedenes
13	Wünsche und Anfragen

Sitzungsdokumente öffentlich
Download Bekanntmachung 2024/07/09.pdf

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1. Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.07.2024	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Der Technische Ausschuss beschließt, den Auftrag für die Sanierung der Plattformkonstruktion mit Sprungturm am Klostersee Ebersberg, der Firma Anton Bammer GmbH aus 83703 Gmund, zu einer Auftragssumme von 59.893,82 € brutto, zu erteilen.

Sanierung/Erweiterung Grundschule Oberndorf

Der Technische Ausschuss beschließt den Auftrag für die Baufeinreinigung BA II an die HS Heidel Service & Dienstleistungs-GmbH, Plattling, die bei der Ausschreibung alleiniger Bieter war, mit einer Bruttoauftragssumme in Höhe von 7.202,06 € zu vergeben.

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2. Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 15 Wohnungen und einer Tiefgarage auf dem Grundstück FlNr. 824/39, Gmkg. Ebersberg, von-Feury-Str. 12

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.07.2024	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Der nun eingereichte Bauantrag weicht von den Vorgaben des Vorbescheides ab und wird deshalb dem Technischen Ausschuss nochmal zur Entscheidung vorgelegt. 

Die im Vorbescheid dargestellte Dachneigung von 25° wurde im Bauantrag auf 18° geändert. Vergleichbare Dachneigungen sind jedoch mit 12° bzw. 14° bei den Bezugsgebäuden am Kurt-Rohde-Platz bereits vorhanden. Dieser Befreiung könnte folglich zugestimmt werden. 

Die im Bauantrag dargestellte Wandhöhe von 8,00 m (Gebäude) zuzüglich der Geländeaufschüttung von bis zu 0,97 m weicht von der im Vorbescheid dargestellten Wandhöhe von 7,50 m (nur Gebäude) deutlich ab. Im nördlichen und östlichen Bereich des Grundstückes werden deutliche Geländeveränderungen vorgenommen (Aufschüttung bis zu 0,97 m über dem Bestandsgelände). Der natürliche Geländeverlauf wurde im Eingabeplan des Vorbescheides nicht dargestellt. Die Geländeanpassung war nicht Bestandteil der Fragen, die nach Art. 71 Abs. 1 BayBO in einem Vorbescheidsverfahren zu prüfen sind. 

Der Antragsteller begründet diese Planung mit der Realisierung der barrierefreien Erschließung der Wohnungen (Begründung siehe Anlage). 

Vergleichbare Wandhöhen findet man bei den Gebäuden am Kurt-Rohde-Platz 5 und 7 mit 8,79 bzw. 9,08 m, 8,94 m am Kurt-Rohde-Platz 4 und 6. Diese Gebäude wurden bereits im Vorbescheid als Referenzobjekte herangezogen. Jedoch ergibt sich für das nördlich angrenzende Grundstück durch die Böschung eine andere Wirkung. 

Die Abstandsflächen sind vom natürlichen Gelände bzw. von der genehmigten Geländeoberfläche nachzuweisen (Komm. Busse/Kraus, Rn. 188 zu Art. 6 Abs. 4 Satz 2 BayBO). Im vorgelegten Abstandsflächenplan sind die Abstandsflächen von der neuen Geländelinie dargestellt und können eingehalten werden.

Bei einer solchen Geländeanpassung ist die Niederschlagswasserbeseitigung genau zu  betrachten, da die Gefahr besteht, dass das Regenwasser geländebedingt in das nördlich und östlich gelegene Grundstück abfließen wird.  

Die erforderlichen 23 Stellplätze (15 WE/1,5 StPl.) werden in der Tiefgarage mit 21 und mit 2 oberirdischen Stellplätzen nachgewiesen. Dieser Nachweis war nicht Bestandteil des Vorbescheids und wurde jetzt geprüft. 

Diskussionsverlauf

StR Otter sah keine Schwierigkeiten mit den Abweichungen. Bei geringerer Aufschüttung sei weniger Substanz für Begrünungsmaßnahmen gegeben. 

Zweiter Bürgermeister Obergrusberger ließ über die Abweichung zur Dachneigung und zur größeren Wandhöhe getrennt abstimmen: 

1. Der Technische Ausschuss stimmt der geänderten Dachneigung von 25° auf 18° zu.
    
   Abstimmungsergebnis 11: 0
   
   
2. Der Technische Ausschuss stimmt der geplanten Geländeaufschüttung von bis zu 0,97 m und eine Wandhöhe von 8,00 m für das Gebäude zu. 
   
   Abstimmungsergebnis: 8: 3 

Beschluss

Der Technische Ausschuss stimmt dem Bauvorhaben zu und erteilt das gemeindliche Einvernehmen mit den vorgenannten Änderungen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3. Bauantrag zum Einbau von zwei Wohneinheiten im bestehenden Dachgeschoss, zur Errichtung von zwei Dachgauben und Nutzungsänderung im Erdgeschoss zu Lagerzwecken auf dem Grundstück FlNr. 639/1 und 639/4. Gmkg. Oberndorf, Traxl 16/16 c

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.07.2024	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Stellungnahme der Verwaltung:

Das Grundstück in Traxl ist bauplanungsrechtlich als Innenbereich einzuordnen. Bauvorhaben beurteilen sich nach § 34 BauGB (Innenbereich) und müssen sich demnach nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügen. 

Die nähere Umgebung des Grundstückes entspricht einem Dorfgebiet (§5 BauNVO - MD), in dem sonstige Wohngebäude nach § 5 Abs. 1 i.V. mit § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässig sind. Der geplante Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken fügt sich somit nach Art der Nutzung ein. 

Die beantragte Nutzungsänderung des Abstellraumes zu einem gewerblichen Lagerraum ist nach § 5 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO ebenfalls zulässig. Auch hier ist die Einfügung gegeben. 

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung kommt es auf die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebung an. 

Das Gebäude wird äußerlich lediglich durch die Dachgauben verändert. Dachgauben sind in Traxl bereits in unterschiedlichen Formen und Größen vorhanden. Die Einfügung nach dem Maß der Nutzung ist somit ebenfalls gegeben. 

Für die neu entstehenden Wohneinheiten und der neuen gewerblichen Nutzung sind weitere 5 Stellplätze nachzuweisen (2 WE mit je 1,5 StPl/WE; 1 gewerbl. Nutzung je 1 StPl/80-100 m² Lagerfläche). Der Stellplatznachweis wird auf dem Grundstück mit 5 offenen Stellplätzen an der westlichen Grundstücksgrenze erfüllt. 

Haushaltsrechtliche Auswirkungen:

Keine. 

Beschluss

Der Technische Ausschuss stimmt dem Bauvorhaben zu und erteilt das gemeindliche Einvernehmen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
StR Hilger nahm wegen persönlicher Beteiligung gem. Art. 49 GO an der Beratung und Abstimmung über diesen Tagesordnungspunkt nicht teil.

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4. Antrag auf Nutzungsänderung eines bestehenden Wirtschaftsgebäudes und dem Einbau von drei Wohnungen mit Dachgauben und der Errichtung eines Kellergeschosses mit Tiefgarage auf dem Grundstück FlNr. 6, Gmkg. Oberndorf, Oberndorf 2

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.07.2024	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Stellungnahme der Verwaltung:

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Bauvorhaben beurteilen sich nach § 34 BauGB (Innenbereich) und müssen sich demnach nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügen. 

Die nähere Umgebung des Grundstückes entspricht einem Dorfgebiet (§5 BauNVO - MD), in dem sonstige Wohngebäude nach § 5 Abs. 1 i.V. mit § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässig sind. Das geplante Gebäude fügt sich somit nach Art der Nutzung ein. 

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung kommt es auf die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebung an. 

Das Gebäude wird äußerlich lediglich durch die Dachgauben und durch die Zufahrt in die Tiefgarage verändert. Dachgauben sind in Oberndorf bereits in unterschiedlichen Formen und Größen vorhanden. Die Einfügung nach dem Maß der Nutzung ist somit auch gegeben. 

Für die neu entstehenden Wohneinheiten sind weitere 5 Stellplätze nachzuweisen (3 WE mit je 1,5 StPl/WE). Einschließlich der Nutzung im Bestandsgebäude müssen insgesamt 8 Stellplätze nachgewiesen werden. Der Stellplatznachweis wird auf dem Grundstück mit 3 StPl. in der TG, 3 offenen StPl. auf dem Hof und 2 StPl. im Carport bei Hs.Nr. 2a) erfüllt. 

Haushaltsauswirkung:

Keine.

Beschluss

Der Technische Ausschuss stimmt dem Bauvorhaben zu und erteilt das gemeindliche Einvernehmen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zur Errichtung eines Dreifamilienhauses mit zwei Doppelgaragen auf dem Grundstück FlNr. 1456/7, Gmkg. Ebersberg, Anzinger Siedlung 2

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.07.2024	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Stellungnahme der Verwaltung:

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 70 – „Anzinger Siedlung“. Der Bebauungsplan enthält bezüglich des Bauvorhabens mehrere Festsetzungen, von denen das Vorhaben abweicht und jeweils eine Befreiung erfordert:

1. Der Bebauungsplan sieht an dieser Stelle auf dem Grundstück ein Baufenster mit den Maßen 10,00 m x 12,00 m vor. Diese Baugrenzen werden nach Südwesten hin um 2,23 m, nach Nordwesten hin um 1,00 m und nach Südosten hin um 3,00 m überschritten. 
2. Die Zahl der zwingend vorgegebenen Geschosse liegt bei einem Vollgeschoss. Vom geplanten Gebäude geht eine dreigeschossige Wirkung aus, obwohl das DG und das EG rechnerisch keine Vollgeschosse sind. 
3. Die GRZ (Grundflächenzahl) ist als Obergrenze mit 0,25 festgesetzt, das geplante Wohngebäude erreicht eine GRZ von 0,34.
4. Bein Einzelhäusern ist ein Satteldach mit einer Dachneigung von 40°-46° zulässig.

           Das beantragte Gebäude weist eine Dachneigung von 35° auf.

5. Die beiden geplanten Doppelgaragen und der offene Stellplatz liegen außerhalb von Bauräumen für Garagen. 
6. Die vorgeschriebene zwingende Zufahrt zu den Garagen von Südwesten her wird nicht eingehalten. 

Von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes kann gem. § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist, die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer nicht beabsichtigten Härte führen würde und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Nach Ansicht der Verwaltung können die beantragten Befreiungen erteilt werden. Die Befreiungen sind städtebaulich vertretbar. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind bereits mehrere vergleichbare Bauraumüberschreitungen, bebaute Grundfächen und Gebäude mit dreigeschossiger Wirkung vorhanden (FlNr. 1456/47, -/9, -/16, Gmkg. Ebersberg).

Die nachbarlichen Belange sind gewahrt, die Abstandsflächen können nachgewiesen werden. Lediglich für die nicht privilegierte Grenzgarage an der nordöstlichen Grundstücksgrenze ist eine Abweichung von den Abstandsflächen erforderlich. Die Garage ist aufgrund der Geländebeschaffenheit mit einer Absturzsicherung zu versehen, die der Wandhöhe der Garage zuzurechnen ist (insges. 3,75 m). Somit können die festgesetzten Wandhöhen im Bebauungsplan (max. 2,75 m) und die zulässige Wandhöhe einer Grenzgarage (max. 3 m) nicht eingehalten werden. Der angrenzende Nachbar hat dem Bauvorhaben in der vorliegenden Form schriftlich zugestimmt, eine Abweichung ist hier möglich. 

Für die Errichtung des Dreifamilienhauses sind insgesamt fünf Stellplätze nachzuweisen (3 WE à 1,5 StPl). Dieser Nachweis ist im Antrag in zwei Doppelgaragen und mit einem offenen Stellplatz vorgesehen.

Haushaltsauswirkungen:

Keine.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Der Technische Ausschuss stimmt dem Bauvorhaben einschließlich der erforderlichen Befreiungen zu und erteilt hierzu das gemeindliche Einvernehmen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 1

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6. Antrag auf Nutzungsänderung der bisherigen Stube im Erdgeschoss zu einem Raum für Wellness-Massagen auf dem Grundstück FlNr. 2765/2, Gmkg. Oberndorf, Haselbach 8

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.07.2024	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Stellungnahme der Verwaltung:

Das betroffene Grundstück liegt bauplanungsrechtlich im Außenbereich. Bauvorhaben beurteilen sich demnach nach § 35 BauGB.

Die Nutzungsänderung stellt kein privilegiertes Bauvorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB dar, es handelt sich um ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn die Erschließung gesichert ist und ihre Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. 

Nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann der beantragten Nutzungsänderung die widersprüchliche Darstellung im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB) nicht entgegengehalten werden, wenn die natürliche Eigenart der Landschaft nicht beeinträchtigt wird und keine Erweiterung einer Splittersiedlung entsteht. Das Vorhaben erfüllt auch die weiteren Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB. 

Es sind keine baulichen Veränderungen am Gebäude geplant, es wird lediglich ein Raum im Bestandsgebäude einer neuen Nutzung zugeführt. Die Verpflichtung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe g) BauGB liegt vor. 

Für die Nutzungsänderung ist der Nachweis eines weiteren Stellplatzes erforderlich. 

Der Stellplatz wird als offener Stellplatz auf dem Grundstück nachgewiesen. 

Die Verwaltung weist darauf hin, dass zur Nutzungsänderung auch ein Antrag auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich ist. 

Haushaltsauswirkung:

Keine.

Beschluss

Der Technische Ausschuss stimmt der beantragten Nutzungsänderung zu und erteilt hierzu das gemeindliche Einvernehmen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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7. 19. Änderung des Flächennutzungsplanes Bereich westlich der Hohenlindener Straße, östlich der Schwabener Straße; Behandlung der Anregungen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB); Billigungs- und Auslegungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.07.2024	ö	vorberatend	7
Stadtrat	Sitzung des Stadtrates	23.07.2024	ö	beschließend	10

Sachverhalt

Der Stadtrat der Stadt Ebersberg fasst am 19.03.2024 den Einleitungsbeschluss für die 19. Änderung des Flächennutzungsplanes für den Bereich westlich der Hohenlindener Straße. 

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung sowie die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom 22.04.2024 bis 23.05.2024.

B. Stellungnahmen:

1.         Keine Rückmeldung haben abgegeben.

1.1        Regionaler Planungsverband

1.2        Landratsamt Ebersberg, Wasserrecht

1.3        Landratsamt Ebersberg, Untere Immissionsschutzbehörde

1.4        Landratsamt Ebersberg, staatl. Abfallrecht, Altlasten 

1.5        Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt

1.6        Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

1.7        Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung

1.8        Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

1.9        Kreisbrandinspektion Ebersberg

1.10        Polizeiinspektion Ebersberg

1.11        Kreisjugendring

1.12        Evang.-Luther. Pfarramt

1.13        Katholisches Pfarramt 

1.14        Erzbischöfliches Ordinariat München

1.15        Deutsche Telekom AG 

1.16        Vodafone Kabel Deutschland GmbH

1.17        Energienetze Bayern GmbH & Co.KG

1.18        Bayernwerk Netzcenter Ampfing

1.19        Stadt Grafing

1.20        Markt Kirchseeon

1.21        Gemeinde Forstinning

1.22        Gemeinde Hohenlinden

1.23        Gemeinde Anzing

1.24        Gemeinde Frauenneuharting

1.25        Bund Naturschutz Ebersberg 

1.26         Landesbund für Vogelschutz, Markt Schwaben

1.17         Staatliches Bauamt Rosenheim

2.        Keine Einwände / Bedenken haben vorgetragen:

2.1        Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 19.04.2024

2.2        Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 21.05.2024

2.3         Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 23.05.2024

2.4        Gemeinde Steinhöring, Schreiben vom 19.04.2024

3.         Es wurden keine Stellungnahmen mit Anregungen oder Bedenken vorgetragen

Von Seiten der Öffentlichkeit sind keine Stellungnahmen eingegangen. 

Haushaltsrechtliche Auswirkungen:
Nein

Beschlussvorschlag - TA:

Die Mitglieder des Technischen Ausschuss der Stadt Ebersberg nehmen Kenntnis von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB und empfehlen dem Stadtrat den erläuterten Beschlussvorschlägen zuzustimmen. 

Der Technische Ausschuss empfiehlt dem Stadtrat die 19. Flächennutzungsplanänderung für den Bereich westlich der Hohenlindener Straße mit Begründung und Umweltbericht ohne Änderungen in der Fassung vom 09.07.2024 zu billigen.

Die Mitglieder des Technischen Ausschusses empfehlen dem Stadtrat die Verwaltung zu beauftragen, die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen und die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB einzuholen.

Abstimmung	Zustimmung	……………..
	Ablehnung	……………

Billigungs- und Auslegungsbeschluss des Stadtrates: 

1.

Die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden zur Kenntnis genommen.

2.

Der Stadtrat billigt die 19. Änderung des Flächennutzungsplans einschließlich Begründung mit Umweltbericht ohne Änderungen in der Fassung vom 09.07.2024.

3.

Die Verwaltung wird beauftragt, die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen und die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB einzuholen.

Abstimmung	Zustimmung	……………..
	Ablehnung	……………

Beschluss

Der Technische Ausschuss empfiehlt dem Stadtrat die 19. Flächennutzungsplanänderung für den Bereich westlich der Hohenlindener Straße mit Begründung und Umweltbericht ohne Änderungen in der Fassung vom 09.07.2024 zu billigen.

Die Mitglieder des Technischen Ausschusses empfehlen dem Stadtrat die Verwaltung zu beauftragen, die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen und die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB einzuholen

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
Download 19.Änderung FNP BEGRÜNDUNG 240212- frühzeitige Beteiligung.pdf
Download 19.Änderung FNP VORENTWURF 240212 - frühzeitige Beteiligung.pdf

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8. Bebauungsplan Nr. 211-westlich der Hohenlindener Straße und östlich der Schwabener Straße; Behandlung der Anregungen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 ABs. 1 BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB); Billigungs- und Auslegungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.07.2024	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Am 05.03.2024 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 211 gefasst.

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB wurde vom 22.04.2024 bis 23.05.2024 durchgeführt. 

B. Stellungnahmen:

1.         Keine Rückmeldung haben abgegeben.

1.1        Landratsamt Ebersberg, Wasserrecht

1.2        Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

1.3        Kreisbrandinspektion Ebersberg

1.4        Kreisjugendring

1.5         Evang.-Luther. Pfarramt

1.6         Katholisches Pfarramt 

1.7         Deutsche Telekom AG 

1.8        Vodafone Kabel Deutschland GmbH

1.9        Stadt Grafing

1.10        Gemeinde Steinhöring

1.11        Gemeinde Forstinning

1.12        Gemeinde Anzing

1.13        Gemeinde Frauenneuharting

1.14        Staatliches Bauamt Rosenheim

2.        Keine Einwände / Bedenken haben vorgetragen:

2.1        Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 19.04.2024

2.2        Regionaler Planungsverband, Schreiben vom 16.05.2024

2.3        Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 21.05.2024

2.4         Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 23.05.2024

2.5        Landratsamt Ebersberg, Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 22.05.2024

2.6        Landratsamt Ebersberg, staatl. Abfallrecht, Altlasten, Schreiben vom 14.05.2024

2.7        Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 21.05.2024

2.8        Erzbischöfliches Ordinariat München, Schreiben vom 29.04.2024

2.9        Markt Kirchseeon, Schreiben vom 30.04.2024 

2.10        Gemeinde Hohenlinden, Schreiben vom 23.04.2024

2.11        Energienetze Bayern GmbH & Co.KG, Schreiben vom 15.05.2024 

2.12        Polizeiinspektion Ebersberg, Schreiben vom 24.04.2024

3.         Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:

3.1        Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt, Schreiben vom 16.05.2024

3.2        Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Schreiben vom 19.04.2024

3.3        Bayernwerk Netzcenter Ampfing, Schreiben vom 22.04.2024

3.4        Bund Naturschutz Ebersberg, Schreiben vom 19.05.2024 

3.5        Landesbund für Vogelschutz, Markt Schwaben, Schreiben vom 07.05.2024

3.6        Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 14.12.2021

3.7        Öffentlichkeit 1, Schreiben vom 16.05.2024

C. Behandlung der Stellungnahmen:

3.1        Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt, Schreiben vom 16.05.2024

Vortrag:

Dem Verbraucher muss nach der Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2023) für die in § 5 Allgemeine Anforderungen Nr. 1-3 genannten Zwecke Wasser mit Trinkwasserqualität zur Verfügung stehen.

- § 13 TrinkwV und Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T.):

Mit dem Wasserversorger ist zu klären, ob das Versorgungs- und Speichervolumen entsprechend der a. a. R. d. T. für diesen zusätzlichen Bauabschnitt ausreichend vorhanden ist um die Versorgung mit Trinkwasser zu gewährleisten.

- Sollte der Einbau von Nichttrinkwasseranlagen (Regenwassernutzungsanlagen) in die Planungen mit aufgenommen werden, weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:

§ 2 Begriffsbestimmung Abs. 10 und §13 Abs.4 TrinkwV dürfen Nichttrinkwasseranlagen (z.B. Regenwassernutzungsanlagen) dürfen:

- nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden

- die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft  

  farblich unterschiedlich zu kennzeichnen.

- die Entnahmestellen aus Nichttrinkwasseranlagen sind dauerhaft als solche zu

  kennzeichnen

- die Inbetriebnahme einer Nichttrinkwasseranlage ist dem Gesundheitsamt Ebersberg  

  anzuzeigen.

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. 

Das Plangebiet grenzt an ein bereits vollausgebautes und erschlossenes Baugebiet an. Die bestehende Trinkwasserversorgung kann bedarfsgerecht erweitert werden. Somit ist eine ausreichende Trinkwasserversorgung gewährleistet. 

Im Bebauungsplan und in der Begründung sind bereits Hinweise hinsichtlich der Regenwassernutzungsanlage gemäß TrinkwV 2001 aufgeführt. Die Angaben zur derzeit geltenden Fassung der Trinkwasserverordnung von 2023 werden aktualisiert.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan und die Begründung werden nach Maßgabe des Behandlungsvorschlags zu den Regenwassernutzungsanlagen ergänzt.

3.2        Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Schreiben vom 19,04.2024

       Vortrag:

ich bedanke mich für die Möglichkeit zur Stellungnahme zum Bebauungsplan 211 ("westlich Hohenlindener Straße, östlich Schwabener Straße") und nehme wie folgt Stellung:

"Die Nordgrenze von Flurstück 995 sowie die Grenze zwischen den Flurstücken 993 und 995 sind bislang nicht zentimetergenau vermessen und zum Teil nicht abgemarkt.

Ich rege daher an, die Nordgrenze des Planungsgebiets (und von Flurstück 995) frühzeitig ermitteln zu lassen. Gleiches gilt für den Schnittpunkt der Westgrenze des Planungsgebiets mit der Grenze zwischen den Flurstücken 993 und 995. 

Für eine gute weitere Planung ist die Kenntnis der rechtssicheren Grenze und damit eine exakte Planungsfläche von großem Wert."

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. In der Begründung wird noch ein entsprechender Hinweis zur Vermessung und Abmarkung der Grundstücksgrenzen ergänzt. 

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht. Die Begründung wird nach Maßgabe des Behandlungsvorschlags zur Vermessung und Abmarkung der Grundstücksgrenzen ergänzt.

3.3        Bayernwerk Netz GmbH, Schreiben vom 22.04.2024

       Vortrag:

gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen,

wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.

In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen.

Kabel

Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen je 0,5 m rechts und links

zur Trassenachse. Wir weisen darauf hin, dass die Trassen unterirdischer Versorgungsleitungen von Bepflanzung freizuhalten sind, da sonst die Betriebssicherheit und Reparaturmöglichkeit eingeschränkt werden. Bäume und tiefwurzelnde Sträucher dürfen aus Gründen des Baumschutzes (DIN 18920) bis zu einem Abstand von 2,5 m zur Trassenachse gepflanzt werden. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind im Einvernehmen mit uns geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen.

Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online

über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter:

www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftsportal.html

Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen

jederzeit gerne zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weiteren Verfahrensschritten zu

beteiligen.

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Unter Ziffer 10 der Hinweise sind im Bebauungsplan bereits entsprechende Hinweise auf die Sicherheitsbestimmungen der Versorgungsträger sowie die rechtzeitige Abstimmung mit den Versorgungsträgern enthalten. Weitere Ergänzungen sind nicht erforderlich. 

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.

3.4        Bund Naturschutz Ebersberg, Schreiben vom 19.05.2024

       Vortrag:

Der BN begrüßt die geplanten Maßnahmen zum Klimaschutz und zur energieeffizienten Planung. 

Bei den Festsetzungen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen bitten wir Sie, um die Überlebenswahrscheinlichkeit der geplanten Baum- und Strauchpflanzungen zu erhöhen,  

a) von einer durchschnittlichen Temperaturerhöhung ggü. dem Zeitraum 1961 bis 1990 von plus 4 Grad C auszugehen und 

b) einen Hitzeaktionsplan für länger anhaltende Hitzeperioden - hier Bewässerungsplan - vorzusehen.

siehe auch:

https://www.br.de/nachrichten/deutschland-welt/klimawandel-hitze-starkregen-wie-staedte-sich-wappnen-muessten,UCeLz7P

und meine Aussagen in:

https://www.sueddeutsche.de/muenchen/ebersberg/landkreis-ebersberg-klimakrise-duchschnittstemperaturen-1.7252594

 

Die tagesaktuelle kumulierte Temperaturabweichung für Ebersberg finden Sie hier:

 - Anmerkung: Grafik war in E-Mail nicht enthalten -

  

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. Im Bebauungsplan sind bereits Regelungen enthalten, die das Thema Hitzeschutz berücksichtigen, wie z.B. Rückhaltung und ortsnahe Versickerung von Niederschlagswasser, Regelung des Wasserabflusses, Erhalt von Pflanzung von Bäumen und Sträuchern, Dachbegrünung, wasserdurchlässige Gestaltung von Stellplätzen und Zufahrten. Weitere Maßnahmen, wie z.B. Bewässerungspläne, sind nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans.

Im Rahmen der beabsichtigten Festsetzungen und Hinweise zur Versickerung von nicht schädlich verunreinigtem Niederschlagswasser fordern wir als weitere Maßnahmen zur Regenwasserrückhaltung insbesondere die Einführung einer Zisternenpflicht mit Einrichtungen zur Wasserentnahme.

siehe https://www.bayika.de/de/aktuelles/meldungen/2021-07-27_Bayerisches-Bauministerium-Klimasensibler-Umgang-mit-Niederschlagswasser-in-der-Bauleitplanung.php

 

Begründung 

Die Niederschlagswasserrückhaltung durch Zisternen hat folgende Vorteile:
a) ist ein kleiner Beitrag zum Hochwasserschutz für tiefer liegende Geländeabschnitte in der Umgebung 

b) führt regelmäßig zu Einsparung von Wasserentnahme aus dem öffentlichen Netz
c) kann für Gartenbewässerung und Brauchwasser für Toilettenspülung in Gebäuden genutzt werden
d) und entlastet so die laufenden Betriebskosten für die Bewohner

 

Behandlungsvorschlag:

Der Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen. Nach derzeitiger Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass der Einbau und der Betrieb von Regenwassernutzungsanlagen in § 9 Abs. 1 BauGB keine Rechtsgrundlage findet. Deshalb sollte von einer entsprechenden Festsetzung abgesehen werden. In den Hinweisen des Bebauungsplans ist als Anpassungsmaßnahme bereits eine naturnahe Nutzung des Niederschlagswassers z.B. durch Speicherung in Zisternen empfohlen. Insofern sind zusätzliche Ergänzungen nicht erforderlich.

Desweiteren bitten wir Sie, ein Verbot von Schottergärten einzuarbeiten und bezüglich Zaungestaltung die Durchlässigkeit für Igel durch zonenweisen Abstand vom Boden festzuschreiben.

 

Behandlungsvorschlag:

Der Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen. In den Festsetzungen C.4.1 sowie C.7.1 sind bereits die geforderten Regelungen enthalten. Weitere Ergänzungen sind nicht veranlasst.

 

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht. 

3.5        Landesbund für Vogelschutz, Schreiben vom 07.05.2024

Vortrag:

der LBV hat keine Einwände, 

ersucht jedoch um Unterstützung im Sinne des freiwilligen Artenschutzes (mangels gesetzlicher Vorgaben). Bitte berücksichtigen Sie unseren Bauherrenratgeber. 

Während die Klimaerwärmung in Politik und Öffentlichkeit angekommen ist (z.B. Pflicht zu erneuerbaren Energien wie Solardach), wird dem Artensterben nicht die nötige Aufmerksamkeit geboten. 

Ausgerottete Arten sind unwiederbringlich verloren, meist noch ohne das Zusammenspiel im Ökosystem erkannt zu haben. Sie sind existenziell für das Überleben der Menschheit (Nahrung, Symbiosen, Bestäubung, Medizin, Bionik …). 

Fragen beantworten wir gerne unter den oben genannten Nummern oder über das                                        Naturschutzfragen-Telefon des LBV:  09174/4775-5000 (Mo-Fr von 09:00 – 11:00 und 14:00 - 16:00 Uhr).

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme sowie das Merkblatt werden zur Kenntnis genommen. Für den Bebauungsplan ergibt sich kein Änderungsbedarf. 

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht. 

3.6        Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 14.12.2021

Vorbemerkung: Da die Stellungnahme vom 21.12.2021 immer noch gilt, wurde vom Tiefbauamt Ebersberg auf diese verwiesen.

Vortrag:

Kanalisation

Die bestehende öffentliche Kanalisation in der Hohenlindener Straße liegt nicht an den zur Bebauung vorgesehenen Grundstücken an. Der in der in der Fl. Nr. 996/1 und 999 verlegte Kanal ist aufgrund der Besitzverhältnisse (private Straße) vermutlich ein privater Kanal.

Ein Anschluss an diesen privaten Kanal würde nur mittels einer Dienstbarkeit für die beiden geplanten Parzellen und auf Kosten der jeweiligen Bauherren (bzw. eines Bauträgers) möglich sein. 

Sollte das nicht der Fall sein, müsste ein neuer Anschlusskanal über die vorhandene Zufahrt Fl. Nr. 996/2 und 993/3 in die Hohenlindener Straße gebaut werden.

An den bestehenden Mischwasserkanal in der Fl. Nr. 996/1 mit der Dimension DN 300/STZ könnte ein Schmutzwasserkanal mit der Dimension DN 200, in einen neu zu bauenden Revisionsschacht, angeschlossen werden. 

Die Leistungsfähigkeit des vorhandenen privaten MW – Kanals DN 300, wäre vermutlich ausreichend, wenn die beiden geplanten Parzellen nur das anfallende Schmutzwasser ableiten würden. 

Muss jedoch ein neuer Ableitungskanal aufgrund fehlender Zustimmung der Besitzer der Fl. Nr. 996/1 wie vorher beschrieben erstellt werden, so sollte dieser mit der Dimension von DN 300 ausgeführt werden.

Die Besitzverhältnisse und eventuell vorhanden Dienstbarkeiten müssen auf jeden Fall im Vorfeld noch einmal geprüft werden.

Entsprechend der Entwässerungssatzung (EWS) der Stadt, muss das anfallende Regenwasser aus befestigten Flächen in geeigneten Versickerungsanlagen, an Ort und Stelle, versickert werden. Sollte das nicht möglich sein sind entsprechende Rückhalteanlagen vorzusehen, die mit einer durch die Stadt vorgegebenen gedrosselten Einleitungsmenge ausgestattet sein müssen. 

Die Erschließungsplanung für die Entwässerung ist von einem mit der Stadt abgestimmten fachlich geeigneten Planungsbüro zu erstellen. 

Die Planungen sollten spätestens mit der Vorlage eines Bauantrages vorliegen, bzw. vorab mit der Tiefbauabteilung abgestimmt sein.

Die Entwässerungsplanung ist 3 – fach beim Tiefbauamt der Stadt zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen. 

Wasserversorgung

Die Wasserversorgung der beiden Parzellen kann über die in der vorhandene privaten Zufahrt Fl. Nr. 996/2 und 993/3 verlegten privaten Wasserleitungen (WL) angeschlossen werden. Hier müsste die neue  WL mit der vorliegenden Dimension (DN 80 GGG) verlängert und an den Endpunkten mit einem OH oder UH versehen werden. 

Dienstbarkeiten für die WL - Verlängerung sind nicht notwendig, da die Zufahrten zu den beiden Parzellen, auch den jeweiligen Grundstücks-eignern gehören. 

Zur Sicherheit sollten auch hier die Besitzverhältnisse und eventuell vorhanden Dienstbarkeiten im Zuge der Planungen noch einmal geprüft werden.

Die Erschließungsplanung für die Wasserversorgung ist wie bei der Kanalisation, von einem mit der Stadt abzustimmenden fachlich geeigneten Planungsbüro, dem Tiefbauamt in 3 – facher Ausfertigung  zur Genehmigung vorzulegen.

Straßenbau

Die verkehrliche Erschließung der geplanten Bebauung soll über die Hohenlindener Straße erfolgen.

Die derzeit vorhandene Zufahrt für die beiden Parzellen hat eine Breite von ca. 3,50 m und weist eine über 10 %tige Steigung auf. 

Eine Aufweitung der Zufahrt ist aufgrund der zusätzlichen Fahrzeugbewegungen vorzusehen. Eine Aufweitung auf 5,00 m ist grundsätzlich möglich da die vorhandenen Grundstücksflächen für die zu planende Erschließungsstraße im Besitz der jeweiligen Grundeigner der geplanten Parzellen sind. 

Somit ist für die beiden geplanten Parzellen die notwendige Zufahrt gesichert. 

Im Bereich der Parzellen sollte jedoch entgegen der vorliegenden Planung für ausreichend Wendemöglichkeit (Wendehammer) gesorgt werden.

Die Besitzverhältnisse und eventuell vorhandene Dienstbarkeiten sollten im Zuge Planungen noch einmal geprüft werden. 

Für eine angemessene Straßenbeleuchtungsanlage müssen die jeweiligen Bauherren (Bauträger) im Zuge der Erschließung Sorge tragen. 

Der Stellplatznachweis entsprechend der städtischen Satzung ist für das Vorhaben vorzulegen.

Die Erschließungsplanung für den Straßenbau ist wie im Kanal- und Wasserleitungsbau, durch ein mit der Stadt abgestimmtes fachlich geeignetes Planungsbüro, dem Tiefbauamt in 3 - facher Ausfertigung zur Genehmigung vorzulegen.

 

Allgemein

Um Verzögerungen im Zusammenhang mit den Erschließungsplanungen und der davon abhängigen baulichen Umsetzung der geplanten Maßnahmen zu vermeiden, sind die dafür notwendigen Planungen rechtzeitig mit der Tiefbauabteilung abzustimmen. 

Stellungnahme:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 

zu Kanalisation und Wasserversorgung:

Soweit im Rahmen der Bauleitplanung möglich, wird durch die Festsetzung von Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht die Erschließung gesichert. Die Umsetzung ist in der Planfolge durch entsprechende Dienstbarkeiten sowie im Rahmen der Entwässerungs- bzw. Bewässerungsplanung nachzuweisen. Bezüglich der Entsorgung des Niederschlagswassers ist anzumerken, dass im Bebauungsplan bereits Hinweise enthalten sind bzw. aufgrund der Anregungen des Wasserwirtschaftsamtes ergänzt werden. Weitere Ergänzungen sind nicht erforderlich.

zu Straßenbau:

Soweit im Rahmen der Bauleitplanung möglich, wird durch die Festsetzung von Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht die Erschließung gesichert. Der Nachweis der Stellplätze gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Ebersberg ist durch die entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan geregelt.

zu Allgemein:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen, betrifft aber nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans.

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.

3.7        Öffentlichkeit 1, Schreiben vom 16.05.2024 

       Vortrag:

Namens und in Auftrag unserer Mandantin nehmen wir im Rahmen der frühzeitigen

Öffentlichkeitsbeteiligung zum ausgelegten Entwurf des Bebauungsplans

Nr. 211 „Westlich der Hohenlindener Straße und östlich der Schwabener Straße"

in Ergänzung zu unseren Anmerkungen aus der der Auslegung vorangegangenen

E-Mail-Korrespondenz wie folgt Stellung:

1. Maß der baulichen Nutzung

Die Wandhöhe wird in der Planzeichnung lediglich im Bereich des südlich der Knödellinie

situierten Baugrundstücks FI.Nr. 993 angegeben. Die Knödellinie zwischen den beiden festgesetzten Baufeldern grenzt das Maß der baulichen Nutzung einschließlich der maximal zulässigen Wandhöhe voneinander ab (zeichnerische Festsetzung A.3.2 i.V.m. textlicher Festsetzung C.2.1.1). Demnach wird für das Baugrundstück FI.Nr. 995 im Norden der Knödellinie keine Wand- und Firsthöhe festgesetzt.

Bei der Höhe baulicher Anlagen handelt es sich um eine gemäß § 16 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO im Zuge der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung zwingend vorzusehende Größe. Ihr Fehlen führt zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans.

Daher beantragen wir:

Die zulässige Wandhöhe WHF als Höchstmaß, bezogen auf die Oberkante des Fertigfußbodens EG gemäß zeichnerischer Festsetzung A.3.2 wird für die nördlich der Knödellinie situierte Baufläche Grundstück FI.Nr. 995 zeichnerisch festgesetzt.

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. In der Nutzungsschablone sind Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung, zum Maß der baulichen Nutzung sowie zur Bauweise enthalten. Gemäß Festsetzung A.2.1 geregelt, dass die Nutzungsschablone mit Inhalt für das gesamte WA gilt, also für beide Baugrundstücke. Um Missverständnissen vorzubeugen wird zur Klarstellung in jedes Baufenster die zulässige Wandhöhe eingetragen. Die Festsetzungen zur Dachneigung und zur Bauweise erfolgen nur noch als textliche Festsetzung. 

2. Anrechnung von Sträuchern auf zu pflanzende Laub- und Obstbäume

Gemäß textlicher Festsetzung C.4.2 sind pro angefangener 350 m² Grundstücksfläche ein heimischer Laubbaum oder ein Obstbaum zu pflanzen. Die zu pflanzenden Gehölze der Fläche für Anpflanzungen gemäß A.6.3 sind anzurechnen. Die Grundstückseingrünung nach planerischer Festsetzung A.6.3 ist nach textlicher Festsetzung C.4.4 in Form einer freiwachsenden, lockeren und höhengestuften Strauchpflanzung aus standortheimischen Gehölzen herzustellen.

Offen bleibt, wie die zu pflanzenden Sträucher mit den zu pflanzenden Bäumen verrechnet werden können. Insoweit verweisen wir auf unsere Mail vom 20.03.2024 und

beantragen:

Es wird festgesetzt, wie die nach planerischer Festsetzung A.6.3 i.V.m. textlicher Festsetzung C.4.4 zu pflanzenden Sträucher auf die nach textlicher Festsetzung C.4.2 zu pflanzenden Bäumen angerechnet werden können.

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. In der Festsetzung C.4.2 wird das Wort „Gehölze“ durch das Wort „Bäume“ ersetzt.

3. Anrechnung von Bäumen / Gehölzen auf zu pflanzende Laub- und Obstbäume

Im Bebauungsplanentwurf wird nicht geregelt, ob die nach planerischer Festsetzung A.6.2 zu pflanzenden Bäume / Gehölze ebenfalls gemäß textlicher Festsetzung C.4.2 angerechnet werden dürfen (vgl. unsere E-Mail v. 20.03.2024).

Beantragt wird demnach:

Es wird festgesetzt ob bzw. wie die nach planerischer Festsetzung A.6.2 zu pflanzenden Bäume / Gehölze auf die nach textlicher Festsetzung C.4.2 zu pflanzenden Bäume angerechnet werden können.

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Wie bereits in dem vorherigen Punkt ausgeführt, wird in Festsetzung C.4.2 geregelt, dass die nach Festsetzung A.6.2 zu pflanzenden Bäume anzurechnen sind. 

4. Dachaufbauten

Unter textlicher Festsetzung C.6.6 wird geregelt, dass Dachaufbauten ausschließlich in Form von Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie zulässig sind.

Unter nochmaliger Bezugnahme auf unsere E-Mail vom 20.03.2024 wird

beantragt:

Gemäß textlicher Festsetzung C.6.6 sind Dachaufbauten ausschließlich in Form von

Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie und in Form von Kaminen zulässig.

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzung C.6.6 wird wie folgt geändert:

„Dachaufbauten sind ausschließlich in Form von Dachentlüftungen, Schornsteinen sowie Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie zulässig.

5. Stützmauern

Bei textlicher Festsetzung C.6.8 ist kein Bezugspunkt für die Höhe von Stützmauern vorgesehen. Die Höhenfestlegung erweist sich daher als zu unbestimmt (vgl. unsere E-Mail v. 20.03.2024).

Aus diesem Grund wird beantragt:

Gemäß textlicher Festsetzung C.6.8 sind Stützmauern bis zu einer Höhe von 0,75 m

gemessen von der natürlichen Geländeoberkante zulässig.

6. Einfriedungen

Ebenfalls ist bei textlicher Festsetzung C. 7 .1 kein Höhenbezugspunkt vorgegeben, sodass auch diese Festsetzung unbestimmt ist (vgl. unsere E-Mail v. 20.03.2024).

Beantragt wird folglich:

Gemäß textlicher Festsetzung C.7.1 sind Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1,20 m gemessen von der natürlichen Geländeoberkante zulässig.

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen C.6.8 und C.7.1 werden wie vorgeschlagen geändert.

7. Ausgleichsfläche A

Unter textlicher Festsetzung C.4.10 wird nicht festgesetzt, wann die Entwicklungspflege von Ausgleichsfläche A abgeschlossen ist. Insoweit ist die Festsetzung zu unbestimmt.

In Übereinstimmung mit dem Umweltbericht vom 26.02.2024 wird beantragt:

Der Zeitraum für die Durchführung der Entwicklungspflege gemäß textlicher Festsetzung C.4.10 beträgt ein Jahr.

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen C.4.10 wird wie vorgeschlagen geändert.

8. Ausgleichsfläche B

Unter textlicher Festsetzung C.4.11 wird festgesetzt:

,,Ausgleichsfläche B (Fl.Nr. 995):

Die festgesetzte Ausgleichsfläche B (Festsetzung A. 6. 6 i. V.m. Festsetzung A. 6. 7)) wird der Bauparzelle B zugeordnet.

Die Ausgleichsfläche B ist als Hecken-Strauchstruktur zu entwickeln. Die Fläche ist dauerhaft mit Pflöcken zu markieren. Die Einzelpflanzen sind ebenfalls mit Pflöcken zum Schutz vor Beschädigung beim Ausmähen zu markieren.

Gehölzpflanzung: 10 m Breite, 5 Reihen, Pflanzverband 1,5 x 2,0 Meter

Straucharten: Salweide zentral (40 Stk.) außen Weißdorn (30 Stk.), Schwarzdorn (30

Stk.), Liguster (30 Stk.), Hundsrose (30 Stk.)

Pflanzqualifikation: 100-150 cm, verpflanzte Sträucher, Mindesttriebzahl 5 Triebe, autochthone Herkünfte 

Pflanzung artspezifisch in Gruppen zu je 10 Stk., ausgefallene Pflanzen sind zu ersetzen.

In den ersten drei Jahren ist die Konkurrenzvegetation mindestens 2x pro Jahr auszumähen, nach Bedarf ggf. häufiger. Die Ausgleichsmaßnahmen sind mit Beginn der Baumaßnahmen auf dem jeweiligen Grundstück, spätestens in der darauffolgenden Pflanzperiode anzulegen."

Im Umweltbericht vom 26.02.2024 ist nicht vorgesehen, die Ausgleichsfläche dauerhaft mit Pflöcken zu markieren.

Ausgefallene Pflanzen sind nach dem Umweltbericht nur im Rahmen der einjährigen Entwicklungspflege zu ersetzen.

Weiter ist bei der Entwicklungspflege Konkurrenzvegetation auszumähen. Ob dies wie bei der Erhaltungspflege grundsätzlich auf 2 Mal begrenzt ist, geht aus dem Umweltbericht nicht eindeutig hervor.

Nicht in textlicher Festsetzung C.4.11 enthalten ist zudem die Vorgabe des Umweltberichts, dass die Hecken-Strauchstruktur über den Winter stehenzulassen und im Frühjahr ein Reinigungsschnitt durchzuführen ist.

Insoweit wird

beantragt:

Die Entwicklungs- und Erhaltungspflege wird in Übereinstimmung mit den Vorgaben des Umweltberichts vom 26.02.2024 und unter Klarstellung der Angaben zum Ausmähen der Konkurrenzvegetation festgesetzt.

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Grundsätzlich gelten die Festsetzungen des Bebauungsplans. Die Formulierungen im Bebauungsplan und im Umweltbericht werden noch geprüft und ggf. geändert bzw. ergänzt.

zusammenfassend wird beantragt:

I. 

Es wird festgesetzt, wie die nach planerischer Festsetzung A.6.3 i.V.m. textlicher

Festsetzung C.4.4 zu pflanzenden Sträucher auf die nach textlicher

Festsetzung C.4.2 zu pflanzenden Bäumen angerechnet werden können.

II. 

Es wird festgesetzt, wie die nach planerischer Festsetzung A.6.3 i.V.m. textlicher

Festsetzung C.4.4 zu pflanzenden Sträucher mit den nach textlicher

Festsetzung C.4.2 zu pflanzenden Bäume nach textlicher Festsetzung C.4.2

angerechnet werden können.

III. 

Es wird festgesetzt ob bzw. wie die nach planerischer Festsetzung A.6.2 zu

pflanzenden Bäume / Gehölze auf die nach textlicher Festsetzung C.4.2 zu

pflanzenden Bäume angerechnet werden können.

IV. 

Gemäß textlicher Festsetzung C.6.6 sind Dachaufbauten ausschließlich in

Form von Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie und in Form von

Kaminen zulässig.

V. 

Gemäß textlicher Festsetzung C.6.8 sind Stützmauern bis zu einer Höhe von

0,75 m gemessen von der natürlichen Geländeoberkante zulässig.

VI. 

Gemäß textlicher Festsetzung C.7.1 sind Einfriedungen bis zu einer Höhe

von 1,20 m gemessen von der natürlichen Geländeoberkante zulässig.

VII. 

Der Zeitraum für die Durchführung der Entwicklungspflege gemäß textlicher

Festsetzung C.4.10 beträgt ein Jahr.

VIII. 

Die Entwicklungs- und Erhaltungspflege wird in Übereinstimmung mit den

Vorgaben des Umweltberichts vom 26.02.2024 und unter Klarstellung der

Angaben zum Ausmähens der Konkurrenzvegetation festgesetzt.

Für die Berücksichtigung unserer Anträge bedanken wir uns.

Behandlungsvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die zusammenfassend beantragten Änderungen stellen nur eine Wiederholung der unter Ziffer 1. bis 8. aufgeführten Anregungen dar. Auf die Behandlungsvorschläge zu den Punkten 1. bis 8. wird verwiesen.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan mit Begründung und Umweltbericht wird nach Maßgabe des Behandlungsvorschlags zu den Punkten 1. bis 8. ergänzt bzw. geändert.

Haushaltsrechtliche Auswirkungen:
Nein 

Billigungs- und Auslegungsbeschluss: 

1.

Der Technische Ausschuss nimmt von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB Kenntnis. Der Technische Ausschuss macht sich die Inhalte der Abwägungs- und Beschlussvorlage zur Fassung des Bebauungsplanentwurfs vom 26.02.2024 zu Eigen.

2.

Der Technische Ausschuss beauftragt den Planfertiger, die beschlossenen Änderungen / Ergänzungen in den Bebauungsplan mit Begründung und Umweltbericht einzuarbeiten.

3.

Der Technische Ausschuss billigt den Bebauungsplan-Entwurf einschließlich Begründung unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen in der Fassung vom 09.07.2024.

4.

Die Verwaltung wird beauftragt, die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen und die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB einzuholen.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
Download Anlage 2_BPl.pdf
Download BPL 211 Hohenlindener Straße BEGRÜNDUNG 240226 - frühzeitige Beteiligung.pdf

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9. 14. Änderung des Flächennutzungsplanes; Gewerbegebiet östlich der Schwabener Straße; Behandlung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB); Billigungs- und Auslegungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.07.2024	ö	vorberatend	9
Stadtrat	Sitzung des Stadtrates	23.07.2024	ö	beschließend	11

Sachverhalt

In dieser Sitzung wurden die Stellungnahmen im ersten Verfahrensschritt für die 14. Flächennutzungsplanänderung behandelt und beschlossen, die öffentliche Auslegung sowie die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange durchzuführen. 

Ziel der Flächennutzungsplanänderung ist einmal die Darstellung eines urbanen Gebietes (MU) im südlichen Bereich des Plangebietes. Hier soll die Möglichkeit geschaffen werden, einem ortsansässigen Software-Unternehmen, das schon seit längerem auf der Suche nach einem Betriebsstandort ist, eine Ansiedlung zu ermöglichen.  Zur Stand-

ortsicherung des ortsansässigen Unternehmens ist deshalb unmittelbar südlich im An-

schluss an die bestehenden Sondergebiets- bzw. Gewerbeflächen eine bauliche Ent-

wicklung vorgesehen.  

In der Planung sollen auch innovative Betriebsideen und -strukturen Eingang finden. 

Es soll ein an ökologischen Grundsätzen orientiertes Business-Center im Sinne einer 

gemischten Nutzung entstehen, in dem mehrere Firmen und Dienstleister angesiedelt werden sollen. 

Ziel und Zweck der Planung ist es, unter dem Aspekt einer geordneten städtebaulichen 

Entwicklung sowie unter besonderer Berücksichtigung topographischer und natur-

schutzfachlicher Belange, im Plangebiet ein funktions- und sachgerechtes Angebot an 

entsprechenden Flächen bereitzustellen und langfristig zu sichern. Mit der planungs-

rechtlichen Sicherung des neuen Betriebsstandortes wird auch ein wichtiger Beitrag 

zur Sicherung des Wirtschaftsstandortes sowie zum Erhalt und zur Schaffung wohn-              ortnaher Arbeitsplätze in Ebersberg geleistet.  

Die Darstellung des Flächennutzungsplans entspricht allerdings nicht der beabsichtig-

ten Nutzung. Deshalb ist es zur Umsetzung dieser städtebaulichen Zielvorstellungen 

erforderlich, den derzeit rechtswirksamen Flächennutzungsplan für den angegebenen 

Teilbereich zu ändern. Die Änderung erfolgt im Parallelverfahren zur Aufstellung des 

Bebauungsplanes Nr. 216.  

Zum anderen wird der nördlich angrenzende Bereich des rechtswirksamen Bebauungsplanes Nr. 198.1 -  1. Änderung  „SO Schwabener Straße“ im Wege der Berichtigung angepasst. Die vorgenannte Bebauungsplanänderung hatte die Festsetzung eines Gewerbegebietes statt eines Sondergebietes zum Inhalt. Das Verfahren wurde gem. § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) durchgeführt.  Im Rahmen der 14. Flächennutzungsplanänderung erfolgt nun auch die Berichtigung gem. § 13a Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 3 BauGB von Sonder- in Gewerbegebiet. 

Im Weiteren sieht der Entwurf der 14. Flächennutzungsplanänderung die Darstellung von Grünflächen und einer Ortsrandeingrünung vor. 

Darüberhinaus bestehen keine Änderungen im vorliegenden Plan. Die Verwaltung schlägt vor, den Entwurf der 14. Flächennutzungsplanänderung in der Fassung vom 09.07.2024 zu billigen und hierfür die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 und die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen. 

Haushaltsrechtliche Auswirkungen:
Nein 

Diskussionsverlauf

Auf Nachfrage von StRin Platzer erläuterte die Verwaltung den geplanten Baugebietstyp des „Urbanen Gebietes“.  Dieser Typ wurde erst vor kurzem in die BauNVO eingeführt. Er ähnelt dem Mischgebiet. Im MU sind drei Hauptnutzungsarten von Bedeutung (Wohnen, Gewerbe und soziale, gastronomische u.a. Nutzungen die in städtischen Gebieten vorkommen). Es braucht hier kein zahlenmäßig genau abgestimmtes Nutzungsverhältnis. Daher besteht bei dieser Gebietsart eine höhere Flexibilität für die Nutzer. Allerdings darf auch keine der Hauptnutzungsarten verdrängt werden. Ein weiteres MU findet sich im Bereich der Ring-/Kolpingstraße (geplanter Gesundheitscampus).  

Beschluss

1. den Entwurf der 14. Flächennutzungsplanänderung in der Fassung vom 09.07.2024 zu billigen 
   
   und
   
   
2. hierfür die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 und die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
Download EBE-FNP_14.Änderung+Berichtigung-Begründung+Umweltbericht_240709.pdf
Download EBE-FNP_14.Änderung+Berichtigung-Entwurf_240709-V02.pdf

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10. Bebauungsplan Nr. 216 - Gewerbegebiet an der Schwabener Straße; Planvorstellung und Einleitung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.07.2024	ö	beschließend	10

Sachverhalt

Parallel zu dem vorgenannten Verfahren soll zum Zwecke der Zulassung eines gemischt genutzten Gebäudes auf der nördlichen Teilfläche von ca. 3.700 m² des Grundstücks FlNr. 1048, Gemarkung Ebersberg ein Bebauungsplan (Nr. 216) aufgestellt werden. Der erforderliche Aufstellungsbeschluss wurde am 12.05.2020 (TA, TOP 11, öffentlich) gefasst. 
Ziel und Zweck der Planung ist es, unter dem Aspekt einer geordneten städtebaulichen 

Entwicklung sowie unter besonderer Berücksichtigung topographischer und natur-

schutzfachlicher Belange, im Plangebiet ein funktions- und sachgerechtes Angebot an

entsprechenden Flächen bereitzustellen und langfristig zu sichern. Mit der planungs-

rechtlichen Sicherung des neuen Betriebsstandortes wird auch ein wichtiger Beitrag 

zur Sicherung des Wirtschaftsstandortes sowie zum Erhalt und zur Schaffung wohnort-

naher Arbeitsplätze in Ebersberg geleistet.  

Der heute vorliegende Bebauungsplanentwurf soll für die o. g. Grundstücksteilfläche ein urbanes Gebiet (MU) gem. § 6a BauNVO festsetzen. Die Festsetzung ist erforderlich um die geplanten Nutzungsarten des Vorhabens rechtssicher unterzubringen.
 

Folgende Nutzungen sind lt. Angabe des Investors vorgesehen: 

1. Büronutzung (Software / IT-Firmen)
2. Demenzentrum 
3. Kindertagesstätte
4. Appartements für das Betreuungspersonal

Den Sitzungsunterlagen liegen Planungsstudien über das neue Gebäude bei; hierauf wird verwiesen. 

Die Festsetzung der Art der Nutzung wurde intensiv mit den Planungsbeteiligten sowie dem Landratsamt vorbesprochen.
Das MU bietet für die angestrebten Nutzungen die größtmögliche Flexibilität, auch für künftige Änderungen, da gem. § 6a BauNVO und nach der Rechtsprechung kein zahlenmäßig bestimmtes Mischungsverhältnis gegeben sein muss. Voraussetzung ist allerdings, dass keine der Hauptnutzungsarten völlig verdrängt werden darf.  Urbane Gebiete dienen nach § 6a Abs. 1 BauNVO der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen Nutzungen und dienen dem Wohnen.

 

Gleichfalls wurde die Nutzungsfestsetzung im Vorfeld mit der Immissionsschutzsachverständigen Hentschel besprochen. Im Gesamtergebnis ist diese Festsetzung vor allem aus immissionsschutzfachlichen Gründen umsetzbar, solange an den West- und evtl. an den Ostfassaden des Gebäudes bauliche Schallschutzvorkehrungen getroffen werden. Weitere Voraussetzung ist die Festsetzung einer Baulinie im Norden. Diese gibt den genauen Standort sowie die exakte Länge des Baukörpers vor. Dies ist erforderlich, um die Lärmauswirkungen des nördlich angrenzenden Gewerbegebietes abzuschirmen und das Gewerbegebiet nicht einzuschränken. Genauere Vorgaben bleiben dem noch zu erstellenden Schallschutzgutachten vorbehalten.  

Die übrigen Festsetzungen dienen dazu, dass Bauvorhaben in der vom Antragsteller geplanten Figur rechtlich zu ermöglichen. 

Im Zuge des Verfahrens muss der Antragsteller die hierfür erforderlichen Ausgleichsflächen von ca. 3.600 m² noch nachweisen. 

Die Erschließung des Baugebietes erfolgt über einen eigenen Anschluss an die Schwabener Straße (St. 2080). Der Antragsteller hat diese Anschlussmöglichkeit mit dem Staatlichen Bauamt Rosenheim bereits abgestimmt. Vor dort wurde mit E-Mail vom 20.03.2023 grundsätzliche Zustimmung mitgeteilt. Die erforderliche Vereinbarung für eine Linksabbiegerspur muss noch geschlossen werden. 

Die Kanal- und wassertechnische Erschließung wird derzeit in Zusammenarbeit mit der Stadt (Tiefbau) entwickelt und soll von Süden bzw. Südwesten her erfolgen. 

Die Übernahme sämtlicher Planungs- und Erschließungskosten wird in einem noch zu erarbeitenden Erschließungsvertrag geregelt. Der Vertragsentwurf wird dem TA vor der öffentlichen Auslegung zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt. 

Die Verwaltung schlägt vor, dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf Nr. 216 – „östlich der Schwabener Straße“ in der Fassung vom 09.07.2024 zuzustimmen und hierfür die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1 und 4 Abs.1 BauGB) einzuleiten. 

Haushaltsrechtliche Auswirkungen:
Nein   

Diskussionsverlauf

StR Otter verwies erneut auf die verlorene Möglichkeit eine landschaftsverträgliche Trasse für eine Ortsumfahrung an dieser Stelle zur verwirklichen und verlangte die Protokollierung seiner Aussage. 

Beschluss

Der Technische Ausschuss beauftragt die Verwaltung für den vorstehend genannten Bebauungsplanentwurf die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB und die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
Download EBE-B 216_Begründung + Umweltbericht_Sitzungsvorlage_240709.pdf
Download EBE-B 216_Vorentwurf_Sitzungsvorlage_240709-V02.pdf

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11. Bebauungsplan Nr. 221 - Bürgermeister-Eichberger-Straße; Verlängerung der Veränderungssperre vom 30.10.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.07.2024	ö	beschließend	11

Sachverhalt

Grund hierfür waren die Fragen, die sich aufgrund der Planung für den Bereich der Grundstücke FlNr.  850/3 und 850/4 Gemarkung Ebersberg (Bürgermeister-Eichberger-Str. 3 und 5) in Bezug auf das mögliche Heranrücken der Wohnbebauung an den südlich angrenzenden Sanitär- und Heizungsbaubetrieb, ergaben. 

Die Verwaltung hat die betroffenen Grundstückseigentümer mit einem Schreiben zum Sachverhalt angehört und mitgeteilt, dass vorgesehen sei, die südlichen und östlichen Baugrenzen im Bereich der Grundstück FlNr. 850/3 und 850/4 auf den bewohnten Bestand zurückzunehmen. Dies habe zur Folge, dass kein zusätzliches Baurecht im Rahmen der Nachverdichtung entstehen kann. 

Die betroffene Wohnungseigentümergemeinschaft ließ sich daraufhin rechtlich vertreten und erhob zum Bebauungsplanentwurf in der vorgeschlagenen Form Einwendungen. Es wird dringend angeregt, die Baugrenze entsprechend dem Verlauf der westlich liegenden Grundstücke auch für die betroffenen FlNr. 850/3 und 850/4 Gemarkung Ebersberg festzusetzen.

Hier wird einmal der mögliche Entzug von Baurecht nach § 34 BauGB angesprochen und andererseits die Verlagerung der Lösung des Immissionskonfliktes in das nachfolgende Genehmigungsverfahren. 

Insbesondere die Verlagerung der Konfliktbewältigung ist nach der herr. Rechtsprechung nur in sehr begrenztem Maße möglich. 

Das Abwägungsgebot erfordert gem. § 1 Abs. 7 BauGB, dass eine Abwägung überhaupt stattfindet, dass in sie alle relevanten Belange eingestellt werden, dass die Bedeutung der betroffenen Belange nicht verkannt und der Ausgleich zwischen ihnen nicht in unverhältnismäßiger Weise vorgenommen wird. Diese Vorschrift enthält das Gebot, die von der Planung betroffenen öffentlichen und privaten Belange zu ermitteln und gegeneinander sowie untereinander gerecht abzuwägen.

Die Annahme, der Konflikt ließe sich nicht mit bauplanerischen Maßnahmen steuern und es der Genehmigungsbehörde zu überlassen, würde dem Gebot der Konfliktbewältigung als Ausprägung des Abwägungsgebotes an dieser Stelle widersprechen. Es verlangt, dass jeder Bebauungsplan die von ihm geschaffenen oder ihm sonst zurechenbare Konflikte grundsätzlich selbst zu lösen hat. Von einer abschließenden Konfliktbewältigung darf die Stadt als Plangeberin nur Abstand nehmen, wenn die Durchführung der notwendigen Konfliktlösungsmaßnahmen (hier wären Schallschutzmaßnahmen gemeint) außerhalb des Planungsverfahrens sicher lösbar sind. 

Dies ist vorliegend jedoch nicht abschließend einschätzbar. 

Vorliegend geht es um Gewerbelärm. Um die Auswirkungen des Gewerbelärms beurteilen zu können wird im Bauleitplanverfahren die TA Lärm (Technische Anleitung Lärm) als Auslegungshilfe bzw. als normkonkretisierende Vorschrift herangezogen. Dabei ist zu prüfen, ob durch die heranrückende Wohnbebauung neue Immissionsort geschaffen werden. An denen sind die Immissionsrichtwerte für die jeweilige Gebietsart 0,5 m vor dem geöffneten Fenster einzuhalten. 
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass im Geltungsbereich der TA Lärm grundsätzlich die Möglichkeit der Anordnung von nicht öffenbaren Fenstern besteht, die dann keine relevanten Messpunkte im Sinne von Nr. 2.3 der TA Lärm i.V.m. Nr. A.1.3 ihres Anhangs darstellen. Denn aus der Maßgeblichkeit der Außenimmissionsrichtwerte nach Nr. 6.1 TA Lärm und der Definition des maßgeblichen Immissionsorts in A 1.3 des Anhangs der TA Lärm – bei bebauten Flächen 0,5 m außerhalb vor der Mitte des geöffneten Fensters des vom Geräusch am stärksten betroffenen schutzbedürftigen Raums – ergibt sich, dass diese Regelung keine Anwendung findet, wenn die Fenster nicht zu öffnen sind (BVerwG, U.v. 29.11.2012 – 4 C 8.11 – BVerwGE 145, 145). Festverglaste Elemente stellen damit schon nach der Definition der TA Lärm keinen Immissionsort dar. 
In wie weit bei der vorgesehenen Bebauung auf FlNr. 850/3 und 850/4 auf der Südseite eine Festverglasung zum Schutz vor unzumutbaren Lärmeinwirkungen angeordnet werden kann, ist auf der Ebene der Bauleitplanung zu prüfen. Darüber hinaus sind andere Alternativen, wie Grundrissorientierung usw. in die Abwägung einzustellen. 
Demgegenüber steht die Festsetzung einer tieferen Baugrenze, die möglicherweise nicht voll bzw. nur kaum ausgenutzt werden kann, da das Vorhaben sich ansonsten unzumutbaren Beeinträchtigungen aussetzen würde um damit das Gebot der Rücksichtnahme verletzt. Es stellt sich daher die Frage nach der Erforderlichkeit einer großzügigeren Baugrenzenfestsetzung. 
 

Ein Ermittlungsdefizit würde schon bestehen, wenn sich die Stadt keine Klarheit über die tatsächlichen schalltechnischen Verhältnisse in diesem Bereich verschafft. Insofern ist für die sachgerechte Weiterführung der Planung eine schalltechnische Untersuchung des Bereichs der FlNr. 850/3 und 850/4 erforderlich. Die Untersuchung ist zur ordnungsgemäßen Abwägung notwendig und muss daher von der Stadt beauftragt werden. 

Daneben wird klargestellt, dass nach der aktuellen Rechtsprechung eine heranrückende Wohnbebauung gegenüber einem bestehenden emittierenden Betrieb das Gebot der Rücksichtnahme verletzt, wenn ihr Hinzutreten die rechtlichen Rahmenbedingungen, unter den der Betrieb arbeiten muss, gegenüber der vorher gegebenen Lage verschlechtert. Dies wäre, sofern man der Einwendung nachkommen würde, zu besorgen. Um sich Klarheit über die tatsächlichen Verhältnisse zu schaffen, muss die Situation schalltechnisch betrachtet werden. Dies ist nur über ein entsprechendes Gutachten möglich.

Seitens der Verwaltung wird daher empfohlen, eine solche Untersuchung in Auftrag zu geben. Erfahrungsgemäß sind hier mit Kosten von ca. 3.500,- € zu rechnen. Im Haushaltsplan 2024 sind bei Haushaltsstelle 6100.6550 Haushaltsmittel in der notwendigen Höhe eingestellt. 

Um die Erstellung des Schallschutzgutachtens und die damit verbundenen Auswirkungen auf die Festsetzungen des Bebauungsplanes abzusichern, soll die bislang geltende Veränderungssperre verlängert werden. 

Sie gilt bislang bis zum 18.07.2024. Eine Verlängerung bis 31.12.2024 wird empfohlen und wäre nach § 17 Abs. 1 BauGB noch im rechtlich zulässigen Rahmen (Verlängerung um ein Jahr). 

Die Voraussetzungen für die Veränderungssperre liegen weiterhin vor. 

Es wird daher empfohlen, folgende Satzung zu beschließen: 

Satzung

über die Verlängerung der Veränderungssperre für das Gebiet des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 221 „Bürgermeister-Eichberger-Straße“ für das Gebiet nördlich und südlich der Bürgermeister-Eichberger-Straße, südlich und östlich der Floßmannstraße, westlich der Bürgermeister-Müller-Straße;

vom …

 Auf Grund der §§ 14,16 und 17 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 20.12.2023 (BGBl.2023 I S. 394) in Verbindung mit Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22.08.1998 (GVBl. 1998, 796), zuletzt geändert durch § 1 Abs. 6 der Verordnung vom 04.06.2024 (GVBl. S. 98) erlässt die Stadt Ebersberg folgende Satzung:

§ 1 Anordnung der Verlängerung der Veränderungssperre 

1. Zur Sicherung der Planung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 221 „Bürgermeister-Eichberger-Straße“ für das Gebiet nördlich und südlich der Bürgermeister-Eichberger-Straße, südlich und östlich der Floßmannstraße, westlich der Bürgermeister-Müller-Straße“ wurde durch Satzung vom 11.01.2022 eine Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 1 BauGB angeordnet. Die Bekanntmachung erfolgte am 18.01.2022. 
   
   
2. Die Veränderungssperre wurde mit Bekanntmachung vom 30.10.2023 um sechs Monate, bis 18.07.2024, verlängert. 
   
   
3. Die Geltungsdauer dieser Veränderungssperre wird gemäß § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB um sechs Monate verlängert. Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit der Bebauungsplan für das in § 2 genannte Gebiet rechtsverbindlich wird, spätestens jedoch am 31.12.2024.

§ 2 Räumlicher Geltungsbereich

Der räumliche Geltungsbereich der Veränderungssperre umfasst das gesamte Bebauungsplangebiet.

§ 3 Inhalt

Im räumlichen Geltungsbereich der Veränderungssperre dürfen

1. Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht

beseitigt werden,

2. erhebliche oder wesentliche wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und

baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder

anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden.

Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden

sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis

erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte

begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher

ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.

Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der

Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen

trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Stadt.

§ 4 Inkrafttreten und Geltungsdauer

Die Satzung über die Verlängerung der Veränderungssperre tritt mit der öffentlichen Bekanntmachung in Kraft (§16 Abs. 2 BauGB).

Haushaltsrechtliche Auswirkungen:
Ja – Erstellung Schallschutzgutachten                                 ca. 3.500,-€

  

  

Diskussionsverlauf

Die Verwaltung erläuterte, dass für ein MU der Gewerbebetrieb mit in den Umgriff genommen werden müsste. Dies würde jedoch insgesamt dem Aufstellungsbeschluss widersprechen und einen zusätzlichen Verfahrensschritt erforderlich machen. 
Die Herausnahme der beiden Grundstücke wurde dem Grundsatz der Konfliktbewältigung widersprechen, da der einzige Grund der Herausnahme die Vermeidung des Immissionskonfliktes sei. Dies entspreche nicht einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. 

Beschluss

2. zur Sicherung der Planung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 221 – Bürgermeister-Eichberger-Straße die vorgelegte Satzung über die Verlängerung der Veränderungssperre.   

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
Download BP_221_Teil_A_PLAN_20231010.pdf
Download Lageplan Veränderungssperre.pdf

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12. Verschiedenes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.07.2024	ö	informativ	12

Sachverhalt

Der Bauantrag für die veränderte Attikaausbildung wurde am 08.07.2024 digital eingereicht.

Die Verwaltung teilt mit, dass der Bebauungsplan Nr. 124.1 Im Augrund II in Kraft getreten ist. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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13. Wünsche und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	09.07.2024	ö	informativ	13

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Zu diesem Tagesordnungspunkt lagen keine Beratungsgegenstände vor.