In seiner Sitzung vom 29.06.2004 hat der Marktgemeinderat beschlossen, den Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan „An der Ziegelei“ im Ortsteil Unterstürmig aufzustellen und sich in der Sitzung vom 27.09.2005 erneut mit dem Plangebiet beschäftigt.
Für das Baugebiet „An der Ziegelei“ liegt ein ausgearbeitetes städtebauliches Konzept vor, das als Basis für den Bebauungsplan „An der Ziegelei“ herangezogen wird. Der Bebauungsplan ist nicht in Gänze aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan des Marktes Eggolsheim entwickelbar und macht dessen Änderung im sog. Parallelverfahren erforderlich. Mit der Ausarbeitung wurde das Planungsbüro TB MARKERT Stadtplaner * Landschaftsarchitekten PartG mbB, Nürnberg durch die Unterstürmig GmbH als planungsbegünstigte Partei beauftragt.
Eine durch die Eigentümergemeinschaft beauftragte spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) für das Gelände liegt vor. Als vorweggenommene artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahme wurden bereits Reptilien umgesiedelt. Nach Abstimmung mit dem Landratsamt ist die Beseitigung bestehender Altlasten auf dem Gelände veranlasst worden.
Vorentwurf des Bebauungsplans
Vorgeschlagen wird, auf Ebene des Bebauungsplans die Vorgängerplanung aus dem Jahr 2004 aufzugreifen. Die Planung sieht im Bereich des ehemaligen Ziegeleigeländes eine Bebauung in zwei Reihen vor. Unter Einbeziehung des Grundstücks der Fa. SE-Elektro ist vorgesehen, in einer Bautiefe von ca. 70 Metern ab der Ziegeleistraße ein Mischgebiet festzusetzen. Die verkehrliche Erschließung des Gebiets erfolgt über eine Stichstraße von der Ziegeleistraße entlang der westlichen Seite des Geländes der Fa. SE-Elektro (Flst.-Nr. 41/1).
Abbildung 1: Vorentwurf des Bebauungsplans
Vorgeschlagen wird, die Grundstücke, die an die Ziegeleistraße angrenzen unter Einbeziehung der Fa. SE-Elektro als Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO festzusetzen und die rückwärtigen Bereiche als Allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden baukörperbezogen festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung soll mittels Festsetzung von Gebäudehöhen sowie Grund- und Geschossflächenzahlen festgesetzt werden.
Die vorgeschlagene Bebauung soll sich der Umgebung anpassen und demnach eine bauliche Höhe von 9 Metern im rückwärtigen Bereich, entlang der Ziegeleistraße 10 Meter nicht überschreiten. Die Höhe des grenzständigen Erweiterungsbaus der Fa. SE-Elektro soll auf 5 Meter begrenzt werden.
Im Wohngebiet sollen entsprechend der umgebenden Bebauung Satteldächer als Dachform festgesetzt werden, im Mischgebiet aufgrund der Bestandsbebauung auf der Fl.Nr. 41/1 zusätzlich Zeltdächer zulässig sein. Garagen und Nebenanlagen können mit Pult- und Flachdächern mit einer maximalen Dachneigung von 25° ausgebildet werden. Diese sind im Bereich des allgemeinen Wohngebiets zu begrünen.
Einfriedungen sollen zur Straßenseite die Höhe von 1,25 m nicht überschreiten, Stützmauern zur Geländeanpassung nicht zulässig sein. Böschungen sollen nicht steiler als mit einer Neigung von 1:1,5 ausgebildet werden.
Zur Durchgrünung sollen Baumpflanzungen in Abhängigkeit der Grundstücksgrößen (ein Baum je 300 m² überbaubare Grundstücksfläche) festgesetzt werden. Außerdem ist zur Umsetzung von Ausgleichsmaßnahmen am östlichen Rand des Gebiets eine Fläche von ca. 400 m² vorgesehen.
Änderung des Flächennutzungsplans
Im aktuellen Flächennutzungsplan aus dem Jahr 2001 wird das Plangebiet als Mischbaufläche dargestellt, dies deckt sich mit der angestrebten Nutzung entlang der Ziegeleistraße; im rückwärtigen Bereich der geplanten Bebauung ist jedoch ein Allgemeines Wohngebiet vorgesehen. Der Bebauungsplan ist somit nicht aus dem rechtsgültigen Flächennutzungsplan entwickelbar und macht dessen Änderung nach § 8 Abs. 3 BauGB erforderlich.
Abbildung 2: Ausschnitt aus dem rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Eggolsheim
Verglichen mit Luftbildaufnahmen ist außerdem zu erkennen, dass sich im Laufe der Zeit im Osten des Gebiets dichte Gehölzstrukturen gebildet haben. Eine Erweiterung des Siedlungskörpers über die Grenzen des Baugebiets „An der Ziegelei“ ist nicht vorstellbar, sodass diese Restflächen der Mischbaufläche im Flächennutzungsplan entfallen sollten.
Die Änderung des Flächennutzungsplans umfasst die Darstellung einer Wohnbaufläche anstelle einer Mischbaufläche. Im selben Zuge soll die im rechtsgültigen Flächennutzungsplan ausgewiesene Mischbaufläche östlich des geplanten Bebauungsplans „An der Ziegelei“ als Waldfläche festgesetzt werden.
Abbildung 3: Flächennutzungsplanänderung „n der Ziegelei“, Vorentwurf
