Zu diesem Antrag wird vorab auf den dem Stadtrat bekannten und bereits wiederholt angesprochenen Antrag von Heinz Hipp vom 13. Januar 2020 verwiesen, der als Anlage nochmals beiliegt. Zusammenfassend fordert Heinz Hipp darin:
„Ich beantrage deshalb folgende Vorgehensweise zu. o.g. Themen zeitnah im zuständigen Ausschuss bzw. Stadtrat zu behandeln.
- Bevor die Notwendigkeit von weitgehenden Maßnahmen wie Satzungen mit weitgehenden Einschränkungen für die Betroffenen behandelt werden, ist eine Standortbestimmung und angemessene Situationsbeurteilung auch im Vergleich mit anderen Städten u. Gemeinden zu treffen.
- Das Thema, Ferienwohnungsangebot als Teil des Touristischen Angebotes muss qualifiziert behandelt, und in die Gesamtthematik mit einbezogen werden.
- Eine Vielzahl der oft seit langer Zeit bei der damaligen Kurverwaltung ordnungsgemäß angemeldeten Ferienwohnungen wurden baurechtlich nicht beantragt und somit auch baurechtlich nicht genehmigt. Es muss eine Lösung gefunden werden, wie für diese Fälle eine pragmatische Lösung gefunden wird.
Zur ausführlichen Begründung wird auf den beiliegenden Antrag verwiesen.
- Sachstand und Ausgangssituation:
Die Stadt Füssen leidet wie viele vergleichbare, vor allem touristisch geprägte Kommunen, unter akutem Wohnraummangel. Vorrangiges Ziel der Wohnungspolitik der Stadt Füssen ist es, dass die Wohnraumversorgung von Bevölkerungsgruppen mit unteren und mittleren Einkommen und der Wohnbedarf von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen (Senioren, Auszubildende, Familien mit Kindern, anerkannte Asylbewerber mit ihren Familien) gesichert wird. Vor allem aber Zweitwohnungen (Wohnungen, deren Nutzer ihren Lebensmittelpunkt nicht in der Kommune haben) beeinträchtigen die von der Stadt gewünschte städtebauliche Entwicklung in besonderem Maße.
Die Nutzung und Errichtung von Zweitwohnungen führt aufgrund der Bodenknappheit insbesondere in Tourismusregionen zu Problemen. Muss die einheimische Bevölkerung gegen finanzstarke Touristen ankommen, steigen die Preise in unerschwingliche Höhen – bauwillige junge Familien verlassen deshalb oft den Ort. Hinzu kommt, dass zu viele Bauten und zu wenig Freifläche das Landschaftsbild und damit die touristische Qualität eines Ortes beeinträchtigen. Ferienhaussiedlungen hinterlassen einen deprimierenden Eindruck, weil außerhalb der Spitzenzeiten dort niemand anzutreffen ist und die Rollläden heruntergelassen sind. Dieses Phänomen führte zum Begriff der Rollladensiedlung. Erwerber einer Zweitwohnung nutzen diese meist nur während wenigen Wochen im Jahr. Unbewirtschaftete Ferien- und vor allem Zweitwohnungen stellen deshalb „totes touristisches Kapital“ dar. Nachteilig ist auch, dass die auch für Spitzenzeiten (Hochsaison) oft für viel Geld geschaffene Gemeinde- und Wirtschaftsinfrastruktur außerhalb der Saison nur teilweise genutzt wird.
Ferienwohnungen geraten dabei immer wieder in den Focus der öffentlichen Diskussion um die Wohnraumproblematik. Dabei können gerade Ferienwohnungen mit einer relativ hohen Verweildauer auch ein wichtiger Teil des Qualitätstourismus sein. Nicht umsonst ist die Übernachtung in Ferienhäusern bzw. Ferienwohnungen nach Angaben des Deutschen Tourismusverbandes die zweitbeliebteste Übernachtungsform der Deutschen beim Urlaub im Inland. Für viele Urlauber stellen Ferienwohnungen auch ein wichtiges Kriterium für die Auswahl des Urlaubsortes dar. Viele Urlauber schätzen diese „familiäre Form“ der Unterbringung; sie sind außerdem vor allem für Familien und damit einer wichtigen Zielgruppe eines qualitativen und nachhaltigen Tourismus gut geeignet. Durch die hohe Verweildauer werde gleichzeitig auch die Infrastruktur verbessert.
Wer privat oder gewerblich Wohnungen an Feriengäste vermietet, braucht eine entsprechende Baugenehmigung – auch wenn er nur eine Umnutzung vorhat und gar nicht groß investiert. Und auch dann, wenn diese Wohnung schon vor Jahren zur Dauernutzung errichtet und sogar baurechtlich genehmigt worden ist, zwischenzeitlich aber für Feriengäste zur Verfügung gestellt worden ist. Daran ändert auch nichts, dass diese Nutzung als Ferienwohnung touristisch gemeldet worden ist. Weil diese Genehmigungspflicht häufig nicht beachtet wurde, jetzt aber die Besitzer aufgrund der öffentlichen Diskussion „sensibilisiert“ sind, holen immer mehr Eigentümer sozusagen „schwarzer“ Ferienwohnungen ihren notwendigen Bauantrag in der Hoffnung auf eine Baugenehmigung nach. In der öffentlichen Diskussion erweckt dies oft den Eindruck, als würden die Kommunen von einer wahren Flut von neuen Ferienwohnungen überrollt. Meist trifft dies aber nicht zu.
In den vergangenen Jahrzehnten wurde auch in Füssen der Bau von Ferienwohnungen forciert, um ein entsprechendes touristisches Angebot zu schaffen.
Ferienwohnungen sind für Füssen sehr wichtig, da sie ein wichtiges Angebot für Langzeiturlauber darstellen und die Stadt und vor allem Füssen Tourismus und Marketing AöR gemeinsam das Bestreben haben, mit Füssen nicht allein als Station auf der Tour eines Fernreise-Gastes quer durch Europa wahrgenommen zu werden, sondern als ein führender Urlaubsort (Urlaub = längerer Aufenthalt, keine Durchreise) im Alpenraum. Zu betonen ist, dass es bei Ferienwohnungen wie bei allen anderen Betriebstypen auf eine zeitgemäße Qualität ankommt, um unsere Qualitätsoffensive weiter voran zu treiben.
Aber auch bei den Ferienwohnung gilt: Es geht nicht um die Quantität, sondern primär um die Qualität der Ferienwohnungen. Die Quantität ist in den letzten Jahren nicht in dem Maße gestiegen, wie dies in der öffentlichen Diskussion dargestellt wird. Insofern sind Ferienwohnungen auch nicht wesentlicher Treiber der Verknappung des Wohnraums. Weitere Ferienwohnungen sind sicher nicht ohne Wenn und Aber erforderlich. Vielmehr geht es um die permanente Verbesserung der Qualität des Bestandes auch in diesem Segment.
Quelle: Füssen Tourismus & Marketing AöR
Bitte beachten: Zweitwohnungen, die ohne Vermietungsagenturen vermietet werden, befinden sich auch in „Ferienwohnungen privat“.
Wichtig: Es handelt sich hier um die uns bekannten, da FTM angemeldeten Einheiten! Um zu sehen, ob noch Ferienwohnungen „unter dem Radar“ im Markt sind, bedarf es einer Volluntersuchung, ggf. sogar Befragung jedes Wohnungseigentümers. FTM vollzieht regelmäßige Prüfungen des Füssener Angebotes auf einschlägigen Portalen wie airBnB, um nicht-angemeldete Wohnungen zu erfassen und mit den Eigentümern Kontakt aufzunehmen.
Die Statistik 2018 weist 7.130 Gästebetten aus. Der Anteil aus Ferienwohnungen liegt bei rund 40%. Insofern bilden Ferienwohnungen einen ganz wesentlichen Teil des Füssener Angebotes ab.
Zwischenfazit:
Die Anzahl der Ferienwohnungen hat von 2009 auf 2014 deutlich zugenommen, zu 2019 aber wieder abgenommen. Relevanter ist die Anzahl der Betten: deutliche Zunahme von 2009 auf 2014, aber seitdem in etwa gleichbleibend.
Die durchschnittliche Verweildauer in Füssen beträgt 2,7. Insofern sind die Ferienwohnungen ein wesentlicher Träger eines Gästesegmentes mit längerer Verweildauer, was im Kern der Bemühungen von Füssen liegt. Dass auch in diesem Segment die Verweildauer abnimmt, entspricht dem landesweiten Trend.
Ferienwohnungen oft auch wirtschaftliches Standbein der Eigentümer!
Dabei darf gerade bei den bestehenden Ferienwohnungen nicht übersehen werden, dass diese Ferienwohnungsnutzung für so manchen Eigentümer der Immobilie auch nicht nur ein nicht zu unterschätzendes zusätzliches wirtschaftliches Standbein war (und vielleicht noch ist), um deren Immobilie überhaupt zu finanzieren; für viele Inhaber von Ferienwohnungen sind diese in gewisser Weise auch eine Altersvorsorge. Auch für die Region, vor allem für die ländlichen Bereiche, ist diese Nutzung von großer wirtschaftlicher Bedeutung.
Abschließend zu diesem Thema noch das Fazit von Füssen Tourismus und Marketing AöR zum Thema „Ferienwohnungen“:
„An einer Analyse des gesamten Bestandes und der Nutzungen der Wohnungen in Füssen (z.B. durch eine Befragung mit Auskunftspflicht) kommen wir nicht vorbei, wenn wir ein wirklich umfassend zuverlässiges Bild der Situation haben wollen. Wir gehen davon aus, dass es eine bestimmte Anzahl von Wohnungseigentümern gibt, die weder um die baurechtlichen Zulassungsvoraussetzungen für eine Vermietung noch um die Verpflichtung zur Fremdenverkehrsabgabe und Erhebung des Kurbeitrages wissen. Ohne eine Gesamtanalyse kann man über den Umfang nur spekulieren. Unter dieser Schwelle helfen uns indes bereits permanente Bestandsabgleiche von Verwaltung und FTM oder Analysen im anderen Zusammenhang (z.B. Kurbeitragsabfrage bei Zweitwohnungsbesitzern) weiter, um zumindest ein sich stetig verbesserndes Abbild zu erhalten.
Die oben genannten Zahlen belegen keine Kapazitätsausweitungen im Bereich der Ferienwohnungen in den letzten Jahren, somit auch keine durch dieses Segment getriebene Wohnraumverknappung.
Unbeachtet bleiben an dieser Stelle die Zweitwohnungen mit ausschließlicher Nutzung durch die Eigentümer und ohne Vermietung an Gäste.
Die Ferienwohnungen sind ein elementares und nicht ersetzbares Segment im touristischen Angebot, mit dem man maßgeblich den Allgäu-Urlauber anspricht – im Unterschied zu dem Neuschwanstein-Durchreisenden.“
Jetzt in Zeiten akuten Wohnraummangels tritt jedoch der Erhalt von Dauerwohnungen für normale Mieter verstärkt in den Vordergrund – gerade auch im touristisch besonders geprägten Füssen!
Deshalb gilt es, die Ferienwohnungen gezielt zu fördern, ohne damit das Wohnraumangebot der Stadt übermäßig zu belasten. Ziel dieser Handlungsanleitung ist deshalb nicht, Ferienwohnungen zu verhindern, sondern diese so gut wie möglich nachhaltig zu steuern. Ziel soll und muss es weiterhin bleiben, ein verträgliches und notwendiges Miteinander von Ferienwohnen und Dauerwohnen zu gewährleisten und den Gebietscharakter der einzelnen Stadt-, Orts- bzw. Gemeindeteile zu bewahren und zu erhalten.
2. Rechtliche Situation
Die Durchmischung von Wohngebieten mit Ferienwohnungen ist in Füssen wie in vielen Tourismusorten in Deutschland gang und gäbe. Dass diese Praxis gegen geltendes Recht (Baunutzungsverordnung) verstößt, ist erst durch die Rechtsstreitigkeiten der vergangenen Jahre verstärkt in den Fokus getreten. Auch die Kommunen waren bis zu der in den vergangenen Jahren gewachsenen Rechtsprechung der Auffassung, dass das Nebeneinander von Ferienwohnen und Dauerwohnen zulässig ist. Bauaufsichtsbehörden und Kommunen haben die Nutzung als Ferienwohnung als in Wohngebieten zulässigen (kleinen) Beherbergungsbetrieb, als sonstiges nicht störendes Gewerbe oder als Unterform der Wohnnutzung behandelt.
Der Gesetzgeber hat die Rechtsstreitigkeiten und der dazu ergangenen Entscheidungen im Zusammenhang mit der dazu entbrannten öffentlichen Diskussion und den sich ergebenden Vollzugsproblemen aufgegriffen und mit Wirkung vom 13. Mai 2017 in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) den neuen § 13 a eingefügt. Dort wird die Nutzung als Ferienwohnung „definiert“ und ihre ausnahmsweise Zulässigkeit in den verschiedenen Baugebietstypen (§§ 2 – 7 BauNVO) geregelt. Ferienwohnungen gehören danach zu den „sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben, zu den „sonstigen Gewerbebetrieben“ oder zu den „kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes“ bzw. zu den „Betrieben des Beherbergungsgewerbes“. Der Gesetzgeber sieht den neuen § 13 a BauNVO als rechtliche Klarstellung. Das bedeutet, dass Ferienwohnungen neben dem Dauerwohnen grundsätzlich zulässig sind.
Danach sind eingehende Bauanträge für die Nutzungsumwandlung von bestehenden bzw. die neue Errichtung von Gebäuden mit Ferienwohnungen in Wohn- und Mischgebieten, unabhängig ob es sich um einen Antrag nach § 30 BauGB „Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans“ oder nach § 34 BauGB „Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“ handelt, grundsätzlich genehmigungsfähig und positiv zu behandeln.
Für die von Wohnraummangel bedrohten Kommunen werfen die mit der Gesetzesänderung ermöglichte potenzielle Umnutzung vorhandenen Wohnraums zu Ferienwohnungen sowie die Neuanlage von Ferienwohnungen/ Gebäuden mit Ferienwohnungen eine Problemlage für die städtebauliche Ordnung und Entwicklung in diesem Quartier auf. Es drohen städtebauliche Spannungen durch den nicht erwünschten Entzug von Wohnraum und eine Verdrängung der Wohnnutzung für die örtliche Bevölkerung, den Verlust bezahlbaren Wohnraums für Einwohner, den Verlust von Hauptwohnsitzen der Erwerbstätigen, steigende Boden-und Mietpreise, fehlende Ausnutzung vorhandener Infrastruktur (z.B. Schulen), Leerstand von Ferienwohnungen außerhalb der Saison, mögliche negative Auswirkungen auf den innerstädtischen Einzelhandel einschließlich Umstrukturierung des Einzelhandels weg vom täglichen Bedarf und durch Zunahme von Verkehr durch Einpendler.
3. Steuerung der Beherbergungsnutzung insgesamt, insbesondere aber auch der Ferienwohnungsnutzung notwendig!
Die Stadt Füssen prüft deshalb, ob und inwieweit hier durch Maßnahmen der Bauleitplanung steuernd eingegriffen werden kann und soll. Um hier fundierte Grundlagen zu erhalten und die verschiedenen Positionen und Argumente zu ermitteln, die Für und Wider abzuwägen wurden bereits mehrere Maßnahmen ergriffen:
In der Sitzung am 11. Februar 2020 hat der Stadtrat eine Wohnraumanalyse beauftragt, mit der nicht nur die Bestandssituation in Füssen erhoben wird, sondern auch eine Prognose anhand von verschiedenen Szenarien für die Zukunft erarbeitet wird.
Z.B.
- Entwicklung der Bevölkerung nach Altersklassen
- Entwicklung der Anzahl und Größe der Haushalte sowie bestimmter Zielgruppen wie Familien-, Single und Seniorenhaushalte
- Ermittlung des Wohnungsbedarfs durch Gegenüberstellung der ermittelten Haushalte (Dauerwohnen) zum verfügbaren Wohnungsbestand (also ohne Zweit- und Ferienwohnungen)
Außerdem hat der Stadtrat schon eine Sitzung vorher die Erstellung eines sog. „Beherbergungskonzeptes“ beauftragt. Das Beherbergungskonzept liefert mit den Zielen für die künftige Entwicklung und den städtebaulichen Begründungen auf Stadtteilebene eine Empfehlung für ein Prüfraster sowie der Ausweisung von Eignungsstandorten. Dieses bildet die erforderliche Argumentationsgrundlage, um eine Begründung in der Bauleitplanung zu erleichtern. Durch eine bewusste Steuerung von Hotelentwicklungen aber auch der Umwidmung zu privaten Ferienunterkünften möchte die Stadt Füssen aus städtebaulicher Sicht zu einer heterogenen, vielfältigen Stadtstruktur beitragen. Dies berücksichtigt eine verträgliche Art und Anzahl der einzelnen Beherbergungsnutzungen, auch auf Ebene der einzelnen Stadtteile. Einer „Überhitzung“ des Beherbergungsmarktes wird dadurch entgegengewirkt. Darüber hinaus wird erwartet, dass allein durch den Beschluss des geplanten Beherbergungskonzeptes und den regelmäßigen Verweis bei allgemeinen und informellen Anfragen, die Nachfrage an ungeeigneten Standorten zurückgehen wird. Erstellt werden soll sowohl das Beherbergungskonzept als auch die Wohnraumanalyse in den nächsten 6 Monaten. Gerade das Beherbergungskonzept wird unter Beteiligung nicht nur der Öffentlichkeit, also der Bürgerinnen und Bürger, sondern vor allem auch der dortigen Akteure erarbeitet.
Anhand dieser Ergebnisse wird der Stadtrat dann darüber befinden müssen, ob und welche Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnraumsituation ggf. möglich, sinnvoll oder gar notwendig sind. Dazu bieten sich verschiedene, teilweise schon genutzte Instrumente an:
- Überprüfung und ggf. Anpassung der Zweitwohnungssteuer
- Überprüfung und ggf. Anpassung des Fremdenverkehrsbeitrages
- Steuerung der Beherbergungsnutzung (einschl. der Ferienwohnungsnutzung)
- Aufstellung von neuen, Änderung und / oder Ergänzung von bestehenden Bauleitplänen (Feinsteuerung im Sinne des § 1 Abs. 4 – 10 BauNVO, Regelungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB)
- Erlass einer Zweckentfremdungssatzung
- Erlass von Satzungen nach § 22 BauGB (sog. Fremdenverkehrssatzung)
- Erlass von sonstigen städtebaulichen Satzungen (z.B. Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB)
In diesen Instrumentarien wird auch eine Regelung darüber getroffen werden (müssen), ob und wie zwischen bestehenden (aber bisher nicht genehmigten) Ferienwohnungen unterschieden wird und ob, wie und wo diese ggf. legalisiert werden sollen und können. Dazu sind mehrere Ansätze wie Übergangsfristen, zeitlich befristete Duldungen usw. denkbar. Ein entscheidendes Kriterium dazu kann sein, ob die vorhandenen und genutzten, aber nicht baurechtlich genehmigten Wohnungen als solche touristisch gemeldet waren und ob diese für die Nutzung in der Vergangenheit ihre Abgaben (z.B. Fremdenverkehrsbeitrag, Kurbeitrag, Zweitwohnungssteuer usw.) entrichtet haben.
- Künftiges Vorgehen
Das künftige Vorgehen soll im Beherbergungskonzept innerhalb der nächsten 6 Monate erarbeitet werden. Dieses dient dann auch als städtebauliche Grundlage für weitere städtebauliche Maßnahmen, wie z.B. Bauleitpläne.
Der Zulassung von neuen Ferienwohnungen (insbesondere durch Bau- oder Zweckentfremdungsgenehmigung) stehen grundsätzlich (Ausnahmen im nächsten Absatz) die städtebaulichen Ziele auf Schaffung von (bezahlbarem) Dauer-Wohnraum entgegen. Die Stadt Füssen wird daher versuchen, diese zum einen zu steuern und je nach Bauleitplanung grundsätzlich zu verhindern, insbesondere ein etwa erforderliches Einvernehmen nach §§ 31, 36 BauGB verweigern und dazu in Bebauungsplänen Ausschlüsse oder Ausnahmen nach § 1 Abs. 9 BauNVO aufnehmen (siehe Nr. 5).
Im Falle der Zulässigkeit einer Ferienwohnung (siehe Anlage) wird sie prüfen, ob Anlass für einen Zurückstellungsantrag/eine Veränderungssperre jeweils i.V.m. einem Aufstellungsbeschluss besteht, der auf den Ausschluss von Ferienwohnungen gebietsweise oder insgesamt abzielt (dazu auch unten 5). Die Verwaltung wird dem Stadtrat bzw. den Bau- und Grundstücksausschuss über jeden Antrag auf Zulassung einer Ferienwohnung berichten, ebenso über ungenehmigte Nutzungsänderungen.
Ausnahmsweise soll im Interesse der Weiterentwicklung als qualitätsvolle Tourismusregion und mit Rücksicht auf nachvollziehbare Eigentümerinteressen eine Ferienwohnung zugelassen werden, wenn (alternativ)
a) die Wohnung bis _____________ (ca. 1 Jahr nach Beschlussfassung über das Beherbergungskonzept) nachweislich jedenfalls tatsächlich und unter Einhaltung melderechtlicher und abgaberechtlichen Vorschriften als Ferienwohnung vermietet wurde und der Eigentümer bis zum _________ einen Antrag auf Zweckentfremdung (nach Vorliegen einer Zweckentfremdungssatzung) und etwa erforderliche Baugenehmigung gestellt hat (Bestandsschutz für Bestandsfälle)
oder
b) der Eigentümer der Ferienwohnung
- eine natürliche Person ist und
- mit Hauptwohnsitz in der Stadt Füssen wohnt und
- die mit dem Betrieb verbundenen Dienstleistungen im Wesentlichen selbst erbringt oder durch nächste Familienangehörige erbringen lässt und
- nicht Eigentümer von mehr als zwei Ferienwohnungen (einschließlich der ausnahmsweise zuzulassenden Ferienwohnung) ist (Familienbetriebsfälle)und
- ihre Nutzung als oder Umnutzung zur Nebenwohnung durch Vertrag mit der Stadt mit dinglicher Sicherung ausgeschlossen ist (Neufälle)
oder
c) sie im Außenbereich als Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs oder eines Betriebs der gartenbaulichen Erzeugung privilegiert zulässig ist oder wäre und nicht an die Stelle bestehenden Wohnraums tritt (Außenbereichsfälle)
oder
d) sie einen landwirtschaftlichen Betrieb oder gewerblichen Gastronomie- oder Hotelbetrieb ergänzt und in Ansehung aller zuzurechnenden Ferienwohnungen als untergeordneter Teil davon erscheint und nicht an die Stelle bestehenden Wohnraums tritt (Gastronomiefälle)
oder
e) sie eine zulässige Ferien- oder Zweitwohnung mindestens gleicher Größe in der Stadt ersetzt, die dafür baurechtlich und dinglich gesichert dem allgemeinen Wohnungsmarkt (ohne Ferien-/Zweitwohnungen) zugeführt wird (Ersetzungsfälle)
und in den Fällen b)-e) (zugleich) ihre Umnutzung zur Zweitwohnung durch Vertrag mit der Stadt mit dinglicher Sicherung ausgeschlossen ist.
Die Bevölkerung wird darauf hingewiesen, dass der Übergang von Wohnung zu Ferienwohnung einer Nutzungsänderungsgenehmigung durch das Baurechts- und Ordnungsamt der Stadt bzw. des Landratsamts Ostallgäu als Baugenehmigungsbehörde bedarf und ihr ungenehmigter Betrieb eine Ordnungswidrigkeit darstellt.
5. Ferienwohnungen in Bebauungsplänen und städtebaulichen Verträgen
Die Stadt wird bei Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen Ferienwohnungen grundsätzlich ausschließen und allenfalls entsprechend den vor- bzw. nachstehend aufgeführten Ausnahmegründen als Ausnahme zulassen.
Die Bauleitplanung könnte dazu im Grundsatz folgende Konzeption verfolgen:
- Die „echte“ Wohnnutzung (Dauerwohnen) soll als überwiegende und prägende Nutzungsart erhalten bleiben bzw. gesichert werden. Deshalb könnten z.B. Beherbergungsbetriebe und Ferienwohnungen zur lediglich ausnahmsweisen Zulässigkeit herabgestuft werden. Bezogen auf das jeweilige (Bau-)Gebiet könnte festgelegt werden, in welchem Umfang Beherbergungsbetriebe oder Ferienwohnungen zulässig sind bzw. nach Anzahl und / oder Größe keine dominante bzw. prägende Wirkung erhalten sollen.
- Für jedes Baugrundstück könnte ein Mindestanteil der zulässigen Geschossfläche für die „echte“ Wohnnutzung reserviert werden. Damit würde einerseits ein Fortbestand der prägenden Wohnnutzung gesichert und die Entstehung rein gewerblich oder touristisch genutzter Baugrundstücke verhindert. Andererseits könnte so vermieden werden, dass neue gewerbliche Nutzungen (insb. Ferienwohnungen) im Rahmen der nur ausnahmsweisen Zulässigkeit lediglich auf einzelnen Grundstücken konzentriert entstehen und viele andere Grundstücke von dieser Nutzungsart vollständig ausgeschlossen werden; die Anforderung, dass Ferienwohnungen im Baugebiet insgesamt auch nach ihrer Anzahl keine prägende Wirkung erlangen dürfen, bleibt davon unberührt.
- Gänzlich neue Beherbergungsbetriebe mit ausschließlich dieser Nutzung (bezogen auf das Baugrundstück) sollen nur noch in neu auszuweisenden Sondergebieten angesiedelt werden.
- Möglich wäre auch, dass in einzelnen Gebieten Beherbergungsbetriebe und Ferienwohnungen vollständig über die Bauleitplanung ausgeschlossen werden.
- Wichtig ist der Hinweis, dass mit der Steuerung kein „Bau-Zwang“ geschaffen wird. Dies bedeutet, dass evtl. festgesetzte Mindestgeschossfläche für Dauerwohnen nicht zuerst und auch nicht vollständig errichtet werden muss.
Ähnliches könnte für den Abschluss von städtebaulichen Verträgen als Ergänzung zu den vorstehend genannten Regelungen in den Bauleitplänen gelten.
Für vor dem ___________ baurechtlich genehmigte Gewerbebetriebe in den überplanten Baugebieten wird im Bebauungsplanverfahren ein erweiternder Bestandsschutz nach § 1 Abs. 10 BauNVO geprüft.
Die Verwaltung prüft und berichtet dem Stadtrat, ob und wo bei bestehendem Baurecht Ferienwohnungen ausgeschlossen werden sollen, und bereitet die entsprechenden Bebauungsplanaufstellungen oder -änderungen vor.
Nähere Informationen erfolgten dazu im Rahmen der Beratung.
