Das Vorhaben lag bereits in der letzten Sitzung zur Beratung vor. Das Einvernehmen wurde nicht erteilt. Begründung war die Abweichung von der städtischen Baugestaltungssatzung im Hinblick auf die Lösung der Gaube in Kombination mit den Dachflächenfenstern. Aus dem Gremium wurden Bedenken auch geäußert hinsichtlich des Eingriffs in die Dachkonstruktion. Über die Variante der Fensterflügel wurde noch keine Entscheidung getroffen. Eine touristische Nutzung wurde insgesamt nicht befürwortet. Die Verwaltung wurde zu einem Gespräch mit dem Bauherrn beauftragt. Dieses fand am 12.02.2020 statt.
Der Bauherr reichte eine schriftliche Erklärung nach, weshalb abgesehen von der DG-Ebene eine Dauerwohnnutzung nicht möglich ist. Das touristische Konzept wird näher erläutert und der Qualitätsansatz beschrieben. Dazu wurde von FTM eine Stellungnahme eingeholt. Auszug:
- Das Vorhaben unterstützt die touristische Qualitätsoffensive allerdings nicht in einer Weise, die eine im Wesentlichen weder nötige noch gewünschte Ausweitung der städtischen Unterkunftskapazitäten begründen könnte. Für eine explizite Befürwortung der Schaffung neuer Gästezimmer fehlt somit die Grundlage, selbst wenn die Auswirkungen auf den Gesamtmarkt gering wären.
Wie in vielen Fällen besteht jedoch im unbeplanten Altstadtgebiet eine baurechtliche Mischgebiets-umgebung. Nach § 34 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO fügt sich die beantragte Nutzung in die Umgebung ein. Der Bauherr hat danach einen einklagbaren Rechtsanspruch auf Genehmigung. Nichts Gegenteiliges ergibt sich aus den Zielen der Altstadtsanierung (erforderliche sanierungs-rechtliche Erlaubnis) und des ISEK. Ob sich aus dem erst anlaufenden Beherbergungskonzept etwas anderes ergibt, muss rein rechtlich zunächst dahingestellt bleiben.
Nutzung:
Bauplanungsrechtliche Gründe, die einer Erteilung des kommunalen Einvernehmens entgegenstehen würden, sind damit nicht ersichtlich.
Baugestaltungssatzung:
Die Kombination aus Dachgauben und Dachflächenfenstern steht im Widerspruch zur Satzung. Allerdings sind die beantragten Größen sehr moderat und eine störende Sichtbarkeit von öffentlichen Verkehrsflächen aus nicht gegeben. Dahingehende Präzedenzfälle bestehen.
Denkbar wäre ggf. eine zahlenmäßige Reduzierung der DFF in der Spitzbodenebene zur verbesserten Einhaltung. Die Dächer über den Gauben sollten nicht nach unten zum Hauptdach geneigt sein, sondern als konventionelle Schleppgauben ausgebildet werden (Auflage).
Wie bereits in der letzten Sitzung beschrieben erscheint die Änderung der Fensterflügel im Erdgeschoss in faltbare Elemente eine vertretbare Lösung, auch wenn sie den Bestand mehr verändert.
Am 10.03.2020 ist ein Termin mit dem Landesamt für Denkmalpflege angesetzt (Bericht über die Ergebnisse in der Sitzung).
Seitens der Verwaltung wird weiterhin vorgeschlagen, der beantragten Ablösung der beiden notwendigen Stellplätze für den Ausbau des Dachgeschosses als dauernutzbare Wohnung (=Voraussetzung für den reduzierten Betrag von 1.000 Euro je Stellplatz) zuzustimmen.
Zur weiteren Beratung in der heutigen Sitzung fand vorab eine Ortsbesichtigung mit dem Hauseigentümer, der die Maßnahme näher erläuterte, statt. Im Ergebnis sind aber erst noch weitere Klärungen erforderlich, die eine inhaltliche Behandlung aktuell noch nicht möglich machen.
