Der Bau- und Umweltausschuss hat in seiner öffentlichen Sitzung am 04. Februar 2020 über die Verlagerung und damit verbundener Vergrößerung des Edeka-Lebensmittelmarktes (bisher Hopfener Straße 2 und 4) auf die gegenüber liegende Straßenseite befasst und mit 13:0 Stimmen folgenden Beschluss gefasst:
„Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat, eine vorhabenbezogene Änderung des Bebauungsplanes N 10 einzuleiten, um auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1434 und 1435 der Gemarkung Füssen die Umsiedlung und Vergrößerung des benachbarten Lebensmittelmarktes zu ermöglichen. Wie in solchen Fällen üblich sind alle projektbezogenen Kosten auf der Grundlage eines städtebaulichen Vertrages vom Bauherrn zu tragen. Die Verträglichkeit der geplanten Verkaufsflächengröße ist gutachterlich zu untersuchen.“
In der Zwischenzeit ist von den Eigentümern des Grundstücks, auf dem sich vormals der OBI-Markt befand, ebenfalls ein Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes eingegangen.
Fakt ist, dass die Firma Edeka den Standort an der Hopfener Straße neu aufstellen will, da das bestehende Objekt nur ca. 800 m² Verkaufsfläche hat und die Anzahl der Parkplätze zu gering ist. Ein konkurrenzfähiger, neuer Edeka-Standort, der auch eine Perspektive für die Zukunft haben muss, sollte min. 1.700 m² Verkaufsfläche haben, zzgl. der erforderlichen Anzahl an Stellplätzen.
Zufällig ergeben sich nun in Füssen zwei Ansätze: einmal der Standort an der Hopfener Straße 15 + 17 und zum anderen der ehemalige Obi-Markt im benachbarten Gewerbegebiet (Abt-Hafner-Str. 20 und Moosangerweg 22). Klar ist, dass es nur für einen Standort eine Baugenehmigung geben wird und kann, da für beide Vorhaben ein neuer vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt bzw. die bestehende Bauleitplanung geändert werden muss. Welcher Standort favorisiert und genehmigt wird, liegt allein in der Interessenslage der Vertreter der Stadt Füssen und sollte nicht von Begehrlichkeiten von Investoren abhängig gemacht werden.
Die Firma Edeka hat nun beide Standorte geprüft und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass dem Grunde nach jeder der beiden angefragten Standorte machbar ist. Edeka hat beiden Eigentümern einen Mietvertrag mit der aufschiebenden Bedingung „Baurecht/Baugenehmigung“ zum Abschluss angeboten. Somit ist gewährleistet, egal für welchen Standort sich die Stadt Füssen entscheidet, dass ein entsprechender Mietvertrag geschlossen werden könnte. Für den Standort beim ehemaligen OBI-Markt existiert dieser Mietvertrag bereits. Beide Standorte werden parallel nicht genehmigt werden.
Fakt ist aber auch, dass die Regionalleitung der EDEKA Südbayern Handels Stiftung & Co. KG den Standort beim ehemaligen OBI-Gelände eindeutig präferiert, weil dieser wesentlich einfacher und großzügiger, vor allem sehr zeitnah realisiert und entwickelt werden könnte. Am Standort Hopfener Straße sieht die EDEKA-Regionalleitung diesbezüglich größere Einschränkungen und Zwänge, die zwar lösbar erscheinen, aber doch deutlich mehr Zeit in Anspruch nehmen würden. Außerdem besteht dort noch ein Mietvertrag, der zu beachten ist. Diese Präferenz für den Standort am ehemaligen OBI wurde vom Vorstand bereits durch einen Vorstandschaftsbeschluss ausgedrückt.
Aus Sicht der Verwaltung wurden die FÜR und WIDER der einzelnen Standorte gegenübergestellt:
Für den Standort ehem. OBI spricht unter anderem:
- Das Gebäude steht in großen Teilen leer und die Neubelegung soll als in sich stimmige Lösung erfolgen, die zu einer Bedarfsdeckung im Stadtgebiet führt.
- Großzügige Parkmöglichkeiten sind dort vorhanden.
- Die Erschließung ist sowohl über den Moosangerweg als auch über die Abt-Hafner-Straße gegeben.
- Die Freizeitanlage ist so konzipiert, dass sie zu einer gewünschten Bedarfsdeckung insbesondere in Schlechtwetterperioden führt, genauso auch in der touristischen Nebensaison. Auch wird damit einem dringenden Wunsch der Bevölkerung entsprochen. Ohne einen Ankermieter ist dieses Freizeitanlage für sich betrachtet hinsichtlich der erzielbaren Mieteinnahmen für den Eigentümer wenig attraktiv und deshalb nur in Kombination mit anderen Betrieben, die mehr Miete einbringen, realisierbar.
- Das Vorhaben könnte zeitnah realisiert werden!
Gegen den Standort ehem. OBI spricht unter anderem:
- Der Nahversorgungscharakter ist hier nicht darstellbar, da der Standort nicht von Wohnbebauung umgeben ist.
- Die nur fragliche Vereinbarkeit mit den Entwicklungszielen des ISEK (Nahversorgungsfunktion, neuer Standort mit erheblichem Erweiterungspotenzial, städtebauliche Randlage)
- Drogeriemarkt mit innenstadtrelevanten Sortiment
- noch fehlende ÖPNV-Anbindung
Anmerkungen zur „ÖPNV-Anbindung“: Die Eigentümer der Immobilie haben angeboten, die ÖPNV-Anbindung des Standortes über die Schleife Moosangerweg und Abt-Hafner-Straße auf deren Kosten herzustellen und vor Ort eine Bushaltestelle für den ÖPNV einzurichten. Die näheren Regelungen dazu müssten im Bauleitplanverfahren bzw. im städtebaulichen Vertrag / Vorhabens- und Durchführungsvertrag getroffen werden.
Für den Standort an der Hopfener Straße spricht unter anderem:
- Mit der Ansiedlung ist die Behebung eines städtebaulichen Missstandes gesichert, was in anderer Form seit vielen Jahren nicht gelungen ist.
- Der Standort ist wegen der damit verbundenen auch fußläufigen Nahversorgung städtebaulich besser zu rechtfertigen.
- die dort bereits vorhandene ÖPNV- und Radweg-Anbindung
- Kein Drogeriesortiment außerhalb der Innenstadt
Gegen den Standort an der Hopfener Straße spricht unter anderem:
- Die im Vergleich zum OBI-Gelände räumlich beengteren Verhältnisse
- die vertragliche Situation auf dem Grundstück (Pachtvertrag) und die damit verbundene, deutlich spätere zeitliche Realisierung
- die schwierigere Erschließungssituation
- Offene Situation bezüglich der Nachnutzung der Bestandsimmobilie
Aus Sicht der Verwaltung ist der Standort an der Hopfener Straße aus städtebaulichen Gründen bei der Weiterentwicklung zu bevorzugen. Dies gilt auch im Hinblick auf die bisherigen städtebaulichen Zielsetzungen im Bereich des Bebauungsplans „Moosangerweg N 10“, in dem derzeit noch entsprechende Sortimentsbeschränkungen vorgesehen sind. Diese waren auch Grundlage im Rechtsstreit wegen der Ansiedlung eines Drogeriemarktes beim dortigen ALDI, wozu das Verwaltungsgericht Augsburg am 4. März 2020 entschieden hat, die entsprechende Klage zurück zu weisen. Diese Sortimentsbeschränkungen betreffen zwar auch den Standort Hopfener Straße, könnten aber dort räumlich begrenzt auf den Ersatzstandort verträglicher aufgehoben werden (es entsteht nicht wirklich ein neuer Standort).
Zu beiden Standorten haben die jeweiligen Eigentümer bzw. Investoren jeweils eine Auswirkungsanalyse der Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbH eingeholt, die auch das Einzelhandelskonzept für die Stadt Füssen erstellt haben. Zu beiden Standorten kommt diese zum Ergebnis, dass „die Verlagerung und Erweiterung des Standortes mit dem geplanten Lebensmittelsortiment ist mit den Empfehlungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes im Zuge des ISEK nicht vollständig kompatibel ist. Neuansiedlungen sowie auch Erweiterungen von großflächigen Betrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten, zu denen auch Lebensmittel zu rechnen sind, sind laut Einzelhandelskonzept nicht gewünscht, es sei denn die städtebauliche Verträglichkeit wird gutachterlich nachgewiesen.
Dem Vorhaben in der Hopfner Straße positiv zuzurechnen ist, dass es sich nicht um eine Neuansiedlung, sondern um die Verlagerung eines bestehenden Betriebes handelt. Die Maßnahme geht aber eindeutig über den Bestandsschutz des bestehenden Betriebs hinaus, weil damit zum einen eine erhebliche Verkaufsflächenerweiterung und zum anderen eine Verlagerung des Standortes, einhergehend mit einem Neubau, verbunden ist.
Zum Vorhaben beim ehemaligen OBI-Markt stellt die Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbH fest, dass „die Weiterentwicklung des Standortes mit den geplanten Sortimenten mit den Empfehlungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes im Zuge des ISEK nicht kompatibel ist. Eine Nachfolgenutzung mit den aktuell genehmigten Sortimenten (Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf) ist allerdings aus gutachterlicher Sicht unwahrscheinlich. Dies belegen auch die Versuche der Eigentümer eine passende Nachfolgenutzung mit Einzelhandel zu finden. Um einen dauerhaften Leerstand zu vermeiden, ist daher eine Umnutzung des Gebäudes und eine Veränderung der Sortimente innerhalb städtebauliche verträglicher Grenzen zu prüfen. Da es sich beim Entwurf des Einzelhandelskonzeptes (innerhalb des ISEK) jedoch lediglich um ein informelles Planungsinstrument handelt ist grundsätzlich ein dialogorientierter Abwägungsprozess anzustreben, um einen Leerstand zu vermeiden. Daher werden im Folgenden alle Planungsziele und -vorgaben erörtert, um dem Stadtrat eine fundierte Abwägungsgrundlage zu liefern.
Zur fachlichen Einschätzung haben wir dazu auch zusammenfassende, vergleichende Beurteilung unseres Einzelhandelsgutachters, der Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbH in Erlangen eingeholt.
Zu beiden Standorten kommt diese zum Ergebnis, dass
- beide Standorte innerhalb des zentralitätsbildenden Standortes Moosangerweg/Abt-Hafner-Straße liegen, für den im Einzelhandelskonzept eine Entwicklungsbeschränkung für Nahversorgungsbetriebe festgeschrieben ist;
- Erweiterungen und Neuansiedlungen nur mit dem gutachterlichen Nachweis der städtebaulichen Verträglichkeit möglich sind, diese aber für beide Standorte festgestellt wurde,
- Im Vergleich beider Standorte ist jedoch aufgrund der geringeren Größe des geplanten EDEKA und des nicht vorgesehenen Drogeriemarktes aus städtebaulichen Gründen der Standort Hopfener Straße als spürbar verträglicher einzustufen – vorausgesetzt der Drogieremarkt erfolgt nicht als Nachvermietung am alten Standort!
- Aus Sicht der Nahversorgungsfunktion hat der Standort Hopfener Straße aufgrund seiner größeren Nähe zu fußläufig erreichbaren Wohngebieten Vorteile gegenüber dem Standort am ehemaligen OBI
Zusammenfassend ist nach der fachlichen Einschätzung der Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbH aus städtebaulichen Gründen der Standort Hopfener Straße zu bevorzugen.
Zu beiden Standorten wurde auch die Höhere Landesplanungsbehörde bei der Regierung von Schwaben schon vorab einer späteren Bauleitplanung beteiligt und um entsprechende Prüfung beider Standorte gebeten. Insbesondere haben wir dort Aussagen zu folgenden Themen abgefragt:
- die "Lage im Raum" - Lenkung der Ansiedlung in Zentrale Orte (ZO) zur Sicherung der Funktionsfähigkeit der ZO
- die "Lage in der Gemeinde" - Lenkung auf "städtebaulich integrierte Standorte" zur Gewährleistung einer verbrauchernahen Versorgung, hier insbesondere, ob die beiden Standorte als sog. „integrierte Standorte“ oder eher als sog. „Randlagen“ betrachtet werden, und
- die "zulässigen Verkaufsflächen" – d.h. die raumverträgliche Dimensionierung der Projekte durch Begrenzung der Kaufkraftabschöpfung zur Gewährleistung der Funktionsfähigkeit der ZO und einer verbrauchernahen Versorgung
Auch das Sachgebiet „Städtebauförderung“ bei der Regierung von Schwaben haben wir entsprechend beteiligt.
Nun liegt es am Stadtrat zu entscheiden, wo dieser neue Markt tatsächlich realisiert werden soll. Dabei wird die Stadt spätestens im anstehenden Bebauungsplan-Verfahren die landesplanerischen Vorgaben einerseits und evtl. mögliche Auswirkungen auf das integrierte städtebaulichen Entwicklungskonzept und dessen Zielsetzungen im Auge haben müssen. Schließlich wird die Stadt auch in Zukunft auf Zuwendungen aus dem Bayer. Städtebauförderprogramm angewiesen sein, die nur dann zu erwarten sind, wenn den Zielsetzungen des ISEK’s entsprochen wird. Zu einem Einzelhandelsgroßprojekt (und um ein solches handelt es sich hier) macht das Landesentwicklungsprogramm klare Vorgaben zur Zulässigkeit, die im Bauleitplanverfahren zur berücksichtigen sind. Hier wird vor allem die Äußerung zu der Frage des geforderten „städtebaulich integrierten Standorts“, der wiederum einen Standort innerhalb eines baulich verdichteten Siedlungszusammenhangs mit wesentlichen Wohnanteilen fordert, interessant.
Aussagen der beiden Fachstellen werden erst im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens erfolgen, sobald konkrete Entwürfe von Bauleitplänen vorgelegt werden. Fakt ist, dass die Höhere Landesplanungsbehörde bei der Regierung von Schwaben den Standort beim ehem. OBI sehr kritisch sieht, da es bei diesem an der geforderten städtebaulich integrierten Lage mangelt. Städtebaulich integrierte Lagen in diesem Sinne erfordern einen Standort innerhalb eines baulich verdichteten Siedlungszusammenhangs mit wesentlichen Wohnanteilen. Dieser wird beim ehemaligen OBI nicht gesehen, sondern wir eher als Randlage betrachtet.
Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten im Bebauungsplan Moosangerweg
Gerade auch im Hinblick auf die vom Stadtrat im Bebauungsplan „N10 – Moosangerweg – Ost“ vorgegebenen städtebaulichen Zielsetzungen erscheint der Standort „Hopfener Straße“ als städtebaulich geeigneter. Dort hat der Stadtrat den Bebauungsplan dahingehend geändert, dass Handelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten in diesem Gebiet gesondert zu prüfen und ggf. nicht zulässig sind. Diese Änderung dient dem Schutz des zentralen Versorgungsbereichs in der Innenstadt. Zur Sicherung dieser Planung wurde eine Veränderungssperre erlassen.
Genau diese Sortimentsbeschränkung und die dazu erlassene Veränderungssperre waren auch Gegenstand im Rechtsstreit wegen der geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes beim dortigen ALDI-Markt. ALDI GmbH & Co. KG hat gegen die Verweigerung des städtischen Einvernehmens und den Erlass der Veränderungssperre durch die Stadt sowie die daraus resultierende Ablehnung der Baugenehmigung durch das Landratsamt Ostallgäu geklagt. Das Verwaltungsgericht Augsburg hat dazu am 4. März 2020 entschieden und die Klage von ALDI zurückgewiesen. Das Gericht hat weder Zweifel an der formellen oder materiellen Rechtmäßigkeit der Veränderungssperre noch an der von der Stadt vorgenommenen städtebaulichen Zielsetzung gesehen. Gegen diese Entscheidung des Verwaltungsgerichts wurde nun zwar Berufung eingelegt, die Stadt ist aber guter Dinge, dass im Falle der Zulassung die Entscheidung des Verwaltungsgerichts bestätigt wird.
Diese Sortimentsbeschränkungen betreffen zwar auch den Standort Hopfener Straße, könnten aber dort räumlich begrenzt auf den Ersatzstandort verträglicher aufgehoben werden (es entsteht dort nicht wirklich ein neuer Standort, sondern nur eine Verlagerung.
Vor allem die geplante Ansiedlung eines DM-Drogeriemarktes bereitet erhebliche Probleme.
Nicht umsonst wurde in den Auswirkungsanalysen bzw. der vergleichenden Betrachtung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass vorgesehene Entwicklungsplanungen in der Innenstadt Füssens durch die Ansiedlung des Drogeriemarktes konterkariert werden könnten. Insofern gibt das Gutachten den Hinweis, bei der Entscheidung über das Vorhaben diesen Aspekt zu berücksichtigen.
Auch durch diese Aussagen wird nochmals deutlich, dass aus gutachterlicher Sicht für die Stadt Füssen die Ansiedlung eines weiteren Drogeriemarktes durchaus sinnvoll und städtebaulich vertretbar ist, dass die Lage im Standortbereich Moosangerweg/Abt Hafner Straße aber im Vergleich zu einem zentraler gelegen Standort nur zweite Wahl sein kann.
Die Wahl des Standortes für einen zusätzlichen Drogeriemarkt in Füssen liegt letztlich in der Entscheidung des Stadtrates. Die Empfehlung von Markt- und Standort Beratungsgesellschaft mbH dazu ist klar: Vor dem Hintergrund der Umsatzlenkungen sind alle untersuchten Standorte als verträglich zu bewerten. Aus Sicht der künftigen Stadtentwicklung, insbesondere der Weiterentwicklung des Zentrums Füssens, wäre die Ansiedlung eines Drogeriemarktes im Standortbereich Moosangerweg/Abt-Hafner-Straße kontraproduktiv.
Im Rahmen dieser Entscheidung ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass ein weiteres Gutachten über ein Verlagerungsprojekt der Norma in der Kemptener Straße vorliegt. Hier sind neben Norma auch ein Drogeriemarkt sowie ein Bio-Markt als Nahversorgungsangebote geplant. Dieser zentral gelegene Standort erscheint aus städtebaulicher Sicht sogar noch empfehlenswerter für einen Drogeriemarkt, als ein Standort im Bereich Moosangerweg/Abt-Hafner Straße.
Die Verwaltung befürchtet im Falle der Ansiedlung des DM-Marktes nicht nur das Leerfallen eines bestehenden Drogeriemarktes im Zentralen Versorgungsbereich, sondern sieht auch die Gefahr, dass damit der Fortbestand des Theresienhofes gefährdet wird. Außerdem wäre im Falle der Zustimmung zu einem Konzept mit dem DM-Drogeriemarkt zu berücksichtigen, dass dieser an wenigstens 3 Standorten entstehen könnte:
- Ehemaliger OBI-Baumarkt am Moosangerweg – Abt-Hafner-Straße
- Nähe ALDI am Moosangerweg – Abt-Hafner-Straße
- Kemptner Straße, gegenüber NORMA
Für alle drei Standorte liegen entsprechende Planungen vor.
Und alle drei Standorte gefährden die bisher betriebene Innenstadtentwicklung. Die Ansiedlung des V-Baumarktes sollte hier eine Lehre sein, auch wenn diese nur deutlich geringere Auswirkungen auf den Zentralen Versorgungsbereich hatte.
So sehr die Stadt einen zusätzlichen Drogeriemarkt in Füssen grundsätzlich begrüßen würde, wird dringend empfohlen, an den bisherigen städtebaulichen und im Einzelhandelskonzept definierten Zielsetzungen festzuhalten, und einen weiteren Drogeriemarkt an allen drei beantragten Standorten nicht zuzulassen. Dagegen würde die Stadt die Ansiedlung im Zentralen Versorgungsbereich ausdrücklich unterstützen.
