Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 23.03.2021.
Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Das Anwesen befindet sich im Außenbereich und es liegt zudem im Landschaftsschutzgebiet.
Umbaumaßnahmen an einem dort genehmigten Gebäude unterliegen den strengen Kriterien nach § 35 des Baugesetzbuches. In § 35 Abs. 4 Nr. 5 ist geregelt, dass die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen nur unter folgenden Voraussetzungen zugelassen werden kann:
a) das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden: dies ist der Fall,
b) die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung
der Wohnbedürfnisse angemessen und
c) bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass
das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird.
Eine zweite Wohnung ist nach den vorliegenden Unterlagen nicht geplant.
Eine Erweiterung von einem zwei- zu einem dreigeschossigen Gebäude wurde durch das Landratsamt Ostallgäu im Rahmen einer Vorabklärung als nicht möglich eingestuft. Die zunächst angedachte Höhe wurde auf den jetzt vorliegenden Stand reduziert.
Bei der Angemessenheit gilt u. a. die Wohnfläche als Kriterium. Diese beträgt lt. Antrag 143 qm. Das Gebäude weist eine familiengerechte Größe auf.
Gestalterisch problematisch ist der südostseitige Quergiebel. Durch dessen große Dachlänge und die Breite im Verhältnis zu der geringen Gebäudetiefe weist er dem Grunde nach eine das Erscheinungsbild störende Größe auf. Wie nun weiter erkennbar wurde wurden in der näheren Umgebung weitere großdimensionierte Gauben errichtet. An vorliegender Stelle ist die Einsehbarkeit sehr beschränkt. Hinsichtlich der Nutzung des Dachgeschoßes, die durch die seitens des Landratsamtes Ostallgäu geforderte Beibehaltung der Giebelrichtung große Anteile an nur niedrigen Bereichen hat, stellt der Giebel eine wesentliche Verbesserung zur familientauglichen Nutzung dar. Das Detail der unharmonisch „in der Luft hängenden“ Wirkung (Südostansicht) wurde zwischenzeitlich durch entsprechende Stützen behoben.
Die Übernahme einer Abstandsfläche auf das gegenüberliegende städtische Grundstück ist aufgrund der dort nicht zu erwartenden baulichen Nutzung dem Grunde nach zustimmungsfähig.
Eine Überprüfung der Richtigkeit der Abstandsflächenpläne durch das Landratsamt Ostallgäu ist noch geboten. Soweit die Abstandsfläche nur auf der Hälfte jenseits der Straßenmitte liegt ist dafür keine Übernahme erforderlich.
Eine Einigung mit dem Nachbarn der Flurnummer 2713, auf dessen Grundstück bereits eine Überbauung besteht und er auch von dem Umbau zusätzlich betroffen ist, liegt gemäß Vorlage der Unterschrift vor.
Der Ländeweg ist in diesem Bereich nur als beschränkt-öffentlicher Weg gewidmet, d. h. er hat danach nicht die Funktion einer Erschließungsstraße. Dementsprechend weist der technische Ausbau eine nur entsprechend geringe Breite und voraussichtlich nur eingeschränkte Belastbarkeit auf. Andererseits handelt es sich hierbei um eine Bestandssituation und eine wesentliche Ausweitung der Nutzung erfolgt wohl nicht.
Stellplätze werden auf dem Grundstück nicht nachgewiesen. Räumlich wäre dies ohne aufwändige technische Verbauungen auch gar nicht ohne weiteres möglich. Rechtlich ist dies nicht notwendig, weil es sich bei dem Gebäude um Altbestand handelt und sich die Zahl der Wohneinheiten nicht erhöht (kein nachzuweisender Mehrbedarf). Inwieweit z. B. für einen Anlieferverkehr eine Zufahrt zugelassen werden muss ist im Rahmen des Straßenverkehrsrechts zu entscheiden.
Hinweis: Ein Gespräch am 30.03.2021 führte zu folgenden Ergebnissen:
- Die bauliche Lösung wurde einschließlich des Quergiebels mit dem Landratsamt OAL vorabgestimmt. Eine Drehung der Firstrichtung wird seitens der Genehmigungsbehörde als nicht möglich erachtet.
- Die Größe wird im Hinblick auf die familiären Verhältnisse als zulässig eingestuft.
- Mit dem Eigentümer des überbauten Nachbargrundstückes wurde der Umbau vorbesprochen; die Unterschriften liegen vor.
- Der Quergiebel wird zur optischen Verbesserung auf Stützen gestellt (Plan wurde nachgereicht). Eine Einsehbarkeit ist nur sehr eingeschränkt gegeben.
- Bei der baulichen Umsetzung wird die schlechte Anfahrbarkeit durch den Einsatz kleinerer Fahrzeuge (z. B. Unimog mit Kranaufbau) und vorgefertigten, schneller montierbaren Elementen Rücksicht genommen. Sperrungen sollen so kurz wie möglich gehalten werden.
Seitens der Stadtwerke wird vor Beginn der Baumaßnahme auch eine Bestandserhebung der Leitungszustände vorgenommen.
Dr. Christoph Böhm plädiert auf Einhaltung der Gestaltungssatzung, die auch in diesem Bereich in Bad Faulenbach gilt. Die Fenster sind aus Holz anzufertigen und mit Sprossen zu versehen.
