Die Stadt Füssen ist geprägt von einem bestehenden dringenden Bedarf nach zusätzlichen Wohnraum. Nicht nur, dass die Bürgerinnen und Bürger händeringend und leider oft vergebens nach Wohnraum für die Familien bzw. für eine Ansiedlung suchen. Nein: Oft und gerade sind es Unternehmen, die nichts dringender brauchen, als verfügbaren Wohnraum für deren Beschäftigten und Mitarbeiter. Entsprechende An- und Nachfragen sind deshalb auf der Tagesordnung.
Obwohl gerade in und um Füssen auf dem Wohnungssektor rege Tätigkeit herrscht, sind oft die dort angebotenen Wohnungen für die überwiegende Mehrheit der Wohnungssuchenden schlicht und einfach nicht bezahlbar. Deshalb ist es umso wichtiger, künftig auch wieder verstärkt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Dies wiederum ist vor allem eine ganz wichtige Aufgabe der öffentlichen Hand, und hier insbesondere auch der Stadt Füssen.
Entsprechend dem Beschluss des Stadtrates hat die Stadt Füssen bereits im Jahr 2016 die Architektengemeinschaft Harbich und Beck aus Füssen beauftragt, die städtischen Immobilien hinsichtlich des baulichen Zustandes, des Instandsetzungs- bzw. Sanierungsaufwandes einschl. der damit verbundenen Kosten zu untersuchen und zugleich notwendige Pflichtmaßnahmen genauso aufzuzeigen wie ggf. empfohlene Modernisierungsmaßnahmen. Neben dem Sanierungsaufwand wurde bei den Gebäuden zumindest teilweise auch aufgezeigt, welche Entwicklungsmöglichkeiten dort bestehen würden. Aufgrund dieser Untersuchungen geht es nun in den nächsten Schritten darum, festzulegen, wie mit diesen Liegenschaften umgegangen werden soll. Dazu gilt es, eine Reihe von Fragen zu beantworten:
- Kann und will die Stadt die städtischen Wohngebäude im Eigentum behalten und z.B. dort weiterhin sozialverträglichen Wohnraum anbieten?
- Welchen (energetischen) Standards sollen die Liegenschaften bei künftigen Maßnahmen (z.B. Sanierung) zugrunde gelegt werden?
- Wenn ja, wie sollen diese Liegenschaften saniert werden? Welcher Standard soll erreicht werden? Sollen nur die zwingend notwendigen Maßnahmen durchgeführt werden oder sollen die Gebäude auf den heutigen Stand modernisiert werden.
- Soll das Angebot an Wohnraum beispielsweise durch Nachverdichtung erhöht werden?
Allein die Untersuchung der städtischen Liegenschaften hat gezeigt, dass der notwendige, in den nächsten Jahren anfallende Sanierungsbedarf enorm ist. Wenn man dann noch die sinnvollen, den heutigen Standards entsprechenden Modernisierungsaufwand einbezieht, geht es hier immerhin um rund 10 Millionen Euro in den nächsten Jahren. Darin noch nicht enthalten sind mögliche Aufwendungen für die evtl. geplante bzw. in den genannten Untersuchungen angesprochene Erweiterung der Wohnanlagen um zusätzliche Wohnungen.
Aktueller Wohnungsbestand der Stadt Füssen:
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Lfd. Nr. Wohnimmobilie
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Bemerkungen
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1.
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Floßergasse 2
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Leerstehend, komplett sanierungsbedürftig
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2.
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Oblisbergstr. 10, 12, 14 und 16
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2 Wohngebäude mit je 8 Wohneinheiten, d. h. insgesamt 16 Wohnungen
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3.
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Weidachstr. 2
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1 Wohngebäude mit insgesamt 4
Wohnungen
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4.
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Weidachstr. 80
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Wohnhaus, 4 Zimmer
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5.1.
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Ziegelwiesstr. 2, 4 und 6
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3 Wohngebäude mit jeweils 3
Wohneinheiten, insgesamt 9 Wohnungen
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5.2.
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Ziegelwiesstr. 8 und 10
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2 Wohngebäude mit je 3 Wohneinheiten, d.h. insgesamt 6 Wohnungen
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5.3.
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Ziegelwiesstr. 12 und 14
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2 Wohngebäude mit je 3 Wohneinheiten, d.h. insgesamt 6 Wohnungen
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5.4.
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Ziegelwiesstr. 16
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1 Wohngebäude mit 6 Wohnungen
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6.
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Mariahilfer Str. 33
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1 Wohnung
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7.
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Florianstr. 4 FFW-Haus
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1 Wohnung
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8.
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Lechhalde 3, Rathaus
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3 Wohnungen
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9.
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Von-Freyberg-Str. 2
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Vermietet an Lebenshilfe Ostallgäu e.V.
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10.
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Kemptner Str. 41
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1 Doppelhaushälfte
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11.
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Schwedenweg 2
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1 Wohnung (Weidach-Turnhalle)
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12.
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Spitalgasse 6 – 8
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10 Wohnungen
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13.
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Höhenstr. 14, Haus Hopfensee
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1 Wohnung
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14.
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Höhenstr. 12, KiGa Zwergenburg
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1 Wohnung
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15.
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Schlagsteinweg 4
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1 Doppelhaushälfte
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16.
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Seeweg 4, Dorfladen
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2 Wohnungen
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Insgesamt geht es damit um einen Wohnungsbestand von 70 Wohnungen. Hinzu kommen noch die 9 in der Floßergasse 22 derzeit in Planung befindlichen Wohnungen, die aus dem Realisierungswettbewerb resultieren.
Noch ausständig ist das Ergebnis des Realisierungswettbewerbs „Modernisierung und bestandsorientierte Nachverdichtung Ziegelwies“ (Nrn. 5.1 – 5.4 der obigen Aufstellung). Ob und inwieweit sich daraus ggf. zusätzliche Wohnungen ergeben werden, bleibt noch abzuwarten. Ziel des Wettbewerbs war es jedenfalls konkret.
Finanzierungsmöglichkeiten prüfen!
Die beiden oben genannten Projekte Floßergasse und Ziegelwies wurden zumindest bisher (d.h. die konzeptionelle Vorbereitung in Form der Realisierungswettbewerbe) über das Kommunale Wohnraumförderprogramm (KommWFP) des Freistaates Bayern gefördert. Auch die Umsetzung selbst kann darüber gefördert werden.
Mit dem Kommunalen Wohnraumförderungsprogramm unterstützt der Freistaat Bayern die Gemeinden dabei, selbst Wohnraum zu planen und zu bauen. Mit dem Programm sollen Wohngebäude gefördert werden, die langfristig nutzbar sind und dem Ziel einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entsprechen. Projekte mit deutlich abgesenkten Standards werden nicht angestrebt.
Das Kommunale Wohnraumförderungsprogramm ist am 1. Januar 2016 in Kraft getreten. Es läuft aktuell zum 31. Dezember 2023 aus. In den Genuss der Förderung können Kommunen noch kommen, wenn diese bis zum genannten Termin einen Bewilligungsbescheid bzw. Zustimmung zum vorzeitigen Maßnahmenbeginn in den Händen haben. D.h. bis dahin müsste eine Planung mit belastbaren Kosten vorliegen.
Förderfähig sind sowohl Modernisierungen von bestehenden Wohnräumen aber auch der Neubau von Wohnungen. Die Förderung beträgt 30 % der zuwendungsfähigen Kosten als Zuwendung und 60 % als zinsverbilligtes Darlehen.
Weitere Fördermöglichkeiten bestehen für energetische Sanierungen/Modernisierungen:
Im Rahmen des Klimaschutzprogrammes 2030 hat die Bundesregierung die Förderung für energieeffiziente Gebäude weiterentwickelt. Zum 01.07.2021 ist die „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“ bei der KfW gestartet. Sie gilt
- für alle Wohngebäude, z. B. für Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser oder Wohnheime
- für alle Nichtwohngebäude, z. B. für Gewerbegebäude, kommunale Gebäude oder Krankenhäuser.
Ergebnis der Untersuchungen
Von der Architektengemeinschaft Harbich und Beck wurden bei weitem nicht alle städtischen Wohnimmobilien untersucht. Vielmehr beschränkte sich diese auf die nachfolgend aufgeführten Immobilien. Nicht mehr aufgeführt sind die Anwesen „ehem. Lorchhaus“, das ja über eine umfassende Sanierung einem anderen, teils öffentlichen Zweck zugeführt werden soll (z.B. Allgäuer Heimatwerk) und die Wohngebäude in der Ziegelwiesstraße, wofür ja der bereits angesprochene Realisierungswettbewerb im Gange ist.
Zusammenfassend kann zu den untersuchten Gebäuden folgendes festgehalten werden:
Das Gebäude wurde 1990 komplett saniert und ist in einem guten Zustand. Mängel liegen bei ein paar Fenstern (Schimmelbildung) und im Dach vor, insbesondere bei den Gauben. Das gesamte Dach sollte saniert werden.
Über den Eingang werden zwei Wohnungen im EG erschlossen. Eine barrierefreie Erschließung über den Hauseingang ist wirtschaftlich nicht möglich, theoretisch aber von der Gartenseite. Aufgrund der großzügigen Zimmerzuschnitte wäre ein barrierefreier Umbau möglich.
Die fehlende Dämmung der untersten und obersten Decke muss laut EnEV ergänzt werden. Im Vorfeld sollte aber über die weitere Entwicklung des Gebäudes entschieden werden.
Auf dem Grundstück kann auch zusätzlicher Wohnraum über den Ausbau des Dachbodens oder Anbauten geschaffen werden. Dies unter u.U. auch mit einem neuen Aufzug mit der Möglichkeit, barrierefreie Wohnungen über mehrere Ebenen schaffen zu können. Diese Option sollte planerisch und baurechtlich auf jeden Fall näher untersucht werden. Belange des Brandschutzes müssen dabei parallel untersucht werden, da Änderungen der Gebäudeklasse Auswirkungen auf die erforderliche Feuerwiderstandsdauer der Holzdecken und Holztreppen haben.
Der Massivbau bringt eine gute Bausubstanz mit sich, Ertüchtigungen des Brandschutzes sind nur in geringem Umfang zu erwarten, müssen aber noch eigens geprüft werden. Die Stadt besitzt hier eine gute Immobilie. Je Eingang werden zwei Wohnungen im EG erschlossen. Eine barrierefreie Erschließung über den Hauseingang ist wirtschaftlich nicht möglich, theoretisch aber von der Gartenseite. Aufgrund der kleinen Zimmerzuschnitte – insbesondere Bäder – ist ein barrierefreier Umbau nur über eine Änderung der Grundrisse möglich.
Die Liegenschaft eignet sich für eine Sanierung auch im höheren Qualitätssegment, daher sollte auch eine Dämmung der untersten und obersten Decke angestrebt werden. Auch eine komplette Sanierung der Elektrik und Haustechnik mit Zentralheizung wird dringend empfohlen. Ob auch ein Vollwärmeschutz und der Austausch der Balkone (Kältebrücken) wirtschaftlich sinnvoll ist, muss näher überprüft werden.
Auch hier kann auf dem Grundstück auch zusätzlicher Wohnraum über eine Aufstockung oder Anbauten geschaffen werden. Dies unter u.U. auch mit einem neuen Aufzug mit der Möglichkeit, barrierefreie Wohnungen über mehrere Ebenen schaffen zu können. Diese Option sollte planerisch und baurechtlich auf jeden Fall näher untersucht werden.
Wie geht es mit den Gebäuden weiter?
Wenn zur Sicherstellung eines weiterhin bezahlbaren Wohnraums für die entsprechend darauf angewiesenen Bevölkerungsgruppen der kommunale Wohnungsbestand in den Händen der Stadt bleiben soll, wäre nun zu beraten und entscheiden, wie mit diesen Immobilien hinsichtlich des Gebäudezustand und/oder evtl. möglicher zusätzlicher Wohnräume (z.B. durch Erweiterung/Ausbau) umgegangen werden soll.
Vorrangig geht es darum, ob diese Gebäude im Bestand saniert und wenn ja, mit welchem Standard diese saniert werden sollen oder ob zusätzlich zur Sanierung auch versucht werden soll, die aufgezeigten Entwicklungsmöglichkeiten zur Schaffung von zusätzlichem bezahlbarem Wohnraum zu nutzen.
In diesem Zusammenhang wird auch darauf hingewiesen, dass die Verwaltung mit den Objekten in der Floßergasse und der Ziegelwies eine Vielzahl von Projekten des bezahlbaren Wohnraums zu bearbeiten hat und deshalb auch die personellen Ressourcen diesbezüglich an ihre Grenzen stoßen. Deshalb gilt: Nur dann, wenn bei den Immobilien eine Förderung über das KommWFP angestrebt wird, sollten die Maßnahmen vorzeitig angegangen werden.
