Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss behandelte am 06.11.2021 den Entwurf und fasste folgenden Beschluss:
Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss billigt den vorgestellten Entwurf des Bebauungsplanes mit der Maßgabe,
- die Festsetzung III noch in II+D zu ändern, mit der Ergänzung, dass das DG als Vollgeschoß zulässig ist,
- die maximale Wandhöhe auf das natürliche Gelände zu beziehen,
- in der Begründung aufzuführen, dass es sich um ein Verfahren nach § 13b BauGB handelt (nicht § 13a)
und beauftragt die Verwaltung, die Beteiligung der Öffentlichkeit durch Auslegung der Unterlagen über den Zeitraum eines Monats durchzuführen und gleichzeitig dazu die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu beteiligen.
Die Änderung der Wandhöhe ergab sich aus einer Forderung des Landratsamtes, der insoweit nachgekommen wurde. Aus einem neuerlichen Abstimmungstermin ergab sich dahingehend nochmals eine Änderung und mit Schreiben vom 25.11.2021 folgende Vorgaben:
Wandhöhe:
Gemäß § 18 Abs. 1 BauNVO sind bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen. Aus Gründen der Bestimmtheit und Vollziehbarkeit sind bestimmte Anforderungen an die Bezugspunkte zu stellen. Bezugspunkte müssen fest sein, d.h. Veränderungen, die die Gegebenheiten verändern, dürfen nicht zu erwarten sein. Die Bezugspunkte müssen sich wegen des Sachzusammenhangs grundsätzlich auch innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans befinden. Als Unteren Bezugspunkt der in Meter festzusetzenden Höhe sind u.a. zu nennen – unter Bezugnahme auf konkret Vorhandenes – die festgesetzte Höhenlage der anbaufähigen Verkehrsfläche (Fahrbahnmitte, Gehweg, eingemessener Kanaldeckel), trigonometrische Punkte sowie in einem weiteren Schritt konkret ermittelbar – die mittlere Höhe des Meeresspiegels, Meter über NN, sowie über Gehweg (vgl. Nr. 2.8 der Anlage zur Planzeichenverordnung) (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg zu § 18 BauNVO Rd.-Nr. 3)
Die natürliche Geländeoberfläche als unteren Bezugspunkt sowie Verkehrsfläche und Gehweg erscheinen, entgegen meiner ersten Einschätzung, hier als nicht geeignet. Aufgrund des hängigen Geländes ist im Hinblick auf die Eindeutigkeit eine Höhenfestsetzung über NN erforderlich.
Aufgrund der vorhandenen Geländevermessung und Ihrer Planung kann die Oberkante Rohfußboden des Erdgeschosses konkret für jedes der drei Gebäude und damit als unterer Bezugspunkt für die Wandhöhe festgelegt werden. Da aus städtebaulicher Sicht die Kellergeschosse nicht sichtbar sein dürfen, sind entsprechende Festsetzungen zur Anfüllung des Kellergeschosses bzw. der Ausschluss von talseitigen Kellergeschossfreilegungen in den Bebauungsplan mit aufzunehmen.
GRZ; GR:
Gemäß § 4 Nr. 4.1 des Bebauungsplanentwurfs wird eine maximale GR von 300 m² festgesetzt. Unter § 4 Nr. 4.2 soll die Regelung des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO Anwendung finden.
§ 19 Abs. 4 findet nur Anwendung, wenn im Bebauungsplan eine Grundflächenzahl als relativer Maßfaktor festgesetzt ist, und nicht auf auch bei einer festgesetzten Größe der Grundfläche der baulichen Anlage als absoluter Maßfaktor.
Soll wie hier eine zulässige Grundfläche als absolute Zahl festgesetzt werden, so beinhaltet die Festsetzung nicht nur die Hauptanlagen, sondern auch die Nebenanlagen. Nur auf diese Weise wird sichergestellt, dass eine von § 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO stets verlangte vollständige Regelung der zulässigen Grundfläche vorgenommen wird, in die stets auch Nebenanlagen miteinbezogen werden. In die Festsetzung der zulässigen Grundfläche als absolute Größe sind daher alle Flächen einzubeziehen, die von baulichen Anlagen überdeckt werden dürfen. Die Festsetzung zur zulässigen Grundfläche durch konkrete Angaben zur Größe der Grundfläche muss daher die Haupt- und Nebenanlagen erfassen. Insoweit lückenhafte Festsetzungen können zur Unwirksamkeit der Festsetzung führen (vgl. hierzu Ernst/Zinkahn/Bielenberg zu § 19 BauNVO Rd.-Nr. 18).
Nach den Ausführungen des Landratsamtes wird empfohlen:
- die Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,4 (Orientierungswert nach § 17 BauNVO für WA-Gebiete),
- den Höhenbezug auf NN-Höhen für Wandhöhe, die Eingrenzung der Höhenentwicklung der Gebäude durch eine NN-Höhe First und die Regelung von Aufschüttungen an das Erdgeschoss zur Überdeckung von Keller- und Tiefgaragengeschossen. (Vorschlag: Anschüttung nicht weniger als bis 861,55 üNN / 0,5 m unter OK RFB EG - selbstverständlich bis auf die erforderliche Zufahrt und Treppenabgänge).
Ergänzt wurde noch eine Passage für Wege und kleine Nebenanlagen wie Gartengerätehütten und aufgrund der räumlich beengten Verhältnisse zur Verkürzung des Abstandes von Besucherstellplätzen zur Straße, sowie die Erhöhung der maximalen Zufahrtsbreite auf ein Grundstück von 6 m auf 8 m.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter ist bei der Beratung und Abstimmung nicht im Sitzungssaal anwesend, deshalb übernimmt die Verlesung des Beschlussvorschlages, sowie die Abstimmung dazu 2. Bgm. Christian Schneider.
