Nachdem von einzelnen Stadtratsmitgliedern in den letzten Sitzungen, insbesondere im Rahmen der Haushaltsberatungen immer wieder darauf hingewiesen wurde, dass es für die Verwertung der Gewerbe-Immobilie „Augsburger Straße 15“ noch keine Entscheidung des Stadtrates gibt, wird diese Verwertung nun nochmals zur Entscheidung gestellt, bevor die Ausschreibung veröffentlicht wird.
Auf den im Rahmen der Haushaltskonsolidierung am 6. Dezember 2021 dazu mit 16 : 2 Stimmen gefassten Beschluss wird verwiesen. Dieser hatte folgenden „genehmigten“ Wortlaut:
"Die Immobilie wird zur Verwertung angeboten! Die Verwaltung wird beauftragt, eine entsprechende Ausschreibung vorzubereiten. Die Mieter sind über die Verkaufsabsichten zu informieren.“
Im Einzelnen wird dazu auf die bisherigen Ausführungen, insbesondere die am 6. Dezember 2021 und die umfassenden Erläuterungen zur Notwendigkeit im Entwurf des Haushaltskonsolidierungskonzeptes verwiesen.
Im Zuge der Haushaltskonsolidierung geht es insbesondere bei der prekären Finanzlage der Stadt Füssen auch darum, sich zur Verwertung des Vermögens Gedanken zu machen. Solche Prüfungen sind auch im Rahmen der Bewilligung der beantragten Stabilisierungshilfe erforderlich; im Rahmen der Prüfung der Verwendung ist der entsprechende Nachweis auch zu führen.
Schon am 6. Dezember 2021 hat der Stadtrat die Verwaltung beauftragt, die Verwertung der Gewerbeimmobilie „Augsburger Straße 15“ (ehemaliges Landratsamt) auszuschreiben. In Vollzug dieses Beschlusses bzw. der vorherigen Beratungen hinsichtlich des anstehenden Sanierungsumfangs hat die Verwaltung in einer gutachterlichen Stellungnahme eine Verkehrswertermittlung beauftragt. Diese ergab einen Sachwert von rund 6,5 Millionen Euro (incl. eines 2.787 qm großen Grundstücks). Der aktuelle Bodenrichtwert dort liegt bei 500 Euro/Quadratmeter.
Im März 2021 wurde mit der Bestandsuntersuchung begonnen und im Zuge der ersten Untersuchungen festgestellt, dass nicht nur ein grundlegender Sanierungsbedarf besteht, sondern auch gravierende konstruktive Mängel bestehen. Aktuell bzw. in den letzten Jahren seit 2010 hat die Stadt Füssen dieses Gewerbeobjekt mit insgesamt knapp 700.000 € aus dem allgemeinen Haushalt der Stadt Füssen bezuschusst, d.h. der jährliche Zuschussbedarf dort betrug im Durchschnitt ca. 50.000 €. Darin noch nicht berücksichtigt sind bisher in der Kameralistik noch nicht erfasste betriebswirtschaftliche Kosten wie Abschreibung und Verzinsung, Personal- und Verwaltungskostenanteile u.a. Seit 2010 hat die Stadt Füssen in dieses Gebäude knapp 1.350.000 € in dieses Mietobjekt investiert (v.a. Brandschutz, Sanitär, teilweise Barrierefreiheit usw.).
Die Bauzustandserfassung/Schadensanalyse ergab ein komplexes Schadensbild der Fassade und des Daches. Dazu gehören Putzbereiche, Faschen, Laibungen, Fensterbänke, Fenster, Dachhaut bzw. Dachkonstruktion. Der Sanierungsaufwand wurde vom beauftragten Architekturbüro Dr. Pfanzelt auf knapp 900.000 Euro beziffert.
Angesicht des anstehenden Investitionsbedarfs wird der Zuschussbedarf in den nächsten Jahren erheblich steigen, wenn es nicht gelingt, die Mieteinnahmen anzupassen. Genau diese Anpassung wird in den nächsten Jahren nur teilweise möglich sein, da gerade die beiden Hauptmieter in dieses Gebäude Investitionen getätigt haben, die eigentlich die Stadt als Vermieterin tätigen hätte müssen, angesichts der Finanzlage aber nicht konnte. Über eine „Mietminderung“ und eine „Mietfestschreibung“ für mehrere Jahre (längstens bis 2032) wurde hier eine Refinanzierung für die beiden Mieter vereinbart, an die der Vermieter gebunden ist.
Seitens der Verwaltung wird deshalb angesichts des Haushaltskonsolidierungsprogramms darauf hingewiesen, dass dieses Gebäude auch angesichts des anstehenden Sanierungsbedarfs verwertet werden sollte, zumal es nicht, zumindest nicht in Füssen kommunale Aufgabe ist, eine Gewerbeimmobilie bzw. ein Ärztehaus vorzuhalten.
Das Grundstück hat eine Größe von 3.137 qm, insgesamt sind in dem Gebäude aktuell 2.000 qm Gewerbefläche vermietet (teilweise kostenfrei bzw. unter „Wert“). Die monatlichen Mieteinnahmen (Kaltmieten) liegen bei knapp 7.000 Euro. Daraus ist auch ersichtlich, wie manche Flächen wertmäßig „untervermietet“ sind. Denn bei einer durchschnittlichen Gewerbemiete von 8,50 müsste sich eine monatliche Mieteinnahme von rund 18.000 Euro, also mehr als die doppelte Höhe ergeben.
Beim Grundstück handelt es sich aktuell um ein Gewerbeobjekt, das bauplanungsrechtlich im sog. „unbeplanten Innenbereich“ liegt. Ein Bebauungsplan für dieses Grundstück besteht nicht.
Weitere Erläuterungen dazu erfolgen im Rahmen der Beratung.
