Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss hat in seiner Sitzung am 05.07.2022 über einen Bauantrag zur Nutzungsänderung der Wohnungen des Anwesens Kemptener Straße 13 1/2, Fl.Nr. 759/5, Gemarkung Füssen im Erdgeschoss und Obergeschoss in zwei Ferienwohnungen beraten. Nachdem zwei von drei Wohnungen als Ferienwohnungen genehmigt werden sollen ändert sich der Schwerpunkt der Haushälfte von Dauerwohnen in eine touristische Nutzung.
Nach dem Beherbergungskonzept ist das Vorhaben nicht zu begrüßen. Auszüge (S. 58):
Strategieempfehlung:
Der Teilbereich entlang der Kemptener Straße ist durch seine gute verkehrliche Anbindung und seine räumliche Nähe zur Altstadt geprägt. Im westlichen, der Altstadt abgewandten Seite dominieren die ge-werblichen Nutzungen sowie das Kasernengelände und das FOC die Nutzungsstruktur. Im östlichen Be-reich mit Nähe zur Altstadt finden sich überwiegend Wohn- und Beherbergungsnutzungen. In diesem Bereich zeichnet sich eine Agglomeration von Ferienwohnungs- und Beherbergungsnutzungen ab. Diese befinden sich oftmals in Einliegerwohnungen und dienen den Eigentümern als Nebenerwerb bzw. Finanzierung der Immobilie. Diese Angebote tragen somit zur Problematik des angespannten Wohnungsmarktes in Füssen ihren Teil bei.
In Anbetracht des angespannten Wohnungsmarktes, soll der östliche Bereich auch weiterhin als Wohn-standort fungieren. Weitere Nutzungsverdrängungen, besonders der Wohnnutzungen, sollen vermieden werden und eine ausgewogene Nutzungsmischung erhalten werden. Der westliche autobahnnahe Bereich soll als Gewerbestandort erhalten werden.
[…]
Es wird empfohlen, die Genehmigung von weiteren Beherbergungsnutzungen am Standort weitestge-hend auszuschließen (vgl. Kapitel 5.2.1), insbesondere Ferienwohnungen und private Vermietungen, um die übrigen Funktionen am Standort zu sichern und die qualitätsvolle Entwicklung der Beherbergungs-nutzungen (Stadtweit) zu stützen.
Es wird eine Marktbeobachtung empfohlen und bei der Neuaufstellung und Änderung von Bauleitplänen sollte anlassbezogen eine Überprüfung restriktiver Festsetzungen bzgl. der Zulässigkeiten von Beher-bergungsbetrieben und Ferienwohnungen durchgeführt werden.
Vorbehaltlich einer positiven Beurteilung nach Prüfraster, sollte ein Ausschluss für die Ansiedlung von Beherbergungsbetrieben in Bereichen, die nicht durch den ÖPNV (Radius 300 m) erreichbar sind (Ver-kehrsvermeidung) und in denen die Agglomeration von Beherbergungsangeboten bereits sehr groß ist (Schutz des Wohnbedarfs) gelten.
In Teilbereichen liegt zwar noch die Nähe zum ÖPNV vor. Jedoch wird die Anlassbezogenheit bereits erfüllt, indem nun wiederholt Anträge zur Umnutzung in Ferienwohnungen vorlagen, wie aktuell für Haus Nr. 13 1/2. Betroffen waren bereits die Mehrfamilienhausneubauten Kemptener Str. 8 und Birkstr. 3. In beiden Häusern wurden bereits Anträge für Nutzungsänderungen in Ferienwohnungen gestellt und zum Teil unter Ersetzung des Einvernehmens genehmigt. Es sind noch einige Wohnungen vorhanden, die potentiell von der Umwandlung weiter betroffen sein können, ebenso der Neubau neben der Jet-Tankstelle Kemptener Str. 32 a und b. Diese Objekte können eine negative Vorbildwirkung für die zukünftige Entwicklung haben. Östlich neben der neuapostolischen Kirche besteht eine Baulücke, die daher trotz Lage in zweiter Reihe die Einbeziehung begründet, ebenso das größere Areal der ehemaligen Tankstelle bei Haus Nr. 10, das bis zur Kirchstraße reicht und für das mittelfristig eine Neuordnung zu erwarten sein wird.
Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschloss mit 13:0 Stimmen, das kommunale Einvernehmen nicht zu erteilen. Dem Stadtrat wurde empfohlen, in der Sitzung am 26.07.2022 die Aufstellung eines Bebauungsplanes und den Erlass einer Veränderungssperre zu beschließen. Ziel der Planung soll sein, das dauergenutzte Wohnen in dem betroffenen Bereich zu sichern.
Aufgrund der Lage in einem WA (allgemeines Wohngebiet) und der unbeplanten Lage wird das Vorhaben ohne Bebauungsplan und ohne Veränderungssperre nach § 34 BauGB ausnahmsweise zulässig sein und nach den vorliegenden Erfahrungswerten wird das LRA OAL das nicht erteilte Einvernehmen ersetzen.
Eine Regelung ist nur im Wege der Bauleitplanung erfolgversprechend, wobei die Abgrenzung des Gebietes festzulegen und im Zweifelsfall städtebaulich zu begründen ist.
Zur Sicherung dieses Planungsziels ist ein einfacher Bebauungsplan ausreichend, der in erster Linie nur die Art der zulässigen Nutzung regelt.
Aufgrund des teilweise mischgebietsartigen Charakters bietet es sich an, in diesem Bereich auch einen Ausschluss von Vergnügungsstätten (z. B. Spielhallen, Wettbüros) zu regeln.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes W 27 soll eigenständig bleiben, zumal es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan mit weitergehenden Festsetzungen handelt. Dessen Änderung soll ggf. anlassbezogen getrennt beurteilt werden.
Anlage: Geltungsbereich – Abgrenzung gemäß rot gestrichelter Linie
(Hinweis: schwarz umrandet und farbig hinterlegte Flächen = bestehende andere Bebauungspläne)
(Variante 1 – kleiner Umgriff)
Hinweis: Nach Vorberatung im Fraktionsbeirat wird die Variante 2 als Lösung vorgeschlagen:
Vorschlag Variante 2 – erweiterter Umgriff (nachhaltigere Lösung)
