Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss der Stadt Füssen billigte am 07.12.2021 den Entwurf des Bebauungsplans N 74 – Ziegelbergweg Nordwest (Stand der Planunterlagen: 07.12.2021) mit der Maßgabe, dass das beauftragte Planungsbüro die erforderlichen Ergänzungen in den Bebauungsplan und die Begründung einarbeitet und beauftragte die Verwaltung mit der Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit mittels einer öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange.
Der Entwurf des Bebauungsplans N 74 – Ziegelbergweg Nordwest bestehend aus Planzeichnung, Textteil und Begründung lag in der Zeit vom Montag, 24.01.2022 bis Freitag, 25.02.2022 im Rathaus der Stadt Füssen, Lechhalde 3, 87629 Füssen, im Flur des ersten Obergeschosses öffentlich aus und konnte dort während der Öffnungszeiten von jedermann eingesehen werden. Parallel dazu standen die Unterlagen im Internet zur Einsichtnahme zur Verfügung. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gleichzeitig beteiligt.
Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und Abwägungsvorschläge:
- Folgende 14 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gaben eine Stellungnahme ab, äußerten jedoch keine Anregungen:
- Regierung von Schwaben, Schreiben vom 02. Februar 2022
- Regionaler Planungsverband Allgäu, Schreiben vom 25. Februar 2022
- Landratsamt Ostallgäu – Untere Wasserrechtsbehörde, Schreiben vom 21. Januar 2022
- Landratsamt Ostallgäu – Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 26. Januar 2022
- Landratsamt Ostallgäu – Kommunale Abfallwirtschaft, Schreiben vom 19. Januar 2022
- Landratsamt Ostallgäu – Kommunales Bauamt-Tiefbau, Schreiben vom 19. Januar 2022
- Wasserwirtschaftsamt Kempten, Schreiben vom 25. Februar 2022
- Kreisheimatpfleger des Ostallgäus, Schreiben vom 25. Februar 2022
- Schwaben Netz GmbH, Schreiben vom 18. Februar 2022
- Elektrizitätswerke Reutte, Füssen, Schreiben vom 17. Januar 2022
- Deutsche Telekom, Schreiben vom 08. Februar 2022
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Kaufbeuren, Schreiben vom 28. Januar 2022
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Marktoberdorf, vom 14. Januar 2022
- Freiwillige Feuerwehr Stadt Füssen, Schreiben vom 17. Januar 2022
- Folgende 2 Behörden (bzw. Abteilungen von Behörden) und sonstige Träger öffentlicher Belange brachten Anregungen vor:
- Landratsamt Ostallgäu - Bauplanungsrecht I Städtebau, Schreiben vom 21. Februar 2022
Es wird nochmals dringend auf die einzelnen Punkte der letzten Stellungnahme vom 11.11.2021 verwiesen, welche nur teilweise berücksichtigt wurden!
Landratsamt - Bauplanungsrecht I Städtebau, Schreiben vom 11. November 2021
Im vorliegenden Planentwurf sind keinerlei Aussagen zu möglichen Grünflächen und städtebaulich wirksamen Pflanzungen enthalten. Aufgrund der geplanten, hohen Dichte der Bebauung, in Verbindung mit den durch Tiefgaragen unterbauten Flächen, den notwendigen Hangsicherungen mit Höhenunterschieden von bis zu ca. 4,5 m sowie oberirdischen Stellflächen, verbleiben nur sehr wenige, nutzbare Restflächen.
Zu Sicherung einer minimalen stadträumlichen Qualität sowie der Berücksichtigung der Aspekte des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, § 1 Abs. 5 S. 3 BauGB, sind in der weiteren Planung entsprechende Festsetzungen zur Freiflächengestaltung zu berücksichtigen.
Insbesondere aufgrund der südlich angrenzenden, kleinteiligen Bebauung sowie dem südwestlichen und westlichen Übergang in den Hangfußbereich zwischen Ziegelberg und Galgenbichel wird die geplante Höhenentwicklung mit 4 Vollgeschossen und einer zulässigen Höhe von 12,5 m städtebaulich kritisch gesehen.
Die Problematik wird durch die Festsetzung, dass die zulässige Höhe durch Dachaufbauten mit bis zu 3,0 m Höhe über 30% der zugehörigen Dachfläche (ca. 160 m2!) überschritten werden darf, verschärft. Somit wird, zumindest in Teilbereichen, ein 5-geschossig in Erscheinung tretendes Gebäude mit einer Höhe von bis zu ca. 15,5 m ermöglicht.
Durch die zulässigen Dachaufbauten wird zudem eine sehr inhomogene, sich nicht in den Kontext der umliegenden Bebauung einfügende, Dachlandschaft erzeugt.
Als Lösungsansatz könnte z.B. festgesetzt werden, dass das vierte Geschoss als zurückgesetztes Dachgeschoss auszubilden ist und auf den Dachflächen des obersten Geschosses keine weiteren Aufbauten/ Nutzungen zulässig sind. Vom Deckungsmaterial käme eine ortstypische Ziegeldeckung oder unter den Aspekten der Klimaanpassung ein begrüntes Flachdach in Frage.
Abwägung:
Die Anregung Festsetzungen zur Freiflächengestaltung in die Planung zu übernehmen, wird nicht berücksichtigt. Maßnahmen der Freiflächen- und Außenanlagengestaltung werden im Baugenehmigungsverfahren festgelegt.
Die kritische Betrachtung einer Bebauung mit 4 Vollgeschossen und 12.5 m Höhe zur südlich angrenzenden kleinteiligen Bebauung wird nicht geteilt. Die angesprochene südliche Bebauung befindet sich ca. 80 m entfernt, hier ist keine Beeinträchtigung zu erkennen. An der Planung wird festgehalten.
In Haus 2 wird das 4. Geschoss zurückversetzt. Darüber hinaus wird zur Klimaanpassung eine extensive Dachbegrünung auf beiden Flachdachgebäuden vorgesehen.
Die Beurteilung des LRA, dass durch die zulässigen Dachaufbauten zudem eine sehr inhomogene, sich nicht in den Kontext der umliegenden Bebauung einfügende, Dachlandschaft erzeugt wird, wird so nicht geteilt. Der vorliegende Entwurf wurde vom Bauamt, als auch vom Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beurteilt und in der vorliegenden Form beschlossen. An der Planung wird festgehalten.
Beschlussvorschlag:
Der Beschluss zur Stellungnahme vom 11. November 2021 bleibt unverändert bestehen. Eine Änderung der Planung erfolgt nicht.
Ja Stimmen: 13
Nein Stimmen: 0
- Landratsamt - Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 03. November 2021
Die Untere Immissionsschutzbehörde hat im November 2021 wie folgt Stellung genommen:
„Hinweis: Im westlichen Bereich des Grundstücks der Sonderpädagogischen Förderschule (FI. Nr. 1335) befindet sich darüber hinaus eine Sportanlage (Tartanplatz). Sofern die Nutzung nicht ausschließlich dem Schulbetrieb dient bzw. den dortigen Schülern vorbehalten ist, und dieser öffentlich genutzt werden kann (z.B. öffentlich zugänglich, keine Einzäunung, öffentliche Veranstaltungen o.a.) wären die Emissionen der außerschulischen Nutzung nach der Sportanlagenlärmschutzverordnung- 18. BlmSchV zu beurteilen und entsprechend zu berücksichtigen."
Der Vorhabenträger sollte den o.g. Hinweis nicht Eins-zu-eins in den Bebauungsplan übernehmen, sondern den Sachverhalt prüfen und ggf. eine schalltechnische Untersuchung in Auftrag geben.
Mit dem Vorhaben rückt schutzbedürftige Wohnnutzung an die bestehende Sportanlage heran. Der Abstand beträgt gerade einmal 12 Meter. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht wird die Vorlage einer schalltechnischen Untersuchung erforderlich. Es ist zu prüfen, ob man die Immissionsrichtwerte der 18. BlmSchV weiterhin einhalten kann.
Abwägung und Beschlussvorschlag:
Aus den vorhandenen Antragsunterlagen und den Bescheiden zur Genehmigung der Förderschule aus den Jahren 1993/1994 ergibt sich keine außerschulische Nutzung des Sportplatzes. Im Gegenteil ist die Notwendigkeit für den Schulbetrieb beschrieben und die Fläche liegt innerhalb eines lt. Plänen eingezäunten Bereiches.
Von einer Nutzung für die Öffentlichkeit ist insoweit nicht auszugehen. Für eine Nutzung nach 22 Uhr liegen ebenfalls keine Erkenntnisse vor, zumal der Schulbetrieb ganz offensichtlich schon wesentlich früher endet. Die Sportanlage muss somit nicht weiter geprüft werden. Dies wurde vom Landratsamt so bestätigt.
Der Hinweis im Textteil unter Ziffer 3.9 bleibt bestehen.
Ja Stimmen: 13
Nein Stimmen: 0
- Von Bürgerinnen und Bürgern wurden keine Anregung vorgebracht
- Anregung des Vorhabenträgers vom 17.03.2022
- Änderung der Satzung: Gestrichen wird der Satz unter 1.2.4, dass ein Abstand von 3 Meter zum seitlichen Rand des Gebäudes einzuhalten ist. Begründung: Dies war eine Anregung des LRAes, aber weder Wunsch der Stadt noch Beschluss. Ergänzt werden noch die Daten auf Seite 21 unter Verfahrensvermerke.
- Änderung der Planzeichnung: von Haus 3 die Baugrenze um 2 Meter nach Süden zu vergrößern. Begründung: Bisher hat der Planer hier die Abstandsfläche von 3 Meter zu den Nachbargrundstücken angesetzt. Das Grundstück gehört jedoch dem zweiten Beteiligten des Vorhabenträgers und er wäre bereit es abzugeben. Das gibt die Möglichkeit dem nordwestlichen Anwohner etwas entgegen zu kommen und das Haus 3 ggf. 2 Meter von dort wegzuschieben.
Verfahrensvorschlag zu a):
Der Satz wird nicht gestrichen, sondern dahingehend präzisiert, dass sich der Abstand nur auf die Schmalseiten des Gebäudes (Ost- und Westseite) bezieht. An der Längsseite ist eine zumindest optisch wirksame Gliederung notwendig. Dies ist geplant; ein entsprechender Vorschlag liegt vor.
Verfahrensvorschlag zu b):
Es wird klargestellt, dass mit dieser Baugrenzenerweiterung nicht eine Gebäudevergrößerung geplant ist; die bisher geplanten Werte für GRZ und GFZ bleiben insoweit gleich.
Ja Stimmen: 13
Nein Stimmen 0
- Hinweis des Vorhabenträgers vom 01.04.2022
Wie schon beim Aufstellungsbeschluss am 07.09.2021 festgehalten („Ziel ist … c) in zweiter Reihe einem bis zu zweigeschossigen Gebäude, das als Ferienhaus genutzt werden kann“ und im Entwurf des städtebaulichen Vertrags Teil II enthalten soll das Haus 3 zur Einrichtung von Ferienwohnungen genutzt werden dürfen. Hintergrund: Das Gelände (Fels) beim Haus 3 lässt keinen Keller zu, daher ist ein Wohnhaus mit ganzjähriger Nutzung nicht wirklich umsetzbar. Hinzu kommen die eklatanten Baukostensteigerungen. Um die übrigen 28 dauergenutzten Wohnungen zu vertretbaren Preisen schaffen zu können, ist dies zwingend notwendig. Im Entwurf des Bebauungsplanes wurde dies bisher irrtümlich nicht berücksichtigt. Notwendig ist daher noch die dahingehende Anpassung in der Satzung und Begründung.
Verfahrensvorschlag:
Die primäre Zielsetzung der Baugebietsentwicklung liegt in der Schaffung einer größeren Zahl bezahlbarer Wohnungen zur Deckung des örtlichen Bedarfs. Um an der Erreichung dieses Ziels weiter festzuhalten wird anerkannt, dass es aus den dargestellten Umständen vertretbar und geboten ist, Ferienwohnungen im Haus 3 zuzulassen. Satzung und Begründung werden noch entsprechend des Aufstellungsbeschlusses ergänzt.
Ja Stimmen: 12
Nein Stimmen: 1
