Der geänderte Entwurf des Bebauungsplans N 74 – Ziegelbergweg Nordwest bestehend aus Planzeichnung, Textteil und Begründung (jeweils in der Fassung vom 07.09.2021) lag in der Zeit vom Mittwoch, 04.05.2022 bis Dienstag, 17.05.202 im Rathaus der Stadt Füssen, Lechhalde 3, 87629 Füssen, im Flur des ersten Obergeschosses öffentlich aus und konnte dort während der Öffnungszeiten von jedermann eingesehen werden. Gleichzeitig standen die Unterlagen im Internet zur Einsichtnahme zur Verfügung. Die noch betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden in derselben Zeit beteiligt.
Unterlagen siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
- Folgende Behörde gab keine Stellungnahme ab:
- Landratsamt Ostallgäu – Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 13. Mai 2022
- Folgende Behörde (bzw. Abteilungen von Behörden) brachte eine Anregung vor:
- Landratsamt - Bauplanungsrecht I Städtebau, Schreiben vom 16. Mai 2022
Bauplanungsrecht/ Städtebau:
Auf den Inhalt der letzten Stellungnahme vom 11.11.2021 wird verwiesen!
Vor dem Hintergrund, dass im Rahmen des sog. Beherbergungskonzeptes die Entstehung weiterer Ferienwohnungen grundsätzlich verhindert werden soll, ist die Zulassung von Ferienwohnungen im Haus 3 ohne Einschränkungen ungewöhnlich.
Landratsamt - Bauplanungsrecht I Städtebau, Schreiben vom 11. November 2021
Im vorliegenden Planentwurf sind keinerlei Aussagen zu möglichen Grünflächen und städtebaulich wirksamen Pflanzungen enthalten. Aufgrund der geplanten, hohen Dichte der Bebauung, in Verbindung mit den durch Tiefgaragen unterbauten Flächen, den notwendigen Hangsicherungen mit Höhenunterschieden von bis zu ca. 4,5 m sowie oberirdischen Stellflächen, verbleiben nur sehr wenige, nutzbare Restflächen.
Zu Sicherung einer minimalen stadträumlichen Qualität sowie der Berücksichtigung der Aspekte des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, § 1 Abs. 5 S. 3 BauGB, sind in der weiteren Planung entsprechende Festsetzungen zur Freiflächengestaltung zu berücksichtigen.
Insbesondere aufgrund der südlich angrenzenden, kleinteiligen Bebauung sowie dem südwestlichen und westlichen Übergang in den Hangfußbereich zwischen Ziegelberg und Galgenbichel wird die geplante Höhenentwicklung mit 4 Vollgeschossen und einer zulässigen
Höhe von 12,5 m städtebaulich kritisch gesehen.
Die Problematik wird durch die Festsetzung, dass die zulässige Höhe durch Dachaufbauten mit bis zu 3,0 m Höhe über 30% der zugehörigen Dachfläche (ca. 160 m2!) überschritten werden darf, verschärft. Somit wird, zumindest in Teilbereichen, ein 5-geschossig in Erscheinung tretendes Gebäude mit einer Höhe von bis zu ca. 15,5 m ermöglicht.
Durch die zulässigen Dachaufbauten wird zudem eine sehr inhomogene, sich nicht in den Kontext der umliegenden Bebauung einfügende, Dachlandschaft erzeugt.
Als Lösungsansatz könnte z.B. festgesetzt werden, dass das vierte Geschoss als zurückgesetztes Dachgeschoss auszubilden ist und auf den Dachflächen des obersten Geschosses keine weiteren Aufbauten/ Nutzungen zulässig sind. Vom Deckungsmaterial käme eine ortstypische Ziegeldeckung oder unter den Aspekten der Klimaanpassung ein begrüntes Flachdach in Frage.
Beschluss:
Die Anregung Festsetzungen zur Freiflächengestaltung in die Planung zu übernehmen, wird nicht berücksichtigt. Maßnahmen der Freiflächen- und Außenanlagengestaltung werden im Baugenehmigungsverfahren festgelegt.
Die kritische Betrachtung einer Bebauung mit 4 Vollgeschossen und 12.5 m Höhe zur südlich angrenzenden kleinteiligen Bebauung wird nicht geteilt. Die angesprochene südliche Bebauung befindet sich ca. 80 m entfernt, hier ist keine Beeinträchtigung zu erkennen. An der Planung wird festgehalten.
In Haus 2 wird das 4. Geschoss zurückversetzt. Darüber hinaus wird zur Klimaanpassung eine extensive Dachbegrünung auf beiden Flachdachgebäuden vorgesehen.
Die Beurteilung des LRA, dass durch die zulässigen Dachaufbauten zudem eine sehr inhomogene, sich nicht in den Kontext der umliegenden Bebauung einfügende, Dachlandschaft erzeugt wird, wird so nicht geteilt. Der vorliegende Entwurf wurde vom Bauamt, als auch vom Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beurteilt und in der vorliegenden Form beschlossen. An der Planung wird festgehalten.
Abwägungs- und Beschlussvorschlag:
Der Beschluss zur Stellungnahme vom 11. November 2021 bleibt unverändert bestehen.
Der Beschluss, im Haus 3 ausnahmsweise Ferienwohnungen zuzulassen, ist im Stadtrat so gewollt und bleibt bestehen.
- Von Bürgerinnen und Bürgern wurden keine Anregung vorgebracht
- Anregungen des Vorhabenträgers
- Streichung im Plan der zum Abriss geplanten Gebäude, da Abriss bereits erfolgt ist
- Erweiterung der Signatur für Flächen für Stellplätze in den nördlichen Bereich vor Haus 1 (Möglichkeit zur Errichtung von 3 weiteren längs der Straße angeordneten Stellplätzen)
- Anpassung der westlichen Signatur zur Abgrenzung der Lage der Tiefgarage / Verschiebung nach Westen
- Spielplatz
Dr. Matin Metzger äußert seine Bedenken zur Anfahrt der drei Stellplätze in Fahrtrichtung,
da dort nicht gut gewendet werden kann.
Armin Angeringer erläutert, wenn vorwärts hochgefahren wird und dann in die Einfahrtsfläche eingefahren wird, sollte ein Wenden möglich sein.
Nach Information des Vorhabenträgers können die nach der Spielplatzsatzung geforderten Flächen auf dem eigenen Areal untergebracht werden. Es sei jedoch auch vorstellbar, eine attraktivere Lösung dadurch zu schaffen, dass dieser teilweise als öffentlich benutzbar hergestellt wird (z. B. Trimm-dich-Pfad seitlich des öffentlichen Weges) oder zur Attraktivierung des Sportgeländes der Förderschule (z. B. Kletterwand). Dies sei über eine Ablösevereinbarung entsprechend der Spielplatzsatzung vorstellbar.
- Anpassung Ziffer 1.2.4: Erhöhung von 3,20 m auf 3,40 m; dto. Nutzungsschablone GH von 12,50 auf 12,85 und 15,50 auf 15,85 erhöht.
Dr. Martin Metzger erkundigt sich, was bei einem Magerrasen die Flüssigkeit bindet.
Architekt Herr Lieb erläutert dies ausführlich.
Begründung zu d): aufgrund des Starkregenereignisses vom 23.05.2022 und den damit verbundenen katastrophalen Folgen für die Nachbarbebauung wurde die Vorhabensplanung noch einmal angepasst. An diesem Tag wurde durch den Starkregen unter anderem die Gebäude am Ziegelbergweg regelrecht geflutet, insbesondere die Erich-Kästner-Schule, sowie das Areal beim „Wohnen im Park“ (vormaliges Hallenbad-Areal).
Derzeit ist der Vorhabenträger im engen Austausch mit den Stadtwerken, dem Landratsamt sowie dem Wasserwirtschaftsamt. Die Intention ist möglichst viel an Retentionsfläche zu schaffen um im Wiederholungsfall die Kanalisation zumindest mit dem Dachwasser nicht zusätzlich zu belasten.
Bei einer Dachfläche von über 800 m² könnte durch eine Erhöhung des Dachaufbaus eine nicht unerhebliche Retentionsfläche geschaffen werden, die bei Bedarf dazu beiträgt Schäden an den benachbarten Schulen zu reduzieren oder zu verhindern.
Den exakten Dachaufbau muss das vom Vorhabenträger beauftragte Büro noch bestimmen. Bis zur Sitzung seien noch Regelquerschnitte etc. zu erwarten.
Haus 3 bleibt unverändert, da hier kein Flachdach geplant ist. Ebenfalls begrünt werden sollen die Carports und die oberste Ebene der vorgesetzten Balkone.
Die Hangwasserableitung erfolgt ggf. auch unter Inanspruchnahme einer kleinen hangseitigen Teilfläche. Mit der betroffenen Grundstückseigentümerin sei eine dahingehende Vorabstimmung erfolgt. Das LRA OAL wies darauf hin, dass eine solche Lösung nach vorläufiger Einschätzung in den Bebauungsplan aufzunehmen ist.
