Anlass der Planung:
Die Grundstückseigentümer der beiden Flurstücke im Plangebiet möchten entlang des Ziegelbergweges je ein Mehrfamilienhaus mit gemeinsamer Tiefgaragenzufahrt errichten. Darüber hinaus ist im rückwärtigen Bereich des nördlichen Grundstückes ein weiteres 2-geschossiges Wohnhaus mit Ferienwohnungsnutzung angedacht. In Füssen ist eine stetige Nachfrage nach Wohnstandorten gegeben. Zur Deckung des aktuellen Bedarfs an Wohnbauflächen begrüßt die Stadt die beabsichtigte Verdichtung der beiden Grundstücke durch Wohnbebauungen. Die geplante Bebauung schließt östlich und nördlich an bereits vorhandene Wohnbebauungen an.
Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss (PBUV) billigte am 07.12.2021 den Entwurf des Bebauungsplans N 74 – Ziegelbergweg Nordwest und beschloss die öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange. Nach amtlicher Bekanntmachung am 14.01.2022 lag der Bebauungsplan vom 24.01.2022 bis 25.02.2022 zur öffentlichen Einsichtnahme aus.
Auf Grund von Änderungen in der Planung hat der PBUV in öffentlicher Sitzung am 05.04.2022 den erneuten Auslegungsbeschluss zum Bebauungsplan N 74 - Ziegelbergweg Nordwest gefasst.
Die erneute öffentliche Auslegung erfolgte vom 03.05.2022 – 17.05.2022; die Bebauungsplanunterlagen standen gleichzeitig im Internet zur Einsichtnahme zu Verfügung. Ebenfalls in der gleichen Zeit wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erneut beteiligt.
Auf Grund von erneuten Anpassungen der Planung u. a. wegen extremer Hochwasserereignisse hat der PBUV in öffentlicher Sitzung am 07.06.2022 den 3. Auslegungsbeschluss zum Bebauungsplan N 74 - Ziegelbergweg Nordwest gefasst. Die 3. öffentliche Auslegung erfolgte vom 22.06.2022 – 15.07.2022; die Bebauungsplanunterlagen standen gleichzeitig im Internet zur Einsichtnahme zu Verfügung. Ebenfalls in der gleichen Zeit wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erneut beteiligt.
Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und Anregungen von Bürgern im Rahmen der 3. öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 bzw. § 4a Abs. 3 i.V.m. 4 Abs. 2 BauGB vom 22.06.2022 – 15.07.2022:
1. Folgende Behörde (bzw. Abteilungen von Behörden) brachte eine Anregung vor:
1.1 Landratsamt Ostallgäu - Bauplanungsrecht I Städtebau, Schreiben vom 13. Juli 2022
Es wird nochmals ausdrücklich auf unsere letzten Stellungnahmen vom 11.11.2021, 21.02.2022 und 16.05.2022 verwiesen, dessen Einwendungen und Inhalte aufrecht erhalten bleiben!
Landratsamt - Bauplanungsrecht I Städtebau, Schreiben vom 16. Mai 2022
Auf den Inhalt der letzten Stellungnahme vom 11.11.2021 wird verwiesen!
Vor dem Hintergrund, dass im Rahmen des sog. Beherbergungskonzeptes die Entstehung weiterer Ferienwohnungen grundsätzlich verhindert werden soll, ist die Zulassung von Ferienwohnungen im Haus 3 ohne Einschränkungen ungewöhnlich.
Landratsamt - Bauplanungsrecht I Städtebau, Schreiben vom 11. November 2021
Im vorliegenden Planentwurf sind keinerlei Aussagen zu möglichen Grünflächen und städtebaulich wirksamen Pflanzungen enthalten. Aufgrund der geplanten, hohen Dichte der Bebauung, in Verbindung mit den durch Tiefgaragen unterbauten Flächen, den notwendigen Hangsicherungen mit Höhenunterschieden von bis zu ca. 4,5 m sowie oberirdischen Stellflächen, verbleiben nur sehr wenige, nutzbare Restflächen.
Zu Sicherung einer minimalen stadträumlichen Qualität sowie der Berücksichtigung der Aspekte des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, § 1 Abs. 5 S. 3 BauGB, sind in der weiteren Planung entsprechende Festsetzungen zur Freiflächengestaltung zu berücksichtigen.
Insbesondere aufgrund der südlich angrenzenden, kleinteiligen Bebauung sowie dem südwestlichen und westlichen Übergang in den Hangfußbereich zwischen Ziegelberg und Galgenbichel wird die geplante Höhenentwicklung mit 4 Vollgeschossen und einer zulässigen
Höhe von 12,5 m städtebaulich kritisch gesehen.
Die Problematik wird durch die Festsetzung, dass die zulässige Höhe durch Dachaufbauten mit bis zu 3,0 m Höhe über 30% der zugehörigen Dachfläche (ca. 160 m2!) überschritten werden darf, verschärft. Somit wird, zumindest in Teilbereichen, ein 5-geschossig in Erscheinung tretendes Gebäude mit einer Höhe von bis zu ca. 15,5 m ermöglicht.
Durch die zulässigen Dachaufbauten wird zudem eine sehr inhomogene, sich nicht in den Kontext der umliegenden Bebauung einfügende, Dachlandschaft erzeugt.
Als Lösungsansatz könnte z.B. festgesetzt werden, dass das vierte Geschoss als zurückgesetztes Dachgeschoss auszubilden ist und auf den Dachflächen des obersten Geschosses keine weiteren Aufbauten/ Nutzungen zulässig sind. Vom Deckungsmaterial käme eine ortstypische Ziegeldeckung oder unter den Aspekten der Klimaanpassung ein begrüntes Flachdach in Frage.
Beschluss:
Die Anregung Festsetzungen zur Freiflächengestaltung in die Planung zu übernehmen, wird nicht berücksichtigt. Maßnahmen der Freiflächen- und Außenanlagengestaltung werden im Baugenehmigungsverfahren festgelegt.
Die kritische Betrachtung einer Bebauung mit 4 Vollgeschossen und 12.5 m Höhe zur südlich angrenzenden kleinteiligen Bebauung wird nicht geteilt. Die angesprochene südliche Bebauung befindet sich ca. 80 m entfernt, hier ist keine Beeinträchtigung zu erkennen. An der Planung wird festgehalten.
In Haus 2 wird das 4. Geschoss zurückversetzt. Darüber hinaus wird zur Klimaanpassung eine extensive Dachbegrünung auf beiden Flachdachgebäuden vorgesehen.
Die Beurteilung des LRA, dass durch die zulässigen Dachaufbauten zudem eine sehr inhomogene, sich nicht in den Kontext der umliegenden Bebauung einfügende, Dachlandschaft erzeugt wird, wird so nicht geteilt. Der vorliegende Entwurf wurde vom Bauamt, als auch vom Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beurteilt und in der vorliegenden Form beschlossen. An der Planung wird festgehalten.
Beschluss:
Der Beschluss zur Stellungnahme vom 11. November 2021 bleibt unverändert bestehen.
Lediglich auf Grund des letzten extremen Hochwasserereignisses vom 23.05.2022 wird der Beschlusses - letzter Satz des 3. Absatzes
„. . . . . Darüber hinaus wird zur Klimaanpassung eine extensive Dachbegrünung auf beiden Flachdachgebäuden vorgesehen.“
abgeändert in:
„Darüber hinaus wird auf Grund des letzten extremen Hochwasserereignisses vom 23.05.2022 zur Klimaanpassung eine intensive Dachbegrünung mit zusätzlichen Rückhaltevolumen auf beiden Flachdachgebäuden vorgesehen.“
Abwägungsvorschlag:
Die vormaligen Begründungen zu beiden Entscheidungen bestehen weiterhin; somit bleiben die Beschlussergebnisse zu den Stellungnahmen vom 11.11.2021 und 16.05.2022 unverändert bestehen.
2. Von Bürgerinnen und Bürgern wurden keine Anregungen vorgebracht
Hinweis: An der Südostecke des Geltungsbereiches befindet sich neben dem Straßenrand auf einer Länge von knapp 17 m ein Rücksprung der Grundstücksgrenze um knapp 0,9 m. Diese Fläche von knapp 15 qm ist kein notwendiger Bestandteil der Straße. Hier bietet sich eine Bereinigung des Verlaufs an, weshalb auf Kosten des Projektträgers eine Abmarkung veranlasst wurde um diesen Streifen nach Festlegung der Konditionen dem Baugrundstück zuzumessen. Im Bebauungsplan musste dies nicht mehr zwingend berücksichtigt werden.
