Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss hat in seinen Sitzungen am 07.06. und 05.07.2022 über einen Bauantrag zur Nutzungsänderung eines bestehenden Wohnhauses in drei Ferienwohnungen mit Balkonerweiterung, Pfrontener Straße 36, Fl.Nr. 209/2, Gemarkung Weißensee beraten.
Nach dem Beherbergungskonzept sollen neue Entwicklungen zur Ansiedlung von Ferienwohnungen in Weißensee, das als grundsätzlicher Eignungsraum eingestuft ist, vorrangig im Bestand realisiert werden. Aus der Zielsetzung, wonach die Angebote nur mit Bedacht und nach sorgfältiger Prüfung, sowie nur ausnahmsweise und nach Prüfraster realisiert werden sollen, lässt sich ableiten, dass die Umwandlung eines kompletten Gebäudes in eine touristische Nutzung nicht zielkonform ist, wenn dies zu einer vollständigen Aufgabe einer dort bisher vorhandenen oder möglichen Dauerwohnnutzung führt.
Auszug Beherbergungskonzept (S. 97):
Strategieempfehlung
Die Dörfer und Ortschaften in Weißensee sind sowohl ein beliebter Wohnstandort als auch attraktive Ferienorte. Der Fokus liegt hier auf den Segmenten Ferien auf dem Bauernhof und Ferienwohnungen und Privatzimmervermietung. Die Vermietung von Ferienzimmern erfüllt hier traditionell eine wichtige Funktion des Nebenerwerbs. Die vorhanden Ferienvermietungen fügen sich gut in das städtebauliche Gesamtkonzept und die traditionellen Bauweisen ein und eignen sich für aktive und naturinteressierte Touristen. Aus der Tradition als Ferienstandort sind auch größere Feriennutzungen entstanden und Ge-bäude, die größtenteils als Zweitwohnsitz genutzt werden. Vor dem Hintergrund des angespannten Woh-nungsmarktes und des sensiblen Gleichgewichts des Beherbergungsmarktes in Füssen, besteht die Her-ausforderung darin einerseits diesen Wohnstandort zu sichern und andererseits den Tourismusstandort Füssen weiter zu entwickeln. Daher sollten Neue Angebote nur mit Bedacht und nach sorgfältiger Prü-fung realisiert werden. Der zunehmenden Nutzung von Wohnraum als Zweitwohnsitz und Ferienwohnung sollte rechtzeitig entgegengewirkt werden.
Es wird daher empfohlen, Genehmigung von ausgewählten Betriebstypen (vgl. Kapitel 5.2.1) nur noch ausnahmsweise und nach Prüfraster zuzulassen. Da andernfalls erhebliche Beeinträchtigungen der Wohnfunktionen und der vorhandenen Betriebe zu erwarten sind. Neue Entwicklungen sollten daher vorrangig im Bestand realisiert werden.
Es wird eine sensible Marktbeobachtung empfohlen. In besonders betroffenen Bereichen sollten Anpas-sungen in bestehenden Bauleitplänen, bzw. eine Neuaufstellung geprüft werden. Dabei soll eine Über-prüfung restriktiver Festsetzungen bzgl. der Zulässigkeiten von Beherbergungsbetrieben und Ferien-wohnungen durchgeführt werden.
Im vorliegenden Fall spricht zwar für die Umwandlung, dass die räumliche Lage stark nachteilig hinsichtlich des Dauerwohnens ist.
- Stark befahrene Staatsstraße grenzt südseitig ohne wirksamem Abstand an das Haus an.
- Möglicher Gartenbereich nahezu nur nordseitig des Hauses;
- Bei Ausweisung von Stellplätzen (bisher nicht vorhanden) nahezu kein Gartenbereich mehr möglich.
- Westseitig ohne Abstand angebauter Gebäudeteil mit gewerblicher Nutzung.
Allerdings handelt es sich wie vorliegend nicht mehr nur um einen Nebenerwerb im Sinne des Beherbergungskonzepts, sondern die Dauerwohnnutzung wird aus dem Gebäude vollständig verdrängt. Eine Vorbildwirkung für in der Nähe gelegene Gebäude ist nicht auszuschließen.
Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss hat aber mit 13:0 Stimmen beschlossen, das kommunale Einvernehmen nicht zu erteilen. Dem Stadtrat wird empfohlen, in der Sitzung am 26.07.2022 die Aufstellung eines Bebauungsplanes und den Erlass einer Veränderungssperre zu beschließen. Ziel der Planung soll sein, das dauergenutzte Wohnen in dem betroffenen Bereich zu sichern.
Zur Sicherung dieses Planungsziels ist ein einfacher Bebauungsplan ausreichend, der in erster Linie nur die Art der zulässigen Nutzung regelt.
Anlage: Geltungsbereich (Vorschlag) – Abgrenzung gemäß rot gestrichelter Linie
(Hinweis: schwarz umrandet und farbig hinterlegte Flächen = bestehende andere Bebauungspläne)
Der Antragsteller des o. a. Bauvorhabens hatte am 26.07.2022 erklärt, den im Ausschuss behandelten Antrag mit drei Ferienwohnungen zurückzunehmen. Es wurde angekündigt, einen neuen Bauantrag einzureichen, der zwei dauergenutzte Wohnungen und nur noch eine Ferienwohnung enthalten soll. Die Verwaltung teilte dem Bauherrn mit, dass mit der Reduzierung auf eine Ferienwohnung es vertretbar erscheint, das Ziel des Beherbergungskonzepts als erfüllt einzustufen („Nebenerwerb“ = keine Hauptnutzung im Gebäude. Anmerkung: Ein insoweit geänderter Bauantrag ist nun am 03.08.2022 eingegangen.)
Der Stadtrat beschloss aufgrund dessen in seiner Sitzung am 26.07.2022 die Aufstellung des Bebauungsplanes und den Erlass einer Veränderungssperre nicht.
Am 19.08.2022 ging nun aber ein weiterer Bauantrag für eine Doppelhaushälfte in der nordöstlichen Nachbarschaft ein. In der Doppelhaushälfte waren bislang drei Wohnungen genehmigt (hiervon zwei Ferienwohnungen und eine dauergenutzte Wohnung). Mit dem aktuellen Bauantrag soll nun auch die dauergenutzte Wohnung in eine Ferienwohnung umgewandelt werden. Dies steht im Widerspruch zu den städtebaulichen Zielen, wonach dauergenutzte Wohnungen erhalten bleiben sollen. Die Notwendigkeit der Bauleitplanung stellt sich für diesen Bereich damit von Neuem.
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit den Vertretern des Landratsamtes Ostallgäu am 01.09.2022:
- Aus dortiger Sicht bestehen Bedenken hinsichtlich der Zulassung einer Ausnahme für eine neue Ferienwohnung in dem o. g. Anwesen Pfrontener Straße. Tatsächlich müsste bei einer teilweisen Zulassung eine dahingehend differenzierte Festsetzung getroffen werden, wonach z. B. eine Ferienwohnnutzung bis zu einem Drittel der Wohnfläche zulässig ist.
- Stattdessen empfiehlt das LRA, den Geltungsbereich zu ändern und die in dem südwestlichen Teil gelegenen Gebäude, die schwerpunktmäßig keine Wohnnutzung beinhalten bzw. im Mischgebiet liegen, nicht aufzunehmen. Damit wäre aber für das Anwesen an der Pfrontener Straße der zurückgezogene Bauantrag genehmigungsfähig und könnte wieder neu eingereicht werden; entsprechend der zurückliegenden Beschlusslage ist dies unerwünscht.
Geltungsbereichsvorschlag LRA:
