Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 18.08.2022.
Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Nach einem Bauvorbescheid vom Mai 2021 wurde der Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 24 Wohnungen und einer Tiefgarage als grundsätzlich genehmigungsfähig bestätigt.
Angefragt werden nun folgende Änderungen:
- Gebäudegrößen
Die damaligen Grundrissgrößen betrugen 9,48 m x 15,63 m
Aktuell beantragt werden 11,1 m x 16,5 m
Begründung: erforderliche Bewegungsflächen und Abstände in den Wohnungen und dem Treppenhaus. Folglich sind die Neubauten etwas tiefer als die weiteren Bestandsgebäude auf dem Grundstück. Die Höhe von Traufe und First liegt unterhalb derer der Zeilen, das Satteldach resultiert aus der umgebenden Bebauung.
Aus Sicht der Verwaltung fügen sich die Neubauten mit diesen Größen noch nach § 34 BauGB in die Umgebung ein.
- Anzahl erforderliche Stellplätze
„Voraussichtlich werden in den drei Gebäuden in Summe 30 Wohneinheiten entstehen. Stellplätze für PKWs werden in einer Tiefgarage wie auch oberirdisch nachgewiesen. Lt. Stellplatzsatzung müssen 2 Stpl. je Wohnung über 30qm Wohnfläche hergestellt werden. Wohnungen mit sozialen Wohnungsraumförderungen genügt nach Beschluss Stadtrat 1 Stpl. je Wohnung. Da die Wohnungen der öffentlichen Hand gehören werden, sind keine Förderungen möglich, dennoch planen wir sehr preiswerte Wohnungen mit niedrigen Mietpreisen, welche mit sozialen Wohnungsbaustandards vergleichbar sind.
Ist eine Reduzierung von 2 auf 1 Stpl. je Wohnung denkbar? Kann eine Reduzierung aufgrund der ÖPNV-Anbindung vorgenommen werden und falls ja, um wie viel Stellplätze / Prozent? Ist eine Reduzierung durch ein Mobilitätskonzept mit z.B. Sharing-Angeboten für Fahrräder oder E-Ladeparkplätzen denkbar?“
Um die Vergleichbarkeit zu belegen müssen konkrete Zahlen zur Mietpreishöhe vorgelegt werden.
Eine Reduzierung aufgrund der ÖPNV-Anbindung kommt nicht in Betracht, da diese flächendeckend im Stadtgebiet besteht; belegbare Erkenntnisse für eine ausreichend wirksame Reduzierung des Stellplatznachweisbedarfs liegen nicht vor.
Mobilitätskonzepte über Car-Sharing-Angebote können in Frage kommen. Jedoch muss dieses Konzept konkret genug sein, damit es anerkannt werden kann. Notwendig ist u. a. eine vertragliche Regelung mit dem/den Wohnungsmieter/n, dass dieses Angebot dauerhaft (!) zu nutzen ist. Es muss ausgeschlossen werden, dass dieses Angebot zwar besteht, aber keine ausreichende Nutzung erfolgt und ein Parken in den öffentlichen Straßenraumbereichen die Konsequenz ist. Grundsätzlich wird auch nur eine anteilige Reduzierung des Nachweisbedarfes möglich sein, aber kein umfänglicher Verzicht.
Ein Fahrrad-Sharing-Angebot ist zu begrüßen, hinsichtlich des PKW-Stellplatznachweises wird dies zunächst ohne Auswirkung bleiben müssen.
Es ist in Betracht zu ziehen, das Mobilitätskonzept über einen städtebaulichen Vertrag zu regeln. Mögliche Inhalte:
- Beschreibung des Konzepts
- Verpflichtung, dies zumindest in einen Mindestumfang der Mietverträge aufzunehmen
- Nachweispflicht der Umsetzung mit späterer Berichtspflicht
- Verpflichtung zur Realherstellung weiterer Stellplätze, wenn das Konzept nicht mehr bestehen oder nicht mehr genutzt werden sollte, alternativ Verpflichtung zur Ablösung.
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit den Vertretern des Landratsamtes Ostallgäu am 01.09.2022: Die Einfügung der Gebäudegröße wurde dem Grunde nach bestätigt. Deutliche Bedenken wurden jedoch im Hinblick auf die Anerkennung von Mobilitätskonzepten zur Reduzierung des Stellplatznachweises geäußert. Im gesamten Landkreis Ostallgäu werde dies bislang nicht praktiziert. Der zu erwartende Umfang der tatsächlichen Reduzierung notwendiger Stellplätze sei fraglich und an einem Nachweis in einer Tiefgarage sei festzuhalten. Der Aufwand, die Wirksamkeit von Konzepten in der Zukunft zu prüfen und zu bewerten sei nicht vertretbar. Es wurde daher vorgeschlagen, den Vorschlag nicht anzuerkennen.
Matthias Friedl weist darauf hin, dass es in diesem Bereich verkehrstechnisch unmöglich ist das Fahrzeug an der Straße zu parken. Somit sollten wenigstens zwei Stellplätze vorhanden sein, denn auch ein Geringverdiener braucht im Regelfall ein Auto.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter stimmt dem zu.
Dr. Christoph Böhm möchte wissen wie lange eine Mietpreisbremse juristisch verbindlich ist.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter erklärt ihm, dass die Mietpreisbremse bis zum Abschluss verbindlich ist, da irgendwann nicht mehr kontrolliert werden kann wie oft dort ein Wechsel stattgefunden hat.
Dr. Christoph Böhm ist der Ansicht, dass diese Art Vertrag somit hinfällig ist. Denn wenn nach einem Jahr das Ganze dem freien Markt unterliegt, kann auf dieser Basis keine Reduzierung der Stellplätze genehmigt werden.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter erwidert, dass in diesem Fall nur die gesetzlichen Grundlagen dies sicherstellen. Das heißt, dass man innerhalb der nächsten 36 Monate maximal die 20 % Mieterhöhung bekommen kann, bei den man weiß von welchem Ausgangsmietpreis das kommt.
Aus diesem Grund meint Eichstetter, dass dies nur unter Vorbehalt und mit der Vorlage eines konkreten Nachweises zur Mietpreishöhe im Verhältnis zu sozial gefördertem Wohnraum möglich ist. Ansonsten hat die Stadt keinen Zugriff mehr, denn sobald jemand in diese Wohnung bewohnt läuft es so wie es läuft.
Martin Dopfer möchte wissen ob der Bauherr gewinnorientiert ist, oder ob er schon einen Gedanken hat warum er da bauen will.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter schildert, dass die hoheitliche Aufgabe ist, die Wohnungen als Erstversorgung der Bundeswehr und Staatsbediensteten zur Verfügung zu stellen, dann kommen Mitarbeiter aus den Kommunen und Verwaltungen und anderen im öffentlichen Dienst und wenn die Wohnung dann immer noch nicht vermietet sein sollte, geht diese auf den freien Markt.
Martin Dopfer äußert, dass er bei jedem anderen seine Bedenken hätte.
Er ist der Meinung, wenn dann nur mit einer solchen Vorhabenträgerschaft und nicht mit privaten.
Der Vorsitzende Maximilian Eichstetter bestätigt, dass in der Froschenseestraße und Ponickaustraße weitere Wohneinheiten von diesem Bauherrn stehen und dort alles einwandfrei funktioniert. Dort ist alles sozialverträglich und sie investieren und sanieren dort auch vieles.
Matthias Friedl wirft ein, dass auch dort die Autos an der Straße stehen.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter bestätigt diese Aussage, erwidert aber auch, dass bei diesem Projekt eine Tiefgarage geplant ist. Er bittet dennoch um eine kritische Betrachtung auf die Reduzierung der Stellplätze. Das Mobilitätskonzept muss so gut sein, dass man wirklich aktiv nachvollziehen kann, dass es was bringt, so Eichstetter.
Dr. Christoph Böhm hakt nach, um wie viele Stellplätze es sich genau handelt.
Armin Angeringer teilt mit, dass die Wohnungen sich auf 30 erhöhen und es sich dementsprechend auch um mehr Stellplätze handelt. Da nur 30 % der Stellplätze oberirdisch angelegt werden dürfen, muss sich auch die Anzahl der Stellplätze in der Tiefgarage erhöhen.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter entgegnet, dass wenn es an ein paar wenigen Stellplätzen scheitern sollte, man diese dann bauen muss.
Dr. Christoph Böhm hält es für problematisch, wenn man wegen irgendwelchen Gründen anfängt Stellplätze zu reduzieren. Er verweist darauf was Herr Weisenbach, Herr Friedl und auch Herr Dopfer bereits festgestellt haben, alle fahren Autos und die, die eine billige Wohnung bewohnen, haben dann vielleicht kleinere Autos. Sollte das Vorhaben auch mit keinem Nachweis an den erforderlichen Stellplätzen genehmigt werden, wird ein Präzedenzfall geschaffen.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter fasst zusammen, dass der Gebäudegrundriss in Aussicht gestellt werden kann, aber die Reduzierung der Stellplatznachweise abgelehnt wird. Somit braucht kein Mobilitätskonzept eingereicht werden.
