Aufgrund
der §§ 2 und 10 des Baugesetzbuches (BauGB),
des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO),
der Bayerischen Bauordnung (BayBO),
der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO),
der 5. Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts
(Planzeichenverordnung – PlanZV),
des Bayerischen Naturschutzgesetzes (BayNatSchG),
des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (BayDSchG),
in der jeweils gültigen Fassung erlässt die Stadt Füssen folgende Satzung:
§ 1 Räumlicher Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Plangebietes liegt im Südosten des Geltungsbereichs des bestehenden Bebauungsplanes W 20 Gewerbegebiet West, zweite Änderung. Es liegt südlich der Hiebelerstraße. Das Plangebiet beinhaltet die Grundfläche bzw. Teilflächen (TF) der Grundstücke mit den Fl. Nrn. 1066/4 (TF), 1066/7, 1066/65 und 1067 (TF, Hiebelerstraße), alle Gemarkung Füssen. Das Plangebiet weist eine Größe von ca. 0,9 ha auf. Maßgeblich ist die Bebauungsplanzeichnung.
§ 2 Bestandteile der Satzung
Die Satzung besteht aus der Planzeichnung und den folgenden textlichen Festsetzungen, jeweils in der Fassung vom 04.10.2022. Der Satzung ist eine Begründung in der selben Fassung beigefügt.
§ 3 Art der baulichen Nutzung
3.1 Das Plangebiet im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans W 20 Gewerbegebiet West, fünfte Änderung wird festgesetzt als Fläche für Gemeinbedarf gemäß § 9 Abs. 1
Nr. 5 BauGB für soziale Zwecke.
3.2 Dort sollen folgende Vorhaben möglich sein:
• Mehrgenerationenhaus
• Werk- und Förderstätten für Menschen mit Behinderung
• Tagesbetreuung für Kinder, Jugendliche und Senioren
§ 4 Maß der baulichen Nutzung
4.1 Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl, die maximale Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen Anlagen bestimmt. Die Angaben sind in der Planzeichnung und unter Tabelle in § 8 Abs. 1 dieser Satzung enthalten.
4.2 Betriebsgebäude gelten als eingeschossig bis zu einer Traufhöhe von 4,0 m, als zweigeschossig bis zu einer Traufhöhe von 7,0 m, als dreigeschossig bis zu einer Traufhöhe von 10,50 m und als viergeschossig bis zu einer Traufhöhe von 12,0 m.
Bauliche Anlagen, die eine Wandhöhe entsprechend Satz 1 und 2 von 8,0 m überschreiten, benötigen entsprechend der Bekanntmachung der Regierung von Oberbayern – Luftamt Südbayern vom 3. Juli 1980 (Nr. 815-7833a-12-1/79) über den beschränkten Bauschutzbereich für das Segelfluggelände Füssen eine
Zustimmung der Luftfahrtbehörde, Regierung von Oberbayern, Luftamt Südbayern.
4.3 Die Regelung des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf angewendet werden. Demnach darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen und ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, um bis zu 50 vom Hundert überschritten werden.
§ 5 Bauweise/ Stellung der Gebäude/ Grundstücksgröße
5.1 Im Bebauungsplangebiet gilt die offene Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO, wobei die Gebäudelängen 50 m überschreiten dürfen.
5.2 Die überbaubare Fläche wird durch Baugrenzen bestimmt. Bezüglich der Abstandsflächen gilt die Regelung der Bayerischen Bauordnung. Entwurf i.d.F. vom 04.10.2022 Seite 2 von 12 Stadt Füssen Landkreis Ostallgäu Bebauungsplan W 20 - Gewerbegebiet West, fünfte Änderung Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB):
Gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO kann die Baugrenze um bis zu 1,50 m für einzelne Gebäudeteile wie beispielsweise Vordach, Dachüberstand, Lichtschacht, Treppenstufen u. dgl. überschritten werden.
5.3 In der Bebauungsplanzeichnung ist für einige Baufelder die Stellung der Gebäude durch die eingetragene Hauptgebäuderichtung festgesetzt; für untergeordnete Bauteile wie Quergiebel, Wiederkehr, Dachgauben, Garagen und dgl. kann hiervon abgewichen werden. Dies gilt auch für Abweichungen zur optimalen Ausnutzung der Sonnenenergie auf der Dachfläche. Hierfür kann von der Hauptgebäuderichtung um bis zu 12° abgewichen werden.
§ 6 Garagen/ Stellplätze/ Nebengebäude
6.1 Garagen, Nebengebäude und Nebenanlagen dürfen nur innerhalb der in § 4 Ziffer 2 bestimmten überbaubaren Flächen errichtet werden; Stellplätze auch außerhalb.
Bei der Bestimmung der Anzahl der Stellplätze gilt die GaStellV. Besucherstellplätze müssen leicht und auf kurzem Weg erreichbar sein. Garagen mit direkter, von der Verkehrsfläche her senkrechter Zufahrt müssen einen Mindestabstand zur Verkehrsfläche von 5,50 m einhalten.
6.2 Für überdachte Stellplätze, Garagen und Nebengebäude sind Sattel-, Pult- und begrünte Flachdächer zulässig. Dachbegrünung ist generell zulässig.
§ 7 Grünordnung
7.1 Die nicht überbauten Flächen des Baugebietes sind mit Ausnahme der für den Betriebsablauf benötigten Flächen zu begrünen. Die nicht bepflanzten Grünflächen sind mit Landschaftsrasen (Regelsaatgutmischung RSM 8.1 Biotopflächen, artenreiches Extensivgrünland - Regiosaatgut) zu begrünen. Mindestens 20 % der Grundstücksfläche
einschließlich eines mindestens 3 m breiten Randstreifens sind als Grünfläche anzulegen. Auf je 1.000 qm Grundstücksfläche wird die Bepflanzung von mindestens 5 Bäumen der Pflanzliste 2 vorgeschrieben.
7.2 Die Anpflanzung der privaten Flächen hat spätestens bis zum 1. Mai des auf die Bezugsfertigkeit folgenden Jahres zu erfolgen. Dem Baugesuch ist ein Freiflächengestaltungsplan mit Bepflanzungsdarstellung beizugeben.
7.3 Sämtliche Pflanzungen sind vom jeweiligen Grundstückseigentümer im Wuchs zu fördern, zu pflegen und vor Zerstörung zu schützen. Ausgefallene Pflanzungen sind umgehend zu ersetzen.
7.4 Für die vorgenannten Eingrünungsmaßnahmen ist aus den nachfolgenden Pflanzlisten auszuwählen.
Pflanzliste 1 (Großbäume) Mindestqualität: Hochstamm 3 x v. H. STU 16-18 cm
Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn
Acer platanoides Spitz-Ahorn
Carpinus betulus* Hainbuche
Fagus sylvatica Rot-Buche
Quercus robur Stiel-Eiche
Prunus avium* Vogelkirsche
Sorbus aucuparia Vogelbeere
Tilia cordata Winter-Linde
Pflanzliste 2 (Obstgehölze) Mindestqualität: Hochstamm 3 x v. H. STU 14-16 cm
oder Halbstamm 3 x v. H. STU 10-12 cm
Äpfel Berner Rosenapfel
Klarapfel
James Grieve
Glockenapfel
Birnen: Clapps Liebling
Gellerts Butterbirne
Kirsche: Hedelfinger
Zwetschge Wangenheims Früh
Pflanzliste 3 (Sträucher) Mindestqualität:
v. Strauch H 60 – 100 cm (autochthones Pflanzgut)
Cornus mas Kornelkirsche
Cornus sanguinea Roter Hartriegel
Corylus avellana Hasel
Crataegus monogyna Eingriffliger Weißdorn
Ligustrum vulgare Liguster
Lonicera xylosteum Heckenkirsche
Rosa arvensis Acker-Rose
Rosa canina Hunds-Rose
Sambucus nigra Schwarzer Holunder
Salix eleagnos Lavendel-Weide
Salix purpurea Purpur-Weide
Viburnum lantana Wolliger Schneeball
Aus naturschutzfachlichen Gründen sind rot- und gelblaubige bzw. blaunadelige Gehölze innerhalb des Plangebietes ausgeschlossen. Die Vorschriften des Forstvermehrungsgutgesetzes (FoVG) zu beachten.
§ 8 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen/Gestaltung der Gebäude
(§ 9 Abs. 4 BauGB und Art. 81 BayBO)
8.1 Für Gebäude sind Satteldächer mit einer Dachneigung von 16° bis 26° und Flachdächer zulässig. Als Flachdächer gelten Dächer mit einer Dachneigung von 0° bis 10°.
8.2 Die Dacheindeckung hat bei Satteldächern mit rotbraunem Material zu erfolgen. Flachdächer sind zu bekiesen bzw. als Dachbegrünung (z. B. extensiv) auszuführen.
8.3 Im gesamten Plangebiet darf die Traufhöhe von 12,0 m nicht überschritten werden. Ausnahmen sind bei Verwaltungsgebäuden in Abstimmung mit der Stadt Füssen zulässig.
8.4 Der Dachüberstand beträgt bei Satteldächern an der Giebel- und Traufseite 0,60 m bis 1,0 m, bei Flachdächern 0,10 m bis 0,50 m.
8.5 Die Oberkante der Kellerdecke darf höchstens 0,30 m über fertigem Gelände liegen. Ausgenommen sind
Gebäude mit notwendigen Laderampen.
Haupt- und Nebengebäude sind als gestalterische Einheit auszubilden. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Dachform, der verwendeten Materialien sowie der Farbgestaltung mit zurückhaltender naturnaher Farbgebung (weiß, grau, grün, braun), wobei für kleinere Teilflächen auch kräftige Farbgebungen zulässig sind. Die Dachfarbe ist in rot bis dunkelbraun zu halten. Farbige Anstriche sind als Ausnahme nach Vorlage entsprechender Pläne zulässig, wenn sie sich in das Orts- und Landschaftsbild einfügen.
Bei der Außengestaltung sind folgende Materialien nicht zulässig:
Grellfarbige oder glänzende Materialien und Farbanstriche;
Kunststoff-Folien, Gummihäute oder ähnlich wirkende Baustoffe, Glasbausteine.
8.6 Oberirdische Versorgungsleitungen für Strom, Telekom u. dgl. sind nicht zulässig; sie sind unterirdisch als Kabel zu verlegen.
§ 9 Einfriedungen/Freiflächengestaltung
9.1 Es gilt die Abstandsflächenregelung der Bayerischen Bauordnung (Art. 6 BayBO).
9.2 Die Höhe der Einfriedungen wird auf maximal 1,00 m begrenzt; der Zaun ist aus Maschendraht oder Stabgitter herzustellen. Türen und Tore sind in Material und Bauart auf das Zaunbild abzustimmen. Stacheldraht ist nicht zulässig. Die Zäune sollen einen Abstand von mindestens 15 cm Bodenabstand einhalten. An Straßeneinmündungen und Kurven darf die Verkehrssicherheit durch Sichtbehinderungen nicht beeinträchtigt werden.
9.3 Das anfallende Oberflächenwasser darf nicht auf öffentliche Verkehrsflächen abgeleitet werden. Es soll auf dem jeweiligen Grundstück über die belebte Bodenzone zur Versickerung gebracht werden. Das Oberflächenwasser von Wegen und Zufahrten ist zur Versickerung zu bringen. Es wird empfohlen, die vorgenannten Flächen als wassergebundene Decken auszuführen. Die vorgenannten Gestaltungsvorschriften sind mit dem Baugesuch in einem Freiflächengestaltungsplan darzustellen.
9.4 Für die Ableitung des bei Starkniederschlägen anfallenden Oberflächenwassers hat jeder Bauherr selbst zu sorgen, z. B. durch die Anordnung von Rigolen mit Versickerungseinrichtung und – soweit erforderlich – wasserdichte Keller.
§ 10 Werbeanlagen
10.1 Werbeanlagen sollen nicht freistehend, sondern den Gebäuden zugeordnet sein. Je Gewerbebetrieb kann maximal nur eine freistehende Werbeanlage zur öffentlichen Straße hin zugelassen werden; dies gilt auch, wenn sich mehrere Gewerbebetriebe auf einem Grundstück befinden. Freistehende Werbeanlagen dürfen nicht in den öffentlichen Verkehrsraum hineinragen.
10.2 Werbeanlagen dürfen nicht am oder auf dem Dach angebracht werden. Freistehende Werbeanlagen dürfen nicht höher als die Gebäude sein, maximal jedoch nicht höher als 6,00 m. Werbeanlagen wie z. B. Schriftzüge an den Gebäuden dürfen jeweils maximal 0,80 m hoch sein. Grafische Logos sind hiervon ausgenommen.
10.3 Wechsellichtanlagen, blinkende Leuchtwerbung und Anlagen mit freiliegenden Leuchtstoffröhren sind nicht zulässig.
10.4 Generell dürfen Werbeanlagen durch Größe und Gestaltung nicht aufdringlich wirken und das Orts- und Landschaftsbild nicht stören und sie dürfen die Verkehrssicherheit der angrenzenden Hiebelerstraße nicht beeinträchtigen.
Freistehende Werbeanlagen mit Wirkung auf die Hiebelerstraße sind nicht zulässig. Auffallende Leuchtfarben dürfen nur untergeordnet Verwendung finden und grundsätzlich nicht auf den Verkehr der Hiebelerstraße gerichtet sein.
§ 11 Immissionen
11.1 Für das Plangebiet werden Emissionskontingente nach DIN 45691 wie folgt festgesetzt:
Zulässig sind Vorhaben (Betriebe und Anlagen), deren Geräusche folgende Emissionskontingente LEK nach DIN 45691 nicht überschreiten:
Emissionskontingente LEK tags und nachts in dB(A).
Die schalltechnischen Festsetzungen des Bebauungsplans sind erfüllt, wenn der nach TA Lärm unter Berücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der Genehmigung berechnete Beurteilungspegel Lr,j der vom Vorhaben ausgehenden Geräusche an allen maßgeblichen Immissionsorten j die Bedingung Lr,j <= LEK – Δ Lj (dB)
erfüllt. Die Berechnung von Δ Lj erfolgt nach DIN 45691, Abschnitt 4.5.
Die Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens erfolgt nach DIN 45691:2006-12, Abschnitt 5.
Ein Vorhaben ist auch schalltechnisch zulässig, wenn der Beurteilungspegel L r ,j den Immissionsrichtwert an den maßgeblichen Immissionsorten um mindestens 15 dB(A) unterschreitet (Relevanzgrenze). Für die im Plan dargestellten und im Folgenden benannten Richtungssektoren k mit den Sektorbezeichnungen A und B erhöhen sich die Emissionskontingente um folgende Zusatzkontingente:
Zusatzkontingente in dB für die Richtungssektoren k
Der Bezugspunkt der Kontingentierung besitzt die Koordinaten x = 4400442 und y = 5271573. Die Gradzahl der Sektoren steigt im Uhrzeigersinn an, Null Grad liegt im geographischen Norden.Die Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens erfolgt nach DIN 45691:2006-12, Abschnitt 5, wobei in den Gleichungen (6) und (7) für Immissionsorte j im Richtungssektor k LEK durch LEK +
LEK,zus,k zu ersetzen ist. Im Übrigen gelten die Bestimmungen der DIN 45691, 2006-12.
Für Betriebsleiterwohnungen und Wohnungen für Bereitschaftspersonal sind mit dem Bauantrag geeignete Nachweise vorzulegen, dass die Anforderungen der DIN 4109, Schallschutz im Hochbau, Ausgabe 1989, an den baulichen Schallschutz eingehalten werden.
§ 12 Hinweise und Empfehlungen
12.1 Schallimmissionen
Bei der Genehmigung eines Vorhabens soll für die maßgeblichen Immissionsorte außerhalb der Gewerbefläche nachgewiesen werden, dass die durch das beantragte Vorhaben verursachten Beurteilungspegel die verfügbaren Emissionskontingente einhalten oder unterschreiten können. Die Ermittlung der Beurteilungspegel einer Anlage erfolgt dabei unter Ansatz der zum Zeitpunkt der Genehmigung tatsächlich vorherrschenden Schallausbreitungsverhältnisse (Einrechnung aller Zusatzdämpfungen aus Luftabsorption, Boden- und Meteorologieverhältnissen und Abschirmungen sowie Reflexionseinflüsse) entsprechend den geltenden Berechnungs- und Beurteilungsrichtlinien (TA Lärm). Für die innerhalb von Gewerbeflächen gelegenen Immissionsorte gelten die Geräuschkontingente nicht. Die Beurteilung ist dort nach TA Lärm durchzuführen.. An den ausnahmsweise zulässigen Betriebswohnungen innerhalb des Bebauungsplanareals bemisst sich der Lärmschutz nach den Maßgaben der TA Lärm von 1998. Das heißt, die Immissionsrichtwerte der TA Lärm dürfen in 0,5 m Abstand vor den geöffnet angenommenen Fenstern schutzbedürftiger Aufenthaltsräume einer Betriebswohnung durch die Geräusche der benachbarten Gewerbebetriebe nicht überschritten werden. Dass dies möglich ist, ist vor der Errichtung einer Betriebswohnung nachzuweisen, um einen späteren Immissionskonflikt auszuschließen. Im Umkehrschluss ist bei der Errichtung ausnahmsweise zulässiger Betriebswohnungen darauf zu achten, dass dadurch für die benachbarten (und dabei insbesondere die noch unbebauten) Gewerbeflächen keine Einschränkung im höchstzulässigen Geräuschaufkommen entsteht, die über die festgesetzten Emissionskontingente LEK hinausgeht.
12.2 Landwirtschaftliche Emissionen
Die von der Landwirtschaft ausgehenden Emissionen müssen hingenommen werden. Sie sind unvermeidlich und müssen deshalb einschließlich dem Viehtrieb und dem landwirtschaftlichen Verkehr geduldet werden. Insbesondere Gülleausbringung, Pflanzenschutz, Düngung, Errichtung u. Betreiben eines Fahrsilos in näherer Umgebung des Baugebietes und den damit entstehenden Emissionen muss weiterhin möglich sein.
12.3 Denkmalpflege
Im Plangebiet liegen keine Informationen zu Denkmälern vor. Eventuell dennoch auftretende Bodendenkmäler unterliegen der Meldepflicht und sind unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Ebenso ist der Fundort entsprechend dem Denkmalschutzgesetz unverändert zu belassen.
„Art. 8 Abs. 1 BayDSchG:
Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sich auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks, sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer
oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Art. 8 Abs. 2 BayDSchG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.“
Zu verständigen ist das Bayer. Landesamt f. Denkmalpflege, Dienststelle Thierhaupten, Klosterberg 8, 86672 Thierhaupten, Tel. 08271/8157-38; Fax 08271/8157-50; E-Mail: DST_Thierhaupten@blfd.bayern.de oder die zuständige Untere Denkmalschutzbehörde.
12.4 Oberboden
Bei den notwendigen Erdarbeiten ist der Sicherung des Oberbodens besondere Aufmerksamkeit zu schenken.
Gemäß § 202 BauGB ist der Oberboden in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen.
12.5 Bodenschutz
Der Anteil der Bodenversiegelung soll auf das Notwendige begrenzt werden. Die ausgewiesenen Grünflächen sollen begrünt werden. Der Oberboden muss gemäß § 202 BauGB in nutzbarem Zustand erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung geschützt werden, siehe auch DIN 18915 „Bodenarbeiten für vegetationstechnische Zwecke“, DIN 18320 „Grundsätze des Landschaftsbaues“ und DIN 18300 „Erdarbeiten“. Die Geländeoberfläche ist weitestgehend zu erhalten.
Altlasten:
Es liegen keine Hinweise auf altlastverdächtigen Ablagerungen vor.
Schutzgut Boden:
Die Versiegelung des Bodens ist gering zu halten. Schadstoffbelasteter Boden und Aushub, der bei Bauarbeiten anfällt, ist entsprechend der abfall- und bodenschutzrechtlichen Vorschriften ordnungsgemäß und schadlos zu entsorgen. Hierüber sind Nachweise zu führen und dem Landratsamt auf Verlangen vorzulegen.
12.6 Abfallvermeidung, Abfallverwertung, Abfallentsorgung
Die Entsorgung der in seinem Gebiet anfallenden Abfälle obliegt dem Landkreis Ostallgäu.
Alle Grundstücke, auf denen regelmäßig Abfälle anfallen, sind an die öffentliche Abfallentsorgung anzuschließen. Hierfür sind auf den Grundstücken geeignete Einrichtungen zur Aufstellung der erforderlichen Abfallsammelbehälter zu schaffen.
Die Verkehrsflächen sind so anzulegen, dass eine ordnungsgemäße Entsorgung der
Haus-, Sperr- und Gewerbeabfälle im Rahmen der Einsammlungs- und Beförderungspflicht des Landkreises möglich ist. Unter Einhaltung geltenden Bestimmungen, insbesondere der einschlägigen Unfallverhütungsvorschriften, müssen die Grundstücke durch die Abfalltransportfahrzeuge in Vorwärtsrichtung uneingeschränkt angefahren werden können.
§ 13 Inkrafttreten
Der Bebauungsplan W20 - Gewerbegebiet West, fünfte Änderung, bestehend aus der Satzung, der Bebauungsplanzeichnung
und der Begründung, jeweils in der Fassung vom __.__.20__, tritt mit der Bekanntmachung in
Kraft.
B e g r ü n d u n g
1. Lage und Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Plangebietes liegt im Südosten des Geltungsbereichs des bestehenden Bebauungsplanes W 20 Gewerbegebiet West, zweite Änderung. Es liegt südlich der Hiebelerstraße. Das Plangebiet beinhaltet die Grundfläche bzw. Teilflächen (TF) der Grundstücke mit den Fl. Nrn. 1066/4 (TF), 1066/7, 1066/65 und 1067 (TF, Hiebelerstraße), alle Gemarkung Füssen. Das Plangebiet weist eine Größe von ca. 0,9 ha auf.Maßgeblich ist die Bebauungsplanzeichnung.
Abbildung 1: Lageplan des Geltungsbereiches der fünften Änderung, unmaßstäblich
2. Veranlassung
Die Stadt Füssen benötigt wegen der Bevölkerungsentwicklung Betreuungseinrichtungen für verschiedene Bevölkerungsschichten. An der gegebenen Stelle erscheint es nach erfolgtem Grunderwerb möglich, gezielt eine soziale Einrichtung im gut erschlossener Ortslage einzurichten, wo Erreichbarkeit und Platz gleichsam geeignet erscheinen.
3. Bestand
Abbildung 2: Ausschnitt aus der Planzeichnung des BBP W 20 - Gewerbegebiet West, zweite Änderung, unmaßstäblich
Die Lebenshilfe Ostallgäu hat gegenüber dem Katasterstand von 2016 (siehe Abbildung 2 und Abbildung 3) auf dem bestehenden Grundstück Fl.-Nr. 1066/7 die Wertachtal-Werkstätten der Hiebeler Straße 17 ausgebaut. Ein Werkstättenbetrieb für Menschen mit Behinderung, ein Seniorencafé und einer Kindertagesstätte. Nach Westen schließt derzeit eine Wäscherei an. Nach Osten folgen Wohnbebauungen, die eine Entwicklung der Gewerbeflächen des W 20 in räumlicher und immissionstechnischer Sicht begrenzen. Die Gehölze im bisherigen öffentlichen Grünstreifen sind bereits entfernt.
Abbildung 3: Luftbild des Planbereiches (Bayerische Vermessungsverwaltung, 2022), unmaßstäblich
Die bestehenden Gebäude weisen Flach- oder Satteldächer auf, die zu guten Teilen mit Solarpaneelen belegt
sind. Parkplätze und Bewegungsflächen sind im Norden an der Hiebelerstraße orientiert. Die Freiflächennutzung findet vorwiegend in südliche Richtungen statt.
4. Planung
An der gegebenen Stelle soll eine soziale Einrichtung Platz finden, die für Menschen mit besonderen Bedürfnissen ausgerichtet ist. Mehrgenerationenkonzepte und Betriebe zur Betreuung, Pflege und Förderung von jungen Menschen, alten Menschen und auch Menschen mit Behinderung sollen hier Platz finden können. Zwar bildet die zweite Änderung einen eigenständigen Festsetzungsrahmen, dennoch wird stark auf die bestehenden Festsetzungen zurückgegriffen. Der Katalog wurde an einigen Punkten reduziert, um den neuen Bedingungen
und dem neuen Geltungsrahmen besser zu entsprechen.
4.1 Art der baulichen Nutzung
Die Bauflächen im Plangebiet werden gemäß dem Katalog in § 9 Abs. 1 BauGB unter Ziffer für als Flächen für den Gemeinbedarf bestimmt. Die Art der baulichen Nutzung für Gebiete darf auch unabhängig vom Katalog nach BauNVO aufgestellt werden [BVerwG, Beschluß vom 10.10.2005 - 4 B 56/05 (OVG Münster) (NVwZ
2006, 84, beck-online)], wovon hier Gebrauch gemacht wurde. Zur besseren Umgrenzung der zu erwartenden Nutzungsarten wurde, ähnlich einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO, die Zweckbestimmung für die Gemeinbedarfsfläche auf soziale Zwecke festgesetzt und genauer konkretisiert. Es soll eine Einrichtung möglich sein, die Kinder- und Jugendbetreuung, Seniorenangebote und Einrichtungen für Menschen mit Behinderungen ermöglicht. Damit kommen u.a. Kindertagesstätten, Werkstätten für Menschen mit Behinderung, Seniorencafés und Begegnungshäuser als Bebauungskonzepte in Frage. Die bestehenden Nutzung sind in der gegenständlichen Festsetzungsliste bereits enthalten und sollen weiterbestehen können.
Das Nebeneinander von gewerbeähnlichen Nutzungen und Nutzungen, die auch in Wohngebieten möglich sind führt zu einem mischgebietsänlichen Charakter im Geltungsbereich. Die vorliegenden Schallkontingente und Lärmschutzmaße sind nach gutachterlicher Kurzauskunft auf der Bauleitplanungsebene ausreichend und angemessen dimensioniert.
4.2 Maß der baulichen Nutzung
Die Maßzahlen für Gebäude entsprechen denen der westlich benachbarten Bebauung bzw. der, die im zugrundeliegenden Bemaßung bereits vorgesehen war. Der Vorschub der Baugrenze nach Osten dient der besseren
Ausnutzung von Grund und Boden.
4.3 Stellplätze
Es gilt die Satzung über den Nachweis, die Herstellung und die Ablösung von Stellplätzen (Stellplatzsatzung) der Stadt Füssen.
5. Immissionsschutz und Umweltgestaltung
5.1 Lärmimmissionen und Schallschutz
Auf das Gebiet wirken nach der Schalltechnische Untersuchung (emplan, Augsburg, Projekt-Nr. 2015 553, 02/2015) Immissionen auf das Plangebiet. Der Bereich unterliegt, wenn auch als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt, einer mischgebietstypischen Nutzung. Ruheräume sind auf der baulichen Ebene so zu organisieren bzw.
auszuführen, dass, z.B. für die Mittagsruhe im Kinderhort, geeignete Verhältnisse vorherrschen. Dies ist im Rahmen des Bauantrags zu prüfen.
5.2 Straßenverkehr
Im Gewerbegebiet ist Wohnen innerhalb des dafür bestimmten Rahmens zulässig. Bezüglich der westlich des Bebauungsplangebiets verlaufenden B 310 sind dann Schutzvorkehrungen gegen Verkehrslärm erforderlich, wenn der Abstand der Bebauung zur B 310 einen Wert von 60 m unterschreitet. In diesem Fall sind die städtebaulichen
Orientierungswerte der DIN 18005 dem Grunde nach überschritten und es wird ein Schallschutznachweis nach DIN 4109, Schallschutz im Hochbau, erforderlich. Für das Anbindungsszenario wurde von em plan, Augsburg,dargelegt, dass die zu erwartende Lärmmehrbelastung so gering ausfällt, dass kein rechnerisch erfassbarer Wert hierfür zu erfassen ist.
5.3 Schienenverkehr
Bezüglich der nördlich des Bebauungsplangebiets verlaufenden Bahnstrecke sind dann Schutzvorkehrungen gegen Verkehrslärm und Erschütterungseinwirkungen erforderlich, wenn der Abstand der Bebauung zur Bahnlinie einen Wert von 40 m unterschreitet. Die Bahnlinie befindet sich deutlich weiter westlich (>200m).
5.4 Altlasten
Im Plangebiet selbst befinden sich keine altlastenverdächtigen Ablagerungsflächen. Es sind auch keine Hinweise dafür gegeben, dass in dem gegenständlichen Gebiet umweltgefährdende Abfälle abgelagert wurden.
5.5 Baugrund, Bodengutachten
Das Plangebiet liegt innerhalb des Füssener Beckens, dessen geologischer Untergrund sich aus spätglazialen Schottern des Lech-Gletschers zusammensetzt. Unter dem Einfluss eines in der Vergangenheit vorhandenen spätglazialen Sees haben hier verschiedene Bodenbildungen stattgefunden. Für Teilbereiche wurden bereits Bodenuntersuchungen durchgeführt: für das Vorhaben Neubau einer Produktionshalle, Hiebelerstraße 4, 87629 Füssen, Projekt Nr. G-330107, vom 23.02.2007. Das Bodengutachten ist bei der Stadt Füssen zum Bebauungsplan W20 archiviert und kann dort eingesehen werden.
6. Grünordnung
Durch die Vorgabe zur Bepflanzung und Pflege der nicht überbauten privaten Flächen wird eine Durchgrünung des Gebiets sichergestellt. Sowohl in kleinklimatischer Hinsicht (Baumstandorte als Schattenspender und Sauerstofflieferanten), als auch in wasserhaushaltlicher Sicht (unversiegelte Bereiche zur naturnahen Versickerung) wird im Gebiet der Eingriff in Natur und Stadtbild vertretbar bleiben.
Für die Straßenbegleitbäume werden Gehölze der Pflanzliste 1 empfohlen. Für die Baustandorte im Süden sind die Obstgehölze nach Pflanzliste 2 als Vorschlag vorgesehen. Zudem werden Pflanzungen klimaangepasster Arten empfohlen, um langfristige Grünstrukturen geschaffen. Auf die Beratungsmöglichkeit für die Gartengestaltung
beim Landratsamt wird hingewiesen.
7. Technische Infrastruktur, Erschließung
7.1 Straßen- / Verkehrsanbindung
Die Zuwegung erfolgt über die Hiebelerstraße die nach Westen durch den Gewerbegebietsteil Allgäuer Land fortgesetzt an die Kemptener Straße und Die A7 und B310 anschließt. Die B310 ist auch nach Osten über die
Froschenseestraße und die OAL 3 vom Planbereich aus zu erreichen.
7.2 Wasserwirtschaft
Die Abwasserbeseitigung erfolgt durch den Abwasserzweckverband (AZV) Füssen. Die anfallenden häuslichen Abwässer werden im Trennsystem über die bestehende Kanalisation an die Verbandskläranlage angeschlossen. Die Einwohnergleichwerte sind ausreichend groß dimensioniert. Für Schmutzwassereinleitungen aus abwasserintensiven Gewerbebetrieben in die städtische Kanalisation ist § 58 WHG zu beachten.
Die Wasserversorgung einschließlich der Löschwasserbereitstellung über Hydrant erfolgt durch die Stadt Füssen. Die Versorgung mit Trinkwasser, das der Trinkwasserverordnung entspricht, ist sichergestellt. Das Oberflächenwasser soll grundsätzlich an Ort und Stelle – soweit grundwasserunschädlich – und soweit es nicht an den Kanal angeschlossen wird, über die belebte Oberbodenzone zur Versickerung gebracht werden.
7.3 Stromversorgung / Telekommunikation / Erdgasversorgung
Die Stromversorgung erfolgt über das regionale Verteilungsnetz der E-Werke Reutte, 20 kV- und 1 kV-Leitungen / Erdkabel). Das Plangebiet wird über die Ortsverteilung durch Erweiterung des 1-kV-Kabelnetzes gesichert mittels Erdkabel.
Die Deutsche Telekom AG hat Bestandsleitungen im Bereich für Lagepläne und zur Abstimmung der technischen Erschließung / Spartenabstimmung liegt folgender Kontakt vor: E-Mail: Deutsche Telekom Technik GmbH, Technik Niederlassung Süd, PTI 23, Gablinger Straße 2, D-86368 Gersthofen (Planauskunft.Sued@telekom.de / Fax: +49 391 580213737 / Telefon: +49 251 788777701) Die Erdgas Kempten-Oberallgäu Netz GmbH, Dieselstraße 23, 87437 Kempten, teilte mit Schreiben vom 16.09.2010 mit, dass sind innerhalb des Plangebietes Erdgasversorgungsleitungen inklusive der dazugehörigen Erdgashausanaschlüsse befinden, deren Bestand und Betrieb zu sichern ist.
8. Kartengrundlage
Es wird die durch die Verwaltung der Stadt Füssen (2019) zur Verfügung gestellte, offizielle Kartengrundlage des Amtes für Breitband, Digitalisierung und Vermessung, Marktoberdorf, zu Grunde gelegt.
