Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 08.11.2022.
Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Das Vorhaben liegt innerhalb des Geltungsbereichs der Außenbereichssatzung für die Stadtteile Oberried und Weißensee. Diese regelt die Art der baulichen Nutzung wie folgt:
Auf der einbezogenen Fläche ist ein Wohngebäude mit fremdenverkehrlicher Nutzung, landwirtschaftlicher Nutzung – Erzeugung und Vermarktung von biologisch angebautem Obst und eine gewerbliche Nutzung – Büro – zulässig. Die Nutzung für den Fremdenverkehr wird auf maximal eine Ferienwohnung bzw. zwei Gästezimmer beschränkt, wobei sichergestellt sein muss, dass eine Vermietung auf Dauer an einen wechselnden Personenkreis erfolgt (§ 4 Sätze 1 und 2 Satzung erste Änderung).
Im Übrigen gelten die Bestimmungen der bestehenden Satzung. Dies gilt auch für die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens (§ 4 Satz 4 Satzung erste Änderung).
Die Wohnung im EG ist genehmigt und eine Ferienwohnung ist nach Satzung zulässig.
In den Plänen zur Baugenehmigung von 2017 wurden 2 Stellplätze in der Garage und an der Südseite 2 offene Stellplätze dargestellt. Dieser Nachweis wäre für den aktuellen Antrag ausreichend. Stattdessen wird nun aber im Lageplan ein offener Stellplatz an der Nordostseite des Grundstücks neu dargestellt. Den Unterlagen war zunächst nicht zu entnehmen, ob die bisher genehmigten offenen Stellplätze weiterhin vorhanden sein sollen, da entgegen der Anforderung in der Stellplatzsatzung zunächst kein Freiflächengestaltungsplan eingereicht wurde. Der Freiflächenplan wurde am 05.12.2022 nachgereicht. Die Abweichungen von der Stellplatzsatzung wurden beantragt und begründet. So wird der vorgeschriebene Abstand von 3 m zur Straße offensichtlich eingehalten. Entgegen der Satzung ist eine zweite Zufahrt zum Grundstück geplant.
Die Ausführungen enthalten dazu u. a. folgendes:
„Auf der Nordseite des Hauses hat sich bei Regen oder bei Starkregen Unmengen an Regenwasser vom Hang auf der Nordseite aufgestaut und ist unkontrolliert auf die Straße gelaufen.
Hinzu kam das stets das Regenwasser mit angereichertem Lehm die öffentliche Straße verdreckte und die Gully´s verstopfte. Der Hausbesitzer hat auf eigene Kosten an der Grenze zur nördlichen Seite zur Flur-Nr 10/1 und 11/5 eine Drainage verlegen lassen. Bei weiteren heftigen Regenfällen in diesem Jahr bildeten sich wieder ganze Bäche auf der Straße. Somit entstand unter der Stellfläche ein Drainagebecken und entlang der östlichen Grenze wurde eine weiteres Drainagenrohr verbaut.
Diese letzten baulichen Maßnahmen haben, die staken Wassermassen kontrolliert abfließen lassen.
Die Stellfläche wird als Parkplatz für die Feriengäste der Ferienwohnung genutzt oder von verschiedenen Lieferanten. Somit wird die öffentliche Straße nicht blockieren oder behindert andere Verkehrsteilnehmer. Die Stellfläche ist mit einer Wallbox für Elektroautos versehen. Diese ist öffentlich zugänglich und wird mit Strom der PV-Anlage des Hauses versorgt und auch vom Hausspeicher gepuffert. Die Wallbox ist netzdienlich ausgelegt.“
Es ist Aufgabe des Bauherrn, bei einer Baumaßnahme zu verhindern, dass aufgrund der geänderten Verhältnisse Oberflächenwasser zu Beeinträchtigungen anderer Grundstücke führt. Dass dazu eine Drainage eingebaut wird ist nachvollziehbar. Nicht nachvollziehbar ist, weshalb an dieser Stelle an der Oberfläche eine größere Befestigung in Form eines Stellplatzes hergestellt werden muss. Eine Wallbox für Elektroautos mag wünschenswert erscheinen. Dass hier eine öffentliche Nutzung tatsächlich angenommen wird ist angesichts der Lage nicht schlüssig.
Umgekehrt führt die Befestigung incl. der ursprünglich nicht genehmigten ostseitigen Terrasse zu einem so hohen Grad der Versiegelung, dass dieser auf den beiden Flur Nrn. 10/2 und 11/6 des Baugrundstücks nicht mehr akzeptabel ist. Die Verschmelzung der beiden Flur Nrn. hat entgegen der Auflage Nr. 17 im Baugenehmigungsbescheid von 2016 nicht stattgefunden.
Die Notwendigkeit für die Abweichungen ist nicht zu erkennen. Im Gegenteil ist die Lage weder verkehrstechnisch günstig noch städtebaulich vertretbar.
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 01.12.2022 (vor Nachreichung der o. g. Begründung): Die Ferienwohnungsnutzung ist genehmigungsfähig, nachdem sie nach der Außenbereichssatzung ausdrücklich zulässig ist. Der zusätzliche Stellplatz ist nicht notwendig und kann vom LRA gestrichen werden.
Christian Schneider deutet auf die lange Beschäftigungszeit mit dem Gebäude hin. Weiter äußert er sich gegen das Vorhaben der Nutzungsänderung.
Martin Dopfer erkundigt sich über den bereits existierenden Stellplatz ohne Genehmigung.
Armin Angeringer erörtert, dass keine örtliche Prüfung erfolgte, der Stellplatz mit Wallbox ist aber laut dem Internet vorhanden. Aufgrund dessen kann der Stellplatz mit Wallbox nicht tatsächlich nachgewiesen werden. Es könnte sich auch um eine Visualisierung handeln.
Dr. Martin Metzger wendet ein, warum der Terrasse zugestimmt werden soll. Durch die große versiegelte Fläche am Gebäude kann dem Vorhaben nicht zugestimmt werden.
Armin Angeringer stimmt der Aussage zu und erklärt eine Versiegelung über den Maßen. Eine Ablehnung wäre hiermit sachlich begründet. Außenbereichsflächen besitzen ein Minimierungsgebot, hier bestehen bereits weitere große Terrassenflächen.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter schlägt eine Terrasse ohne Versiegelung vor.
Dr. Christoph Böhm erklärt, die versiegelte Flächen verhindern die Versickerung von Oberflächenwasser auf dem Grundstück. Er ist der Meinung, das Oberflächenwasser soll nicht in die Kanalisation geleitet werden.
Armin Angeringer sieht eine Versickerung in den unversiegelten Flächen gewährleistet. Bei Starkregenfällen kann dies laut Begründung nicht sichergestellt werden, hierfür ist die Drainage notwendig.
Dr. Christoph Böhm vertritt den Standpunkt, dass die Versickerung bei normalen Regenfällen nicht gewährleistet werden kann.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter sieht die Starkregenfälle als Grund der Drainage.
Der Verwaltung lag kein Entwässerungsplan vor, somit kann die Versickerung des Oberflächenwassers ggf. versehen mit Notüberlauf nicht abschließend bestätigt werden.
Christian Schneider äußert, dass durch die fehlende Versickerung Probleme bei den unterhalb stehenden Häuser entstehen können. Die Versickerung sollte zum Schutz der Nachbarn geprüft werden.
