Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 28.11.2022.
Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Das Vorhaben ist als dreigeschoßiges Gebäude mit Tiefgarage geplant. Die „6 Einheiten“ bestehen aus vier dauergenutzten Wohnungen, einer Ferienwohnung und einer Physiotherapiepraxis. Aus Sicht des LRAes ist hier von einem Mischgebiet in dem unbeplanten Bereich auszugehen, wonach die geplanten Nutzungen allgemein zulässig sind.
Die Fläche des Baukörpers fügt sich nach § 34 BauGB in die Umgebung ein. Aus Sicht des LRAes wird dies auch für die Höhe gelten. Völlig eindeutig ist dies nicht, da sich das Grundstück zurückversetzt und in zweiter Reihe von der Augsburger Straße befindet. Eine dreigeschoßige Bebauung ist hier bei enger Betrachtung nicht mehr typisch. Allerdings bewirken die dreigeschoßigen Gebäude und die Gebäude mit zwei Geschoßen und hohen Dachebenen in direkter Nachbarschaft eine anzuerkennende Prägung. Architektonisch ist eine Lösung wie geplant besser als mit zwei Geschoßen, steilerem Dach und zahlreichen Dachaufbauten wie Gauben und Quergiebeln.
Hauptproblem an dem Vorhaben ist die straßenmäßige Erschließung. Es besteht von der Hinterliegerfläche zur Augsburger Straße eine mögliche Zufahrtsbreite von ca. 4,15 m. Die Länge dieser Zufahrt beträgt ca. 32 m. Die Breite ist nicht für einen Begegnungsverkehr von zwei Fahrzeugen ausreichend. Bei der Länge ist es aber nicht ausreichend, wenn kein zweispuriger Mindestaufstellbereich zumindest an der unmittelbaren Einfahrt in die Augsburger Straße besteht. Behinderungen im öffentlichen Verkehrsraum sind zu erwarten, wenn ein insbesondere Richtung Norden ausfahrendes Fahrzeug die Zufahrt durch den starken Verkehr nicht sofort verlassen kann und gleichzeitig ein Fahrzeug, das einfahren möchte, warten muss. Einfahrende Fahrzeuge, die vom Kaiser-Maximilian-Platz kommen, müssen hier zwei Gegenfahrspuren queren, was bei starkem Verkehr zu Behinderungen führen kann. Sinnvoll wäre z. B. eine Einigung mit den südlichen Nachbarn, wo sich ebenfalls teilweise beengte Verhältnisse befinden.
Ebenfalls nicht ausreichend gelöst ist der rechnerisch notwendige fünfte Besucherstellplatz. Dieser befindet sich unmittelbar im Eingangsbereich des Hauses. Wenn der Stellplatz belegt ist ist der Hauszugang und der Fahrradraum von hier aus und den südlichen Besucherstellplätzen nicht mehr ausreichend erreichbar, insbesondere nicht für Rollstuhlfahrer oder mit Kinderwagen. Dass dann der Eingang über die Schießhausgasse genutzt wird, ist nicht realistisch.
Dazu wurde ein Abweichungsantrag nachgereicht, auf diesen Stellplatz zu verzichten. Begründung: Die Praxis sei mit zwei Behandlungsräumen sehr klein dimensioniert, weshalb dafür keine drei Stellplätze notwendig seien. Die Praxisinhaberin wohne selbst im Gebäude (Stellplatz bereits bei den Wohnungen berücksichtigt). Ein zusätzlicher Stellplatz liege in der Tiefgarage.
Da die Ferienwohnung entsprechend der Spielplatzsatzung ebenfalls als anzurechnende Wohnung gilt, sind die Anforderungen dieser Satzung einzuhalten und nachzuweisen. Hierzu liegen keine prüffähigen Angaben vor. Der Bauantrag ist insoweit unvollständig und zu ergänzen.
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 01.12.2022: Die Einfügung wurde bestätigt. Auch die Erschließung ist aus dortiger Sicht ausreichend. Für weitergehende Anforderungen bestehe keine ausreichende rechtliche Grundlage.
Zur besseren Beurteilung fand vor der Sitzung eine Besichtigung durch den Ausschuss vor Ort statt.
Martin Dopfer möchte wissen, wann die Verwaltung die Zufahrt als gesichert betrachtet unter der Prämisse, dass dahinter eine Physiopraxis ist.
Armin Angeringer erklärt, dass wenn es sich dabei um ein Einfamilienhaus mit nur einer Wohneinheit handeln würde, die Frequentierung so gering ist, dass das in der Praxis funktionieren würde. Aber mit der zunehmenden Zahl an Wohnungen wird das Problem tendenziell immer größer.
Martin Dopfer kommt zum Schluss, dass die Physiopraxis somit das größte Problem darstellt.
Armin Angeringer bejaht dies.
Martin Dopfer erkundigt sich, ob das Gremium die eine Ferienwohnung genehmigen kann.
Armin Angeringer erklärt, dass durch den Neubau kein dauergenutzter Wohnraum entzogen wird. Mit dem geplanten Bau entstehen dauergenutzte Wohnungen, somit stellt das natürlich einen positiven Beitrag in der Wohnungsentwicklung dar. Aus diesem Grund wäre die Ferienwohnung nicht nur rechtlich gesehen zulässig, sondern auch grundsätzlich vertretbar.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter erklärt, dass es die Ein-Drittel-Regelung gibt. Das heißt ein Drittel der Wohnfläche lässt man für die Nutzung einer Ferienwohnung zu. Sollte es zu einer Umnutzung mehrerer Wohnungen kommen, kann dennoch ein Bebauungsplan erlassen werden. Er betont, wenn der Eigentümer die Wohnung selbst beziehen möchte ist eine Nutzung als Ferienwohnung ausgeschlossen.
Martin Dopfer möchte wissen, ob der Antragsteller die Spielplatzsatzung berücksichtigen muss.
Armin Angeringer führt aus, dass es grundsätzlich um die Frage geht, ob die Spielplatzsatzung an dieser Stelle Anwendung findet. Da ist die Stadt der Meinung ja das tut sie, da die Ferienwohnung schon als fünfte Wohnung zählt und das dann den Anforderungen unterliegt. Auf der anderen Seite bestehen die Freiflächen an der Westseite, die groß genug sind um den Mindestbedarf abzudecken.
Martin Dopfer hakt nach, ob der fünfte Besucherstellplatz abgelöst werden kann. Was nach der Satzung durchaus möglich wäre.
Armin Angeringer erwidert, dass dies eine Möglichkeit wäre.
Martin Dopfer fasst zusammen, dass somit die vorgetragenen Probleme lösbar sind, die Ferienwohnung kein Problem darstellt und lediglich die Zufahrt diskussionsbedarf aufweist. Eine gesicherte Erschließung hat das Landratsamt klar geäußert.
Vorsitzender Bürgermeister Eichstetter stimmt Dopfer zu, bei der Zufahrt gibt es eigentlich auch nichts zu diskutieren. Das Landratsamt hat ganz klar kommuniziert, wenn es eine Ablehnung aufgrund der Zufahrt geben sollte, sehen sie dafür keinen Grund, da die Erschließung gesichert ist. Da haben wir wenig auszurichten, so Eichstetter.
Martin Dopfer berichtet, dass ihnen während dem Ortstermin, die Planung eines Spielplatzes mitgeteilt wurde. Des Weiter gibt Dopfer bekannt, dass er der Befreiung für die Stellplatzablöse mitgeht. Die einzige Frage die sich ihm stellt ist, ob man den Besucherstellplatz Nummer fünf ablöst oder bei der beantragten Befreiung mitgeht.
Christian Schneider erläutert, dass die Zufahrt definitiv nicht ideal ist, aber dieser Bereich dennoch bebaut werden muss, wenn das Landratsamt der Stadt mitteilt, dass der Anschluss gesichert ist.
Dr. Martin Metzger betont, dass sich kein Mitarbeiter beim Landratsamt, der dem Zustimmt, über die folgenden Probleme ärgern wird, wie zum Beispiel eine geschlossene Augsburgerstraße.
Martin Dopfer zieht den Vergleich zu vergleichbaren Fällen wie dem Hotel Schlosskrone mit einer Tiefgarage oder dem Hotel Sonne, die keinen Meter entfernt liegen. Er möchte von der Verwaltung wissen, wo die Zufahrt als gesichert angesehen wird, wenn es keine andere gibt.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter erwidert, dass es auch Fälle gibt, die seitens des Landratsamtes, wegen 10 cm Erschließung, abgelehnt wurden. Aus diesem Grund hat man sich vorher mit dem Landratsamt abgestimmt. Die Frequenz an sich wird mit Sicherheit höher sein, als in einem normalen Wohnhaus, so Eichstetter.
Martin Dopfer ist der Meinung, dass es schwierig wird von der Zufahrt aus Richtung Norden zu fahren und man stattdessen Richtung Kaiser-Maximilian-Platz vorfahren muss. Beim Einfahren ist es genauso, wenn man von Süden kommt wird es auch schwierig, dann muss man über die Augustenstraße ausweichen. Anders wird das, vor allem im Hochsommer, nicht zu bewerkstelligen sein.
Dr. Martin Metzger ist derselben Meinung wie die Verwaltung, es sollte versucht werden Druck auszuüben. Damit sich der Baubewerber gedanklich damit auseinandersetzten muss mit dem Südnachbar oder mit dem Nordnachbar zu reden. Metzger ist grundsätzlich für dieses Gebäude und auch für die Verdichtung, er betrachtet jedoch sowohl die Praxis als auch die Zufahrt kritisch.
Thomas Scheibel vertritt den Standpunkt, dass man sich von dem Gedanken verabschieden sollte vor jede Haustür mit dem Auto hinzukommen. Er zieht den Vergleich zu Praxen in der Innenstadt.
Thomas Meiler ist der gleichen Meinung wie Dr. Metzger. In der Augsburger Straße gibt es viele Zufahrten, aber da hat keine über dreißig Meter Länge, so Meiler. Er möchte wissen, warum frühere Fehler wiederholt werden müssen.
Dr. Christoph Böhm möchte darauf hinweisen, dass die Augsburger Straße bis zum Palästinaplatz der Altstadtsatzung unterliegt und dass auf dem Entwurf, das Satteldach als einziger Punkt zu der Altstadtsatzung passt. So einem Entwurf kann Böhm nicht zustimmen. Er betont, dass die Altstadtsatzung der Rechtshoheit der Stadt Füssen und nicht der des Landratsamtes unterliegt.
Armin Angeringer erklärt, dass man spätestens hier auf eine gewisse Schwäche der Altstadtsatzung trifft, nämlich die Definition des Geltungsbereiches die nur verbal vorhanden ist. Der Geltungsbereich erstreckt sich bis zur Augsburger Straße 19. Aus dem heraus ist es schwer
zu interpretieren, dass diese Grundstücke in zweiter Reihe ebenfalls noch im Geltungsbereich liegen. Als Bauherr würde Angeringer sagen, dass sich dies so klar nicht aus der Satzung entnehmen lässt. Auch vor Gericht würde die Stadt ein Problem haben, dies durchzusetzen, so Angeringer. Natürlich kann man auch geteilter Meinung sein. Im Endeffekt war man der Meinung, dass die Lösung mit dieser Form eines Daches, von der gestalterischen Ruhe in sich Stimmig gut gelöst wurde.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter fast zusammen, dass es jetzt nur noch darum geht, ob die Stadt den Bauherren zu einer Ablösung berechtigen oder nicht.
Magnus Peresson teilt mit, dass er die Aussage vom Landratsamt als nicht logisch und sehr fragwürdig empfindet.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter erklärt, wenn man einer Abweichung der Stellplatzsatzung keine Zustimmung erteilt, dies in der Konsequenz bedeutet, dass der Bauherr den Stellplatz in einer anderen Planungsform entweder auf dem Grundstück nachweisen muss, oder alternativ die Möglichkeit hat den Stellplatz abzulösen. Im Baurecht ist ganz klar geregelt, dass ein Stellplatz mit zwei Meter neunzig überdimensioniert ist, das heißt wenn er den in der Planzeichnung als zwei Meter fünfzig Stellplatz darstellen würde, könnten wir nichts dagegen machen, so Eichstetter.
Armin Angeringer lässt wissen, dass rechtlich bereits zwei Meter vierzig ausreichend sind.
Christoph Weisenbach hat eine Verständnisfrage zum Baurecht und möchte wissen, ob im Bereich der Zuwegung zum Haus gleichzeitig ein Stellplatz nachgewiesen werden kann. Immerhin handelt es sich dabei um keine Durchfahrtsmöglichkeit.
Armin Angeringer bejaht diese Frage. Angeringer ergänzt, dass jedoch eine gewisse Mindestbreite vorhanden sein muss, um das überhaupt benutzen zu können.
Christoph Weisenbach entgegnet, die von Eichstetter angedeutete Lösung grundsätzlich einfacher wäre.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter erklärt, dass auch wenn keiner Abweichung vom Stellplatz zugestimmt wird, dies keinen Hinderungsgrund darstellt. Eichstetter fasst zusammen, dass die Zufahrtsbreite laut Landratsamt nicht zur Diskussion steht und dieser Zugestimmt wird, da kann die Stadt nicht mitreden. Die Ferienwohnung wäre aufgrund der ein Drittel Regelung auch in Ordnung. Die Physiopraxis entsprechend dann gesichert von der Zufahrt. Zur Spielplatzsatzung wird die Stadt keine Abweichungen zulassen. Die Stellplatzsatzung entsprechend hält er auch ein. Somit wäre der Beschluss, dass das kommunale Einvernehmen erteilt werden könnte und die entsprechende Lösung dann im Bauausschuss als Bauantrag förmlich behandelt wird.
Dr. Martin Metzger bittet die Verwaltung aktiv zu werden und mit dem Bauherren Gespräche, im Hinblick auf die Zufahrt zu führen. Selbst in dem Wissen, dass das Landratsamt dem grundsätzlich zustimmen würde, sollte dem Bauherren mitgeteilt werden welche Probleme für seine Mieter bzw. auch für die Kunden der Physiopraxis zu erwarten sind, nämlich, dass sie weder rein- noch rauskommen, so Metzger.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter weist darauf hin, dass an der Grenze zum Nachbarn aktuell ein Zaun mit einer kleinen Mauer steht, die zu dem Grundstückseigentümer gehört. Der Antragsteller hat bei der Ortsbesichtigung mitgeteilt, dass er den Zaun, wie auch die Mauer entfernen wird. Theoretisch existiert dann keine Barriere mehr zum Nachbarn. Vielleicht finden die Nachbarn eine gemeinsame Lösung, zum Beispiel durch eine gemeinsame Hofeinfahrt. Dadurch hätte der Nachbar den Vorteil, dass er nicht immer im 90 Grad Winkel rein-und rausfahren müsste, so Eichsetter.
Magnus Peresson möchte wissen, ob die Entscheidung auf vier Wochen verschoben werden kann. Vielleicht besteht bis dahin die Möglichkeit, dass sich die Nachbarn einigen, so Peresson.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter teilt mit, dass es nicht der Fall sein wird, dass die Nachbarn sich gegenseitig irgendwelche Dienstbarkeiten eintragen. Das wird dann eher die gelebte Praxis sein, so Eichstetter. Baurechtlich wird sich an der Zufahrtssituation auch in vier Wochen nichts ändern.
