Die Immobilien Spitalgasse 6 und Spitalgasse 8 stehen im Eigentum der Heilig-Geist-Spitalstiftung. Die aktuelle Mietfläche darin beträgt 1.037 qm. Die Bewirtschaftungskosten in diesem Gebäudetrakt betrugen in 2021 insgesamt 73.970,00 Euro. Aktuell befinden sich darin 11 vermietete Wohnungen. Die jährlichen Mieteinnahmen daraus betrugen im vergangenen Jahr (Kaltmiete) 34.500 Euro.
Weiterhin befinden sich darin die Räumlichkeiten des ehem. AWO-Kindergartens, die seit dessen Auszug im Jahr 2021 leer stehen. Dort ist im 1. Obergeschoss und im 2. Obergeschoss vorgesehen, die neuen Räumlichkeiten für das dringend benötigte Depot für die städtischen Museen einzurichten. Der entsprechende Beschluss des Stadtrates wurde am 31. Mai 2022 gefasst. Die Kosten für die Inneneinrichtung und das zugrundeliegende pädagogische Konzept hierfür belaufen sich auf rund 210.000 Euro; knapp 80.000 Euro davon werden über LEADER-Fördermittel bezuschusst. Die Bewilligung hierfür liegt vor.
Neben den Kosten der Inneneinrichtung ist auch die Ertüchtigung der Raumschale für diese Räumlichkeiten notwendig. Dazu wurde der Stadtrat in der Sitzung am 29. November 2022 darüber informiert, dass der ursprüngliche Kostenansatz von 130.000 Euro aufgrund der Ausschreibungsergebnisse nicht ausreicht und stattdessen 156.000 Euro für diese Maßnahmen benötigt werden. Diese wurden im Haushalt der Heilig-Geist-Spitalstiftung für 2023 eingestellt.
Die Stadt Füssen wird diese Räumlichkeiten im 1. OG und im 2. OG mit 318 qm für das städtische Depot anmieten. In der Sitzung am 31. Mai 2022 wurde diesbezüglich von einer Miete von 6,50 €/qm ausgegangen; dies entspräche einer Jahresmiete in Höhe von 24.914 Euro. Hinzu kommen noch die Nebenkosten, die in der Sitzung am 31. Mai 2022 mit pauschal 2,00 Euro / qm zugrunde gelegt wurden, somit jährlich rund 7.650,00 Euro jährlich. Vereinbart und abgerechnet werden hier aber die dann die tatsächlichen Mietnebenkosten werden, die vermutlich aber deutlich unter denen der Wohnungen liegen werden.
In den Räumlichkeiten des Erdgeschosses ist ggf. vorgesehen, die Nutzungen aus dem östlich angrenzenden Lorchhaus (Floßergasse 2) dort unterzubringen (z.B. Schauhandwerker-Räume usw.). Dazu wäre eine Vermietung an den künftigen Betreiber des Lorchhauses (z.B. Allgäuer Heimatwerk u.a.) erforderlich. Wenn hier ein Mietansatz von 8,00 Euro / qm zugrunde gelegt würde (gewerbliche Nutzung), wären hier nochmals jährliche Mieteinnahmen in Höhe von rund 9.600 Euro – 12.000 Euro (je nachdem ob der im UG vorhandene, der dieser Einheit zugeordnete Raum mitbenutzt wird oder nicht) zu veranschlagen.
Vorübergehend bis zu dieser geplanten Nutzung liegt auch eine aktuelle Anfrage der Kirchenstiftung St. Gabriel vor, ob diese Räumlichkeiten während der Baumaßnahme für die neue Kindertagesstätte für die Kinderkrippengruppen genutzt werden könnte (voraussichtlich zwei Jahre), ähnlich wie dies mit der AWO-Kindertagesstätte war. Dies würde bedeuten, dass auch die Depotplanung erst zwei Jahre später umgesetzt werden kann, was mit der Förderstelle am Landratsamt Ostallgäu zu klären wäre. Je nach dem, wie viel Räume dort genutzt werden sollen, kommen ggf. neben der Betriebserlaubnis auch weitere Aufwendungen (Flucht- und Rettungsweg) dazu.
Eine bisher leerstehende Wohnung wurde zwischenzeitlich vermietet (Mietzins 9,80 Euro/qm).
Schließlich geht es dann noch um die weitere Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss der Spitalgasse 6 (gewerbliche Räume mit 69,5 qm). Diese konnten in den letzten beiden Jahren leider nicht vermietet werden, diese wurden bisher immer zur gewerblichen Nutzung bzw. Büronutzung angeboten. Diese könnten ggf. auch zu Wohnräumen umgenutzt werden und so zusätzlicher absolut zentral gelegener Wohnraum geschaffen werden. Die dafür notwendige Infrastruktur (z.B. Anschlüsse für Küche, Bad usw.) wären vorhanden. Ein Konzept zur Umgestaltung dieser Räumlichkeiten in eine Wohnnutzung wird im Rahmen der Beratung vorgestellt.
- Wohnung im EG, ca. 100 qm, Umbaukosten ca. 55.000 Euro, jährliche Mieteinnahmen ca. 12.000 Euro (10,00 Euro/qm)
- Wohnung im OG, ca. 65 qm, Umbaukosten ca. 75.000 Euro, jährliche Mieteinnahmen ca. 8.000 Euro (10,00 Euro/qm)
- Ertüchtigung Treppenhaus/Eingang ca. 10.000 Euro
Ggf. könnten die Kosten reduziert werden, wenn dies durch eigenes Personal erfolgt. Für die Nutzung des neuen Archives für das Bauamt in der Tiefgarage Theresienhof würden noch zusätzliche Kosten (je nach Standard) anfallen (ca. 10.000 – 30.000 Euro).
Bezüglich dieser Räumlichkeiten gibt es aber auch noch weitere Alternativen bzw. Interessenten:
- So hat der neu gegründete Verein Kulturinitiative Füssen e.V. bereits sein Interesse bekundet, kann aber natürlich nicht die dafür erzielbare oder marktübliche Miete leisten
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- Ggf. gibt es auch Überlegungen, das Konzept für das Lorchhaus durch das Allgäuer Heimatwerk auf diese Räumlichkeiten auszuweiten (z.B. Catering, Bewirtschaftung über eine Kooperation mit den Wertachtal-Werkstätten usw.).
Abschließend geht es auch noch um die Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss, die aktuell vom städtischen Bauamt als Archivräume genutzt werden. Wenn diese Archivräume ausgelagert werden würden, z.B. in den Lagerraum im Parkdeck im Theresienhof, der weitgehend ungenutzt bzw. nur teilgenutzt ist, könnte dort eine knapp 60 qm große, durchaus attraktive Wohnung in zentralster Lage geschaffen werden. Auch hierzu gibt es erste Überlegungen, die im Rahmen der Beratung vorgestellt werden.
Letztlich geht es darum, in den Räumlichkeiten der Heilig-Geist-Spitalstiftung eine dem Stiftungszweck entsprechende wirtschaftliche Nutzung herzustellen. In der beiliegenden Zusammenstellung ist ersichtlich, dass dort die Mieteinnahmen dadurch deutlich erhöht, d.h. annähernd verdoppelt werden könnten. Dazu ist es auch notwendig, die aktuell dort seit 1. Oktober 2021 geltenden Wohnungsmieten im Rahmen der gesetzlichen Kappungsgrenze heuer um die noch möglichen 10 % anzupassen.
Rechtlicher Rahmen der Mieterhöhungen:
Die Heilig-Geist-Spitalstiftung hat als Vermieterin das Recht, die Miete auf den ortsüblichen Satz anzuheben, sofern die Miete die letzten 15 Monate unverändert blieb. Als „ortsüblich“ versteht sich der Durchschnitt, den Mieter innerhalb der letzten vier Jahre für vergleichbare Wohnungen in der Gegend bezahlen. Insgesamt dürfen Vermieter die Miete bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöhen. In manchen bayrischen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Kappungsgrenze bei nur 15%. Für den Landkreis Ostallgäu bzw. die Stadt Füssen gilt dieses zusätzliche Einschränkung nicht.
Wurde diese Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft, dürfen Vermieter innerhalb der Dreijahresperiode keine weitere Erhöhung mehr vornehmen. Die einzige Ausnahme bilden Modernisierungsmaßnahmen. Da die letzte Mieterhöhung in den Räumlichkeiten erst zum 1. Oktober 2021 erfolgte, und zwar entgegen der eigentlichen rechtlichen Möglichkeiten nur mit 10 %-iger Erhöhung, bleibt aktuell nur eine mögliche weitere Anpassung um die noch offenen 10 %. Erst zum 1. Oktober 2024 wäre dann wieder eine Erhöhung um 20 % möglich.
Bis zur Sitzung wird auch aufgezeigt, welche Kosten für die für die Umgestaltung der beiden Büro- bzw. Archivräume in Wohnräume und für die Ertüchtigung des Eingangsbereichs zu erwarten wären – und wie schnell sich diese voraussichtlich amortisieren würden.
