Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 22.03.2023.
Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Über eine erste Fassung des Antrages wurde nach Ortsbesichtigung bereits in der letzten Sitzung beraten.
Beschluss des PBUV vom 07.03.2023:
„Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, wegen der nicht gesicherten Erschließung das kommunale Einvernehmen zum derzeitigen Stand nicht zu erteilen. Hinsichtlich der Übernahme des privaten Wegs durch die Stadt Füssen sind weitere Gespräche zu führen.
Die Errichtung eines Mehrfamilienhauses ist darüber hinaus grundsätzlich vorstellbar. Notwendig ist die nachzuweisende Einhaltung der vorgeschriebenen Stellplatzlängen. Die Freilegung der Untergeschoßebenen ist zu reduzieren und die zulässige Zahl der Vollgeschoße ist einzuhalten. Die Einhaltung der Baugrenzen ist in Nord-Süd-Richtung und zur Ostseite erforderlich.“
Die Planung wurde überarbeitet und sie wird wie folgt beschrieben:
- Das Gebäude ist baurechtlich in zwei Bauteile getrennt, wird jedoch auf einem Grundstück und mit einem Eigner errichtet:
Bauteil Nord mit vier Mietwohnungen & einer Ferienwohnung (Gebäudeklasse 3)
Bauteil Süd mit einer Wohneinheit für die Bauherrnfamilie (Gebäudeklasse 2)
- Die Ferien- und Mietwohnungen sollen altersgerecht und barrierefrei mit Aufzug erschlossen werden. Anmerkung: Die bauliche Trennung der beiden Gebäude war notwendige Konsequenz zur Einhaltung der Obergrenze von zwei Vollgeschoßen. Mit der Trennung ist jedes Haus eigenständig zu berechnen. Nachteilige Folge ist, dass das eigengenutzte Haus Süd nicht mehr an den Aufzug angebunden ist. In der Ebene +2 besteht noch eine Verbindung durch eine T30-Tür. Im Aufzugschacht befindet sich hier lt. Plan aber nur noch der Technikbereich des Aufzugs.
Die in der Sitzung vom 07. März 2023 vorgebrachten Änderungswünsche wurden wie folgt in der überarbeiteten Planung berücksichtigt:
1. Einhaltung der Baugrenzen im Norden und Süden durch Verkürzung des Gebäudes.
2. Einhaltung der Zweigeschossigkeit durch Aufteilung in zwei separate Gebäude.
3. Gebäudehöhe Bauteil Nord um ca. 1,15m reduziert durch niedrigere Bezugshöhe, flacheren Kniestock & First.
Unabhängig davon sind dennoch weitere Abweichungen von der Ortsabrundungssatzung erforderlich, wir bitten daher folgenden Antrag auf Abweichung positiv zu bescheiden:
a. Baufenster: Die Bebauung des Hauptgebäudes sowie von Garagen sind innerhalb
der Baufenster zu planen.
Das geplante Wohngebäude weicht im Südosten vom Baufenster ab.
Die Garagen Ost und Süd weichen von den Umgrenzungen von Flächen für Nebenanlagen ab.
Begründung
Baugrenze / Wohnhaus: Die gemäß Stellplatzsatzung geforderten offenen Besucherstellplätze sind aufgrund der starken Topographie nur direkt entlang der Straße möglich. Ferner ist beabsichtigt, dass die private Anliegerstraße mittelfristig zur Erschließung eines neuen Wohngebietes mit ggf. mehr Anliegerverkehr ausgebaut werden könnte. Daher soll das Wohnhaus mind. 3m von der Straßengrenze abgerückt werden. Als Folge überschreitet der Bauteil Süd die Baugrenze teilweise im südöstlichen Bereich.
Der hier direkt angrenzende Nachbar Flurnr. 60 hat seine Zustimmung erteilt.
Die Grundfläche des Wohnhauses beträgt < 290m² und bleibt trotz Abweichung im Umriss unterhalb der möglichen Grundfläche des Baufensters mit ca. 300m². Die Überschreitung der Bauflächen rührt nicht aus einer vergrößerten Grundfläche her, sondern reagiert auf die besondere Geländesituation um die erforderliche Erschliessung & Stellplätze unterbringen zu können.
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen / Garagen: Die vorgegebene Umgrenzung für eine Garage im Nordwesten ist für die Unterbringung aller Stellplätze nicht ausreichend. Eine Unterbringung aller Stellplätze in einer einzigen Tiefgarage unter dem Wohngebäude wäre aufgrund der besonderen Hangsituation unwirtschaftlich und würde erhebliche Eingriffe mit einer bis zu 6,5m tiefen Baugrube erfordern, welche in der Bauphase auch die Nachbargebäude gefährden könnte.
Daher sind die Stellplätze auf drei Tiefgaragen aufgeteilt:
1. Tiefgarage im UG Bauteil Nord und
2. Tiefgarage in nordöstlicher Grundstücksecke für die Bewohner Bauteil Nord;
3. Tiefgarage in südwestlicher Grundstücksecke für die Bewohner Bauteil Süd
Die Tiefgaragen Nr. 2 und 3 sind außerhalb der „Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen“ geplant. Die Grundflächen der separaten Garagen messen zusammen ca. 100m² und blieben trotz abweichender Positionen innerhalb der möglichen Grundfläche des Baufensters. Die Garagen werden als überdeckte, in das Hanggelände eingegrabene Tiefgaragen ausgeführt, und fügen sich so in das Gelände ein. Die Garagendächer sollen als Terrassen und Gartenersatz für die Wohnungen angelegt werden um zumindest kleinere ebene Freibereiche auf der Hangwiese zu schaffen.
Durch die Staffelung in unterschiedlich hohe Bauteile ist der größere Nordbauteil tiefer im Gelände angeordnet, die Höhe des großen Ostgiebels fällt daher gegenüber den östlichen Nachbarn Fl.nr. 60/1 deutlich niedriger aus als bei einer regulären durchgehenden Geschossigkeit.
Diese Lösung erscheint nun als noch vertretbar. Die in den Plänen dargestellten Anböschungen der Untergeschoßbereiche sind zwingend umzusetzen.
Die 11 Stellplätze sind zwar in ihrer Summe ausreichend, jedoch ist hiervon einer zusätzlich als frei anfahrbarer Besucherstellplatz vorzusehen.
Zum Nachweis der gesicherten Erschließung ist noch die Eintragung eines Geh-, Fahrt- und Leitungsrechts verbunden mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Freistaates Bayern nachzureichen. Die Übernahme des privaten Wegs durch die Stadt Füssen ist weiterzuverfolgen.
LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 30.03.2023:
Das Vorhaben wird nach vorläufiger Einschätzung grundsätzlich genehmigungsfähig sein.
- Die Baugrenzen an der Nord- und Südseite des Wohnhauses werden nun eingehalten.
- Die Baugrenze an der Südostecke soll weiterhin überschritten werden. Diese Überschreitung ist hinsichtlich des in der Satzung formulierten Ziels, wonach die Gebäude im Interesse des Nachbarschutzes versetzt situiert sein sollen, nicht relevant. Die nach BayBO notwendige Abstandsfläche muss eingehalten werden. Dies ist offensichtlich der Fall. Insoweit ist die Überschreitung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB genehmigungsfähig, weil die Grundzüge der Bauleitplanung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Nach dem des VGH München vom 29. 8. 2014 - 15 CS 14.615 vermitteln Baugrenzen „nachbarlichen Drittschutz nur dann, wenn die Gemeinde als Planungsträgerin der Festsetzung ausnahmsweise diese Funktion geben will.“ „Eine nachbarschützende Wirkung durch Baulinien und Baugrenzen ist in der Regel nicht gegeben. Etwas Anderes gilt nur dann, wenn der Plangeber hierdurch faktisch einzuhaltende Grenzabstände festsetzt und damit denselben Zweck verfolgt wie die in den Landesbauordnungen vorgesehenen Abstandsflächenregelungen.“ (beck online, Kommentar zu § 31 Abs. 2 BauGB unter Bezug auf NJW –Spezial 2014, 653). Dies ist hier nicht der Fall. Nach der Begründung zur Satzung ist das städtebauliche Ziel, eine Bebauung „auf Lücke“ zu erreichen. Dazu dienen die Baugrenzen im Norden und Süden. Die Baugrenze an der Ostseite hat vorrangig eine städtebaulich-architektonische Funktion. Sie ist in Verbindung mit den Firstlinien zu sehen und soll bewirken, dass eine T-förmige Anordnung von zwei Bauteilen entsteht, wobei der quergestellte Teil an der Südseite schmäler sein soll als die Länge des um 90° gedrehten Bauteils an der Nordseite. Anderenfalls wäre zu befürchten, dass der südliche Bau eine größere Breite als Länge erreicht und unproportional wirkt. Dieses Ziel wird mit der Planung erreicht und eingehalten. Weiter ist zu würdigen, dass die Planung so verändert wurde, dass die übrigen Vorgaben weitestgehend erfüllt werden können, siehe nachfolgende Ausführungen.
- Die Garagen liegen weiterhin zum Teil außerhalb der dafür bestimmten Flächen. Die mögliche Größe in qm wird nach der Beschreibung eingehalten. Die geänderte Lage ist mit den nachbarlichen Interessen vereinbar, da die Garagen in den Hang eingebunden sind und nicht als Bauwerke in Erscheinung treten, die in die oben beschriebene Bebauung „auf Lücke“ nachteilig eingreifen. Hinsichtlich ihrer städtebaulichen Vertretbarkeit ist nachteilig, dass sie an der nördlichen Hausfassade eine vollständige Freilegung einer dritten Geschoßebene bewirken. Vertretbar ist dies nur, wenn zumindest die Westfassade in dieser Ebene weitestgehend angeböscht bleibt bzw. wird, ebenso an der südlichen Garage. Anderenfalls würde das Gebäude unverhältnismäßig massiv in Erscheinung treten.
- Zahl der Vollgeschoße: Die beiden Hausteile werden nun durch eine innenliegende Wand getrennt. In der oberersten Geschoßebene ergibt sich lt. Schnitt A ein halbgeschoßiger Versatz. Die getrennte Berechnung der Zahl der Vollgeschoße ist damit gerechtfertigt. Im Haus Nord sind die Ebenen -1 und 0 Vollgeschoße, im Haus Süd die Ebenen 0 und +1. Voraussetzung ist wie unter Nr. 3) beschrieben die Anböschung der jeweils darunterliegenden Ebenen an der Westseite.
- Firstrichtung: Entgegen der nachbarlichen Einwendung weicht das Vorhaben nicht von der Satzung ab. Wie unter 2) beschrieben liegt hier eine festgesetzte Firstrichtung in T-Form. Es handelt sich hier um zwei ausdrücklich festgesetzte Hauptfirste nach § 3 Nr. 4 Satz 1 der Ortsabrundungssatzung. Die nach Satz 2 geregelten abweichend möglichen Firste für Quergiebel, Nebengebäude und Garagen gelten wegen des Begriffs „abweichend“ hier nicht. Bei diesen beiden Häusern am Hang handelt es sich eben gerade um keinen abweichenden, sondern um einen ausdrücklich festgesetzten Firstverlauf. Die in der Satzung beigelegten „Rahmenbedingungen für die Gestaltung von Dachaufbauten“ sind zudem kein verbindlich festgesetzter Inhalt, sondern gehören zu den unverbindlichen Hinweisen, siehe S. 2 Nr. 3 der Satzung. Demzufolge muss der Hausteil Süd keinen tieferliegenden First aufweisen als der Hausteil Nord.
Hinsichtlich der gesicherten Erschließung wurde zwischenzeitlich der Auszug einer Kopie der notariellen Beurkundung vorgelegt, wonach ein Geh- und Fahrtrecht mit zusätzlicher Sicherung für den Freistaat Bayern eingetragen werden sollte, sowie ein Ver- und Entsorgungsleitungsrecht. Der Nachweis, dass dies auch im Grundbuch eingetragen wurde ist noch zu erbringen.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter wirft ein, dass noch ein Besucherstellplatz fehlt. Hierbei handelt es sich um einen formellen Akt.
Martin Dopfer erkundigt sich, ob für den fehlenden Stellplatz ungeplant werden muss.
Armin Angeringer erklärt, räumlich müsste es möglich sein den Besucherstellplatz unterzubringen und beschreibt mögliche Ansätze.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter betont, dass allgemein der Aufwand für fehlende Einzelheiten immens ist. Es ist sehr schade, dass nicht alles Benötigte immer gleich eingezeichnet wird.
Dr. Christoph Böhm erkundigt sich, warum Bauanträge nicht sofort zurückgeschickt werden, wenn etwas fehlt.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter bezieht sich auf einen bestimmten Architekten, bei dem dies fast immer der Fall ist. Dieser reicht jedoch ca. 50% der Bauanträge ein. In diesem Fall war es minimal. Zudem möchte die Verwaltung kundenorientiert arbeiten und man muss froh sein, dass es heutzutage noch Bauherren gibt, die Wohnraum schaffen. Aber prinzipiell stimmt Eichstetter Dr. Böhm zu und bestätigt, es wäre besser diese Anträge zurückzuschicken.
Armin Angeringer gibt zu bedenken, dass man den Planern auch oft keine Vorwürfe machen kann, da sich in einem Großteil der Bauanträge aus der Prüfung Details ergeben, die nicht immer im Vorfeld erkennbar sind.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter ergänzt, dass Architekten oft auch nach dem Wunsch der Bauherren handeln.
Dr. Christoph Böhm ist ebenfalls der Meinung, dass es wichtig ist über Kleinigkeiten hinwegzusehen. Aber wenn es überhaupt nicht weitergehen kann, hat er kein Verständnis.
