Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 20.03.2023.
Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ist demnach dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zuzuordnen. Im vorliegenden allgemeinen Wohngebiet setzt die Erteilung der Genehmigung eine Ausnahme von der Baunutzungsverordnung voraus.
Nach § 4 Abs. 3 BauNVO kann eine Ferienwohnung ausnahmsweise zugelassen werden. Am 27.07.2021 hat der Stadtrat ein Einzelhandelskonzept beschlossen, nach welchem eine Ferienwohnung an einem solchen Standort zukünftig nicht mehr zugelassen werden soll. Auch wenn das Konzept grundsätzlich im Wege der Bauleitplanung umgesetzt werden soll, kann es dennoch als Grundlage für ein auszuübendes Ermessen herangezogen werden. Insoweit wird das Ermessen („kann“) hinsichtlich des Einvernehmens dahingehend ausgeübt, dass es in diesen Fällen nicht mehr erteilt wird.
Nach EZBK/Söfker, 142. EL Mai 2021, Kommentar zu BauGB § 31 Rn. 25 beinhaltet die Kann-Bestimmung eine Ermessensentscheidung der zuständigen Behörde. Dies bedeutet, dass auch bei Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahme kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahme besteht. Der Antragsteller hat (nur) einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung. Dabei sind die Grundsätze der Gleichbehandlung zu beachten und es sind nur städtebauliche Gründe zu berücksichtigen.
Nach dem VGH Mannheim Urt. v. 19.11.2003 – 5 S 2762.02, ZfBR 2004, 284 = BeckRS 2004, 20188; Urt. v. 10.10.2017 – 8 S 1606.15, BeckRS 2017, 130929, können Planänderungsabsichten als Ermessenerwägungen beachtlich sein, wenn sie ernsthaft und hinreichend konkret sind.
Dies ist bei dem 130seitigen Konzept, das ausdrücklich zur Umsetzung beschlossen wurde, der Fall. Es beinhaltet mit seinen Differenzierungen nach Stadtgebieten und Beherbergungsarten etc. die erforderliche städtebauliche Begründung für die weiteren Entscheidungen.
Nach dem Beherbergungskonzept ist eine Ferienwohnung nicht zu begrüßen, insbesondere wenn sie dem Wohnungsmarkt eine weitere dauergenutzte Wohnung entzieht.
Informationen, ob der Antragsteller privatrechtlich befugt ist, eine solche Änderung zu vollziehen, oder ob ggf. eine Teilungserklärung dies ausschließt, ist nicht bekannt. Im Bauantragsverfahren kann dies auch nicht berücksichtigt werden, da die Genehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird (Art. 68 Abs. 5 BayBO). Sollte die Befugnis bekanntermaßen nicht vorliegen, könnte das LRA den Antrag aber mangels Sachbescheidungsinteresses zurückweisen.
Nach vorliegender Erfahrung in anderen Fällen wird das LRA die Erteilung der Ausnahme jedoch als möglich einstufen und ein ggf. nicht erteiltes Einvernehmen ersetzen.
LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 30.03.2023: Das Vorhaben ist einschließlich der notwendigen Ausnahme grundsätzlich genehmigungsfähig und mit der Ersetzung eines ggf. nicht erteilten Einvernehmens ist zu rechnen.
Dr. Christoph Böhm erkundigt sich über die Aussagen des Landratsamts, bezüglich der Nummern 4.2.4, 4.2.5 und 4.2.6. der Tagesordnung.
Armin Angeringer berichtet, dass die Genehmigung für möglich erachtet wird und somit das Einvernehmen ersetzt werden kann.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter teilt mit, dass bei einer zeitlichen Lücke die Anzahl der Ferienwohnungen erfasst werden kann.
