Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und rechtliche Ausgangslage mit Feststellungen vom 13.04.2023 siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Das Vorhaben sieht vor, den Bestandsbau des vormaligen Hotels abzubrechen. Im Neubau sollen sechs Wohnungen mit Größen zwischen ca. 171 und 239 qm errichtet werden. Die Tiefgarage soll 12 Stellplätze beinhalten.
Bei der Umgebung handelt es sich um einen unbeplanten Innenbereich. Die dort vorhandenen Gebäude weisen z. T. ebenfalls Wohnungen auf, womit sich die geplante Nutzungsart einfügt.
Beim Maß der baulichen Nutzung weist die maßgebliche Umgebung maximal vier (Voll-) Geschoße auf. Der Neubau ist höhenmäßig gestaffelt geplant. Im straßenseitigen Teil sind vier Geschoße geplant, allerdings mit einem flächenmäßig kleineren Aufbau für einen Abstellraum, der zwar eingeschränkt, aber wie ein fünftes Geschoß wirkt. Im hangseitigen Teil werden die unteren Geschoßebenen zwar in den Hangverlauf eingebunden, jedoch führt die zusätzliche oberste Geschoßebene dazu, dass das Gesamtgebäude als fünfgeschoßig einzustufen ist. Eine innere bauliche Trennung der beiden Hausteile besteht nicht. Eine nach Geschoßen getrennte Betrachtung ist damit nicht möglich.
Auch wenn die absolute Gebäudehöhe deutlich unter dem abzubrechenden Bestand und unter den benachbarten Gebäuden liegt besteht eine Zulässigkeit nach § 34 BauGB nicht.
Dies wurde im Vorfeld bereits mit den Antragstellern und dem Planer besprochen.
Die Grundlage für die Genehmigungsfähigkeit muss damit über einen Bebauungsplan, der sich vorhabenbezogen auf das betroffene Grundstück beschränken kann, hergestellt werden.
Im Durchführungsvertrag können dabei nähere Regelungen getroffen werden, die sich auf den Ausschluss von Zweitwohnungen beziehen. Das Objekt liegt im Geltungsbereich der Satzung nach § 22 BauGB. Nach dieser unterliegt die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes der separaten Genehmigung. Die Satzung lässt innerhalb eines Wohngebäudes bis zu sechs Wohneinheiten zu (§ 3 Abs. 1). Allerdings lag der Neufassung der Satzung 2019 auch die Erkenntnis zugrunde, dass eine Genehmigung zur Aufteilung in Wohnungseigentum grundsätzlich nicht mehr erteilt werden kann, da dies die Bildung unerwünschter Zweitwohnungen regelmäßig fördert.
Wohnungen in den geplanten Größen sind zwar tendenziell weniger zur Nutzung als Zweitwohnungen zu erwarten; ausgeschlossen ist dies aber nicht. Ein Bau solcher Wohnungen ohne Aufteilung in Eigentumseinheiten ist nicht realistisch. Dieser Zielkonflikt lässt sich im Rahmen eines Durchführungsvertrages ggf. lösen. Zu den dort zu vereinbarenden Sicherungsmitteln können z. B. gehören:
- Die Vereinbarung zur Eintragung einer Unterlassungsdienstbarkeit im Grundbuch
- Die Vereinbarung zur Übertragung eines 1/1000 Miteigentumsanteiles an die Stadt Füssen, mit welchem zwar keine Beteiligung an den Kosten des Objekts verbunden sein darf, jedoch die Befugnis zur Mitentscheidung über die Fassung der Teilungserklärung oder Veränderungen innerhalb des Gebäudes einschließlich der konkreten Zweckbestimmung von Räumen.
In der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 25.04.2023 wurde von dort aus bestätigt, dass das Vorhaben sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht nach § 34 BauGB einfügt und ohne Bebauungsplan nicht genehmigungsfähig ist.
Ergebnis aus der Vorbesprechung mit den Stadtwerken am 26.04.2023: Zur Vermeidung aufwändiger Sicherungen im Grundbuch sind die beiden überplanten Flurnummern miteinander zu verschmelzen.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter erläutert, dass vom Landratsamt die Mitteilung kam, dass das Bauvorhaben ein Geschoss mehr enthält als die anliegende Bebauung und es sich somit nicht nach § 34 BauGB einfügt und daher ein Bebauungsplan aufgestellt werden muss.
Thomas Scheibel erkundigt sich, ob die Bauherren wissen, dass kein Teileigentum möglich ist und möchte weiter wissen wie die Wohnungen dann veräußert werden.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter teilt mit, dass kein Teileigentum möglich ist und somit aus den geplanten Wohnungen z.B. Mietwohnungen werden können und trägt den Beschlussvorschlag vor:
