Eigentum der Heilig-Geist-Spitalstiftung:
An die Revitalisierung des „Lorchhauses“ in der historischen Altstadt von Füssen werden viele Interessen und Bedürfnisse geknüpft, daher soll das traditionsreiche Gebäude als Leuchtturmprojekte Impulse für weitere Entwicklung setzen, mit hoher Strahlkraft und als Vorbild für Bürgerinnen und Bürger.
Auf der Grundlage des Stadtratsbeschlusses vom 26.10.2023 wurde daher das Architekturbüro Pfanzelt beauftragt, federführend die Planungsphasen bis zur Vorplanung auszuzuarbeiten, die mittlerweile abgeschlossen wurde und in der heutigen Sitzung durch Herrn Pfanzelt vorgestellt und erläutert wird. Des Weiteren stehen die im Rahmen der Vorplanung erstellten Pläne und Unterlagen für die Revitalisierung des Lorchhauses als Anhang im Ratsinformationssystem (RIS) zur Verfügung.
Vorplanung
Gemäß der vorliegenden Vorstudie und den Zielstellungen zur Revitalisierung des Lorchhauses wurden im Rahmen der Vorplanung zwei Varianten hinsichtlich des Nutzungskonzeptes untersucht. Die zugrundliegende Planungsvariante wurde hinsichtlich städtebaulicher und denkmalrechtlicher Belange mit den zuständigen Behörden, u. a. dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege erörtert und abgestimmt. Nach Abschluss der Vorplanung (LPH2) und unter Berücksichtigung der Forderungen durch die Denkmalschutzbehörde stellen sich die konzeptionellen Überlegungen folglich dar;
Variante A - Nutzung ausschließlich für Wohnen
Das Gebäude „Lorchhaus“ wird ausschließlich als Wohnraum genutzt.
Wurde bereits vom Denkmalamt nicht befürwortet.
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Bezeichnung
(Geschoss/Teilfläche)
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Bruttofläche
(überschlägig)
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Nutzung
(angenommen)
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Untergeschoss
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ca. 24 m²
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Lager
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Erdgeschoss
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ca. 195 m²
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Wohnen
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Obergeschoss
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ca. 195 m² (49+76²netto, ohne Verkehrsflächen)
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Wohnen
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Dachgeschoss
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ca. 195 m²
(90,4m² netto)
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Wohnen
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Kosten Variante A
Die aktuelle Kostenberechnung gemäß DIN 276, gegliedert nach Kostengruppen bis Ebene 3 nach HOAI, weist für die Gesamtsumme aus den Kostengruppen 300 - 700 einen Bruttobetrag von rd. 2,6 Mio. Euro aus (ohne Sicherheitszuschlag), die detaillierte Gliederung zu den Baukosten sind der Anlage zu entnehmen.
Für die Variante Wohnen spricht;
- Schaffung von Wohnraum
Gegen die Variante Wohnung spricht;
- Bei reiner Wohnnutzung geht ein möglicher Standort für kulturelle und sozialen Einrichtungen
verloren
- Unwirtschaftliches Investment um Wohnraum zu schaffen
- Eine Wohnnutzung im Erdgeschoss ist aufgrund der Lage bzgl. der Wohnsituation kritisch zu
hinterfragen
- Die Wohnbereiche können nicht oder nur eingeschränkt barrierefrei umgesetzt werden
- Die Bedeutung des Gebäudes geht verloren
Variante B - Mischnutzungen (Gewerbliche Nutzung - Café-/Kulturbetrieb - Heimatwerk)
Bei der Mischnutzung geht es nicht nur um Wohnen und Arbeiten, sondern auch um die soziale Infrastruktur.
So auch der Entwicklungswunsch des Denkmalamts.
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Bezeichnung
(Geschoss/Teilfläche)
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Bruttofläche
(überschlägig)
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Nutzung
(angenommen)
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Untergeschoss
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ca. 24 m²
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Lagerraum
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Erdgeschoss
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ca. 195 m²
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Gastronomie / Küche
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Obergeschoss
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ca. 195 m²
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Personalraum / Büro / Kursraum 1+2
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Dachgeschoss
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ca. 195 m²
(Netto = 107,3m²
Wohnfläche)
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Betriebsleiterwohnung (107,3m²)
(Siehe Anhang Seite 9)
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Rein Gastronomiefläche EG & OG = netto = 228 m² (Siehe Seite 9 im Anhang)
Kosten Variante B
Die aktuelle Kostenberechnung gemäß DIN 276, gegliedert nach Kostengruppen bis Ebene 3 nach HOAI, weist für die Gesamtsumme aus den Kostengruppen 300 - 700 einen Bruttobetrag von rd. 2.921.796 Euro aus (ohne Sicherheitszuschlag), die detaillierte Gliederung zu den Baukosten sind der Anlage zu entnehmen.
Für die Variante Mischnutzung spricht;
- Sie bietet Raum zum Wohnen und für Kultur und fördert das Wachstum einer vielfältigen
Nachbarschaft
- Aufwertung des öffentlichen Raums durch die Neugestaltung des Außenbereichs
- Das Nutzungskonzept bietet Raum für Kultur, Erkenntnisaustausch und Gastronomie und
verspricht eine gesamtstädtische Strahlkraft
- Mit dem Leitgedanken, einen öffentlichen Ort der Begegnung und der Beteiligung zu schaffen,
entspricht das Nutzungs- und Betreiberkonzept nahezu den Anforderungen an den
Stiftungszweck
- Die Variante B verspricht einen maximalen Förderumfang für das Projekt
Gegen die Variante Mischnutzung spricht;
- Bei einem zugeschnittenem Raumkonzept ist ggf. eine Nachnutzung schwieriger
Vorzugsvariante
Die Stadt erhielt vom Büro Pfanzelt zwei gute Varianten vorgelegt. Welche letztlich zum Zug kommt, hängt von der Gewichtung der Argumente und letztlich von der Entscheidung des Stadtrates ab. Die Varianten unterscheiden sich Grundsätzlich durch das Nutzungskonzept und liegen hinsichtlich der Kosten eng beisammen, lediglich die Ausstattung bei einer gewerblichen Nutzung ergibt eine Differenz von rd. 300 T€, diese können aber ggf. an den Mieter abgegeben werden.
Empfehlung der Verwaltung
Aufgrund der Einschätzung durch Herrn Huber (Landesamt für Denkmalpflege) zur zukünftigen Nutzung und der bestehenden Fördermöglichkeiten u. a. durch Zuwendungen aus dem Entschädigungsfonds in Verbindung mit der Städtebauförderung „Lebendige Zentren“ und ggf. durch die Deutsche Stiftung für Denkmalschutz, die nur auf einer tragbaren Konzeptentwickelung in Aussicht gestellt werden können, sprich; lt. Herrn Huber ist das historisch bedeutsame Gebäude zu bewahren und vorzugsweise einer öffentlichen kulturellen Nutzung zuzuführen, spricht sich die Verwaltung unter Einbeziehung aller betrachteten Aspekte klar für die Variante B (Gewerbliche Nutzung - Café-/Kulturbetrieb - Heimatwerk) als Vorzugsvariante aus. Durch die zielführende Weiterentwicklung des bemerkenswerten kulturellen Erbes auf Grundlage der Variante B, kann die Stadt Füssen ferner Impulse für ein breites, öffentliches und privates Engagement setzen.
Voraussichtliche Fördersituation
Bereits seit Ankauf des Lorchhauses war klar, dass bei der Entwicklung des Gebäudes Fördermittel eine entscheidende Rolle einnehmen werden. Eine Sanierung des Lorchhauses kommt daher nur in Betracht, wenn in hohem Umfang entsprechend den zu erwartenden unrentierlichen Kosten Fördermittel erlangt werden können.
Das Förderprogramm „Lebendige Zentren“ kann ggf. kumuliert werden, dementsprechend kann zusätzlich bspw. das Förderprogramm „Städtebaulicher Denkmalschutz - Entschädigungsfonds“ in Anspruch genommen werden.
Alternative Fördermöglichkeiten
Alternative Finanzierungsmöglichkeit der Maßnahme über andere Förderprogramme wie o. g.
ist derzeit nicht gegeben und auch für die Zukunft nicht absehbar. Da bspw. bei einer
KommWFP-Förderung das Gebäude im Eigentum der Stadt Füssen sein muss, die Wohnungen weitestgehend barrierefrei erschlossen sein sollten und es sich bei der Umsetzung um zeitgemäßen und bezahlbaren Mietraum handeln muss, was bei dieser Maßnahme nicht umsetzbar ist.
Weitere Vorgehensweise
Im Anschluss an den politischen Beschluss und auf der Grundlage der Entscheidung über eine Variante werden ggf. weitere Abstimmungsgespräche mit allen Beteiligten, wie z.B. BLfD, Regierung von Schwaben usw. erfolgen.
Fazit
Der gemäß Förderrichtlinien vorgegebene Weg der Beantragung von Mitteln der
Städtebauförderung usw. setzt die Vorlage eines vollumfänglichen und vom Stadtrat beschlossenes Maßnahmenkonzeptes für das Gesamtförderprojekt voraus, die u. a. eine konkrete Realisierbarkeit berücksichtigt.
