Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und rechtliche Ausgangslage mit Feststellungen vom 24.01.2024 siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Das Bestandsgebäude „Gasthof Drei Tannen“ soll abgerissen und durch zwei Gebäude mit je drei Reihenhäusern ersetzt werden. Es soll damit Wohnraum zur Vermietung geschaffen werden, der den Bedürfnissen von Familien gerecht wird.
Mit dem Antrag auf Vorbescheid sollen folgende Fragen geklärt werden:
1. Art der Nutzung: Wohnbebauung in Form von Reihenhäusern
2. Maß der Nutzung: Größe wie im Plan dargestellt. Traufhöhe Welfenstraße ca. 7,50 m
Für die Grundstücke gibt es bisher keinen rechtskräftigen qualifizierten Bebauungsplan. Der einfache Bebauungsplan W 78 E wurde zur Aufstellung beschlossen und eine Veränderungssperre erlassen. Hier geregelt werden soll die Sicherung der Versorgung mit dauergenutztem Wohnraum. Das Vorhaben ist geeignet, diesem Ziel zu entsprechen. Das Projekt ist zu begrüßen, zumal Reihenhäuser nur selten gebaut werden und wenn doch werden sie üblicherweise nicht vermietet.
Soweit der Bebauungsplan nichts festsetzt gilt die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Dies betrifft insbesondere die Gebäudegrößen.
Nach Auffassung der Verwaltung fügt sich das Vorhaben ein. Dreigeschoßige Baukörper mit größeren Wandhöhen liegen unmittelbar südlich benachbart. Auf der gleichen Straßenseite befinden sich dreigeschoßige Gebäude westlich in ca. 200 m und östlich in ca. 170 m.
Mit dem asymmetrischen Satteldach ist an der Südseite in der DG-Ebene eine optimale Belichtung und Nutzung in Form einer Loggia möglich ohne dass störende Dachaufbauten notwendig werden. Die Zulässigkeit nach § 34 BauGB ist gegeben, da insoweit keine Gestaltungsdetails geregelt werden.
Eingehalten wird die faktische Baugrenze entlang der Welfenstraße.
Für die Reihenhäuser ist eine Realteilung in einzelne Grundstücke vorgesehen. Möglich ist es, für jedes Reihenhaus ein Grundstück zu bilden, was die übliche Form ist (Variante 1); möglich ist es aber auch, für je drei Reihenhäuser ein Grundstück zu bilden (Variante 2). Insoweit ist es nach der Stellplatzsatzung zulässig, auf eine Tiefgarage zu verzichten. Dafür ist im EG jeden Reihenhauses eine Garage integriert. Die Besucherstellplätze liegen seitlich, wobei bei Variante 1 für die Mittelhäuser eine Sicherung im Grundbuch notwendig werden wird (Nachweis im Bauantrag).
Eine Abweichung von der Stellplatzsatzung liegt mit dem verkürzten Abstand der Garagen zur öffentlichen Verkehrsfläche vor (nur ca. 3,5 m statt 5 m). Die faktische Abstellmöglichkeit eines Autos vor der Garage entfällt damit. Zudem ist es notwendig, die Tore mit einer Fernsteuerung auszustatten, um zu vermeiden, dass das Fahrzeug beim Öffnen und Schließen des Tors den Straßenverkehr behindert (Angabe im Bauantrag). An den Randseiten der beiden Gebäude werden durch die dortige Gruppierung von drei Stellplätzen größere Zufahrtsbreiten als 6 m entstehen.
LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 01.02.2024:
Das Vorhaben wird nach vorläufiger Einschätzung grundsätzlich genehmigungsfähig sein. Ob die Wandhöhe von 7,50 m an der Nordseite im Rahmen der Werte der in der Nähe gelegenen Bebauung liegt ist zu prüfen.
Größere Höhen liegen jedenfalls an den östlich und westlich gelegenen Gebäuden mit drei Geschoßen vor (Abstände ca. 180 m und 210 m).
