- Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Abwägung der Stellungnahmen, wie sie zur Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB vorgetragen wurden. Diese erfolgte mit Schreiben vom 26.02.2024 und Termin zum 04.04.2024.
- Stellungnahmen ohne Einwände
- Landratsamt OAL, untere Wasserrechtsbehörde, mit Schreiben vom 02.04.2024
- Landratsamt OAL, Komm. Abfallwirtschaft SG32, mit Schreiben vom 04.03.2024
- Landratsamt OAL, Komm. Bauamt Kreisstraßenverwaltung, mit Schreiben vom 27.02.2024
- Amt f. Digitalisierung, Breitband u. Vermessung, Marktoberdorf, mit Schreiben vom 28.02.2024
- Bayerischer Bauernverband, Kaufbeuren, mit Schreiben vom 20.03.2024
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Kaufbeuren, mit Schreiben vom 29.02.2024/F2/L2-4612-10-33
- Deutsche Telekom, Kempten, Vorgang Nr. 2022776, mit Schreiben vom 13.03.2024
- Elektrizitätswerke Reutte GmbH + Co. KG, Füssen, mit Schreiben vom 12.03.2024
- Füssen Tourismus und Marketing, mit E-Mail vom 27.02.2024
- Handwerkskammer für Schwaben, Augsburg, mit E-Mail vom 06.03.2024
- IHK Schwaben, Augsburg, mit E-Mail vom 28.03.2024
- Kreisheimatpfleger Ostallgäu, Bodendenkmalpflege, mit Schreiben vom 04.04.2024
- Wasserwirtschaftsamt, Kempten, mit E-Mail vom 06.03.2024
- Stellungnahmen mit redaktionellen Ergänzungen
- Landratsamt Ostallgäu, untere Bodenschutzbehörde, mit Schreiben vom 27.03.2024
Stellungnahme:
(Fachliche Informationen und Empfehlungen)
„Altlasten:
Der vorliegende Flächennutzungs- und Bebauungsplan für das Gebiet „Vorderer Galgenbichl“ wurde in Bezug auf Altlasten und Altablagerungen überprüft. Nach den bei der Unteren Bodenschutzbehörde vorliegenden Unterlagen befinden sich im Geltungsbereich des Planes keine altlastverdächtigen Ablagerungen.
Schutzgut Boden:
Die Versiegelung des Bodens ist gering zu halten. Schadstoffbelasteter Boden und Aushub, der bei Bauarbeiten anfällt, ist entsprechend der abfall- und bodenschutzrechtlichen Vorschriften ordnungsgemäß und schadlos zu entsorgen. Hierüber sind Nachweise zu führen und dem Landratsamt auf Verlangen vorzulegen.“
Abwägung:
Die vorgenannten Stellungnahmen beinhalten Informationen, die redaktionell bzw. zur Klarstellung in die Planung eingefügt werden.
Abstimmungsergebnis: 12:0
- Stellungnahmen zu den planungsrechtlichen Rahmenbedingungen
- Regierung von Schwaben, Augsburg, mit Schreiben vom 28.03.2024/24-4621.1-95/18 u. -4622.8095-38/2
Stellungnahme:
Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP)
5.3.2 (Z) Lage in der Gemeinde
5.3.3 (Z) Zulässige Verkaufsflächen
„Den uns vorliegenden Bauleitplanunterlagen zufolge beabsichtigt ein bestehender Ferienhof die vorhandene touristische Nutzung zu erweitern. Hierzu soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 77 „Vorderer Galgenbichl“ aufgestellt werden. Parallel ist vorgesehen mit der 47. Flächennutzungsplanänderung die verfahrensgegenständliche 0,6 ha umfassende Fläche als Sonderbaufläche „Ferienhof und Tierhaltung“ darzustellen. Diese soll laut den Planungsunterlagen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan (0,74 ha) als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Ferienhof“, konkretisiert werden. Der Geltungsbereich wurde im Vergleich zum vorangegangenen Verfahrensschritt reduziert.
Aus landesplanerischer Sicht weisen wir nochmals auf Folgendes hin:
In Anbetracht der Tatsache, dass mit dem o.g. Bauleitplanvorhaben vorgesehen ist, Sondergebiete nach § 11 BauNVO festzusetzen und laut Satzung weiterhin nicht näher spezifizierte Flächen zur Direktvermarktung zulässig wären, ist es aus landesplanerischer Sicht zwingend erforderlich für die geplanten Verkaufsflächen sortimentsspezifische Verkaufsflächenobergrenzen festzusetzen. Sollten Verkaufsflächen oberhalb der Schwelle der Großflächigkeit (800 m² Verkaufsfläche, 1200 m² Geschossfläche) vorgesehen sein, wäre zu prüfen, ob das Vorhaben den landesplanerischen Vorgaben zur Steuerung von Einzelhandelsgroßprojekten, insbesondere im Hinblick auf LEP-Ziel 5.3.2 (Lage in der Gemeinde) und auf LEP-Ziel 5.3.3 (Zulässige Verkaufsflächen), entspricht.
In diesem Zusammenhang weisen wir darauf hin, dass in der Mitteilung der Abwägung, die wir mit E-Mail vom 14.03.24 erhalten haben, in der Abwägung zur Flächennutzungsplanänderung "hinsichtlich der Direktvermarktungsregelung und Festsetzungen zu baulichen Maßnahmen" auf die Bebauungsplanebene verwiesen wird. In dem uns zugesandten Beschlussauszug zum Bebauungsplan war jedoch keine Abwägung der landesplanerischen Stellungnahme enthalten.
Das Landratsamt Ostallgäu erhält eine Kopie dieses Schreibens.“
(Fachliche Informationen und Empfehlungen)
„Das Sachgebiet Städtebau gibt folgenden Hinweis:
Gemäß §1 Abs. 6 Baugesetzbuch (BauGB) sind die Belange der Landschaftspflege sowie des Orts- und Landschaftsbildes in der Bauleitplanung zu berücksichtigen. Die bisherige Planaussage 'Fläche mit besonderer ökologischer orts- und landschaftsgestalterischer Bedeutung‘ sollte auch in der künftigen FNP-Darstellung berücksichtigt werden. Auf Ebene des Bebauungsplans sind entsprechende Festsetzungen, beispielsweise zur Grünordnung, erforderlich.“
Abwägung:
In der Satzung wird sichergestellt, dass der bestehende Betrieb lediglich Erweiterungen bzw. Ergänzungen zur bestehenden Nutzung vornehmen kann, die sich hinsichtlich des Einzelhandels nur auf einen kleinen und bescheidenen Verkauf von Speisen bzw. Produkten im Kontext des Ferienhofes beschränken wird. Im VEP sind die geplanten Nutzungen niedergelegt. Größere Verkaufsbereiche oder Lagerhaltungen, wie sie für Einzelhandelsbetriebe nötig wären, sind darin nicht enthalten und auch nicht Gegenstand des Durchführungsvertrages. Es werden daher keine Vorhaben begründet, die Einzelhandel – besonders nicht großflächigen - zulässig machen würde. Es sind daher keine Änderungen für die Planung veranlasst.
Für das Landschaftsbild wird dargelegt, dass das planerische Konzept vermeidet, die Höhe des Stierbichels mit 809 m üNN zu überprägen.
Im Plangebiet sind Gehölzpflanzungen vorgesehen, die den Bereich als Ganzes besser in die Kulturlandschaft einbinden. Die im Wesentlichen bereits bebauten Bereiche werden durch die geringfügigen baulichen Ergänzungen keine signifikante landschaftsästhetische Wirkung erfahren. Dies wurde in der Begründung und im Umweltbericht entsprechend dargelegt.
Abstimmungsergebnis: 13:0
- Stellungnahmen mit weiteren Einwendungen:
- Landratsamt Ostallgäu, untere Naturschutzbehörde, mit Schreiben vom 04.04.2024
Stellungnahme:
(Einwendungen)
„Umweltbericht
Die Übernachtungshütte soll laut Plan nicht im Tal errichtet werden, sondern am oberen Hang neben dem vorhandenen Spielplatz. Hierdurch und da die Fläche am Ortsrand liegt, ist das Gebäude weit einsehbar (z.B. von Osten und Süden).
Unmittelbar südlich an den Siedlungsbereich grenzt der Landschafsbestandteil Galgenbichl an. Dieser wurde aufgrund seiner Morphologie ausgewiesen. Deshalb besteht für das Schutzgut Landschaft eine hohe Beeinträchtigung.
Dies ist entsprechend abzuändern.
Durch die Hangbebauung fällt das Schutzgut Boden in die Kategorie mittlere Beeinträchtigung; ebenso wird bei Schutzgut Wasser das Hangwasser nicht berücksichtigt. Damit fällt es ebenso in die Einstufung mittlere Beeinträchtigung.
Minimierungsmaßnahmen
- Die Einstufung der GRZ </0,5 stellt keine Minimierung dar. Ein niedriger Versiegelungsgrad liegt bei </0,35.
- Sickerfähige Befestigung sowie Begrünung auf Dachflächen muss konkretisiert werden (wo und wie) und quantifizierbar sein (Siehe Bauleitfaden). Eingriffe werden hierdurch nur teilweise vermieden.
- Eine insektenfreundliche Außenbeleuchtung ist gem. Art. 11a BayNatSchG gesetzlich vorgeschrieben und kann somit nicht als Vermeidung angesetzt werden.
- Die Tallage trifft nicht auf den gesamten Geltungsbereich zu und ist deshalb nicht relevant Insgesamt kann keinesfalls ein Planungsfaktor von 10% angesetzt werden, sondern max. von 2-3% Der Flächenberechnung zur Ausgleichsermittlung kann in dieser Form nicht zugestimmt werden. Die Anlage einer Hecke als Ausgleich ist im vorliegenden Plan nicht als Kompensationsfläche dargestellt. Fachlich sinnvoll ist eine Eingrünung insbesondere auf der Ostseite, teilweise auch auf der Westseite. Im Norden ist eine Einsehbarkeit aufgrund des Waldes nicht möglich. Deshalb ist die Hecke in dem vorgesehen Bereich nicht sinnvoll und kann nicht anerkannt werden. Die o.g. Punkte sind ausführlich zu überarbeiten.
Satzung
§ 7 Grünordnung (S. 3):
7.3.: Für die Obstbäume sind Hochstämme zu verwenden.
In die Satzung ist folgender Text aufzunehmen:
„Den Bauantragsunterlagen ist ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan beizufügen."
Unter Ziff. 6 Ziff. Auf S. 13 wird nochmals die Grünordnung beschrieben (??)
Ziff. 6.3.1. sowie 6.3.2. wird wie bereits oben dargestellt nicht zugestimmt, zumal die Festsetzungen für die Fläche im gültigen FNP als, besondere ökologische orts- und landschaftsgestalterische Bedeutung in keinster Weise berücksichtigt werden.“
Abwägung:
zu Umweltbericht / Lage der Übernachtungshütte:
Die Hütte wird auf ca. 802 m üNN zu liegen kommen. Somit wird diese Hütte noch unter dem Stierbichl (ca. 809 m üNN) zurückbleiben. Im Süden liegt der Pferdestall, gegenüber dem diese Hütte keine wesentliche landschaftsbildliche Wirkung entfalten wird. Deren landschaftsbildliche Einbindung wird zudem durch einen Baum verbessert.
Es handelt sich beim Plangebiet um einen im Bestand bebauten Hofstellenbereich mit vorhandener Gebäudekulisse. Ein Eingriff findet, wie im Textteil dargelegt, lediglich auf Flächen statt, die bisher als landwirtschaftlich intensiv genutztes Grünland vorliegen. Dort ist die Spielplatzerweiterung auszugleichen. Das Ausgleichskonzept legt dieses dar. Durch Planzeichnung werden die Flächen festgesetzt. Zur besseren Erkennbarkeit wird die Darstellung redaktionell angepasst. Die mesophile Hecke ist in erster Linie nicht für die Eingrünung, sondern vielmehr für die Abgrenzung des Spielplatzbetriebs zur Landschaft hin vorgesehen.
Es ist kaum nachvollziehbar, wie die Einwandträgerin die Erhöhung der Erheblichkeit wegen der gegenständlichen, nicht unterkellerten Bebauung durch eine Hütte mit unter 30 m² Grundfläche sachlich rechtfertigt. Die Auswirkung der Hütte auf den Wasserabfluss kann auf der Ausführungsebene z.B. durch eine Wasserrinne behoben werden.
Die Minimierungsmaßnahmen dienen dazu, um das Vorhaben nur mit dem unbedingt erforderlichen Impakt auf den Planbereich zu beschränken und darüber hinausgehende Auswirkungen zu vermeiden. Die Festsetzungen dienen nicht der Verminderung innerhalb des Eingriffsbereiches (Spielplatzerweiterung). Die 10%ige Abschichtung (Planungsfaktor) ergibt sich aus der Geringfügigkeit der Nutzungsintensität, die ein Spielplatz mit sich bringt.
Insektenfreundliche Beleuchtung / Art. 11a BayNatSchG: Ist nur auf den Außenbereich anzuwenden. Daher ist eine Festsetzung auf der Ebene des qualifizierten Bebauungsplanes sinnvoll, erforderlich und stellt eine Vermeidungsmaßnahme dar!
Zur Satzung:
Der Hochstammforderung für Obstbäume wird stattgegeben.
Die Änderung des FNP wird parallel aufgestellt und der Landschaftsbestandteil ist darin im Bereich der bisherigen Hofstelle in der Tallage nicht mehr dargestellt. Die 1987 bereits bestehende Hofstelle hat damals keine gesonderte Berücksichtigung bei der Flächennutzungsplanaufstellung gefunden. Die betriebliche Entwicklung hat sich im Rahmen der Flächenunschärfe des FNP bewegt. Nun wir auf Grund der geänderten Nutzungscharakteristik aus formalen Gründen die im Wesentlichen bereits bestehende, maßstäblich kleinräumige Struktur in die aktuellen Darstellungen des Flächennutzungsplanes übernommen.
Unter 7.3 ist bereits gefordert: „Als Teil der Eingabeunterlagen ist ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan mit Bepflanzungsdarstellung beizufügen.“
Zu den Ausführungen in der Begründung: In der Begründung werden erläuternd die rechtsverbindlichen Festsetzungen der Satzung ausgeführt, um Verständnis zu fördern und die Auslegungsbreite der Planungsintention zu umreißen.
Die vorgetragene Einwendung verkennt die korrekte Anwendung der Eingriffsbewertung und vollzieht inhaltlich auch die in der Begründung dargelegten Zusammenhänge augenscheinlich nicht nach. Zur Erleichterung des Verständnisses wird eine Kurzzusammenfassung der Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung im Kapitel 6 der Begründung ergänzt.
Abstimmungsergebnis: 13:0
- Landratsamt Ostallgäu, Bauplanungsrecht/Städtebau, mit Schreiben vom 27.03.2024
Stellungnahme:
(Einwendungen)
„Bebauungsplan:
Der Umfang der Bebauungsplanänderung wurde auf die im Wesentlichen bereits für den Ferienhof genutzten Bereiche reduziert.
Die zulässige Art der baulichen Nutzung ist im Bebauungsplan geregelt. Die maximale Anzahl an betriebsbezogene Wohnung sowie die maximale Anzahl an Ferienwohnungen und Fremdenzimmern ist nicht verbindlich geregelt. Diese sind nach den Vorhabenspläne in den Bereichen 1 und 2 vorgesehen.
Sofern die Anzahl der betriebsbezogenen Wohnungen sowie Ferienwohnungen und Fremdenzimmer nicht bezüglich der Anzahl geregelt werden, sollten diese zumindest räumlich begrenzt und nur in den Bereichen 1 und 2 zugelassen werden.
Damit findet eine ausreichende Steuerung statt und es kann verhindert werden, dass solche Nutzungen in anderen Bereichen entstehen, z.B. Pferdestall.
Auf die Vereinbarkeit der geplanten Nutzung mit dem Beherbergungskonzept der Stadt Füssen sollte in der Begründung eingegangen werden.
In Hinblick auf die Formulierung in § 8 Nr.1 der textlichen Festsetzungen wird darauf hingewiesen, dass die Baunutzungsverordnung bei der Festsetzung der Geschosszahl nur den Begriff des Vollgeschosses kennt (§ 20 Abs. 1 BauNVO).
Flächennutzungsplan: [...]“
Abwägung:
Die Stadt Füssen hat den vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Einvernehmen mit dem Vorhabenträger erstellt und sieht keine Erforderlichkeit, dem Vorschlag des Einwendenden zu folgen. Die Verankerung über den VEP und den Durchführungsvertrag gibt der Stadt bereits ausreichend Steuerungsmöglichkeiten, dass diese Mittel nicht erforderlich ist. Wegen der Natur des Planes als vorhabenbezogener Bebauungsplan als individuell zugeschnittene Planung mit engen Steuerungselementen für die Stadt erübrigen sich die geforderten Ausführungen zum Beherbergungskonzept. Das Betriebskonzept wurde vom Vorhabenträger gegenüber der Stadt dargelegt. Die Stadt hat ihre Steuerungsmöglichkeiten im erforderlichen Maß genutzt.
Die klare Regelung der Geschosse wurde für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gezielt getroffen, um eine konkrete Sprache zu treffen. Beim Vollgeschossbegriff kann leider nicht zuverlässig auf die Anzahl der überirdischen Geschossebenen zurückgegriffen werden.
Übertrag aus der Abwägung von FNP:
Die Tatsache, dass es sich nicht um einen landwirtschaftlichen Betrieb handelt ist bereits unter 5.2.1 der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt. Die Referenz auf § 201 BauGB wird ergänzt.
Abstimmungsergebnis: 13:0
- Landratsamt Ostallgäu, untere Immissionsschutzbehörde, mit Schreiben vom 28.03.2024
Stellungnahme:
(Rechtsgrundlagen)
§ 50 BImSchG
(Fachliche Informationen und Empfehlungen)
„Gerüche:
Gemäß der Begründung zum Bebauungsplan ist im Plangebiet zum jetzigen Bestand (18 Pferde sowie 4 Esel) die Haltung von ca. 6 Ziegen sowie ca. 10-15 Hühnern geplant.
Pferdehaltungen sind in Bezug auf Aufstallung, Lüftung, Entmistung, Mistlagerung und Geruchsintensitäten mit Rinderhaltungen vergleichbar. Der charakteristische Geruch dieser Tierarten ist zwar unterschiedlich, die hedonische Wirkung der Gerüche, d.h. wie angenehm oder unangenehm wird ein Geruch wahrgenommen, ist jedoch ähnlich. Zur Beurteilung von Pferdehaltungen können daher die Abstandsregelungen für Rinderhaltungen des bayerischen Arbeitskreises „Immissionsschutz in der Landwirtschaft“ herangezogen werden (vgl. Pferdehaltungen, Kap. 3.3.2.2 bayer. Arbeitskreis „lmmissionsschutz in der Landwirtschaft“).
Für den Bestand an Pferden und Eseln errechnet sich nach VDI 3894 eine „GV-Zahl“ (Großvieheinheiten) von ca. 22 GV. Nach den Abstandsregelungen des bayerischen Arbeitskreises „Immissionsschutz in der Landwirtschaft“ ergibt sich demnach ein Abstand zu Wohngebäuden (Abstand Außenwand Stallgebäude zu Außenwand Wohngebäude) von ca. 49 m bei dem keine schädlichen Umwelteinwirkungen zu erwarten sind (unkritischer Abstand). Dies entspricht genau dem Abstand des bestehenden Stallgebäudes zum nächstgelegenen Immissionsort (Wohnhaus auf Fl.Nr. 1386/1 ). Das weitere Stallgebäude sowie der neu geplante Stall für die Erweiterung befinden sich darüber hinaus in deutlich größerer Entfernung entgegen der Hauptwindrichtung.
Es ist daher nicht mit schädlichen Umwelteinwirkungen durch Gerüche zu rechnen.
Lärm:
Eine Nutzungsbeschränkung der Parkflächen für die Nachtzeit aufgrund kurzzeitiger Spitzenpegel (siehe Stellungnahme der UIB vom 17.01.2023) ist ausschließlich für die südöstlichen Parkplätze erforderlich. Dies sollte ggf. entsprechend gekennzeichnet werden.“
Abwägung:
Geruch: Die Stadt bedankt sich für die fachlichen Betrachtungen und nimmt zur Kenntnis, dass hier keine negativen Auswirkungen erwartet werden.
Lärm: Die Formulierungen der Satzung werden angepasst, um klarzustellen, dass es sich um die Parkflächen der Fl.Nr. 1373 handelt.
Abstimmungsergebnis: 13:0
- Stadtwerke Füssen, Abwasserbeseitigung, mit Schreiben vom 11.03.2024
Stellungnahme:
(Fachlich Informationen und Empfehlungen)
„Das Regenwasser sollte vorzugsweise / nach Möglichkeit auf dem eigenen Grundstück versickert werden. Gedrosselter Kanalanschluss nur wenn Versickerung nicht möglich ist.“
Abwägung:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Das Grundstück ist im Wesentlichen schon bebaut. Für die neu zu errichtenden Gebäude und Anlagen ist ein Entwässerungskonzept zu erstellen, dass die Versickerung vorzugsweise vorsieht und den Wasserhaushalt des Gebiets begünstigen soll. Die bedingte Möglichkeit der gedrosselten Einleitung in den Kanal wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 13:0
- Stellungnahmen der Öffentlichkeit
Abwägung der zur Veröffentlichung nach § 3 Abs. 2 i.V.m. § 4a BauGB vorgetragenen Stellungnahmen. Die Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte im Zeitraum vom 05.03.2024 bis 04.04.2024.
Es sind keine Anregungen oder Stellungnahmen eingegangen.
