Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und rechtliche Ausgangslage mit Feststellungen vom 03.09.2024 siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Die Umbaumaßnahmen in dem als Einzeldenkmal kartierten Gebäude sind bauplanungsrechtlich zulässig. Abweichungen von der Baugestaltungssatzung sind nicht ersichtlich oder beantragt. Soweit schadhafte Fenster ausgetauscht werden sollen sind diese optisch dem Bestand anzugleichen und aus Holz zu fertigen. Im 2. OG soll auf dem vorhandenen westlichen Flachdach auf einer Teilfläche unter Einhaltung der Grenzabstände eine Dachterrasse genehmigt werden.
Weitere äußere Änderungen sind nicht beantragt. Es wird darauf hingewiesen, dass im Zuge der Neuinstallation der Elektrik die Verkabelung der von der Stadt Füssen unentgeltlich genutzten Außenlampe am Haus und der vorhandenen Beleuchtung des Hohen Schlosses überprüft und ggf. instandgesetzt werden soll.
Die Pläne stellen die vorhandenen gewerblichen Nutzflächen und in den Obergeschoßen zwei Wohnungen dar. Vollständige Pläne zum Altbestand der Obergeschoße lagen zunächst nicht vor. Am 04.10.2024 hat die Stadt Füssen zusätzliche Unterlagen erhalten.
Das Anwesen liegt im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen einfachen Bebauungsplans für die Altstadt mit zugehöriger Veränderungssperre. Von den dort formulierten Zielen wird nicht abgewichen. Angaben zu einer Ferien- oder Zweitwohnsitznutzung sind nicht vorhanden. Eine Ausnahme von der Veränderungssperre kann zugelassen werden.
Das Vorhaben liegt innerhalb des Geltungsbereichs der Baugestaltungssatzung.
Die Dachterrasse ist so weit zurückversetzt, dass sie von öffentlichen Verkehrsflächen aus nahezu nicht einsehbar sein wird. Ein Sichtbezug vom Hohen Schloss wird in eingeschränkter Form vorhanden sein.
Bei dem Flachdachanbau handelt es sich nicht um eine Dachlandschaft, die einen besonderen historischen Wert im Stadtbild darstellt. Das Flachdach wurde erst 1962 hergestellt als der seitliche Anbau im 1. OG erweitert wurde. Die Dachterrasse erscheint insoweit vertretbar.
LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 07.10.2024:
Das Vorhaben wird nach vorläufiger Einschätzung grundsätzlich genehmigungsfähig sein. Nach dortiger Beurteilung ist allerdings nur von einer genehmigten Wohneinheit auszugehen.
Dies ist nachvollziehbar, weil zwar mehrere „Zimmer“ oder „Kammern“ in den Bestandsplänen eingetragen sind, aber keine zwei Küchen oder zumindest zeitentsprechende Bäder.
Allerdings ist für die formal zweite Wohnung lt. Satzung ein Nachweis von zwei zusätzlichen Stellplätzen erforderlich. Soweit ein örtlicher Nachweis auf dem Baugrundstück oder in ausreichender Nähe an auch rechtlich geeigneter Stelle nicht möglich ist, ist eine Ablösung der beiden Stellplätze erforderlich.
Die Ablösesumme beträgt trotz der Lage im Sanierungsgebiet 10.000 Euro je Stellplatz, soweit kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Dies kann gemäß den vorliegenden Akten als zwischenzeitlich gesichert angenommen werden.
