Die Stadt Füssen hat die Verpflichtung weitere Krippen- und Kindergartenplätze zu schaffen um die derzeit noch betriebene und eingerichtete Kindertagesstätte „Kinderschule Weißensee“ in der Pfrontener Straße 45 in eine dauerhafte Lösung zu überführen.
Vor diesem Hintergrund hat die Verwaltung Anfang Mai das Architekturbüro martin&lieb aus Füssen mit der Erstellung einer Machbarkeitsstudie beauftragt, die Auskunft darüber geben soll, ob die in Betracht kommenden Standorte geeignet sind, den für Weißensee prognostizierten Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen baulich aufzunehmen.
Vorrangig wurde geprüft, ob die ausgewählten Standorte geeignet sind, um zukünftig einen zweigruppigen Kindergarten mit optionalen Erweiterungsmöglichkeiten, dauerhaft und rechtssicher betreiben zu können und mit welchen finanziellen Aufwendungen für die Entwicklung am jeweiligen Standorte gerechnet werden müsse.
Die in Auftrag gegebene Machbarkeitsstudie zur Standortentscheidung liegt nun vor und wird in der Sitzung am 25.07.2023 vorgestellt.
Mittelfristige Bedarfseinschätzung
Auf Grundlage der Bevölkerungsprognose und Nutzungsquote ist nach erster Einschätzung durch das BASIS-Institut (Bedarfsplanung) eine Einrichtung von zwei bis drei Gruppen erforderlich um das Betreuungsangebote für Kinder bedarfsgerecht und qualitativ decken zu können.
Die Kindertagesstätte in Weißensee soll daher mit nachfolgenden Kapazitäten umgesetzt werden:
- 2 Kindergartengruppen für Kinder Ü 3 Jahren (25 Kinder/Gruppe)
bzw. eine altersgemischte Kleinkindgruppe (Kinder von 2 bis 4 Jahren).
- als optionale Erweiterungsmöglichkeit
1 Krippengruppe für Kinder unter 3 Jahren (15 Kinder/Gruppe)
mit dem Ziel einer mittel- bis langfristigen Planung, die die tendenziellen Entwicklungen in der Kindertagesbetreuung berücksichtigt. Inwieweit der Bedarf besteht, die Krippen- und die Kindergartengruppen als Integrationsgruppen einzurichten, muss im weiteren Verlauf noch geprüft und abgestimmt werden.
a) Standortüberlegungen
Im Rahmen der Standortsuche wurden insgesamt vier mögliche Standortvarianten im Ortsteil Weißensee näher betrachtet und deren Vor- und Nachteile abgewogen. Betrachtet wurden dabei die bauliche und wirtschaftliche Machbarkeit, die anderweitigen Nutzungsmöglichkeiten der Flächen, Realisierungszeiträume sowie die jeweiligen Eigentumsverhältnisse. Ein wichtiger Punkt der Studie ist auch die Zukunftsfähigkeit des Standorts.
Am Ende dieser Standortbetrachtungen/-abwägungen, wurden unter Berücksichtigung der o.g. Aspekte folgende städt. Gebäude und Flächen für eine Nutzung geprüft:
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Standort 1
Wohn- und Geschäftshaus
Seeweg 4
Flur-Nr.: 319/19
Gemarkung Weißensee
Eigentümer: Stadt Füssen
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Standort 2
Turnhalle Weißensee
Wörth 3
Fl.-Nr. 316/1
Gemarkung Weißensee
Eigentümer: Stadt Füssen
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Standort 3
Baugebiet Pitzfeld
„Oberkirch 4-Pitzfeld Ost“
Fl.-Nr. 374
Gemarkung Weißensee
Eigentümer: Stadt Füssen
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Standort 4
„grüne Wiese“
Freifläche am Seeweg
Fl.Nr. 222,
Gemarkung Weißensee
Privateigentum
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Standortübersicht
Lageplan
Ergebnis der Machbarkeitsstudie
Anhand der vom Architekturbüro martin&lieb erstellten Machbarkeitsstudie werden in den verschiedenen Variantenbetrachtungen die grundlegenden Aussagen zur Errichtung, zur funktionellen, bautechnischen sowie finanziellen und terminlichen Realisierbarkeit auf dem Gesamtgrundstück aufgezeigt.
Die Studie schließt die Empfehlung einer Vorzugsvariante mit ein, unter Einbeziehung der folgenden Bewertungsparameter wie bspw.;
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- Flächengröße
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- Erschließung
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- Planungsrecht
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- Eigentum
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- Architektur
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- Baukosten (Wirtschaftlichkeit)
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- Verkehrsanbindung
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- zeitnahe Verfügbarkeit
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- Freianlagenkonzept
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- Betriebskosten
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- Baupraktische Umsetzbarkeit
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- Synergieeffekte (bspw. Turnhalle + Kita)
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- Energetisches Konzept
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- Entwicklungsoptionen
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- Lärmimmission
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- Förderkulisse
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1. Standortoption (Seeweg 4)
Der Standort Seeweg 4 wurde aufgrund der relativ beengten Grundstücksverhältnisse, bezüglich benötigtem Außenbereich (die umgebenden Grundstücke sind nicht im städtischen Besitz!), Barrierefreiheit und den bestehenden langfristigen Mietverhältnissen bereits im Vorfeld der vertieften Machbarkeitsstudie ausgeschlossen, so dass die Entwicklungsoption für die KiGa-Unterbringung nicht weiter betrachtet wurde.
2. Standortoption (Turnhalle Wörth 3)
Hierbei handelt es sich um eine Fläche im Außenbereich. Der mögliche zukünftige Standort der Einrichtung ist derzeit noch im Flächennutzungsplan mit der Zweckbestimmung Grünland Sportanlage eingetragen und stellt sich somit bauplanungsrechtlich nicht als überbaubare Grundstücksfläche dar.
Zur Schaffung der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung der Kindertagesstätte müsste eine Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgen und ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden.
Mit dem Landkreis Ostallgäu wurde die Bebaubarkeit vorab besprochen. Das Landratsamt weist darauf hin, dass „sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB) beurteilt. Dort wird zwischen privilegierten und sonstigen Vorhaben unterschieden. Da der Neubau einer Kindertagesstätte kein privilegiertes Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB darstellt, beurteilt sich das beantragte Bauvorhaben als sonstiges Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB. Sonstige Vorhaben können nach dieser Vorschrift im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Im vorliegenden Fall werden jedoch öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt:
Entsprechend dem Willen des Gesetzgebers soll der Außenbereich weitestgehend von einer wesensfremden Bebauung freigehalten werden. Der rechtsgültige Flächennutzungsplan der Stadt Füssen stellt für das gegenständliche Baugrundstück eine Fläche für Sportanlagen dar. Das geplante Vorhaben widerspricht somit den Darstellungen des Bauleitplans (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB).
Des Weiteren ist durch den Neubau einer Kindertagesstätte auf dem gegenständlichen Grundstück auch die Verfestigung bzw. Erweiterung einer Splittersiedlung (Vorgang der Zersiedelung) entsprechend § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB zu befürchten.
Die geplante Bebauung ist demnach bauplanungsrechtlich unzulässig, eine Baugenehmigung kann hier nicht erteilt werden.“
Erste Entwurfsskitzze „Kiga“ (Archb. martin&lieb)
3. Standortoption (Baugebiet Pitzfeld)
Hier läuft derzeit ein B-Plan-Verfahren, im Rahmen des Aufstellungsverfahrens wird gegenwärtig die am 28.03.2023 in der Stadtratssitzung vorgestellte und beschlossene Entwurfsvariante 3, durch das Büro Arnold weiterentwickelt.
Für diese Standortoption wurde vom Architekturbüro Arnold zur ersten Orientierung, verschiedene Realisierungsmöglichkeiten betrachtet und nachstehend skizzenhaft planerisch dargestellt.
Stellungnahme des Architekturbüros Arnold
An der Stelle des bisherigen Mehrfamilienhauses Parzelle 29 ist eine KiGa vorstellbar, die Wohnstraße müsste leicht nach Osten verschoben, damit für den KiGa ca. 1 .800 m 2 entstehen. Drei Gebäude; 29a, 29b und 29c müssten dadurch nach Norden verschoben werden, Haus 30 und 37 entfallen hierzu komplett!
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Planausschnitt (Entwurf) B-Plan Pitzfeld
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Erste Entwurfsskitzze „Kiga“ (Archb. martin&lieb)
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4. Standortoption (Gschrifterstraße in Weißensee)
Das Grundstück „Gschrifter Straße“ steht im Eigentum der Stadt Füssen. Der Standortvorschlag wurde anhand der Kriterien Flächengröße, kurzfristige, eigentumsrechtliche Verfügbarkeit, Planungsrecht und verkehrliche Anbindung untersucht.
Problematisch erscheinen die Unterbringung des ruhenden Verkehrs und die fehlenden Erweiterungsmöglichkeiten am Standort, da aufgrund der Barrierefreiheit und der finanziellen Rahmenbedingungen eine eingeschossige Bauweise angestrebt wird. Das untersuchte Baufeld wird daher in der Gesamtbetrachtung für einen zwei- bis dreigruppigen Neubau aufgrund des Grundstückszuschnittes und seiner Flächengröße von rd. 1.400 m² als ungeeignet eingestuft.
Ohne die nicht absehbare Vergrößerung der Grundstücksfläche müsste der Neubau mindestens zweigeschossig, konzipiert werden.
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Entwurfsskizze „Gschrifter Straße“
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Orthofoto (GIS) „Gschrifter Straße“
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5. Standortoption (Freifläche am Seeweg)
Ein weiteres potenzielles Baugrundstück liegt am Seeweg in Weißensee. Untersucht wurden im Rahmen der Standortsuche auch Privatgrundstücke, die der Verwaltung vorgeschlagen wurden.
Mit dem Privateigentümer des betreffenden Flurstücks Flur Nr. 222 am Seeweg (nördlich angrenzend an das Geschäftshausgebäude Seeweg 4) wurden Vorverhandlungen hinsichtlich der Bereitstellung der Fläche für einen Kitaneubau geführt.
Mit dem Eigentümer konnte leider keine Einigung erzielt werden, so dass dieser Standort nicht mehr in Frage kommt.
Planungspriorität
Aus Sicht der Verwaltung sind in Weißensee generell zwei Grundstücke für den Neubau einer Kita geeignet. Dahingehend wird folgende Priorisierung vorgeschlagen:
Prio 1 Standort Turnhalle-Wörth 3
Prio 2 Standort im geplanten Baugebiet „Pitzfeld“
Trotz der ablehnenden Stellungnahme des Landratsamtes sollten hier durch die Aufstellung eines Bebauungsplans und die Änderung des bestehenden Flächennutzungsplans die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für dieses Vorhaben geschaffen werden. Die Änderung des Flächennutzungsplans bedarf der Genehmigung durch das Landratsamt. Insoweit bleibt abzuwarten, ob das Landratsamt Ostallgäu diese angesichts der bisher negativen Stellungnahme erhalten wird.
b) Festlegung der Bauweise für die neue Kindertagesstätte
Zur Vollständigkeit der Standortanalyse wurde auch überlegt, welche Bauweise für den neuen Kindergarten in Frage kommen könnte, wenn ggfls. die Beschlussfassung auf die Vorzugsvariante, Standort „Pitzfeld“ oder „Turnhalle“ fällt.
In Folge dessen wurden zwei Bauweisen, nämlich die konventionelle Ziegelbauweise und die „Modulbauweise“ näher betrachtet.
Was bedeutet „Modulbauweise“ in der konkreten Variantenbetrachtung?
Herstellung von Raumzellenmodulen in Stahlbauweise (ähnlich wie Legobausteine vor Ort zusammengefügt werden) keine vorgefertigte Großtafel-, Element-, Modul- oder Skelettbauweise, o. ä., vorzugsweise aus Holz!
System- bzw. Modulgebäude sind in ihrer Zielsetzung nicht mit „Containern“ zu verwechseln. Sie stellen grundsätzlich eine Alternative zur herkömmlichen (Holz- o. Ziegel-) Bauweise dar.
Abb. Module in Stahl-Holz-Hybridbauweise
Variante 1:
„Stahl-Modulbauweise“
Für den Modulbau spricht ganz klar der Faktor Zeit. Gegenüber der Massivbauweise kann ein Modulbau nach Auftragsvergabe innerhalb von ca. 20 bis 25 Wochen realisiert werden. Bei der Massivbauweise können dies je nach Größe und Umfang ein bis zwei Jahre sein. Heutzutage ist der Modulbau vom Massivbau optisch nicht mehr zu unterscheiden. Auch die Haltbarkeit der Elemente steht dem des Massivbaus fast in nichts nach. Die Hersteller rechnen bei der Ausführung mit Pultdach und mit zusätzlicher Fassade mit einer Mindesthaltbarkeit von 20 bis 30 Jahren, wobei hier die Betonung auf „Mindest“ liegt. Der aktuelle Vergleich mit unserer nun 50jährigen Schule zeigt, dass auch ein Massivbau nach dieser Zeit einen erheblichen Sanierungsumfang aufweist, da die in der Regel sanierungspflichtigen Bereiche nach dieser Zeit in den meisten Fällen nicht die Gebäudehülle selbst, sondern Bereiche wie Heizung, Sanitär oder Elektro sind.
Die Planungsphase ist im Modulbau wesentlich aufwändiger, da alles bis ins Detail geplant und gezeichnet werden muss, da die Module nach Zeichnung vorproduziert und am Bauort nur noch zusammengebaut werden müssen. Anpassungen während der Bauphase vor Ort, wie es beim Massivbau vorkommen kann, sind hier nur sehr eingeschränkt möglich.
Natürlich hat auch die Modulbauweise Nachteile. Die architektonischen Spielereien sind nicht in diesem Maße möglich, wie sie bei der Massivbauweise gibt. Dennoch kann man nicht sagen, dass die Modulbauweise dadurch automatisch dem Motto „quadratisch, praktisch, gut“ folgt. Nein, ganz im Gegenteil. Auch beim Modulbau sind runde Fenster oder ganze Glasfronten möglich. Sattel- oder Flachdächer sind kein Problem. Holzfassaden machen aus einem Modulbau ein Gebäude, das wie ein Massivbau oder gar ein Holzhaus wirkt. Modulbau muss nicht immer die klassische „Container-Siedlung“ sein, die mit diesem Begriff meist assoziiert wird.
Weiter ist immer noch das Problem der Bodenkälte kritisch zu hinterfragen. Vorrangig für Kinder unter 3 Jahren, die sich ja hauptsächlich auf dem Boden zum Krabbeln und Spielen aufhalten, daher ist eine Bauweise ohne Fußbodenheizung wie bei einer Stahlbau-Modulbaulösung, nicht empfehlenswert.
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Contra
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Variante I
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Raummodulbauweise
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+ Zeit- und Kostenersparnis
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- Wenig Individualität und Sonderwünsche möglich
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+ Präziserer Bauablauf
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- Kaum Wärmespeicherfähigkeit der Wände
- Oft zu trockenes Raumklima
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- Schlechte Tritt- und Luftschalldämmung
- Langlebigkeit
- Flexibilität bei zukünftigen Änderungen
- Einschränkungen bei der Gestaltung und Haustechnik
- Qualitätseinbußen im Umgang mit individuellen Erfordernissen
am Standort (Rampe o. dgl. notwendig, Geländeanpassung etc.)
- Nutzeranforderungen spielen eine eher untergeordnete Rolle
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Variante 2:
Konventionelle Bauweise (vorzugsweise in Ziegel)
Die Herstellung von Kindergärten – insbesondere der Gebäudehülle – bekommt im Zuge der Anforderungen nach Energieeffizienz und Nachhaltigkeit eine immer bedeutendere Rolle. So ist stets auch die Entscheidung nach der jeweiligen Bauweise (Massiv- oder Stahl-Modulbauweise) unter der Beachtung einer Vielzahl von Parametern abzuwägen.
Kindergärten werden individuell nach Bauherrenwunsch und ggf. in Abstimmung mit dem zukünftigen Träger geplant und erstellt. Dabei sind die Größe und Lage des Grundstücks, pädagogische Anforderungen des Nutzers und die Vorgaben der Genehmigungsbehörden zu berücksichtigt. Modulbauweisen bieten vielfach nur Lösungen “aus dem Katalog“ an, eine Individualisierung durch entsprechende Sonderausstattungen muss meist teuer bezahlt werden, bzw. können nicht ausreichend berücksichtigt werden.
Die Umsetzung einer Massivbauweise ist für die pädagogische Qualität aus Sicht des technischen Bauamtes wertvoller. Gerade gegenüber vorgefertigten Modulen bietet die Massivbauweise eine flexiblere Raumgestaltung in der Planung an. Dadurch können vielfältigere pädagogische Ansätze und Raumkonzepte möglich gemacht werden. Auch ist die Arbeitsumgebung für das Personal vorteilhafter, es ist eine natürliche Raumatmosphäre gegeben. Zudem ermöglichen Ziegelwände gleichzeitig eine gute Wärme- und Schalldämmung. Die Massivbauweise senkt in Verbindung mit geeigneten Wand- und Deckenmaterialien den Geräuschpegel auf ein Minimum, was ein Gewinn für Kinder und Personal ist. Auch nachträgliche Änderungen der Planung sind beim Massivbau vergleichsweise leichter zu realisieren, wenn beispielsweise nichttragende Wände zugunsten eines Raumes verschoben werden sollen.
Nachteilig zu erwähnen ist, dass bei der Massivbauweise das zu erstellende Gebäude während der gesamten Bauzeit der Witterung ausgesetzt und mit einer verlängerten Bauzeit gegenüber Modulbauweise zu rechnen ist.
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Pro
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Contra
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Variante II
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Massivbauweise
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+ Flexiblere Raumgestaltung
+ Haltbarer als eine Stahl-Modulbauweise
+ Nachhaltiger
+ Längere Gesamtnutzungsdauer
+ Höherer energetischer Standard möglich
+ Wertbeständigkeit
+ Schall- und Brandschutz
+ Raumklima
+ Erweiterung leichter realisierbar
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- Baukosten
- Längere Bauzeit
- Witterungsabhängig
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Zuschussmöglichkeiten nach der Zuweisungsrichtlinie – FAZR
Bei der Berechnung des möglichen Investitionskostenzuschusses werden die sogenannten Hauptnutzflächen berücksichtigt. Die Außenflächen, Verkehrsflächen, Sanitärbereiche etc., obwohl natürlich erforderlich, sind nicht gesondert förderfähig, sondern werden pauschal mit dem Zuschuss abgegolten.
Bei Kinderkrippen, Kindergärten wird entsprechend der Landesgesetzgebung (BayKiBiG i.V.m. FAG) aktuell ein kommunaler Baukostenzuschuss in Höhe von 6.639 € pro m² in Aussicht gestellt. Bei einem Neubau bemisst sich Förderung anhand der förderfähigen Hauptnutzfläche (laut Summenraumprogramm der Regierung von Schwaben) multipliziert mit dem aktuellen Kostenrichtwert (6.639 €/m²).
Bei der Förderung temporärer Bauten, wie sich die „Stahl-Modulbauweise“ aufgrund der Förderrichtlinien darstellt, ist die halbe Kostenpauschale (6.639€/2) 3.319,5 € pro m² zugrunde zu legen.
Nach derzeitigem Kenntnisstand ist von einem Fördersatz von 56% auszugehen (Kostenpauschale). Dieser bemisst sich unter anderem an der Bedeutung der Baumaßnahme, der finanziellen Lage des Zuweisungsempfängers usw.
Dem Kostenvergleich zugrunde gelegt wird die Fläche gemäß Summenraumprogram für zwei Kindergartengruppen (2x 25 Kinder Ü3) von 296 m².
Massivbau (Holz- oder Ziegelbauweise)
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Anrechenbare Fläche
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Fördersatz
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Zuschussbetrag
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vs. Fördermittel
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296 m²
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56%
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6.639 € pro m²
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1.100.480 €
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Raum-Stahl-Modulbauweise
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Anrechenbare Fläche
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Fördersatz
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Zuschussbetrag
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vs. Fördermittel
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296 m²
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56%
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3.319,5 € pro m²
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550.240 €
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Kostenschätzung – Kostenvergleich (Standortbetrachtung Turnhalle Wörth 3)
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Kostengruppe
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Stahl - Modulbauweise
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Massivbauweise (Ziegel)
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200 - Vorbereitende Maßnahmen
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90.000 €
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90.000 €
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300 - Bauwerk Baukonstruktionen +
400 - Bauwerk – Technische Anlagen
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900.000 €
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1.300.000 €
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500 - Außenanlagen und Freiflächen
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125.000 €
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125.000 €
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600 - Ausstattung und Kunstwerke
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110.000 €
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110.000 €
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175.000 €
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285.000 €
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800 - Finanzierung
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ohne Ansatz
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ohne Ansatz
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Gesamtkosten (gerundet, brutto)
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1.400.000 €
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2.000.000 €
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Voraussichtliche Zuwendung rd.
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550.000 €
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1.100.00 €
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Vs. Eigenmittel Stadt Füssen rd.
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850.000 €
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890.000 €
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Bei der Umsetzung am Standort „Pitzfeld“ ist im Vergleich mit dem Standort „Turnhalle“ mit ca. 200 bis 300 Tsd. € Mehrkosten zu rechnen.
Fazit und Empfehlung
Die Frage, ob mit Raummodulen oder konventionell gebaut werden soll, lässt sich wie so oft nicht pauschal beantworten, jedes Bauwerk ist ein Unikat! Die Prägungen eines Ortes und die spezifischen Anforderungen der Aufgabenstellung sind stets einmalig und verlangen somit vertretbare Entscheidungen und Lösungen. Laut einer Studie fallen während des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes 75% der Kosten für Betrieb und Unterhalt an, lediglich 25% für die Ersterstellung. Es ist also entscheidend, wie gebaut wird und mit welcher Bauweise die geringsten Lebenszykluskosten erreicht werden können.
Die skizzierte Lösung, die Variante 2 (Massivbauweise), ist nach Auffassung des Technischen Bauamtes in der Summe aller Gesichtspunkte vorzugswürdig. Angesichts der aufgezeigten Aspekte ist ein „Modulbauweise in Stahl“ in der erforderlichen Größe und mit entsprechenden Kosten als langfristige Lösung grundsätzlich in Frage zu stellen. Die Investitionskosten sind zwar bei einer Massivbauweise deutlich höher, dies kann aber in der Regel in Betrachtung auf die Lebenszykluskosten und energetischen Qualität durch geringere Energiekosten wieder wettmacht werden.
Hinsichtlich Zeit und Kosten punktet natürlich die Modulbauweise und ist auf jeden Fall, als kurz- bis mittelfristige Lösung, eine interessante Alternative zum konventionellen Bauen.
Weiteres Vorgehen
Von Seiten der Verwaltung ist vorgesehen in einem weiterführenden Schritt eine der favorisierten Planungsvarianten zu vertiefen. In diesem Zusammenhang sollen für die weitere Bearbeitung die erforderlichen Planungsleistungen in Auftrag gegeben und bis vors. Ende 2023 zur Leistungsphase 2 (Vorplanung) abgeschlossen werden.
Da der aktuelle Schwellenwert zur Anwendung der Bestimmungen der Vergabeordnung – VgV nicht erreicht wird, soll nach Beschlussfassung ein freihändiges Suchverfahren eingeleitet und danach ein geeignetes Planungsbüro für die Objektplanung und ggfls. für die Fachplanungsleistungen beauftragt werden. Mit der eigentlichen Baumaßnahme soll im Jahr 2025 begonnen werden.
