Vorkaufsrechte dienen der Sicherung der kommunalen Bauleitplanung und anderer städtebaulicher Maßnahmen. Insbesondere das besondere Vorkaufsrecht des § 25 BauGB soll die allgemeinen Tatbestände bzw. Sicherungsinstrumente des § 24 BauGB (allgemeines Vorkaufsrecht) ergänzen. Beide Vorschriften ergänzen sich gegenseitig.
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ermächtigt die Gemeinde, durch Satzung ein Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken zu begründen, die im Bereich eines Bebauungsplanes liegen. Vo-raussetzung für die Begründung eines Vorkaufsrechtes nach Nr. 1 ist ein rechtskräftiger Be-bauungsplan, der die Qualität eines qualifizierten Planes (§ 30 Abs. 1BauGB) oder eines ein-fachen Planes (§ 30 Abs. 3 BauGB) besitzen kann.
Die nicht von einem wirksamen Bebauungsplan abhängige Variante des Satzungsvorkaufsrechtes ist in § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB geregelt. Es ergänzt die übrigen Vorkaufsrechte um ein eigenständiges Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken. Diese Flächen müssen in Gebieten liegen, für die die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht. Dieser Begriff ist nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts weit zu verstehen.
Es sind alle Maßnahmen, die der Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen, vorausgesetzt, sie weisen einen städtebaulichen Bezug auf. Das Satzungsvorkaufsrecht nach Nr. 2 kann daher bereits zu einem sehr frühen Stadium kommunaler Planungsüberlegungen eingesetzt werden. Die Absicht, städtebauliche Maßnahmen durchzuführen, kann sich beispielsweise aus städtebaulichen Planungen, aber auch aus informellen Planungskonzepten ergeben. Ausreichend ist weiter ein inhaltlich konkretisierter Aufstellungsbeschluss oder die Vorbereitung einer noch nicht förmlich eingeleiteten Sanierungs-oder Entwicklungsmaßnahme. Es genügt also eine vergleichsweise rudimentäre Konkretisierung der städtebaulichen Absichten für die Rechtfertigung des Satzungserlasses.
Anders als das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB setzt das Satzungsvorkaufsrecht wie bereits erwähnt den Erlass einer das Vorkaufsrecht begründenden Satzung voraus. Die Satzung muss objektiv geeignet sein, zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung beizutragen. Unerheblich ist, ob die Stadt die in Betracht gezogene städtebauliche Maßnahme kurzfristig realisieren will. Eine Vorkaufssatzung wäre jedoch rechtwidrig, wenn es eines gemeindlichen Grunderwerbs von den in den Geltungsbereich der Satzung einbezogenen Flächen nicht bedarf, um die mit der Bauleitplanung beabsichtigte städtebauliche Entwicklung in der Weise zu sichern, dass die künftige Umsetzung der planerischen Ziele zumindest erleichtert wird. Die Voraussetzungen für den Erlass von Vorkaufsrechtssatzungen nach § 25 BauGB sind also vergleichsweise überschaubar.
Ausübung des Vorkaufsrechts
Vom Satzungserlass zu unterscheiden sind die Anforderungen an die Ausübung des Vor-kaufsrechts im konkreten Vorkaufsfall. Wie bei einem gesetzlichen Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB muss auch bei einem Satzungsvorkaufsrecht die Ausübung im Einzelfall dem Wohl der Allgemeinheit entsprechen (§ 25 Abs. 2 Satz 1 iVm § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Es muss für den Einzelfall begründet werden und nachvollziehbar sein, warum der Erwerb des Grundstückes im Hinblick auf die beabsichtigten städtebaulichen Maßnahmen gerade durch die Stadt gerechtfertigt ist. Eine allgemeine Bodenvorratspolitik oder der Erwerb aus fiskalischen Gründen genügen beim Satzungsvorkaufsrecht daher nicht.
Beim Satzungsvorkaufsrecht nach Nr. 2 muss –anders als bei Begründung dieses Vorkaufsrechtes –die Konkretisierung hinsichtlich der anstehenden städtebaulichen Maßnahmen bereits in einem Umfang erkennbar sein, dass die zweckentsprechende Verwendung des Grundstücks fest steht. Der Verwendungszweck ist bei Ausübung des Vorkaufsrechtes anzugeben, soweit dies bereits möglich ist (§ 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB).
Ausübung zugunsten Dritter, § 27a BauGB
Nach dem System der gesetzlichen Vorkaufsrechte im Städtebaurecht kann die Stadt ihr Vorkaufsrecht beim Eintritt eines Verkaufsfalles grundsätzlich nur zu ihren eigenen Gunsten ausüben. Nicht selten besteht jedoch vornherein die Absicht, dass anstelle der Gemeinde ein privater Dritter die Fläche entsprechend den Zielen und bebauen und nutzen oder dass ein öffentlicher Träger die Verantwortung dafür übernehmen soll, das Grundstück der vorgesehenen Nutzung zuzuführen. In dieser Situation ist ein unmittelbarer Grunderwerb durch den Dritten oder den Träger zweckmäßig. Um in solchen Fällen den unnötigen Durchgangserwerb der Gemeinde im Interesse einer Verfahrensvereinfachung zu vermeiden und zusätzliche, erheblich ins Gewicht fallende Kosten zu sparen (Grunderwerbsteuer, Zwischenfinanzierung, Notarkosten),erlaubt § 27 a BauGB unter bestimmten Voraussetzungen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde unmittelbar zugunsten eines Dritten. Entscheidend für das Satzungsvorkaufsrecht des § 25 BauGB ist dabei v.a., dass der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu gegenüber der Gemeinde verpflichtet (§ 27a Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Folge ist das Zustandekommen eines neuen Kaufvertrages zwischen dem Begünstigten und dem Verpflichteten (Verkäufer).
Zur Sicherung der anstehenden städtebaulichen Planungen schlägt die Verwaltung den beiliegenden Entwurf einer „Besonderen Vorkaufsatzung“ vor.
Nähere Informationen erfolgen bei Bedarf ggf. im Rahmen der Beratung.
