Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und rechtliche Ausgangslage mit Feststellungen vom 21.03.2024 siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Beschreibung des Vorhabens:
„Um auch die künftigen Herausforderungen und Leitlinien in der modernen Medizin am Klinikstandort in Hopfen am See erfüllen zu können, benötigt die Fachklinik Enzensberg im patientennahen Bereich zusätzliche Therapiefläche und bedarfsgerechten, bezahlbaren Wohnraum für das Personal.
Für den administrativen Bereich wird ein neues Bürogebäude mit Tagungsräumen und Parkdeck anstelle des vorhandenen Park- und Technikgebäudes (ehemalige Tennishalle) in Holz- bzw. Hybridbauweise errichtet und soll bis zu 100 Arbeitsplätze aufnehmen können.
Diese Überlegungen wurden bereits in einer Bauvoranfrage im Frühjahr 2022 vorgestellt und sowohl von der Stadt Füssen als auch dem Landkreis Ostallgäu begrüßt.
Bedingt durch die Situation am lokalen Wohnungsmarkt, besteht der dringende Bedarf von neuem, bezahlbaren Wohnraum für das Klinikpersonal, das heißt ein Mitarbeiterwohnheim (früher Schwesternwohnheim) in den beiden Obergeschossen für bis zu 42 Mitarbeitende.
Genutzt wird der Neubau (Erdgeschoss) für 32 neue PKW-Stellplätze. Nach Verlagerung der Verwaltung aus der 2. Tennishalle in den Neubau soll diese für weitere 43 Stellplätze genutzt werden. Damit entstehen 72 neue PKW-Plätze.
Mit dem Neubauvorhaben werden keine neuen Flächen versiegelt. Auf der begrünten Dachfläche kommt eine Photovoltaikanlage zum Einsatz, die Strom liefert für Beleuchtung, Thermik und E-Mobilität-Ladepunkte.“
Der in der Bauvoranfrage noch angedachte große Veranstaltungssaal, der bei externer Nutzung zu einem erheblichen Stellplatzmehrbedarf geführt hätte, ist nicht mehr Bestandteil der Planung.
Notwendige Befreiungen vom Bebauungsplan:
- Zulässige Nutzungsart: Sondergebiet Klinik (SO Klinik) gemäß § 11 BauNVO. Zulässig sind Sanatorien und Krankenhausanstalten einschließlich der erforderlichen medizinischen Behandlungseinrichtungen. Ausnahmsweise zulässig sind Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und –leiter.
Die im 3. und 4. OG geplanten Mitarbeiterwohnungen dienen der Kliniknutzung und sind dieser funktional unmittelbar zugeordnet. Dies spricht für ihre Zulässigkeit. Sollte eine Beurteilung nach der im letzten Satz genannten Ausnahmeregelung geboten sein, handelt es sich zwar nicht (nur) um die genannten Personen, sondern um Personal aller Art. Soweit damit eine Befreiung notwendig sein sollte, kann das Einvernehmen dazu erteilt werden. Mit den Grundzügen der Planung ist dies vereinbar, da es dem Betrieb der Klinik unmittelbar dient und keine städtebauliche Fehlentwicklung die Folge ist.
- Das Vorhaben liegt teilweise außerhalb der Baugrenze, jedoch innerhalb des durch den Bestand überdeckten Bereiches. Der Bebauungsplan wurde insoweit 1990 auf eine angedachte Planung eines bogenförmigen Neubaus ausgerichtet, der aber nicht mehr weiterverfolgt wurde. Die Errichtung des Neubaus mit fünf Geschoßen war in diesem Bereich bereits grundsätzlich vorgesehen:
- Die maximale Wandhöhe von 18 m wird an der Außenseite des Gebäudes eingehalten. In der Mitte des Gebäudes befindet sich ein Innenhof mit Lichtkuppel, die gegenüber dem Attikarand (H: 17,50 m) um ca. 1,2 m höher liegt. Aus Sicht der Verwaltung stellt dieser innenliegende Baukörper keine abweichende Wandhöhe nach dem Bebauungsplan dar. Auch von § 4 Nr. 4 der Bebauungsplansatzung liegt wohl keine Abweichung vor. Danach müssen Hauptgebäude mit 3 oder mehr Geschoßen Flachdächer erhalten. Im wesentlichen Teil des Gebäudes ist dies der Fall. Die Lichtkuppel mit vier geneigten Dachseiten überdeckt nur einen untergeordneten Teil der Gesamtgebäudefläche.
- GRZ und GFZ: Die GRZ bleibt gegenüber dem Bestand gleich; eine zusätzliche Befreiung ist nicht notwendig. Die GFZ wurde im Antrag auf die relativ kleine Flur Nr. 168 bezogen, wo das Gebäude tatsächlich liegt. Im Bereich des SO Klinik ist allerdings gar keine GRZ oder GFZ festgesetzt, sondern diese Werte beziehen sich allein auf das an der Südseite gelegene WA (siehe Planzeichnung!). Insofern liegt an der geplanten Stelle keine Abweichung vor.
Stellplätze werden nach eigener Darstellung ausreichend nachgewiesen. Erfahrungsgemäß gibt es allerdings auch Nutzungszeiten, in denen tendenziell zu wenige Stellplätze vorhanden sind, was offensichtlich auf den teilweise ambulanten Behandlungsangeboten beruhen. Deren Erhalt und ggf. Ausbau ist wünschenswert, bei der Stellplatzbedarfsbemessung aber nur eingeschränkt berücksichtigt. Dieses Angebot in der Berechnung der Klinikbetten mit abzudecken ist nicht ausreichend.
LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 05.04.2024:
Die geplante Wohnnutzung geht voraussichtlich über das nach dem Bebauungsplan vertretbare Maß hinaus. Dies wird noch näher geprüft. Es ist nach vorläufiger Einschätzung nicht auszuschließen, dass zu diesem Punkt eine vereinfachte Änderung des Bebauungsplans notwendig wird.
Eine Befreiung wird ebenfalls notwendig hinsichtlich der Wandhöhe an der südöstlichen Gebäudeecke, an der das zulässige Maß überschritten wird. Der Umfang der Überschreitung ist aber vertretbar.
Nicht als Abweichungen einzustufen ist der Lichtkuppelaufbau.
Ergänzende Stellungnahme des LRAes vom 08.04.2024:
„Die geplante Nutzung im 3. und 4. Obergeschoss als Wohnheim ist im festgelegten Sondergebiet weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig. Da es sich bei der Art der baulichen Nutzung um einen Grundzug der Planung handelt, kann hierfür keine Befreiung in Aussicht gestellt werden. Der Bebauungsplan ist durch die Stadt Füssen daher dahingehend zu ändern, damit eine Baugenehmigung in Aussicht gestellt werden kann.“
