Beantragt wird ein Vorbescheid für einen Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und Garage in der Dürnaststr. 12, Fl.-Nr. 1184/6 Gemarkung Kaltenberg.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Kaltenberg – Dürnaststraße“, Verz.Nr. 3.04.
Folgende im Rahmen des Antrags gestellten Fragen sind zu beantworten:
Nr. 1: Ist das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung (GRZ. GFZ) zulässig?
Das betroffene Grundstück ist gekennzeichnet mit einer max. GRZ von 0,2 und einer max. GFZ von 0,3.
Vorliegend hält das Bauvorhaben gem. Angaben des Planers die GRZ mit 0,19 zwar ein. Jedoch wird eine GFZ von 0,54 erzielt. Das berührt die Grundzüge der Planung. Für diese massive Überschreitung der GFZ ist keine Befreiung möglich.
Nr. 2: Kann einer Befreiung vom Bebauungsplan in folgenden Punkten zugestimmt werden:
2.1 Überschreitung der Baugrenze mit dem Hauptgebäude im Süden um 1,13m im Westen um 0,88m. (Darstellung in Plan BA05)
Die Überschreitung im Westen bewirkt, dass die Abstandsfläche minimal auf dem Nachbargrundstück zum Liegen kommt. Hierfür – so gibt der Bauherr an – wird eine Abstandsflächenübernahme vom Nachbarn unterzeichnet. Aus Sicht der Verwaltung kann dieser Befreiung zugestimmt werden.
Die Überschreitung Richtung Süden um 1,13m kann nicht befreit werden. Das Baufenster ist definiert. Die Nordseite des Gebäudes misst einen Abstand zur Baugrenze von etwa 2m. Es gilt zu beachten, dass an der Südseite außerdem ein Wintergarten errichtet werden soll (s. Befreiungsanträge unter Punkt 2.8). Aufgrund der freien Baufläche an der Nordseite, die genutzt werden kann, ist eine Überschreitung im Süden nicht notwendig. Dem Plan „BA05“ ist nicht zu entnehmen, dass der dritte Stellplatz an dieser Stelle geplant ist. Es sind 3 Stellplätze erforderlich, wovon sich 2 in der Doppelgarage befinden. Der dritte ist an der westlichen Grundstücksgrenze vorgesehen.
2.2 Dachform der Nebengebäude als Flachdach (Darstellung Plan 06)
Unter Ziffer 3 wird festgesetzt, dass Nebengebäude und Garagen entlang der Grundstücksgrenze mit Satteldach auszuführen sind. Begehrt wird ein Flachdach. Dieser Befreiung kann zugestimmt werden, da bereits der östlich angrenzende Nachbar anstelle eines Satteldachs auf seiner Garage den Dachüberstand des Haupthauses erweiterte. Ein Satteldach mit Firstrichtung Ost-West ist aus gestalterischen Gründen städtebaulich nicht mehr vertretbar.
2.3 Dachfarbe anthrazit
Unter Ziffer 5 werden hinsichtlich der Farbe der Dacheindeckung naturrote oder braune Ziegel festgesetzt. Begehrt werden anthrazitfarbene. Im Gesamtbild sollen die Dachziegel farblich mit den Fenstern abgestimmt sein. Aus Sicht der Verwaltung sprechen keine Gründe gegen eine Befreiung. Die Dachfarben in der Nachbarschaft weisen bereits eine Farbmischung auf.
2.4 Herstellung der Fenster ohne Sprossen (Darstellung Plan BA06 / BA07)
Gemäß Ziffer 6 sind Fenster mit mehr als 1m² mit Sprossen zu teilen. Der Antragsteller wünscht im Rahmen der modernen Gebäudegestaltung und im Hinblick auf die mit den Dachziegeln farbliche Abstimmung sprossenlose Fenster.
Aus Sicht der Verwaltung sprechen keine Gründe dagegen. Sprossenlose Gestaltungsformen sind bereits in der Nachbarschaft vorhanden.
2.5 Kniestockerhöhung von 1,50m auf 1,80m
Ziffer 7 der Festsetzungen des Bebauungsplanes legt fest, dass Gebäude bei der Geschoßzahl von I+D einen max. Kniestock von 1,5m betragen dürfen. Auch hierfür wird eine Befreiung beantragt. Begehrt wird mit dem Bauvorhaben ein Kniestock von 1,80m.
Aus Sicht der Verwaltung sprechen Gründe gegen die Kniestockerhöhung. Bei Durchsicht der Planzeichnung BA08 wurde festgestellt, dass aus dem festgesetzten Dachgeschoss hierdurch ein zweites Vollgeschoß entsteht. Damit wären die Grundzüge der Planung berührt.
2.6 Dachüberstand reduzieren von 75cm auf 25cm
Unter Ziffer 8 wird ein Dachüberstand von mindestens(!) 75cm an der Giebel- und Längsseite festgesetzt. Die Reduzierung des Dachüberstandes von einem halbem Meter ist nicht nachvollziehbar, da hierfür auch keine plausible Begründung vorgelegt wurde.
2.7 Erhöhung Traufpunkt um 60cm (von 4,50m auf 5,15m)
Die Erhöhung des Traufpunktes erfolgt durch die Kniestockerhöhung.
Siehe Begründung aus 2.5: Mit der Realisierung sind sodann vorliegend die Grundzüge der Planung berührt.
2.8 Realisierungen für den Wintergarten in folgenden Punkten: Baugrenze, Dacheindeckung Glas, Dachneigung Pultdach (Traufe im Süden), Sprossenlose Fenster, kein Dachüberstand
- Baugrenze:
Eine Überschreitung der Baugrenze in diesem Ausmaß ist nicht erforderlich, wenn die noch freie Baufläche im Norden genutzt werden kann.
- Dacheindeckung Glas:
Es spricht nichts gegen ein Glasdach bei einem Wintergarten. Ausreichend Sonnenlicht ist für Pflanzen grundsätzlich wichtig.
- Dachneigung Pultdach:
Gegen eine Pultdachausführung spricht nichts.
- Sprossenlose Fenster:
Es spricht nichts gegen eine sprossenlose Ausführung aus Glas bei einem Wintergarten.
- Kein Dachüberstand:
Es spricht nichts dagegen, auf den Dachüberstand bei einem Wintergarten zu verzichten.
Aus Sicht der Verwaltung wäre das beantragte Vorhaben nur im Rahmen einer Bebauungsplanänderung möglich. Eine entsprechende Überarbeitung des Bebauungsplans wurde unter TOP 3.1 in dieser Sitzung behandelt.
