Beantragt wird der Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage und Terrassenüberdachung in der Rosenstraße 39 auf dem Grundstück mit der Flurnummer 1852/3, Gemarkung Walleshausen.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Walleshausen – Beerenmoosgraben“, Verzeichnis Nummer 2.04 aus dem Jahre 1987 mit seinen zwei Änderungen.
Die GRZ für das Grundstück liegt mit dem vorliegenden Bauantrag und dem Bestandsgebäude bei 0,25. Diese entspricht der Festsetzung im Bebauungsplan unter § 3 Abs. 1. Die ebenfalls in § 3 Abs. 1 festgesetzte maximale GRZ von 0,40 wird mit hier 0,33 unterschritten.
Für das Bauvorhaben werden Befreiungen beantragt. Befreiungen können nach § 31 Abs. 2 BauGB nur gewährt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Befreiung städtebaulich vertretbar sowie mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Konkret werden folgende Befreiungen beantragt:
1. § 8: Höhe der Gebäude
Nach § 8 Abs. 1 ist ein Kniestock von max. 1,00m ab Oberkante Obergeschossrohdecke bis U Sparren festgesetzt. Diesbezüglich wurde aufgrund einer Bauvoranfrage in der Sitzung des Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschusses am 09.04.2024 einer Befreiung bezüglich der Anhebung des Kniestocks auf 120 cm zugestimmt. Beantragt wird nunmehr eine Erhöhung auf 142,5 cm. Eine Überschreitung der Festsetzung von über 40 % ist so massiv, dass die Grundzüge der Planung berührt sind.
2. Baugrenze
Die geplante Doppelgarage mit einer Grundfläche von 38,88 m² (5,99 m x 6,49 m) liegt vollständig außerhalb der festgesetzten Baugrenze. Bei einer so massiven Überschreitung der Baugrenze, sind die Grundzüge der Planung berührt.
3. § 9: Dachform der Gebäude
Die Dachneigung der Garage beträgt 20°, die des Hauptgebäudes 38°. Entsprechend der Festsetzung in § 9 Abs. 2 des Bebauungsplanes muss die Dachneigung der Garage der des Hauptgebäudes entsprechen.
Im Bebauungsplangebiet gibt es entsprechende Präzedenzfälle (z.B. Am Beerenmoosgraben 8, Fl.Nr. 1705/50 Gemarkung Walleshausen oder Am Beerenmoosgraben 9, Fl. Nr. 1705/64, Gemarkung Walleshausen). Daher kann aus Verwaltungssicht dieser Befreiung zugestimmt werden.
4. § 3: Maß der baulichen Nutzung
Außerdem wäre eine Befreiung von der in § 3 Abs. 2 festgesetzten Mindestgrundstücksgröße (für Einzelhäuser 600 m²) erforderlich. Das Grundstück hat eine Größe von 1.161 m². Da sich auf dem Grundstück bereits ein Einzelhaus befindet, fehlen zur Einhaltung der Festsetzung 39 m². Einer hierfür erforderlichen Befreiung kann aufgrund der Geringfügigkeit aus Sicht der Verwaltung zugestimmt werden.
Aufgrund der notwendigen zu massiven Befreiungen ist aus Verwaltungssicht das gemeindliche Einvernehmen zu versagen. Auf eine genaue Prüfung der Erschließung (fehlender Wasser- und Entwässerungsplan) sowie der Klärung bezüglich des Bestandsgebäudes inwiefern ggf. eine Realtrennung des Grundstücks geplant ist, wurde daher verzichtet.
