Verfahren gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
- Stellungnahmen Träger Öffentlicher Belange
- Landratsamt Pfaffenhofen, Stellungnahme vom 14.03.2018
- Planungsrechtliche und ortsplanerische Beurteilung, Stellungnahme vom 09.03.2018
Zusammenfassung
- Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB, LEP 2013 8.4.1 (G) und Art. 141 Abs. 1 Satz 4 BayVerf sind die Belange der Baukultur zu berücksichtigen, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu beachten sowie gemäß Art 3 Abs. 2 BayVerf die kulturelle Überlieferung zu schützen. Dabei ist die Eigenständigkeit der Region zu wahren (vgl. Art 3a BayVerf). Auf eine gute Gestaltung der Baugebiete […] soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B III 1.5 (Z)).
Erläuterung:
Der planungsrechtlichen Steuerung ortsplanerischer Gestaltung (z. B. Dachform, etc.) kommt – insbesondere bei diesem in die freie Landschaft geplanten ehemaligen Aussiedlerhof – besondere Bedeutung zu. Eine landschaftsgerechte Gestaltung wird angeregt, so auch die Pultdächer nur für Nebengebäude festzusetzen.
Darüber hinaus wird angeregt, zur Vermeidung von auffälliger Farbgebung der Fassade in den Festsetzungen durch Text z. B. folgende Formulierung ergänzend festzusetzen: “Die Fassaden der Gebäude sind zu verputzen. Zulässig sind weiße und pastellfarbene Anstriche. Grelle und leuchtende Farben werden ausgeschlossen. Zulässig sind zudem Holzverschalungen, naturbelassen oder braun lasiert.“
Außerdem wird angeregt, die Festsetzungen durch Text zu den Einfriedungen (vgl. Punkt 5. der Festsetzungen durch Text) zu ergänzen, z. B. folgendermaßen: „Als Einfriedungen sind Koppelzäune aus Holz (Holzpfosten und Holzriegel) ohne Sockel mit einer Höhe von max. 1,20 m zulässig.
- Die Gemeinde kann gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB zum Schutz und zur Sicherheit des Sondergebietes (SO) „Pferdesport und Beherbergungsanlagen“ die Anzahl der Wohnungen in Bereich A und B auf das unabdingbare Maß zu beschränken.
Erläuterung:
In den Bereichen A und B des gegenständlichen Bebauungsplanentwurfes werden – derzeit noch unspezifiziert – Wohnungen festgesetzt. Aus der Begründung (z. B. Kapitel 4. Anlass und Ziel der Planung) geht noch nicht hervor, weshalb im SO Wohnungen notwendig sind. Der Sachverhalt
(u. a. der Zweck, etc.) ist in der Begründung noch zu erläutern.
Damit die Gemeinde in Ausübung ihrer Planungshoheit steuern kann, dass die Voraussetzungen des „Sondergebietes „Pferdesport und Beherbergungsanlagen“ in ihrer Gesamtheit nicht unterlaufen werden, kann sie u. a. dazu Festsetzungen treffen (z. B. maximale Anzahl der Wohneinheiten gem. § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB und Verhältniszahl zu einer bestimmten Grundstücksfläche, vgl. Kommentar BauGB Ernst/Zinkahn/Bielenberg Krautzberger, RN 70 a, Mai 2016).
Es wird daher angeregt, die Anzahl der Wohnungen in Bereich A und B zu beschränken und dabei folgende Festsetzungen zu treffen sowie diese in der Begründung zu erläutern, z. B.
- für Bereich A: „Wohnungen max. 6 Wohneinheiten; Büros ausschließlich für Nutzungen des Sondergebietes Pferdesport und Beherbergungsanlagen“
- für Bereich B: „Wohnungen ausschließlich für Betriebsangehörige, max. 3 Wohneinheiten, max. 9 % der Grundstücksfläche des Bauraumes B“
- Die Bauleitplanung muss Planungssicherheit gewährleisten und die Umsetzung des Planvorhabens für alle am Verfahren Beteiligten nachvollziehbar darstellen. Aus den Planunterlagen sollen sich die Geländehöhen ergeben (vgl. § 1Abs. 2 PlanZV). Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind gemäß § 18 BauNVO die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.
Erläuterung:
Aus den negativen Erfahrungen einzelner Gemeinden durch fehlende geeignete Geländeschnitte und aufgrund der örtlichen topographischen Verhältnisse wird angeregt, die Planunterlagen – insbesondere für die neu zu errichtenden Gebäude (Bereich D) – durch aussagekräftige Geländeschnitte zu ergänzen, welche für eine einvernehmliche Umsetzung unabdingbar sind, ggf. sind entsprechende Festsetzungen zu treffen. In diesem Zusammenhang wird angeregt, die Höhenlage der Gebäude eindeutig festzusetzen (z. B. Oberkante Roh- oder Fertigfußboden,
+/- 20 cm).
Zudem ist zu klären, welches Gelände unter Punkt 2.3 Wandhöhen der Festsetzungen durch Text konkret gemeint ist (z. B. bestehendes oder geplantes Gelände). Dies ist konkret festzusetzen.
- Auf eine gute Ein- und Durchgrünung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und in den Ortsrandbereichen soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B III 1.5 (Z)). Darüber hinaus dient der Grünstreifen der Abschirmung von Immissionen (z. B. Staub, Spritz- und Düngemittelabdrift, etc.) auf Flächen unterschiedlicher Nutzung (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB).
Erläuterung:
Die derzeit vorgesehene Randeingrünung des Sondergebietes (SO) wird grundsätzlich begrüßt. Zur ausreichenden Einbindung und Abschirmung fehlt in der vorgelegten Planung derzeit noch eine ausreichend breite Eingrünung, z. B. an der Westseite zur Verbesserung der Einbindung des Ortsrandes. Die bereits bestehende Eingrünung könnte dabei festgesetzt und entsprechend wirksam verstärkt werden.
Daneben fehlen auch Festsetzungen von Eingrünungen mit Pflanzungen im Bereich der Pferdestallungen bzw. Lager (Bereich C) an der Südseite des Umgriffes. Darüber hinaus befinden sich südöstlich davon bereits bestehende privilegierte (?) Anlagen (u. a. Führring) für die Pferdehaltung, welche nicht in die Landschaft eingebunden sind. Es wird daher angeregt, diese Flächenteile ggf. mit in die Bebauungsplanänderung (und Erweiterung) einzubeziehen und diese z. B. dort mit einer Festsetzung zur Eingrünung mit Bäumen Sträuchern, etc. (z. B. gem. Punkt 13.2 der Anlage zur PlanZV) zu versehen.
Es wird angeregt, die grünordnerische Festsetzung unter Punkt 6.1 der Festsetzungen durch Text („Je 1000 m² angefangene Grundstücksfläche ist ein heimischer Laubbaum zu pflanzen ... angerechnet.“) aufgrund der Randlage der Fläche auf z. B. 500 m² zu senken.
Darüber hinaus wird – insbesondere im Zusammenhang mit der entlang der Kreisstraße Nr. 7 zu pflanzenden naturnahen Hecke – darauf hingewiesen, auf ausreichende Abstände der Bepflanzung gemäß Art. 47 ff. AGBGB zu den benachbarten Flächen zu achten, welche in der Regel 2 m zwischen Gehölzen von mehr als 2 m Höhe und benachbarten Flächen bzw. 4 m zwischen Gehölzen von mehr als 2 m Höhe und benachbarten landwirtschaftlichen Flächen betragen müssen. Außerdem soll zwischen Gebäuden und Eingrünung zur ausreichenden Belichtung und Belüftung der Aufenthaltsräume bzw. zur Sicherung der Wuchs- und Entwicklungsmöglichkeiten der Pflanzungen ein Schutzabstand von mindestens 3 m bestehen.
- Die Begründung gemäß § 2a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB ist noch nicht ausreichend.
Erläuterung:
Die Begründung sollte einerseits knapp und allgemein verständlich sein. Andererseits muss das Ziel, der Zweck und die Auswirkungen der Planung gemäß § 2a Satz 2 BauGB in der Begründung ausreichend dargelegt werden.
Aus der Begründung geht nicht hervor, weshalb die unter Punkt 2.2 der Festsetzungen durch Text geregelten Überschreitungen der Grundflächenzahl notwendig werden. Dies ist auch im Sinne eines sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden (vgl. § 1a Abs. 2 BauGB) noch zu ergänzen.
- Die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energien sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. f BauGB).
Erläuterung:
Um der Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz nachzukommen, können Maßnahmen z. B. gem. § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB festgesetzt werden.
- Die Planunterlagen entsprechen noch nicht in allen Punkten den planungsrechtlichen Anforderungen.
Erläuterung:
Die Verfahrensvermerke entsprechen noch nicht in allen Teilen den rechtlichen Anforderungen.
Wir verweisen in diesem Zusammenhang auf das Formblatt auf Seite 184 in den „Planungshilfen für die Bauleitplanung – Hinweise für die Ausarbeitung von Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen p16/17, Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren“.
Abwägung
Zu 1
Die Bebauungsplanänderung dient im Wesentlichen der Ordnung der bereits bestehenden Situation zu Art und Maß der Nutzung.
Weitere bauliche Entwicklungen sollen, mit Ausnahme einer weiteren geplanten Halle, dem Bestand nur deutlich untergeordnet ermöglicht werden.
Die getroffenen Festsetzungen beschränken sich daher weitgehenst auf die Vorgaben zur bebauten Fläche, Kubatur und Nutzung der baulichen Anlagen.
Der Bauraum für Stellplätze ist dabei dem Bestand noch weiter anzupassen.
Die Festsetzungen zu Dachform und Einfriedungen werden für ausreichend erachtetet.
Die Anregung zur Fassadengestaltung entspricht dem Bestand und soll auch die künftige Gestaltung der Gebäude prägen.
Die Festsetzung wird daher wie vorgeschlagen ergänzt.
Zu 2
Die zulässige Wohnnutzung im Bauraum A entspricht der Festsetzung des Ursprungsbebauungsplanes und soll erhalten bleiben.
Die Wohnnutzung im Bauraum B wird auf den bereits zum Teil entsprechend genutzten Bereich (östlicher Gebäudeteil, angrenzend an die Reithalle) reduziert. Die Wohnnutzung in diesem Bereich bleibt ausschließlich für Betriebsangehörige zulässig (Wie in der Beschlussfassung vom 23.06.2015 TOP 50b festgelegt dürfen maximal 2 Wohneinheiten entstehen).
Der Bauraum B wird daher auf den östlichen Bereich verkleinert.
Im westlichen Gebäudeteil werden die zulässigen Nutzungen auf „Reithalle“ und „nicht störendes Gewerbe“ eingeschränkt.
Zu 3
Da die Bebauungsplanänderung im Wesentlichen bestehende Anlagen betrifft werden detaillierte Geländeschnitte nicht für notwendig erachtet.
Die Bezugshöhe zu Punkt 2.3 „Wandhöhen“ wird als „bestehendes Gelände“ definiert.
Zu 4
Die im Westen zur freien Landwirtschaft hin bestehende Eingrünung wird als zu erhaltend festgesetzt.
Weitere Eingrünungen nach Westen bzw. Südwesten (Bereich Bauraum) sind nicht realistisch, da hier die bestehende Bebauung bis an die Grundstücks- bzw. Geltungsbereichsgrenze reicht.
Im weiteren Verfahren wird geprüft ob in diesem Bereich, angrenzend an den bisherigen Geltungsbereich, notwendige Ausgleichsflächen festgesetzt werden können.
Eine Ausweitung des Geltungsbereiches, zur Einbindung möglicher privilegierter baulicher Anlagen ist jedoch von der Gemeinde nicht beabsichtigt. Die Bauleitplanung dient ausschließlich der Ordnung des bereits im Ursprungsbebauungsplan enthaltenen Flächen.
Zur Sicherung einer Mindestqualität an Ein- und Durchgrünung wird des Pflanzgebot auf „…je 750 m² Grundstücksfläche ist ein heimischer Laubbaum zu pflanzen…“ erhöht. Dies entspricht einem Pflanzgebot von ca. 40 Bäumen.
Die Hinweise zu den Pflanzabständen werden zur Kenntnis genommen.
Die Regelungen gelten allgemein.
Zu 5
Die Begründung ist zu ergänzen.
Zu 6
Maßnahmen zum Klimaschutz sind im Rahmen der Festsetzungen möglich und werden im Bestand zum Teil bereits genutzt (Photovoltaikanlagen, Hackschnitzelheizanlage usw.).
Auf weitere Festsetzungen wird verzichtet.
Zu 7
Die Verfahrensvermerke werden ergänzt.
Beschluss:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag der Verwaltung zu.
Der Bebauungsplan mit Begründung ist entsprechend zu überarbeiten.
Abstimmungsergebnis: 12 : 1
Mit Nein stimmte GRM Stefan Maurer
1.2 Immissionsschutzrechtliche Beurteilung, Stellungnahme vom 16.02.2018
Zusammenfassung
lm Planbereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 28 der Gemeinde Gerolsbach sind nach derzeitiger Aktenlage keine Altlasten (Altstandorte oder Altablagerungen), schädlichen Bodenveränderungen bzw. entsprechende Verdachtsflächen bekannt.
Sollten im weiteren Verfahren oder bei Baumaßnahmen Bodenverunreinigungen festgestellt werden, sind das Wasserwirtschaftsamt Ingolstadt und das Landratsamt Pfaffenhofen zu informieren (siehe auch Hinweise durch Text- 2. der Planzeichnung).
Beschluss
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
1.3 Immissionsschutztechnik, Stellungnahme vom 27.02.2018
Zusammenfassung
Der Geltungsbereich umfasst die Fl.Nrn. 198/36, 198/37, 198/53 sowie Teilflächen der FI.Nr. 198, jeweils Gemarkung Gerolsbach mit einer Größe von ca. 2,9 ha. Diese 4. Änderung ersetzt den Bebauungsplan Nr. 28 "SO für Pferdesport und Beherbergungsanlagen" innerhalb des Geltungsbereiches der Bebauungsplanänderung vollständig.
Die bestehende Hofstelle im Planungsgebiet weist neben der ursprünglich festgesetzten Nutzung als Reiterhof weitere gewerbliche Nutzungen auf. Neben einer Gastronomie sind nicht störende gewerbliche Nutzungen wie Büroräume, Physiotherapie und Kosmetik entstanden. Zudem wurde im Bereich des ursprünglich geplanten Sandplatzes eine Hackschnitzelanlage genehmigt.
Angrenzend hierzu besteht der Bedarf für eine weitere Reitsporthalle (Bereich D). Ziel der Bebauungsplanänderung ist die Anpassung des Bebauungsplanes an diese bestehende "Nutzung sowie den weiteren Bedarf (Reitsporthalle).
Eine schalltechnische Untersuchung für den Geltungsbereich ist Anlage zur Begründung (liegt nicht vor). Die Angaben hierzu werden im weiteren Verfahren im Umweltbericht ergänzt (siehe Umweltbericht: 5.6 Schutzgut Mensch (Gesundheit), S. 14).
Aus Sicht des Immissionsschutzes bestehen grundsätzlich keine Einwände gegen die 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 28 „Sondergebiet für Pferdesport und Beherbergungsanlagen“ der Gemeinde Gerolsbach. Eine abschließende Beurteilung und Stellungnahme zu oben genannter Bebauungsplanänderung kann jedoch erst abgegeben werden, wenn die schalltechnische Untersuchung ergänzt wurde.
Beschluss
Eine schalltechnische Untersuchung wurde vom Eigentümer beauftragt. Das Gutachten wird im weiteren Verfahren als Anlage der Begründung beigefügt.
Abstimmungsergebnis: 12 : 1
Mit Nein stimmte GRM Stefan Maurer
1.4 Naturschutz, Gartenbau und Landschaftspflege, Stellungnahme vom 12.03.2018
Zusammenfassung
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen keine durchgreifenden Bedenken gegen die geplante Änderung des Bebauungsplans.
Folgendes wird gefordert:
- Der Ausgleichsbedarf ist neu zu berechnen.
Mit der derzeitigen Ermittlung des Ausgleichsbedarfs besteht seitens der Unteren Naturschutzbehörde (UNB) kein Einverständnis. Gem. Leitfaden zur Bauleitplanung ergibt sich bei einem hohem Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad (Typ A) und einem Gebiet mit geringer Bedeutung für den Naturhaushalt eine Spanne für mögliche Kompensationsfaktoren von 0,3 - 0,6 (nicht wie Umweltbericht auf S. 17 angegeben von 0,2 - 0,6). Bei der Flächenkategorie gem. Umweltbericht, S. 18 „Sonstiges Bauland auf Flächen mit geringer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild' ist der Ausgleichsfaktor 0,3 (betrifft nur Kategorie I, Unterer Wert gem. Leitfaden, Teil A, Liste 1a; also nur Sandplatz und Straßenbegleitgrün = 10.030 m2) zu verwenden.
Für Eingriffe auf Intensiv-Grünland (= 9.560 m2) ist gem. Leitfaden, Teil A, Liste 1a der Obere Wert also Faktor 0,6 heranzuziehen.
Mit der Berechnung für Eingriffe in Gebiete mittlerer Bedeutung für den Naturhaushalt besteht Einverständnis.
Nach Berechnungen der UNB ergibt sich somit eine Mehrung des Ausgleichsbedarfs 3.800 m2.
- Insofern Eingriffe in den im Umweltbericht auf S. 9 genannten „älteren Baumbestand" erfolgen, so ist dieser zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 BNatSchG vor der Baufeldfreimachung von einer fachkundigen Person auf ein Vorkommen europäischer Vogelarten und Fledermäusen (Horste, Baumhöhlen, Rindenablösungen, etc.) zu untersuchen. Der Untersuchungsbericht ist der Unteren Naturschutzbehörde zu übersenden.
lm Umweltbericht heißt es wie folgt: „Bei der Ortsbegehung am 17.10.2017, die außerhalb der Vogelbrutzeit stattfand, wurden keine Vögel beobachtet. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die älteren Bäume ein geeignetes Habitat für Vögel darstellen.“ Aufgrund der Annahme, dass der ältere Baumbestand ein geeignetes Habitat darstellt ist die geforderte Untersuchung angemessen.
Auf das grundsätzliche Einhalten der gängigen Methodenstandarts beim Erfassen von Brutvögeln (z.B. Südbeck et al) wird an dieser Stelle hingewiesen. Ergibt sich im Rahmen der Untersuchung eine Betroffenheit der genannten Artengruppen, so sind in Abstimmung mit der UNB weitere Maßnahmen (z.B. Anbringen von Nistkästen im nahen Umfeld) zu treffen.
- Ausgleichsflächen sind vor Satzungsbeschluss des gegenständlichen Änderungsverfahrens in enger Abstimmung mit der UNB konkret festzusetzen und die Entwicklungsziele, sowie das Herstellungs- und Entwicklungspflegekonzept darzustellen.
Auf folgendes wird hingewiesen:
- Bei der Ermittlung des zu prüfenden Artenspektrums im Rahmen der Angaben zum speziellen Artenschutz im Umweltbericht ist statt des jeweiligen TK-Kartenblatts der Landkreis als ganzes zu berücksichtigen. Bei zukünftigen Planungen ist dies zu beachten.
- Unabhängig vom Ergebnis der unter Auflage Nr. 2 genannten Untersuchung des älteren Baumbestandes haben Rodungen, Fällungen oder Rückschnitte nur außerhalb der nach § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG gesetzlichen Schonzeit zu erfolgen. Die UNB empfiehlt hierauf im Bebauungsplan hinzuweisen.
Abwägung
Zu 1
Die Eingriffsbilanzierung ist zu prüfen und ggf. zu überarbeiten.
Bei einer GRZ von 0,25 sind die Flächen jedoch, wie im Umweltbericht dargestellt, korrekt dem Typ B (geringer bis mittlerer Versiegelungsgrad) zugeordnet.
Zu 2
Ein Hinweis auf die Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände gem. § 44 BNatSchG wird im Bebauungsplan ergänzt.
Zu 3
Die notwendigen Ausgleichflächen werden in Abstimmung mit der UNB bis zum nächsten Verfahrensschritt im Bebauungsplan ergänzt.
Die weiteren Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Beschluss
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag der Verwaltung zu.
Der Bebauungsplan mit Begründung und Umweltbricht ist entsprechend zu ergänzen
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
1.5 Kreiseigener Tiefbau, Stellungnahme vom 12.03.2018
Zusammenfassung
mit der 4. Änderung zum Bebauungsplan Nr. 28 „SO für Pferdesport und Beherbergungsanlagen“ besteht Einverständnis, wenn folgendes beachtet wird:
Am geplanten Geh- und Wirtschaftsweg ist auf Höhe der bestehenden Entwässerungsmulde der Kreisstraße eine 3-zeilige Granitpflastermulde anzubringen, damit das anfallende Oberflächenwasser nicht auf die Kreisstraße abfließt. Die Fläche zwischen Entwässerungsrinne und Kreisstraße ist mit einer geringen Steigung zur Kreisstraße anzulegen.
Die Ableitung des anfallenden Oberflächenwassers im Bereich des geplanten Geh- und Wirtschaftsweges ist mit dem Kreiseigenen Tiefbau abzustimmen.
Beschluss
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Die Ausführung der Erschließungsanlagen ist jedoch nicht Gegenstand der Bauleitplanung.
Ein Hinweis, dass Oberflächenwasser nicht auf die Kreisstraße abgeleitet werden darf, wird ergänzt.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
1.6 Abfallwirtschaftsbetrieb, Stellungnahme vom 08.02.2018
Zusammenfassung
Unter Beachtung der Mindestanforderungen an die Zufahrtswege, die für eine geordnete und reibungslose Abfallentsorgung notwendig sind, wird dem Bebauungsplan zugestimmt.
Die Abfallsammelbehältnisse sind an der Kreisstraße PAF 7 (Schrobenhausener Straße) zur Abholung bereitzustellen.
Beschluss
Ein Hinweis zur Abholung der Abfallsammelbehältnisse wird ergänzt.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
1.7 Kommunale Angelegenheiten, Stellungnahme vom 14.02.2018
Keine Einwände.
1.8 Untere Denkmalschutzbehörde, Stellungnahme vom 08.02.2018
Keine Einwände.
1.9 Gesundheits- und Veterinäramt, Stellungnahme vom 20.02.2018
Keine Einwände.
1.10 Gesundheitsamt, Stellungnahme vom 07.03.2018
Zusammenfassung
soweit aus den Planungsunterlagen entnommen werden kann und richtig verstanden wurde, soll innerhalb des bestehenden Sondergebietes teilweise Flächen einer anderen Nutzung zugeführt werden. Unter anderem soll auch eine Wohnbebauung möglich sein. Aus gesundheitlicher Sicht stellt sich deshalb die Frage. -ob „gesundes Wohnen“ sich mit dem Charakter eines Sondergebietes in der genehmigten Art, verträgt.
Stellungnahme
Aus gesundheitlicher Sicht stimmen wir deshalb der Änderung nur dann zu, wenn die Gemeinde zur Auffassung gelangt, dass für die gesundheitlichen Belange keine negativen Auswirkungen zu befürchten sind.
Abwägung
Die zulässige Wohnnutzung war bereits weitgehenst im Ursprungsbebauungsplan entalten. Die Immissionsschutzrechtlichen Belange werden durch eine schalltechnische Untersuchung geprüft. Von negativen Auswirkungen auf „gesundes Wohnen“ ist nicht auszugehen.
Beschluss
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag der Verwaltung zu.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 12 : 1
Mit Nein stimmte GRM Stefan Maurer
1.11 Verkehr, ÖPNV, Stellungnahme vom 09.02.2018
Keine Einwände.
1.12 KUS, Stellungnahme vom 09.02.2018
Keine Einwände.
1.13 Behindertenbeauftragte, Stellungnahme vom 09.04.2018
Zusammenfassung
Gemäß Art. 65 Abs. 1 BayBO und Art. 26 Abs. 1 BayVwVfG baten Sie mich als Behindertenbeauftragte des Landkreises Pfaffenhofen a.d.Ilm zu dem oben genannten Bauvorhaben Stellung, hinsichtlich der Barrierefreiheit, zu nehmen. Es wurden folgende Unterlagen per Mail übersandt: Anschreiben Beteiligung Bürger und TÖB, Begründung, Übersichtslageplan und Umweltbericht.
Meine Stellungnahme stützt sich auf Art. 1, Art. 4 BayBGG (Barrierefreiheit) und Art. 10 Abs. 2 BayBGG (Herstellung von Barrierefreiheit in den Bereichen Bau und Verkehr), Art. 9 Abs. 1 Satz 5 BayStrWG (Straßenbaulast – behinderte Personen) sowie einschlägige DIN-Normen.
Der Bebauungsplan Nr. 28 „Sondergebiet für Pferdesport- und Beherbergungsanlagen“ wurde mit Bekanntmachung vom 13.11.1996 rechtkräftig. Der Gemeinderat der Gemeinde Gerolsbach hat in seiner Sitzung am 19.09.2017 die 4. Änderung des Bebauungsplans „Sondergebiet für Pferdesport und Beherbergungsanlagen“ in Gerolsbach beschlossen.
Der Geltungsbereich umfasst die Fl.Nrn. 198/36, 198/37, 198/53 sowie Teilflächen der Fl.Nr. 198, jeweils Gemarkung Gerolsbach, und hat eine Größe von rund 2,93 ha.
Er wird wie folgt umgrenzt:
- Im Norden: Fl.Nrn. 73/18, 73/6
- Im Osten: Fl.Nrn. 1340, 1341, 1341/1, 1342, 1343/1
- Im Süden: Fl.Nrn. 190, 198/3, 198 (Teilfläche)
- Im Westen: Fl.Nrn. 191, 191/3
jeweils Gemarkung Gerolsbach.
Das Plangebiet liegt am südwestlichen Rand des namensgebenden Hauptorts der Gemeinde Gerolsbach, Landkreis Pfaffenhofen a.d. Ilm, südlich der Schrobenhausener Straße (Kreisstraße PAF 7, Petershausen – Aresing) und nördlich der Aichacher Straße (St 2084, Markt Kühbach – Heldenstein). Es schließt sich im Westen an das bestehende Wohngebiet „Sonnleitenring“ an und ist an die Schrobenhausener Straße angebunden. Das Gebiet geht im Westen und Südwesten in die freie Feldflur über.
Das Plangebiet selber ist durch bereits bestehende Bebauung mit Wohnhäusern, Pferdeställen, Pferdekoppeln, einem Sandplatz sowie einem Blockheizkraftwerk geprägt. Das bestehende Wohngebiet „Sonnleitenring“ mit Einzel- und Doppelhausbebauung schließt östlich an den Geltungsbereich an. Das Areal fällt von ca. 487 m üNN im Südwesten auf ca. 476 m üNN ab.
Um einen barrierefreien Zugang im Plangebiet zu schaffen, ist deshalb bei der Planung folgendes besonders zu beachten:
Grundprinzipien der barrierefreien Gestaltung
Wegeketten im öffentlichen Verkehrs- und Freiraum sollten durchgängig und über Zuständigkeitsgrenzen hinweg barrierefrei nutzbar sein. Dies wird erreicht durch:
- Stufenlose Wegeverbindungen, insbesondere für Rollstuhl- und Rollatornutzer,
- Sichere, taktil und visuell gut wahrnehmbare Abgrenzungen verschiedener Funktionsbereiche (z.B. niveaugleicher Flächen für den Rad- und Fußgängerverkehr), insbesondere für blinde und sehbehinderte Menschen,
- Erschütterungsarm berollbare, ebene und rutschhemmende Bodenbeläge,
- eine taktil wahrnehmbare und visuell stark kontrastierende Gestaltung von Hindernissen und Gefahrenstellen, insbesondere für blinde und sehbehinderte Menschen,
- die Anwendung des Zwei-Sinne-Prinzips und
- eine einheitliche Gestaltung von Leitsystemen, insbesondere für blinde und sehbehinderte Menschen.
Oberflächengestaltung
Bewegungsflächen und nutzbare Gehwegbreiten müssen für die barrierefreie Nutzung eben und erschütterungsarm berollbar sein. Dies wird erreicht durch:
- bituminös und hydraulisch gebundene Oberflächen, die diese Anforderungen im Allgemeinen erfüllen;
- Pflaster- und Plattenbeläge, die mindestens nach DIN 18318 ausgeführt werden.
Pflaster- und Plattenbeläge können in Abhängigkeit ihres Materials und ihrer Behandlung große Unterschiede hinsichtlich ihrer erschütterungsarmen Berollbarkeit aufweisen. Die Verwendung von Natursteinpflaster ist im Bereich von Bewegungsflächen, nutzbaren Gehwegbreiten und auf Fahrbahnen im Bereich von Überquerungsstellen auf Steine mit gut begeh- und berollbarer Oberfläche zu beschränken. Dies gilt auch für Anschlüsse an Randeinfassungen, Einbauten und Rinnen, die Teile der Bewegungsflächen und/oder der nutzbaren Gehwegbreiten sind. Bei Natursteinen bieten sich in diesen Bereichen vor allem geschnittene Steine oder Steine mit gleichartiger Oberflächenqualität an. Fasen sollten vermieden werden. Fugen sollten in Abhängigkeit des Materials so schmal wie möglich ausgebildet werden. Bewegungsflächen und nutzbare Gehwegbreiten müssen für eine barrierefreie Nutzung rutschhemmend sein. Muldenrinnen dürfen nicht tiefer als 1/30 ihrer Breite sein.
Geh- und Radwege
Geh- und Radwege müssen eine ausreichende Breite von mindestens 165 cm, besser 200 cm vorweisen. Ablaufrinnen sind so flach zu gestalten, dass sie ohne Probleme mit dem Rollstuhl überquert werden können. Gehwegbegrenzungen sind so zu gestalten, dass sie mit dem Blindenstock leicht und sicher wahrgenommen werden können. Die Gehwege selbst dürfen eine Querneigung von max. 2,5 %, vor Grundstückszufahrten 6 % aufweisen. Sollte die Maximale Querneigung zur Abführung von Oberflächenwasser bzw. im Rahmen von Grundstückszufahrten notwendig sein, wird dies toleriert.
Grundsätzlich gilt bei den Neigungen von Gehwegen eine max. 3 % Längsneigung bzw. dürfen Teile von Gehwegen auch eine Längsneigung von max. 6 % bei einer Länge von max. 10 m aufweisen.
Bei Gehwegen mit Steigungen sind Ruhezonen mit Sitzgelegenheiten einzurichten.
Wenn bei dem vorliegenden Plangebiet die Grundprinzipien der Barrierefreiheit eingehalten werden, bestehen keine Bedenken zur Umsetzung.
Beschluss
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Öffentliche Erschließungsflächen sind von der vorliegenden Planung nicht betroffen.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 12 : 1
Mit Nein stimmte GRM Stefan Maurer
- Wasserwirtschaftsamt Ingolstadt, Stellungnahme vom 16.02.2018
Zusammenfassung
Nachfolgend wird zu o.g. Bebauungsplan als Träger öffentlicher Belange aus wasserwirtschaftlicher Sicht Stellung genommen.
- Grundwasser- und Bodenschutz, Altlasten
lm Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 28 „SO für Pferdesport und Beherbergungsanlagen“ der Gemeinde Gerolsbach sind' aus der derzeit vorhandenen Aktenlage keine Altablagerungen bzw. Altlastenverdachtsflächen oder sonstige schädliche Bodenverunreinigungen bekannt.
Sollten im Zuge von Baumaßnahmen Altlastenverdachtsflächen bzw. ein konkreter Altlasten-Verdacht oder sonstige schädliche Bodenverunreinigung bekannt sein bzw. werden, ist das Wasserwirtschaftsamt Ingolstadt zu informieren.
Grundwasser wird aufgrund der Lage bei den Bauarbeiten vermutlich nicht angeschnitten. Demzufolge werden bei den Bauarbeiten keine Bauwasserhaltungen erforderlich. Schichtwasservorkommen sind nicht auszuschließen.
Sollten vorhandene Bauwerke rückgebaut bzw. abgerissen werden, weisen wir darauf hin, dass sämtliche beim Rückbau bzw. Abriss von Bauwerken anfallenden Abfälle zu separieren, ordnungsgemäß zwischen zu lagern, zu deklarieren und schadlos zu verwerten/entsorgen sind.
Sollten Geländeauffüllungen stattfinden, empfehlen wir dazu nur schadstofffreier Erdaushub ohne Fremdanteile (Z0-Material) zu verwenden. Auffüllungen sind ggf. baurechtlich zu beantragen. Auflagen werden dann im Zuge des Baurechtsverfahrens festgesetzt.
Für die Bereiche Lagerung und Umgang mit wassergefährdenden Stoffen ist die fachkundige Stelle am Landratsamt Pfaffenhofen zu beteiligen. Es ist darauf zu achten, dass keine wassergefährdenden .Stoffe in den Untergrund gelangen. Dies gilt besonders während der Bauarbeiten
- Abwasserbeseitigung
In der vorliegenden 4. Änderung zum Bebauungsplan wurden keinerlei Aussagen zu der geplanten Entwässerung getroffen.
lm Bereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes (Baugebiet an der Schrobenhausener Straße) existiert ein Baugrundgutachten, das jedoch auf örtlich begrenzte Versickerungsmöglichkeit im Bereich der 3. Änderung hingewiesen hat. Aus diesem Grund wurde die Versickerung bei der Entwässerungsplanung für- das Baugebiet an der Schrobenhausener Straße auch nicht berücksichtigt. Die Entwässerungsplanung des Baugebietes, das die 3. Änderung des Bebauungsplanes betrifft, wurde in der Zwischenzeit abwassertechnisch geprüft, (siehe Schreiben des Landratsamtes Pfaffenhofen vom 02.01.2017, Az. 32/63232), eine Änderung des Wasserrechtsbescheides 13.08.1992, Az. 32/646/2 mit Ergänzungsbescheid vom 23.11.1992, Az. 32/646/2 ist hiermit jedoch, nicht verbunden. Das -geplante Vorhaben, das die 4. Änderung des Bebauungsplanes betrifft, ist allerdings sowohl in der o.g. Entwässerungsplanung als auch in der Entwässerungsplanung „Abwasserbeseitigung Mischwasserentlastungen Ortsteile Gerolsbach“ nur zu einem kleinen Teil (und zwar als Außengebiet) berücksichtigt.
Das geplante Baugebiet ist an die öffentliche Abwasserbeseitigung anzuschließen.
Vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes außerdem ist zu überprüfen wie die Entwässerung des geplanten zusätzlichen Vorhabens erfolgen soll. Die geplante Entwässerung ist in den wesentlichen Grundzügen mit dem Wasserwirtschaftsamt Ingolstadt abzustimmen.
Sollte geplant werden, anfallendes Niederschlagswasser zu versickern, so muss auch nachgewiesen werden, dass eine Versickerung entsprechend den allgemein anerkannten Regeln der Technik überhaupt möglich ist. Sollte eine Versickerung grundsätzlich möglich sein, so ist die Versickerung im Bebauungsplan auch festzusetzen. Wir weisen aber ausdrücklich darauf hin, dass eine Versickerung primär breitflächig zu erfolgen hat und daher auch entsprechende Flächen hierfür im Bebauungsplan festzusetzen sind.
Als Hinweis ist dann im Bebauungsplan folgendes aufzunehmen:
"Für die erlaubnisfreie Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser sind die Anforderungen der "Verordnung über die erlaubnisfreie schadlose Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser" (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung-NWFreiV), die hierzu eingeführten Technischen Regeln (Technische Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser, TRENGW) und das Arbeitsblatt DWA-A 138 (Planung, Bau u. Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser), in den jeweils aktuellen Versionen zu beachten.
Ist die NWFreiV nicht anwendbar, so ist eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich. Diese ist so rechtzeitig beim Landratsamt zu beantragen, dass vor Einleitungsbeginn das wasserrechtliche Verfahren durchgeführt werden kann. Bei der Planung sind das Merkblatt DWA-M 153 (Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser) und das DWA-A 138, in den jeweils aktuellen Versionen, zu berücksichtigen.
Nützliche Hinweise zum Umgang mit Regenwasser sind im Internetangebot des Bay. Landesamtes für Umwelt (LfU) unter folgendem Link:
httg://www.lfu.bayern.de/wasser/niederschlagswasser_umgang/index.htm zu finden. Somit kann jeder Fachplaner oder Interessierte prüfen, ob eine Einleitung in ein Gewässer erlaubnisfrei ist und welche technischen Vorgaben im Einzelfall einzuhalten sind.“
Sollte eine Versickerung nicht möglich sein so ist zu prüfen unter welchen Voraussetzungen an die vorhandene Regenwasserkanalisation angeschlossen werden kann. Ggf. ist dann die Entwässerungsplanung „Regenwasserbeseitigung des Baugebietes „An der Schrobenhausner Straße über das Baugebiet Riedener Äcker“ I und ll zu tektieren.
- Oberirdische Gewässer und wild abfließendes Wasser
lm Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplan Nr. 28 SO für Pferdesport und Bergungsanlagen sind keine Oberflächengewässer vorhanden.
Auf Grund der Hanglage ist mit wild abfließendem Oberflächenwasser zu rechnen.
Der Oberflächenwasserabfluss darf nicht zuungunsten umliegender Grundstücke verlagert oder beschleunigt abgeführt werden.
Schichtwasseraustritte können nicht ausgeschlossen werden.
- Zusammenfassung
Bei Beachtung unseres Schreibens bestehen aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine grundsätzlichen Bedenken gegen die 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 28-. Um eine gesicherte Erschließung sicherstellen zu können ist allerdings noch im Bebauungsplanverfahren zu klären wie die Niederschlagswasserbeseitigung erfolgen soll. Die gewählte Lösung ist dann in den Bebauungsplan aufzunehmen;
Abwägung
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Ein Anschluss an die öffentliche Abwasserbeseitigung ist gegeben.
Oberflächenwasser wird getrennt abgeleitet.
Öffentliche Erschließungsflächen sind im Planungsgebiet nicht enthalten.
Die Entwässerungsplanung (ggf. Wasserrechtsanträge) ist jeweils im Zuge der Objektplanung zu erstellen und mit dem WWA abzustimmen.
Der Hinweis zur Versickerung wird im Bebauungsplan ergänzt.
Beschluss
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag der Verwaltung zu.
Der Bebauungsplan ist entsprechend zu ergänzen.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- Planungsverband Region Ingolstadt, Stellungnahme vom 09.02.2018
Keine Einwände.
- Staatliches Bauamt Ingolstadt, Stellungnahme vom 12.02.2018
Keine Einwände.
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten , Stellungnahme vom 22.02.2018
Zusammenfassung
aus landwirtschaftlicher Sicht bestehen zum o. g. Vorhaben keine grundsätzlichen Bedenken.
In den Hinweisen sollte jedoch folgender Text aufgenommen werden:
Bedingt durch die Ortsrandlage ist bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen mit den üblichen Lärm-, Staub- und Geruchsimmissionen auch nachts und an Wochenenden zu rechnen.
Forstwirtschaftliche Belange sind nicht betroffen.
Beschluss
Der Hinweis wird im Bebauungsplan ergänzt.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- Regierung von Oberbayern , Stellungnahme vom 02.03.2018
- Keine Einwände.
