Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des verbindlichen Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Gilching-Süd“.
Beantragt wird die Errichtung eines Büro- und Geschäftshauses mit Tiefgarage.
Das Gebäude soll wie folgt ausgeführt werden:
überbaute Fläche: 3.197 qm
WH: 14,50 m
GRZ 1: 0,3896=0,4
GRZ 2: 0,6996=0,7
Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind eine Wandhöhe von 14,50 m und eine GRZ (1) von 0,4 zulässig. Diese kann gem. § 19 Abs. 4 BauNVO (Stellplätze u. Zufahrten) bis zu einer GRZ (2) von 0,7 überschritten werden.
Folgende Befreiungen/Abweichungen werden beantragt:
- Dachaufbauten/Wandhöhe - Höhe der verkleideten Technikaufbauten
Die nach A 3.1 zulässige Wandhöhe von 14,50 m wird im BA 1 mit dem Treppenraumkopf auf eine BGF von 51,77 m² überschritten und beträgt hier +17,80 m.
In BA 1-3 sind Dachaufbauten für Lüftungsgeräte geplant (+17,93 m).
Festsetzung B-Plan A 3.3: Eine Überschreitung der zulässigen Wandhöhen innerhalb der festgesetzten Baugrenzen ist für besondere Betriebseinrichtungen (z.B. Dachaufbauten für Aufzüge, Be- und Entlüftung, andere technisch bedingte Aufbauten) zulässig.
Begründung im Bauantrag:
Die Weiterführung des Treppenraumes in BA 1 ermöglicht einen direkten Zugang auf die Dachfläche für Revisions- und Wartungsarbeiten. Die Lüftungstechnik auf der Dachfläche ist strukturiert geplant mit durchgängigen Wartungsweg in einer Achse und ausreichendem Abstand zum Dachrand.
Bereits bei anderen Vorhaben im Planungsgebiet wurden Befreiungen/ Abweichungen von den Vollzugshinweisen sowie der Erhöhung der Wandhöhe zugestimmt. Dem Antrag auf Befreiung soll zugestimmt werden.
- Bauraum
Mit der nördlichen Stellplatzgasse und der westlichen Abfahrtsrampe der Tiefgarage wird die Baugrenze auf eine BGF von 1.255 m² in 2 Tiefgaragenebenen durch Unterbauung überschritten.
Festsetzung B-Plan A 4. 1: Festsetzung der Baugrenze gem. Planzeichnung für die überbaubare Fläche
Das Baufenster hat eine Größe von ca. 27 m x 160 m.
Die Baugrenze wird oberirdisch durch die Stellplatzgasse und die oberirdischen Stellplätze sowie die Tiefgaragenabfahrt nicht eingehalten. In den Untergeschossen wird das Baufenster ebenfalls nicht eingehalten.
Begründung im Bauantrag:
A 4. 1: Der Stellplatzbedarf, der sich aus der Nutzfläche des Gebäudes ergibt, bedingt die Anlage von zwei 2- gassigen Tiefgaragenebenen. Die Überdeckung des auskragenden Teils wird gem. B-Plan Pkt. A 9.3.6 eingehalten mit mind. 50 cm an der Außenkante. Die Grundzüge der Planung werden mit der Unterbauung nicht beeinträchtigt.
Die Befreiung hinsichtlich der Tiefgaragenabfahrt wurden bereits bei anderen Vorhaben im Plangebiet zugestimmt.
Stellplätze sind laut der Festsetzung A 6.2 im Bebauungsplan auf der privaten Grundstücksfläche nachzuweisen. Hier wurde nicht auf das Baufenster verwiesen, die hierfür notwendige Gasse zum Erreichen der Stellplätze kann somit auch außerhalb des Baufensters erfolgen, demnach könnte auch diesem Teil des Befreiungsantrages zugestimmt werden.
Der Antrag auf Befreiung bezüglich der Bauraumüberschreitung durch die zwei 2-gassigen Tiefgaragenebenen kann zugestimmt werden, da die Überschreitung der Baugrenze auf eine BGF von 1.255 m² städtebaulich nicht in Erscheinung tritt und eine Versiegelung oberirdisch, unabhängig von der Überschreitung der Baugrenze im Untergeschoss erfolgt. Durch die Befreiung können mehr Stellplätze wie erforderlich hergestellt werden, wodurch ein späteres „Wildparken“ auf den öffentlichen Straßen vorgebeugt werden kann. Der Antrag auf Befreiung sollte befürwortet werden.
Festsetzung B –Plan A 6.1: Oberirdische bauliche Nebenanalgen sind nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Fläche zulässig.
Die Trafostation (3,00 m x 7,00 m) ist außerhalb der nördlichen Baugrenze platziert.
Begründung im Bauantrag:
A 6. 1: Der Standort der Trafostation, technisch für die Nutzung BA 1-3 ausgelegt, ist in Absprache mit den Bayernwerken gewählt worden. Für gewerbliche Bauten im Geltungsbereich des o.g. B-Planes wurde die Trafostation in analoger Situation platziert.
Bereits bei anderen Vorhaben im Planungsgebiet wurden Befreiungen für die Situierung von Trafostationen zugestimmt. Dem Antrag auf Befreiung soll zugestimmt werden.
3. Grünordnung
An der westlichen Grundstücksgrenze wird die Abfahrtsrampe für die TG auf eine Länge von 35 m als grenznahe Bebauung errichtet. Die Feuerwehraufstellfläche in Rasengittersteinen lässt auf eine Länge von 12 m nur einen Grünstreifen von 2,80 m Breite zur Grundstücksgrenze zu. An der östlichen Grundstücksgrenze wird auf der gesamten Grenzlänge eine Feuerwehrzufahrt in Rasengittersteinen errichtet.
Festsetzung B-Plan A 9.3.2 und 9.3.3
Gem. den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist an der seitlichen und straßenabgewandten Grundstücksgrenze ein Grünstreifen von mind. 5 m erforderlich.
Begründung im Bauantrag:
Für eine optimierte Zufahrtssituation und Ausnutzung der Tiefgarage, beginnend mit dem BA 1 und sukzessiver Erweiterung wird die Rampe an der westlichen Grundstücksgrenze geplant als nicht überdachte Anlage. Bereits bestehende Gebäude im Gewerbegebiet erschließen deren Tiefgaragen ebenfalls mit Rampenbauwerken an einer Grundstücksgrenze die Feuerwehraufstellfläche wird vom Kreisbrandrat explizit gefordert.
Die Ostseitige Zufahrt für die Feuerwehr ist erforderlich für das südseitige Anleitern im 1. und 2. OG mit geeignetem Rettungsgerät der örtlichen Feuerwehr. Die Feuerwehrzufahrt wird nur mit zwei Fahrspuren in Rasengittersteinen befestigt mit Grünsteifen zwischen den Fahrspuren.
Gleichartige Befreiungen wurden im Bebauungsplangebiet bereits genehmigt. Seitens der Verwaltung stehen gegen eine Befreiung zur Verschiebung der Zufahrtsstraße sowie Errichtung einer Tiefgaragenrampe im festgesetzten Grünstreifen keine Hinderungsgründe entgegen, da bereits gleichartige Befreiungen im Bebauungsplangebiet befürwortet und genehmigt wurden.
Der Grünflächenanteil, welcher aufgrund der Befreiung an den im B-Plan festgesetzten Stellen nicht nachgewiesen werden kann, muss an anderer Stelle auf dem Grundstück nachgewiesen werden.
4. Stellplätze:
Stellplatzforderung nach B-Plan
Die Flächen für oberirdische Stellplätze, Grundstückszufahren, Geh- und Radwege sind soweit möglich unversiegelt bzw. mit wassergebundener Decke und breitflächiger Versickerung anzulegen.
Büro- und Verwaltungsräume mit 9138,31 m² (1 StPl. je 30 m² HNF): 305 Stpl.
Es werden insgesamt 364 Stellplätze in Form von 38 Stpl. In der Freifläche, 154 Stpl. in der TG – 1 und 172 Stpl. in der TG – 2 nachgewiesen.
Festsetzung B-Plan C 5.1
Oberirdische Stellplätze und deren Zufahrten sollen bis auf die Vorplätze vor den Haupteingängen als Asphaltflächen angelegt werden.
Begründung im Bauantrag
Für eine funktionale und wirtschaftliche Betreibung eines gewerblich genutzten Gebäudes in der vorliegenden Größenordnung werden Stellplätze und Zufahrt als asphaltierte Flächen geplant mit einem Gefälle vom Gebäude weg und Sickermulden als Bestandteil der Grünfläche zwischen Stellplatzreihe und Dornierstraße. Damit ist eine breitflächige Versicherung des Niederschlagswassers gewährleistet.
Die Befreiung kann befürwortet werden.
