1. Der Bebauungsplan (BP) „ehemaliges Zelenka-Gelände“ ist mit ortsüblicher Bekanntmachung am 19.07.2023 in Kraft getreten. Das Plangebiet besteht aus den beiden Baugrundstücken Fl.Nrn. 206/1 und 206/7, Gemarkung Argelsried und sieht Baurecht für das erstgenannte Grundstück von einen Baukörper und für das zweitgenannte von zwei Baukörpern vor (die Planzeichnung des rechtsverbindlichen BP ist in Anlage 1 nochmals beigefügt).
Bei Fl.Nr. 206/7 hat nach Planinkraftsetzung ein Eigentümerwechsel stattgefunden. Der Neueigentümer hat nun bei der Gemeinde – nach mehreren Vorgesprächen mit der Bauamtsverwaltung u.a. zur Abklärung von Befreiungsmöglichkeiten – über das von ihm beauftragte Architekturbüro folgenden Antrag auf BP-Änderung gestellt:
„Der Bauherr beabsichtigt, die Gebäude in Holzhybridbauweise zu errichten. Unter anderem hierdurch bedingt wurden für das betreffende Grundstück Fl.Nr. 206/7 folgende gewünschte Modifikationen vorgestellt:
1. Die beiden derzeit 11 m tiefen, in West-Ost Richtung verlaufenden (längeren) Gebäuderiegel sollen u.a. zugunsten von Anordnung von Loggien und einer flächeneffektiveren Grundrissgestaltung auf 13 m verbreitert werden. Die bisherige, gesonderte Ausweisung einer vorgelagerten Zone für Balkone kann hierdurch an diesen Gebäudeteilen entfallen. Die (kürzeren) Gebäuderiegel in Nord-Süd Richtung bleiben in ihrer Tiefe unverändert bei 11 m.
2. Der nördliche (mittlere) Baukörper wird an der Ostseite um 2 m und zur Flurgrenzstraße hin um 4 m verkürzt. Der südliche (untere) Baukörper wird an der Ostseite um 4 m und zur Flurgrenzstraße hin um 1 m verkürzt.
Im Osten entsteht durch das Zurückweichen von der bisherigen Baugrenze und die neue Gebäudestaffelung ein größerer Abstand und eine bessere räumliche Vermittlung zur sensiblen Waldkante. Zur Flurgrenzstraße hin entsteht durch das Zurückweichen von der bisherigen Baugrenze und die neue Gebäudestaffelung ein größerer Abstand, mit den damit verbundenen wertvollen Freiräumen zur Straße.
Zudem wird die bisher neuralgische Engstelle aufgrund sich überlappender Gebäudeteile nun weitgehend neutralisiert.
Die Parameter für die festgesetzte Geschossigkeit (III), die Wandhöhe (9,5 m) sowie die Grundfläche (4.600 m²) bleiben hierbei unverändert. Im weiteren Planungsverlauf wird angestrebt, die max. festgesetzte GR von 4.600 m² zu unterschreiten bzw. den durch die Tiefgarage unterbauten Bereich soweit als möglich zu reduzieren, den Versiegelungsgrad zu minimieren und so die Pflanzung u.a. von Großbäumen zu ermöglichen.
Hierzu und zur Bündelung bzw. Minimierung der Verkehrsströme wird eine gemeinsame TG-Zufahrt im dafür festgesetzten Bereich angestrebt sowie ein Mobilitätskonzept zur Reduzierung der maximalen Stellplatzanzahl entwickelt.“
2. Durch die beantragte Verkürzung der Baufenster an beiden Enden und die Erhöhung von deren Tiefe auf jeweils 13 m unter Wegfall der bisherigen Balkonzone entstünde entlang von Frühling- und Flurgrenzstraße ein für das Ortsbild gefälligeres Baukörpergefüge und die größeren Abstände zum benachbarten Wald ermöglichen neben der Erhöhung des Sicherheitsabstandes künftig eine Feuerwehrumfahrung für den Brandschutz.
Diesen Punkten und auch dem Wunsch nach Errichtung einer gemeinsamen Tiefgaragenzufahrt kann grundsätzlich zugestimmt werden, da sie dem städtebaulichen Gestaltungswillen der Gemeinde aus der Erstplanung nicht entgegenstehen und diese in Details sogar verbessert.
Gleichzeitig beantragt wird aber auch ein Abweichen von den Vorgaben der gemeindlichen Kfz-Stellplatzsatzung über Reduzierung der Stellplatzzahlen in Verbindung mit einem Mobilitätskonzept (Car-Sharing etc.). Hiervon ist jedoch aus folgenden Gründen abzuraten:
Das Plangebiet liegt in peripherer Ortslage ohne direkte Anbindung an den ÖPNV und ohne nahe fußläufige Anbindung an das Ortszentrum. Dies führt empirisch dazu, dass künftige Bewohner neben dem Rad vermehrt das eigene Kfz auch für innerörtliche Wege nutzen. Unter Berücksichtigung der vor Ort vorzufindenden, beengten Erschließungsstraßensituation ist es zwingend, dass der aus dem Plangebiet induzierte Kfz-Verkehr auch komplett innerhalb abgestellt werden kann, weswegen bereits der rechtsverbindliche BP bewusst ein großdimensioniertes Tiefgaragenbaufenster festsetzt.
Die angrenzende Flurgrenzstraße in ihrer Mindestausbaubreite weist beispielhaft bereits einen hohen Parkraumdruck auf. Die dort gegebenen beengten Verhältnisse führen immer wieder zu Streitigkeiten mit und unter den Anwohnern, was für die Frühlingstraße auch künftig zu vermeiden ist. Für die Gemeinde ist es daher wichtig, dass hinzukommende Bauvorhaben die gegebenen beengten Straßenverhältnisse vor Ort durch Parksuchverkehr nicht noch mehr beeinträchtigen. Die Nachweisforderungen der gemeindlichen Stellplatzsatzung sollen genau das sicherstellen, weswegen ein Abweichen davon im vorliegenden Falle kontraproduktiv wäre.
Ein Mobilitätskonzept macht in zentrumsnaher Ortslage Sinn und lebt von dessen dauerhaft gesicherter Bereitstellung sowie der Akzeptanz durch die künftigen Bewohner. Auf beides hat die Gemeinde aber keinerlei Einfluss, müsste im negativen Falle aber auf den zusätzlichen Parkraumdruck durch Privatfahrzeuge im öffentlichen Straßenraum reagieren.
3. Der in Anlagen 2 und 3 beigefügte BP-Änderungsvorentwurf i.d.F.v. 12.12.2023 berücksichtigt in seiner Planzeichnung die Änderungswünsche hinsichtlich der Bauraumneugestaltung. Durch die unveränderte Beibehaltung der textlichen Festsetzungen aus dem rechtsverbindlichen BP bleibt aber sichergestellt, dass die Vorgaben der gemeindlichen Kfz-Stellplatzsatzung einzuhalten sind.
Das Gremium wird um inhaltliche Billigung des Planvorentwurfes gebeten. Die Verwaltung hat noch vor der ersten Planauslegung vom Antragsteller die Erklärung der Kostenübernahme für das Planänderungsverfahren einzuholen.
