Für den Umbau des ehemaligen BRK Alten- und Pflegeheims für die Nachnutzung durch die Musikschule Gilching werden – wie bereits in den vergangenen Gemeinderatssitzungen angekündigt – aus verschiedenen Gründen erhebliche Mehrkosten anfallen. Um den Hintergrund und die politische Willensbildung besser nachvollziehen zu können ist es hilfreich, die Historie der einzelnen Entscheidungen für eine dauerhafte Lösung zur Unterbringung der Musikschule Gilching darzulegen.
Bereits in der GR-Sitzung am 20. Januar 2009 wurde anlässlich der Diskussion über die Nachnutzung des Wersonhauses nach Auszug des Sozialdienstes der Beschluss gefasst, der Musikschule das alte Rathaus nach Auszug der Gemeindeverwaltung zur Nachnutzung zuzusichern. Dies wurde jedoch wegen der sehr sanierungsbedürftigen und nicht erhaltenswerten Bausubstanz des alten Rathauses aufgegeben.
Stattdessen wurde in der Gemeinderatssitzung am 6. Dezember 2016 beschlossen, das nach Auszug des BRK freiwerdende Altenheim für die Musikschule Gilching auf Grundlage der vorgestellten Planungen umzubauen. Der hierfür genannte Kostenrahmen in Höhe von 650.000,- EUR basierte auf einer vorläufigen Kostenschätzung.
Im Zuge der weiteren Planungen wurde schnell deutlich, dass aufgrund von verschiedenen Auflagen Planungsänderungen, Verbesserungen der Raumakustik sowie zusätzliche Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich werden. Die daraufhin in der Gemeinderats-sitzung am 16. Januar 2018 vorgestellte Kostenberechnung belief sich auf insgesamt 950.000,- EUR.
Während der laufenden Umbauarbeiten waren u. a. Abbrucharbeiten von Verkofferungen, Abhangdecken und Vorwandinstallationswänden erforderlich. Hierbei wurde erstmalig festgestellt, dass der bauliche Brandschutz aufgrund fehlender Brandschottungen in den Geschoßdecken und nicht ausreichender Feuerwiderstandsdauer der Decke über dem Kellergeschoß nicht gegeben ist!
Um frühzeitig den Gemeinderat von dieser nicht vorhersehbaren Entwicklung in Kenntnis zu setzen, fand hierzu am 6. Juni 2018 ein Ortstermin im Altenheim statt, bei dem den Gemeinderatsmitgliedern der Sachstand durch die anwesenden Planer erläutert wurde.
Aufgrund der sich darstellenden Situation mussten vorbereitend für die brandschutztechnischen Sanierungsmaßnahmen und zur Ermittlung der sich daraus ergebenden Mehrkosten weitgehende Demontagearbeiten durchgeführt werden. So waren u. a. die haustechnischen Installationen für die Lüftungs-, Heizungs-, und Elektrogewerke größtenteils zu demontieren, da die künftig notwendigen Brandschutzsanierungen ansonsten nicht durchgeführt werden können. Eine Wiedermontage der vorhandenen Installationen nach Durchführung der Brandschutzmaßnahmen macht wirtschaftlich keinen Sinn, da größtenteils neue haustechnische Trassenführungen zur Ausführung kommen. Diese neuen Leitungsführungen sind erforderlich, da durch die bereits realisierte Fassadensanierung (energetische Verbesserung) Heizkörper entfallen können und für die neue Nutzung wesentlich weniger Sanitäreinheiten benötigt werden. Zudem ist die Sanitärinstallation wegen einer Legionellendekontination ohnedies auszutauschen. Auch kann die Elektroinstallation durch den Wegfall etlicher, nicht mehr notwendiger, sicherheitstechnischer Einrichtungen deutlich vereinfacht werden. Darüber hinaus ist die Wiederverwendung der Altinstallationen auch wegen deren Alter, und damit verbundener Schadensanfälligkeit, nicht sinnvoll. Diese Maßnahmen führen insgesamt dazu, dass die haustechnischen Installationen weitgehend erneuert werden, d. h. dass die Gebäudetechnik generalsaniert wird und so nach erfolgtem Umbau weitgehend dem Stand einer Neuinstallation entspricht. Lediglich Teile der Haustechnik, wie Heizkörper und Wärmeerzeugungsanlage, die ohne großen baulichen Aufwand im Bedarfsfall zu einem späteren Zeitpunkt ausgetauscht werden können, sind hiervon nicht betroffen.
Der dargelegte Sachverhalt macht deutlich, dass die ursprünglich geplante Umbaumaßnahme für die Nachnutzung des Alten- und Pflegeheims für die Musikschule Gilching – im Wesentlichen wegen des mangelhaften baulichen Brandschutzes – erheblich umfangreicher und kostenintensiver wird. Nach Vorliegen der aktuellen Erkenntnisse und daraus resultierender erforderlicher Maßnahmen ist die Kostenberechnung überarbeitet worden und schließt nun mit einer Gesamtsumme in Höhe von insgesamt brutto 1.975.000,- EUR.
Anmerkung: Der mangelhafte bauliche Brandschutz war bislang nicht bekannt, da die Mängel ohne massive Eingriffe in die Konstruktion und die Abhangdecken, nicht erkennbar waren (fehlende Brandschottungen im Bereich der Vorwandinstallation / zu geringe Betondeckung in der Decke über Kellergeschoß). Aufgrund der Akten- und Bestandslage bestand zu keinem Zeitpunkt Anlass, diesbezüglich Bedenken zu hegen und eine dem Stand der Technik und den einschlägigen Vorschriften entsprechende Ausführung anzuzweifeln! Alle bisherigen Umbau- und Sanierungsmaßnahmen wurden während des laufenden Alten- und Pflegeheimbetriebes unter Berücksichtigung der Schutzbedürftigkeit der Bewohner durchgeführt, sodass diese Mängel bislang ohne vorherige bauliche Maßnahmen nicht zu erwarten waren. Vielmehr handelt es sich bei den nun durch die Abbrucharbeiten bekanntgewordenen Mängel um „versteckte Mängel“, die bereits zum Zeitpunkt der Errichtung des Ursprungsgebäudes nicht dem damaligen Stand der Technik entsprachen!
Hinweis: Aufgrund der aktuellen (Kosten-)entwicklung ruhen derzeit die Baumaßnahmen.
Anmerkung: Durch den aktuellen Leerstand des Gebäudes bietet sich nun erstmalig nach dem Erwerb der Immobilie Anfang der neunziger Jahre die einmalige Chance, das Gebäude ohne Rücksichtnahme auf die besonderen, erschwerten Bedingungen beim Bauen im laufenden Betrieb, der neuen Nutzung anzupassen und die „Altlasten“ aus der Vornutzung sowie die genannten Mängel im baulichen Brandschutz zu beseitigen.
Trotz der erheblichen Kostensteigerung geht die Verwaltung von einer, der künftigen Nutzung sehr gut entsprechenden, baulichen Umsetzung und hervorragenden Nachnutzung der gemeindlichen Immobilie „Altenheim“ für die Musikschule Gilching aus. Diese Einschätzung lässt die positive Abstimmung mit den beauftragten Fachplanern für Immissionsschutz und Raumakustik sowie die nun vorliegenden Erkenntnisse über durchzuführende Maßnahmen erwarten. Darüber hinaus wären auch bei einer andersartigen Nachnutzung des ehemaligen Alten- und Pflegeheims, die gleichen Anforderungen an den Brandschutz zu stellen, sodass ebenfalls mit hohen Sanierungskosten zu rechnen wäre.
Zum Vergleich: Für die notwendigen Sanierungen und die erforderlichen Umbauten für die Musikschule sind entsprechend beiliegender Kostenberechnung Kosten in Höhe von 1.975.000,- EUR veranschlagt. Für einen vergleichbaren Neubau wären Kosten von geschätzt ca. 6,4 Mio. EUR anzusetzen.
Anmerkung: Nachdem der Umfang des Bauvorhabens sich aus den dargelegten Gründen, deren Ursache im Wesentlichen in den Defiziten beim baulichen Brandschutz liegen, grundlegend erhöht, sind die Verträge mit den Planungs-/Fachplanungsbüros auf die Grundlage der überarbeiteten Kostenberechnung anzupassen.
Die Mehrkosten bei der Baumaßnahme „Umbau Altenheim für Musikschule“ werden durch einen entsprechenden Neuansatz im Haushaltsplan für das Jahr 2019 vorgesehen.
