1. Die Planunterlagen zur 1. Änderung des Bebauungsplanes (BP) "Gewerbegebiet BAB 96 Nord" (Gewerbepark Ost) für den Bereich nördlich der Lindauer Autobahn für die Fl.Nrn. 8/2, 117, 117/1, 118, 119, 120, 120/1, 120/2, 129/4, 129/5, 130 (Tfl.), 142, 142/1, 154 (Tfl.) und 154/17 (Tfl.), Gemarkung Argelsried, lagen in der Zeit vom 02.11. bis einschließlich 03.12.2018 öffentlich aus. Folgende Einwendungen wurden vorgebracht:
1.1 Träger öffentlicher Belange:
Landratsamt Starnberg, Kreisbauamt
Es wird darum gebeten, in Festsetzung A 4.3 letzter Satz nicht „sollen" festzusetzen, da hier im rechtlichen Sprachgebrauch eine Ungenauigkeit enthalten sei. Man empfehle „dürfen" festzusetzen und ggf. eine Ausnahmeregelung zur Überschreitung vorzusehen. Nur auf die Stellungnahme der Deutschen Flugsicherung abzustellen sei mit einer geordneten städtebaulichen Abwägung nicht vereinbar.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die beiden letzten Sätze in A 4.3 sollte in redaktioneller Klarstellung wie folgt neu formuliert werden:
„Kamine dürfen eine Höhe von 18 m (zum unteren Bemessungspunkt siehe A 4.5) nur dann überschreiten, wenn eine gutachterliche Stellungnahme der Deutschen Flugsicherung GmbH (DFS) dies zulässt.“
Die Regelung des unteren Maßpunktes „Oberkante Straßenmitte der nächstgelegenen Erschließungsstraße" berge erfahrungsgemäß stets Schwierigkeiten im Vollzug. Man rate daher von diesem Bemessungspunkt ab.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Art. 6 Abs. 4 Satz 2 BayBO definiert die Wandhöhe als das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Der BP setzt sehr großzügige Baufenster mit vergleichsweise kurzen Abständen zu den Baugrundstücksgrenzen fest. Werden die Baufenster bei der Bauumsetzung weitestgehend ausgenutzt und bedarfsweise auch Untergeschosse errichtet, geht das empirisch mit großflächigen Baugruben einher, die die natürliche Geländeoberfläche meist nicht mehr erkennen lassen. Die Gemeinde war bzw. ist daher gehalten, einen anderen unteren Bemessungspunkt für die Wandhöhe im BP festzusetzen.
Ein amtlicher Höhenfestpunkt liegt im Plangebiet selbst nicht; der an der St.-Nikolaus-Kirche befindliche ist der nächstgelegene und ist aufgrund der räumlichen Entfernung nur bedingt geeignet. Die Gemeinde hat jedoch im Rahmen der vorab zur Gewerbeansiedlung erfolgenden Erschließungsherstellung eine Detailplanung des beauftragten Ingenieurbüros erarbeiten lassen, in der alle als Bemessungsgrundlage in Frage kommenden Erschließungsstraßen in ihrer Mitte höhenvermaßt dargestellt sind. Danach ist das Plangebiet weitestgehend eben: Das Gefälle des östlichen Straßenastes zwischen den Punkten Kreisverkehr und alte Römerstraße beträgt ca. 0,28 m, das des südlichen Astes zwischen Kreisverkehr und Fernwärmezentrale ca. 0,67 m und das des davon abgehenden Astes in Richtung Herbststraße ca. 0,52 cm. Die Planabweichung der dann vor Ort realisierten Straße liegt erfahrungsgemäß in einem Toleranzbereich von +/- 0,05 m und ist demnach vernachlässigbar.
Es sollte demnach bei der gewählten Variante verblieben werden.
Es wird gebeten, in Festsetzung A 4.5 vor dem Wort Dachhaut bzw. Außenwand das Wort „OK (Oberkante)" einzufügen. Dies entspreche der üblichen Regelung zur Definition der Wandhöhe sowohl im Planungs- als auch Bauordnungsrecht.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Satz 1 von Festsetzung A 4.5 sollte im Sinne der Einwendung wie folgt redaktionell ergänzt werden:
„Die max. Wandhöhe bzw. Höhe baulicher Anlagen bemisst sich von der OK (Oberkante) Straßenmitte der nächstgelegenen Erschließungsstraße in Gebäudemitte bis zum Schnittpunkt von OK Dachhaut und Außenwand bzw. bis zur OK baulicher Anlagen.“
Die Festsetzung in A 7.2 Satz 2 sei zwar schon im bisherigen Bebauungsplan enthalten, man bitte jedoch um Prüfung, ob der Begriff „das notwendige Maß" konkretisiert werden könne. Die Auslegung dieses Begriffs führe in der Praxis immer wieder zu Schwierigkeiten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Da jedes Unternehmen eigene firmenspezifische Anforderungen an seine baugrund-stücksinterne Erschließung hat, ist eine allgemeinverbindliche konkretisierende BP-Fest-setzung sowohl zur Qualität als auch zur Quantität der Ausgestaltung der privaten Erschließungswege durch die Gemeinde nicht möglich. Ziel der Festsetzung in ihrer bisherigen Fassung – die daher auch so beibehalten werden sollte – ist es, die nicht überbauten Grundstücksflächen von Versiegelung weitestgehend freizuhalten und so gem. § 1 a Abs. 3 Satz 1 BauGB die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts (hier: Niederschlagswasserversickerung und Grundwasserbildung) zu gewährleisten. Bei der Umsetzung dieser Festsetzung ist der jeweilige Einzelfall zu beurteilen.
Man bedauere, dass die ursprüngliche Regelung für das WA (A 8.2) mit der Neuregelung entfalle. In einem WA sollten nicht dieselben gestalterischen Gesichtspunkte angelegt werden wie in einem GE.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die neue, einheitliche Festsetzung zu Einfriedungen regelt nur noch solche entlang öffentlicher Verkehrsflächen, d.h. Einfriedungen zwischen Privatgrundstücken oder von diesen zu öffentlichen Grünflächen hin sind davon nicht betroffen und daher im Rahmen der Vorgaben der BayBO frei gestaltbar. Für das WA, das flächenmäßig nur einen Bruchteil des Plangebietes ausmacht, bleibt festzuhalten, dass letztlich nur dessen zur Herbststraße weisende Grundstücksseite in Richtung Nordwesten durch die Festsetzung betroffen sein wird:
- die Nordostseite grenzt an Privatgrund
- die Südostseite grenzt an öffentliche Grünfläche
- die Südwestseite grenzt zwar an die neue Erschließungsstraße, da dort aber die Grundstückszufahrten zu den einzelnen Reihenhäusern gelegen sind, wird eher keine Einfriedung erfolgen.
Die Festsetzung sollte demnach unverändert beibehalten werden.
Die Ausnahmeregelung in Festsetzung A 8.1 Satz 2 müsse im Bebauungsplan nach Art und Umfang (z.B. Größe, Höhe) ausdrücklich vorgesehen werden (vgl. dazu § 31 Abs.1 BauGB).
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Unter Berücksichtigung der Erfahrungen mit dem GE Süd und der Maßgabe aus Art. 57 Abs. 1 Nr. 7 a) BayBO zur allgemeinen Zulässigkeit von Einfriedungen, Sichtschutzzäunen etc. bis zu einer Höhe von 2 m sollte die Höhenvorgabe aus Satz 1 redaktionell entfallen. Satz 3 sollte einwendungsgemäß wie folgt redaktionell ergänzt werden:
„Im GE können bei begründeten Sicherheitsanforderungen von Unternehmen Einfriedungen bis zu einer Höhe von 3 m ausnahmsweise zugelassen werden.“
Die in Festsetzung A 11.5 Satz 1 genannte „Eingrünungsfläche" nach A 11.2 werde dort als „private Grünfläche" festgesetzt. Man bitte darum, in beiden Festsetzungen dieselben Begriffe zu verwenden. Bei dem folgenden Begriff „Eingrünungsfläche" stelle sich die Frage, ob hier der gleiche Begriff wie in Satz 1 gemeint sei. Ansonsten sei dieser Begriff im Bebauungsplan nicht verwendet bzw. definiert worden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
In den Neufassungen beider genannter Festsetzungen ist jeweils nur noch der Begriff „Eingrünungsfläche“ statt „private Grünfläche“ angeführt, die rechtliche Grundlage ist mit § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB in A 11.2 angeführt und unter A 11.5 wird auf die „Eingrünungsfläche nach A 11.2“ explizit verwiesen. Die Einwendung kann daher nicht nachvollzogen werden.
Der Begriff „betriebsnotwendige Zufahrten" sei unklar. Die Definierung einer maximalen Zufahrtsbreite sei hier alternativ denkbar.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Max. Zufahrtsbreiten (max. zwei mit jeweils max. 6 m Breite) waren in der BP-Ursprungs-fassung vom 19.06.2017 bereits enthalten, haben sich aber im Rahmen der ersten Bauanträge als nicht durchsetzbar erwiesen: beantragt wurden Breiten zwischen 10 und 25 m. Insoweit gilt auch hier die oben bereits getroffene Aussage, das jedes Unternehmen eigene firmenspezifische Anforderungen an seine baugrundstücksinterne Erschließung hat, weswegen der Begriff „betriebsnotwendige Zufahrten“ in der Festsetzung beibehalten werden und hierzu beim Bauvollzug immer eine Einzelfallbetrachtung erfolgen sollte.
Es wird gefragt, ob mit A 5.1 gemeint sei, dass ein „Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß" nach § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO für die nicht in A 5.1 genannten Bauteile ausgeschlossen werden soll.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
§ 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO ist unmittelbar anwendbares Recht und keine Ausnahme i.S.d. § 31 Abs. 1 BauGB (vgl. hierzu Fickert/ Fieseler, Kommentar zur BauNVO, Rd.Nr. 13 zu § 23), weshalb eine besondere Festsetzung im BP nicht erforderlich ist. Bei der Regelung zur Baugrenzenüberschreitung in A 5.1 handelt es sich mithin um eine Ausnahmenfestsetzung nach § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO, die in puncto Art durch konkrete Aufzählung der betreffenden Gebäudeteile hinreichend bestimmt ist, jedoch in puncto Umfang aufgrund der unterschiedlich möglichen Baugrundstücksgrößen nicht näher quantifizierbar ist. Es dürfen hierzu nochmals die Ausführungen unter Nr. 2.2 in der Sitzungsvorlage der Verwaltung vom 28.08./ 04.10.2018 zur Einleitung der BP-Änderung wiedergegeben werden:
„Da derzeit nur die Größen der festgesetzten Baufenster, nicht aber die der später tatsächlich herausgemessenen Baugrundstücke mit ihren diversen internen Erschließungsflächen inkl. Tiefgaragenzufahrten und Rampen bekannt sind, ist eine praktikable Ausnahmeregelung im BP für eine Baugrenzenüberschreitung sowohl über Fixwert als auch Verhältnisangabe schwierig: Egal ob eine beispielsweise Überschreitung um bis zu 150 m² (Fixwert) oder einem Drittel der Baugrenzenlänge (Verhältnisangabe) festgelegt wird, kann dies für unterschiedlich große Baugrundstücke ein nicht bzw. gerade noch ausreichend oder aber auch eine völlige Überdimensionierung bis hin zur Quasiaufhebung der Baugrenzenfestsetzung bedeuten.
Vorgeschlagen wird daher das Zulassen einer grundsätzlichen Bauraumüberschreitung, jedoch begrenzt auf Tiefgaragenzufahrten, Rampen mit ihren Einhausungen, Vordächer und Licht- bzw. Entrauchungsschächte. Alle übrigen Gebäudeteile wären somit weiterhin nur innerhalb des Baufensters zulässig.“
Die Festsetzung A 5.1 sollte demnach unverändert beibehalten werden.
Man empfehle, die Größe der Werbeanlagen von 10 m² aus gestalterischen Gründen zu reduzieren.
Ansonsten würden keine Anregungen oder Bedenken vorgebracht, die über die bereits im Verfahren geäußerten Aspekte hinausgehen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Flächenbegrenzung auf 10 m² je Werbeanlage wurde aus der BP-Ursprungsfassung vom 19.06.2017 übernommen. Da – siehe vor – unterschiedliche Grundstücks- und damit auch Gebäudegrößen entstehen können und bei kleineren Gebäuden eine 10 m² große Werbefläche verunstaltend wirken kann, sollte Satz 2 unter A 9.1 in Anlehnung an die bewährten Festsetzungen des BP GE Süd durch folgende Verhältnisangabe redaktionell neu formuliert werden:
„Anlagen an Gebäuden dürfen die Traufkante nicht überschreiten, die Werbefläche darf insgesamt nur 5 % der jeweiligen Fassadenfläche und die Schrifthöhe darf max. 15 % der Gebäudehöhe an der Ausführungsstelle betragen.“
1.2 Bürger und Sonstige:
Von Bürgern oder Sonstigen wurden keine Einwendungen vorgebracht.
2. Sollte der Haupt- und Bauausschuss den vorstehenden Abwägungsvorschlägen folgen, wären die Planunterlagen nur mehr redaktionell zu überarbeiten und der Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB könnte gefasst werden.
