Der Bebauungsplanentwurf mit Begründung „Hochstift-Freising-Weg/Karolingerstraße“ in der Fassung vom 23.11.2020 lag vom 12. April 2021 bis einschließlich 14. Mai 2021 erstmals öffentlich aus. Eine Abwägung fand nicht statt.
Im Juli 2021 fand eine Besprechung mit allen Beteiligten statt. Am 08.11.2021 wurden der Gemeinde neue Planungsunterlagen zugesandt. Das zu überplanende Gebiet liegt innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Sanierungsgebiet I – Ortsmitte Gilching“. In der Bauausschusssitzung am 21.01.2022 wurde beschlossen, dass ein temporärer Gestaltungsbeirat eingeschalten werden soll. Im Jahre 2022 fanden zwei Gespräche mit dem Gestaltungsbeirat und dem Bauausschuss statt. Die benötigten Gutachten lagen Anfang April 2023 vor.
Der Bebauungsplanentwurf mit Begründung „Hochstift-Freising-Weg/Karolingerstraße“ in der Fassung vom 24.04.2023 sowie die Gutachten, Schalltechnische Untersuchung Bericht Nr. 700-00277-SU und Verschattungsuntersuchung Bericht Nr. 700-00277-LI lagen in der Zeit vom 11. Mai 2023 bis einschließlich 21. Juni 2023 erneut öffentlich aus.
Folgende Anregungen/Einwendungen/Hinweise wurden 2021 sowie 2023 vorgebracht:
1. Träger öffentlicher Belange
1.1. Landratsamt Starnberg
1.1.1 Kreisbauamt 13.06.2023
Das Landratsamt nimmt wie folgt Stellung:
1. Aufgrund der eigens im Bebauungsplan getroffenen Abstandsflächenregelung unter A 4.1 ist angezeigt, den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans aus der gemeindlichen Abstandsflächensatzung herauszunehmen, um hierdurch die gemeindliche Abstandsflächensatzung nicht zu gefährden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Gemeint ist wohl A 4.3.
Die gemeindliche Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe vom 15.01.2021 lässt in § 3 ausdrücklich ein Abweichen von ihren Vorgaben durch Bebauungsplan-Festsetzungen zu, insofern bewegt sich die Gemeinde vorliegend innerhalb des von ihr selbst vorgegebenen Regelungsrahmens.
Die Untere Naturschutzbehörde wird ggf. eine gesonderte Stellungnahme abgeben.
Die Untere Immissionsschutzbehörde wird ggf. eine gesonderte Stellungnahme abgeben.
Ansonsten werden zu dieser Auslegung keine weiteren Bedenken oder Anregungen vorgebracht, die über die im Verfahren bereits geäußerten Aspekte in unserem Schreiben vom 14.05.2021 hinausgehen.
Kreisbauamt vom 14.05.2021
1. Festsetzung A 3.2: Loggien sind nahezu vollständig umbaute Bauteile. Eine Überschreitungsmöglichkeit für diese Bauteile anzubieten, ist städtebaulich kaum begründbar. Wir empfehlen diesen „Zuschlag“ der GR nach A 3.1 zuzuschlagen.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregung wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (A 3.1) eingearbeitet: Nutzungsschablone, Planteil, Maß der baulichen Nutzung, WA 1, GR 1, 265
2. Wir bitten in der Festsetzung A 3.5 das Wort „Untere Höhenbezugspunkte“ zu ergänzen.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregung wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (A 3.5) eingearbeitet.
3. Wir bitten zu überprüfen, inwieweit die Anzahl der Vollgeschosse durch die Festsetzungen A 3.6 und 5.2 zwingend erforderlich ist. Der enorme und selten zu rechtfertigende Bürokratieaufwand im Vollzug dieser Festsetzung sollte in der Abwägung dem städtebaulichen Mehrnutzen dieser Festsetzung gegenübergestellt werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Anregung wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 nachgekommen (beide Festsetzungen A 3.6 und A 5.2 (alt) wurden entfernt.
4. Sofern mit der Festsetzung A 5.1 eine Ausschlusswirkung für andere Dachformen intendiert ist, muss das Wort „nur“ vorangestellt werden. Um Prüfung und ggf. Anpassung wird gebeten.
Abwägung der Verwaltung
Der Hinweis wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (A 5.1) berücksichtigt.
5. Für den zweiten Satz in der Festsetzung A 5.6 ist keine Rechtsgrundlage ersichtlich, so dass dieser Satz zu streichen ist. Diese Regelung kann aber in den Hinweisen aufgeführt werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Hinweis wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (B 8.1) umgesetzt.
6. Die Festsetzung A 7.7, dritter Satz, entspricht nicht dem gesetzlich geforderten Bestimmtheitsgebot, so dass diese Regelung allenfalls unter den Hinweisen aufgeführt werden kann.
Abwägung der Verwaltung
Der Anregung wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (B 3.5) nachgekommen.
7. Für den zweiten Satz in der Festsetzung A 7.8 ist keine Rechtsgrundlage ersichtlich, so dass dieser Satz zu streichen ist. Diese Regelung kann aber in den Hinweisen aufgeführt werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Anregung wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (B 8.1) nachgekommen.
8. Für die in der Festsetzung A 8.6 getroffenen Verpflichtung, einen (qualifizierten) Freiflächengestaltungsplan zusammen mit dem Bauantrag vorzulegen, mangelt es an einer Rechtsgrundlage (vgl. VGH München, Urteil v. 28.07.2016 – 1 N 13.2678, Rn. 40). Diese Regelung kann aber in den Hinweisen aufgeführt werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Anregung wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (B 3.5) nachgekommen.
9. Für die Festsetzung A 8.7 ist ebenfalls keine Rechtsgrundlage ersichtlich, so dass diese Festsetzung zu streichen ist.
Abwägung der Verwaltung
Der Hinweis wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 berücksichtigt; A 8.7 wurde ersatzlos gestrichen.
10. B) Hinweise, Nachrichtliche Übernahmen und Kennzeichnungen: Aufgrund der unterschiedlichen, rechtlichen Bindungswirkungen zwischen Festsetzungen, Nachrichtliche Übernahmen, Kennzeichnungen sollten diese Gliederungspunkte getrennt aufgeführt werden, so dass hierdurch eine bessere Abgrenzung erkennbar ist. Dies lediglich als redaktionelle Änderung.
Abwägung der Verwaltung
Der Hinweis wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 B Hinweise umgesetzt.
11. Die jeweilige Grundfläche als auch die Überschreitungsmöglichkeiten nach § 19 Abs. 4 BauNVO beziehen sich immer auf das jeweilige Baugrundstück (vgl. § 19 Abs. 2 BauNVO). In der vorliegenden Planzeichnung bzw. Textteil des Baubauungsplanes ist die jeweilige Abgrenzung der Baugrundstücke nicht erkennbar.
Bei dem zu unterstellenden Baugrundstück WA1 ist dies ggf. noch mittels des Buchgrundstücks erkennbar. Bei den Baugrundstücken, WA2 und WA3 ist dies nicht erkennbar. Damit kann auch die jeweilige Überschreitung nach Nummer A 3.3 nicht zugeordnet werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Hinweis wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (A 3.3) aufgenommen.
Mit Schreiben vom 27.07.2023 vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Landsberg am Lech, wurde der Gemeinde Gilching der Fortführungsnachweis 371801, Gemarkung Gilching vorgelegt. Hieraus ergibt sich die Verschmelzung der Grundstücke Fl.Nrn. 1314/11, 1318/2 und 1321/14, Gemarkung Gilching.
Das Baugrundstück hat künftig die Fl.Nr. 1318/2 (neu), Gemarkung Gilching.
A 3.3 sollte künftig wie folgt lauten:
„Die max. zulässige Grundfläche auf dem Baugrundstück darf durch die Grundflächenzahl der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlage bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden.“
1.1.2 Untere Immissionsschutzbehörde 13.06.2023
Die Untere Immissionsschutzbehörde nimmt zum vorliegenden Bebauungsplan wie folgt Stellung:
1. Festsetzung A 9.3.4, 2. Absatz:
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht kann auf den 2. Absatz dieser Festsetzung („Entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze … zu errichten.“) verzichtet werden.
Grundsätzlich sind die Immissionen durch den Parkverkehr, der dem Bedarf der zugelassenen Wohnnutzung entspricht, hinzunehmen. Bei einer Konzentration des Verkehrs auf eine einzige TG-Zufahrt, können sich jedoch im Einzelfall unzumutbare Belästigungen ergeben, weshalb eine Untersuchung der schalltechnischen Situation in unserer Stellungnahme vom 12.05.2021 angeregt wurde.
Gemäß der vorliegenden schalltechnischen Untersuchung der Möhler + Partner Ingenieure AG vom 30.03.2023 (S. 34/35) wird durch den Anwohnerfahrverkehr zur Tiefgarage am nächstgelegenen Immissionsort Karolinger Straße 19 der Immissionsrichtwert der TA Lärm für WA nachts um 1 dB(A) überschritten. Bei einer Überschreitung des Immissionsrichtwertes um 1 dB(A) handelt es sich nicht um eine unzumutbare Belästigung, insbesondere, da die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für die Beurteilung von Gewerbelärm gelten und für den durch Wohnen hervorgerufenen Parklärm nur hilfsweise herangezogen werden.
Möchte die Gemeinde im Sinne einer hochwertigen Wohnsituation an der Festsetzung festhalten, bitten wir den Passus „… mit einem Abstand von 2 m zur Straßenbegrenzungslinie …“ zu konkretisieren. Ist damit gemeint, dass die Lärmschutzwand entlang der Grundstücksgrenze von der Einhausung der TG-Rampe bis 2 m vor die Straßenbegrenzungslinie gemäß Planzeichnung verlaufen soll? Alternativ könnte die Lärmschutzwand auch in die Planzeichnung aufgenommen werden.
Abwägung der Verwaltung
Die Lärmschutzwand sollte gemäß PlanZV vom 18.12.1990 mit dem Planzeichen Nr. 15.34 in der Planzeichnung dargestellt werden.
Die Festsetzung A 9.3.4 zweiter Absatz sollte gestrichen werden.
2. Die Festsetzung A 9.3.5 entspricht nicht dem Charakter einer Festsetzung. Der Passus kann stattdessen unter die Hinweise aufgenommen werden. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB können nur bauliche oder sonstige technische Vorkehrungen festgesetzt werden.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
A 9.3.5 sollte unter B 7.3 (neu) aufgenommen werden. (siehe Punkt 4)
B 7.3 sollte künftig wie folgt lauten:
„Stationäre haustechnische Anlagen sind so zu planen und zu betreiben, dass tagsüber und nachts in Summe mit anderen Geräuschquellen die Anforderungen der TA Lärm an den maßgeblichen Immissionsorten in der schutzbedürftigen Nachbarschaft eingehalten werden und die Bedingung IRWA = IRW – 15 dB(A) tags/nachts erfüllt ist“.
3. Hinweis B 7.2:
Die Formulierung „ausreichender Abstand“ ist zu unbestimmt. Welcher Abstand ist damit gemeint?
Es gibt keine Vorschrift, die diesen Abstand definiert. Gemäß eines IMS vom 28.11.1994 sollte der Abstand zwischen Lüftungsöffnungen von Tiefgaragen mit natürlicher Belüftung und Fenstern von Aufenthaltsräumen mindestens 2,5 m betragen. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass auch bei Einhaltung dieses Abstands nicht auszuschließen ist, dass es an verschiedenen Tagen zu Geruchsbelästigungen durch die Tiefgaragenabluft kommen kann.
Abwägung der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
B 7.2 sollte künftig wie folgt lauten:
„Lüftungsöffnungen der Tiefgarage sind so anzuordnen, dass ein Abstand von mindestens 2,5 m zu Fenstern von Aufenthaltsräumen und Terrassen eingehalten werden.“
4. Der Hinweis B 7.3 kann aus unserer Sicht gestrichen werden. Die Festsetzung A 9.3.5 ist keine Festsetzung (siehe oben, Punkt 2) und sollte unter die Hinweise aufgenommen werden. Die Festsetzung A 9.3.4 ist konkret formuliert und die Tiefgaragenrampe samt Schalldämmung, Entwässerungsrinne und Garagentor ist zwingend danach auszuführen. Bei entsprechender Ausführung ist der Nachweis der schalltechnischen Verträglichkeit bereits in der vorliegenden Untersuchung von Möhler + Partner geführt worden.
Abwägung der Verwaltung
Die Empfehlung wird zur Kenntnis genommen.
B 7.3 in der Fassung vom 24.04.2023 sollte gestrichen werden.
Untere Immissionsschutzbehörde 12.05.2021
Die Untere Immissionsschutzbehörde nimmt zum vorliegenden Bebauungsplan wie folgt Stellung:
1. Im Plangebiet sollen ca. 40 Wohnungen geschaffen werden. Die Anzahl der geplanten Stellplätze in der Tiefgarage geht aus den Festsetzungen und der Begründung nicht hervor. Die einzige TG-Zufahrt befindet sich im Hochstift-Freising-Weg in unmittelbarer Nähe der Hausnummer 3 (Abstand ca. 8 m). Wir geben zu bedenken, dass die Konzentration des ruhenden Verkehrs in Tiefgaragen dazu führen kann, dass die direkt an die Erschließung angrenzende Bebauung u.U. erheblich mit Lärmimmissionen belastet sein kann, vor allem wenn sich die Erschließung großer Tiefgaragen auf eine einzige Zufahrt konzentriert.
In Wohngebieten sind Stellplätze für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zwar allgemein zulässig (§ 12 Abs. 2 BauNVO) und die Nachbarn haben die hiervon ausgehenden Emissionen im Regelfall hinzunehmen (vgl. BVerwG vom 20.03.03 NVwZ 2003, 1516). Etwas anderes ergibt sich im Einzelfall jedoch dann, wenn von den Stellplätzen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind (§ 15 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BauNVO). Was zumutbar ist, folgt demnach aus der konkreten Situation der benachbarten Grundstücke.
Aufgrund der Größe und der beschränkten Zufahrtsmöglichkeit wird der Gemeinde empfohlen, schalltechnisch prüfen zu lassen, ob die durch die Nutzung hervorgerufenen Schallimmissionen am benachbarten Wohnhaus noch umgebungsverträglich sind.
Sollte die Gemeinde von dieser Prüfung absehen, so wird dringend empfohlen, zur Umsetzung der Mindestanforderungen an den Schallschutz wenigstens nachfolgend genannte Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen:
„Die Tiefgaragenrampe ist vollständig zu umbauen. Die Wände und Decken sind im Einfahrtsbereich auf eine Tiefe von mindestens 6 m so auszuführen, dass keine schallharten Oberflächen vorhanden sind. Dies kann z.B. durch Aufbringen von schallabsorbierenden Platten erreicht werden.“
Abwägung der Verwaltung
Die Tiefgaragenzufahrt wurde in die Karolingerstraße verlegt. Die Anregung wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (A 7.4) eingearbeitet.
2. Aufgrund der zunehmend auftretenden Lärmproblematik bei größeren Baustellen geben wir folgendes zu bedenken:
Der Bauherr ist als „Zustandsstörer“ dafür verantwortlich, dass ausgehend von seiner Baustelle schädliche Umwelteinwirkungen – und hierzu zählt der Baulärm - verhindert werden, die unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit und nach dem Stand der Technik vermeidbar sind.
Keine schädlichen Umwelteinwirkungen sind (in Deutschland) regelmäßig zu unterstellen, wenn die Immissionsrichtwerte der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm (AVV Baulärm) eingehalten werden.
Die Folgen unvermeidbaren Baulärms sind grundsätzlich vom Bauherrn zu tragen. Der Bauherr hat bereits in der Planungsphase Aussagen bezüglich Baulärmauswirkungen zu ermitteln und mit der Leistungsbeschreibung, soweit im Einzelfall erforderlich, besondere Immissionsschutzvorgaben im Bereich der Baustelle anzugeben (siehe u. a. ATV DIN 18299 und die jeweils anwendbaren Normen in der VOB/C, die ebenfalls bereits Angaben zum Lärmschutz beinhalten).
Weitere Ausführungen zum Thema Baulärm können unter baulaermportal.de dem Merkblatt „Baulärm“ entnommen werden.
Aufgrund der direkt benachbarten Wohnnutzung sind bei den Abbruch- und Bauarbeiten im Umgriff des Bebauungsplans erhebliche Lärmbelästigungen nicht auszuschließen. Zur Sicherstellung des Lärmimmissionsschutzes in der Abbruch- und Bauphase ist daher seitens des Bauherren ein Konzept zu erarbeiten, wie die Anforderungen der AVV Baulärm eingehalten werden können. Im Rahmen einer Baulärmprognose ist dieses Konzept durch einen Fachgutachter nachvollziehbar darzulegen.
Der Gemeinde wird empfohlen, einen Hinweis in den Bebauungsplan aufzunehmen, dass spätestens mit dem Antrag auf Genehmigung (auch Abbruchgenehmigung) oder Freistellung eine Baulärmprognose nach o.g. Maßgabe zu erstellen ist.
Abwägung der Verwaltung
Die Empfehlung wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (B 7.1) berücksichtigt.
1.1.3 Landratsamt Starnberg, Boden- und Abfallrecht 24.05.2023
Aus bodenschutz- und abfallrechtlicher Sicht bestehen keine Bedenken gegen den Bebauungsplanentwurf Hochstift-Freising-Weg/Karolingerstraße i.d.F. vom 24.04.2023.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Hochstift-Freising-Weg/Karolingerstraße (Flurnummern 1314/11, 1318/2, 1321/14 und Teilflächen von 1305/03 und 1322/6, Gemarkung Gilching) sind keine Flächen im Altlastenkataster eingetragen. Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen liegen uns in diesem Bereich derzeit nicht vor.
Wir bitten Sie jedoch, in der Satzung unter B) Hinweise den Punkt 4.1 zum Bodenschutz wie folgt abzuändern:
Werden bei Aushubarbeiten Verunreinigungen (optische oder organoleptische Auffälligkeiten) des Untergrundes festgestellt, so darf der Aushub nur unter fachtechnischer Begleitung eines einschlägigen Ing.-Büros fortgeführt werden. Dieser Sachverhalt ist unverzüglich dem Wasserwirtschaftsamt Weilheim und dem Landratsamt Starnberg zu melden (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG). Das Ausmaß der Verunreinigung ist dann durch horizontale und vertikale Abgrenzung zu bestimmen und ein Dokumentationsbericht dem Landratsamt Starnberg - Fachbereich Umweltschutz - vorzulegen.
Abwägung der Verwaltung
Der Anregung sollte nachgekommen werden.
B 4.1 sollte künftig wie folgt lauten:
Werden bei Aushubarbeiten Verunreinigungen (optische oder organoleptische Auffälligkeiten) des Untergrundes festgestellt, so darf der Aushub nur unter fachtechnischer Begleitung eines einschlägigen Ing.-Büros fortgeführt werden. Dieser Sachverhalt ist unverzüglich dem Wasserwirtschaftsamt Weilheim und dem Landratsamt Starnberg zu melden (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG). Das Ausmaß der Verunreinigung ist dann durch horizontale und vertikale Abgrenzung zu bestimmen und ein Dokumentationsbericht dem Landratsamt Starnberg - Fachbereich Umweltschutz - vorzulegen.
Landratsamt Starnberg, Bodenschutz- und Abfallrecht 16.04.2021
Im Dokument „BPlanentwurf Hochstift-Freising-Weg/Karolingerstraße Festsetzung“ ist unter Punkt 4.1, 4.2 und 4.3 bereits alles enthalten was aus unserem Bereich für den BPlan notwendig ist.
Zudem teilen wir Ihnen mit, dass die Flur-Nrn. 1314/11, 1318/2, 1321/14 sowie TF 1305/03 und 1322/6 nicht im Altlastenkataster eingetragen sind. Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen liegen uns derzeit nicht vor.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.4 Verkehrswesen 26.05.2021
Nach Durchsicht und Prüfung der Planunterlagen zu oben genanntem Bebauungsplan bestehen seitens der „Unteren Straßenverkehrsbehörde“ grundsätzlich keine Bedenken gegen die Planungen der Gemeinde Gilching.
Allerdings bitten wir Sie, die Sichtfelder gemäß der „Richtlinien für die Anlagen von Stadtstraßen“ RASt 06 festzusetzen.
Abwägung der Verwaltung
Die Empfehlung wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (Planzeichnung) umgesetzt.
1.1.5 Landratsamt Starnberg, Brandschutzdienststelle 23.05.2023
1. Löschwasserversorgung:
Hinsichtlich der Löschwasserversorgung bestehen unsererseits keine grundsätzlichen Bedenken.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
2. Erschließung:
Hinsichtlich der Erschließungssituation bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
3. Zweiter Flucht- und Rettungsweg:
Nach Art. 31 Abs. 2 BayBO muss der erste Rettungsweg von Nutzungseinheiten, die nicht zu ebener Erde liegen, über mindestens eine notwendige Treppe führen.
Der zweite Rettungsweg kann nach Art. 31 Abs. 2 eine weitere Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr (vierteilige Steckleiter) erreichbaren Stelle sein. Für den Einsatz von tragbaren Leiter sind Aufstellflächen von 2 m x 3 m vorzuhalten.
Bei Gebäuden, die ganz oder mit Teilen mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind, sind Zufahrten oder Durchfahrten zu den vor und hinter den Gebäuden gelegenen Grundstücksteilen und Bewegungsflächen herzustellen, wenn sie aus Gründen des Feuerwehreinsatzes (Sicherstellung des 2. Rettungsweges durch die Feuerwehr) erforderlich sind.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Aufstellflächen von 2 m x 3 m sind vorgehalten. Eine Zufahrt zu WA 3 ist über den Hochstift-Freising-Platz gewährleistet.
Kreisbrandinspektion Starnberg 14.04.2021
Gemäß §§ 3 und 4 BauGB haben Sie uns den o. a. Bebauungsplan zur Stellungnahme vorgelegt. Diese lautet wie folgt:
1. Löschwasserversorgung
1.1 Allgemeine Hinweise zur Löschwasserversorgung außerhalb der Stellungnahme
- Als Grundschutz bezeichnet man den Brandschutz für Wohngebiete, Gewerbegebiete, Mischgebiete und Industriegebiete ohne erhöhtes Sach- und Personenrisiko. Der Löschwasserbedarf ist für den Löschbereich in Abhängigkeit von der baulichen Nutzung und der Gefahr der Brandausbreitung nach dem DVGW-Arbeitsblatt W405 „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung“ für eine Löschzeit von 2 Stunden zu ermitteln. Der Löschbereich erfasst sämtliche Löschwasserentnahmemöglichkeiten in einem Umkreis von 300m um das Brandobjekt. (Rechtsgrundlagen: DVGW-Arbeitsblatt W405, Art.12 BayBo2008)
2. Erschließung
2.1 Hinsichtlich der Erschließungssituation bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.
3. Zweiter Flucht- und Rettungsweg
3.1 Hinsichtlich des zweiten Flucht- und Rettungsweges bestehen unsererseits keine grundsätzlichen Bedenken.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.2 AmperVerband 09.06.2023
Nachfolgend unsere Stellungnahme zum im Betreff genannten Bauleitverfahren:
"Wir hatten bereits zur Entwurfsfassung vom 23.11.2020 zu im Betreff genannten Bebauungsplan unsere Stellungnahmen am 08. Juni 2021 abgegeben. Die Änderungen in der nunmehr vorliegenden Fassung bedürfen nur noch eine Ergänzung zu unserer damaligen Stellungnahme hinsichtlich der geplanten Bäume in der Grüninsel der Karolingerstraße. Diese sind nämlich unmittelbar über unserem Sammelkanal in der Karolingerstraße sowie dem Anschlusskanal zum Grundstück Karolingerstr. 17 (FlSt.Nr. 1321/14) geplant. Somit wäre ein Zugang zu unserem Kanal ohne vorheriger Beseitigung der Bäume künftig nicht mehr möglich. Deshalb bitten wir die gegenseitigen Interessen, die Grünordnung zum einen und die Betriebssicherheit unserer Kanäle zum anderen, gemeinsam aufeinander abzustimmen. Ist ein anderer Baumstandort in der Karolingerstraße nicht möglich, hat dies zur Folge, dass unsere Kanäle entweder vor der Baumpflanzung verlegt oder durch entsprechende Maßnahmen z.B. durch Einbau eines Schutzrohres im Wurzelbereich der neunen Bäume gesichert werden müssen. Nur so können die Bäume bei einer späteren Aufgrabung erhalten werden. Diesbezüglich verweisen wir auch auf die inhaltlich gleichen Merkblätter der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen Nr. 939, der DWA-M 162 und des DVGW GW 125 "Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle", die Handlungsempfehlungen zur Lösung derartiger Konkurrenzsituationen geben.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Laut Tiefbauamt der Gemeinde Gilching liegt der Schmutzwasserkanal seitlich versetzt zur "Mittelinsel"; zwischen Achse SW- Kanal und Achse Baum ist ein Abstand von 1,5m. Somit ergibt sich eine Überschneidung bei der Anlage der Baumgrube nach ZTV Stra Mü und dem DWA-M 162.
Bei einer baulichen Umsetzung der Mittelinsel/Baumgruben findet dies in Abstimmung mit dem Spartenträger statt.
In einer "Rahmenbedingungen über die Zusammenarbeit zum Schutz von Bäumen und unterirdischen Leitungen" werden die technischen und finanziellen Maßnahmen abgestimmt und festgelegt.
AmperVerband 08.06.2021
Das Planungsgebiet ist durch unsere öffentlichen Schmutzwasserkanäle in der Karolingerstraße und im Hochstift-Freising-Weg abwassertechnisch erschlossen. Den Bestand unserer Schmutzwasserkanäle entnehmen Sie bitte dem beiliegenden Lageplan vom 28.05.2021. Die Wohngebäude sind durch unsere öffentlichen Grundstücksanschlusskanäle erschlossen. Im Zuge der Realisierung von Bebauungen bzw. Gebäudeerweiterungen stimmen wir die Anschlussmöglichkeiten an den Schmutzwasserkanal mit dem Grundstückseigentümer ab. Auf Antrag erhält der Grundstückseigentümer die Angaben zur Kanalanschlussstelle (Lage und Tiefe des Kanals, ggf. der Abzweige). Antragsformulare für die Angaben zur Kanalanschlussstelle sind auch über das Internet unter „www.amperverband.de“ verfügbar und sollten rechtzeitig eingereicht werden, um eine termingerechte Herstellung der notwenigen Anschlusskanäle gewährleisten zu können. Wird ein neuer, zusätzlicher Kanalanschluss gewünscht, kann dieser von uns ggf. gegen Kostenersatz erstellt werden. Wir verweisen auf unser nach dem Trennsystem aufgebautes Entwässerungsverfahren mit der Folge, dass unseren Kanälen nur Schmutzwasser aber kein Niederschlags- oder Grundwasser zugeleitet werden darf.
Werden im Zuge von Neubauten vorhandene Grundstücksentwässerungsanlagen vorübergehend oder vollständig außer Betrieb genommen bzw. beseitigt, ist der verbleibende Anschlusskanal zum öffentlichen Sammelkanal fachgerecht zu trennen und dicht zu verschließen, damit kein Niederschlagswasser und/oder Bodenmaterial in den Anschlusskanal eindringen kann.
Die Veränderung bzw. Erhöhung der Geschossfläche führt in der Regel zu einer Nachberechnung des Herstellungsbeitrages. Unter Umständen löst dies nach Realisierung der neuen Gebäude einen zusätzlichen Beitrag für die Abwasserentsorgungsanlagen nach § 5 der AV-Beitrags- und Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung aus.
Abschließend weisen wir darauf hin, dass bei Neupflanzungen von Bäumen ein Abstand zu bestehenden Ver- und Entsorgungsleitungen von 2,50 m einzuhalten ist. Andernfalls sind entsprechende Schutzmaßnahmen einzuplanen. Hinweise sind auch im DWA-Regelwerk zu finden.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.3 AWISTA Starnberg KU 12.06.2023
Wir erhielten o.g. Bebauungsplan zur Stellungnahme.
Die Belange des AWISTA-Starnberg sind ausreichend berücksichtigt.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
AWISTA 11.05.2021
Wir erhielten o.g. Bebauungsplan zur Stellungnahme.
Um eine ordnungsgemäße und dauerhafte Abfallentsorgung durch dreiachsige Abfallsammelfahrzeuge zu gewährleisten, weisen wir darauf hin, dass die Bereitstellung aller Behälter im Holsystem am nächsten befahrbaren öffentlichen Verkehrsraum erfolgen muss (vgl. § 13 a Abs. 4 Pkt. 6 Abfallwirtschaftssatzung).
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Das Bauquartier liegt an zwei Erschließungsstraßen an. Es kann daher sichergestellt werden, dass eine ordnungsgemäße und dauerhafte Abfallentsorgung durch dreiachsige Abfallsammelfahrzeuge gewährleistet ist.
1.4 Freiwillige Feuerwehr Gilching 20.04.2021
Im Entwurf ist eine Verkehrsinsel im Kreuzungsbereich Karolingerstraße/Hochstift-Freising-Weg vorgegeben. Bei der im Planentwurf eingezeichneten Lage der Verkehrsinsel ist zu befürchten, dass die „Flächen für die Feuerwehr“ nicht eingehalten werden können, da die Anfahrt der Feuerwehrfahrzeuge über die Karolingerstraße vom Starnberger Weg herkommend erfolgt. Es ist sicher zu stellen, dass die Mindestmaße für „Kurven in Zu- oder Durchfahrten“ nach BayBO (BayTB A 2.2.21.1 – Richtlinie über die Flächen für die Feuerwehr – Ziffer 3) eingehalten werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Die Stellungnahme wurde an das Tiefbauamt der Gemeinde Gilching übermittelt, mit der Bitte, bei der Umsetzung der Straßenbaumaßnahme die Mindestmaße für „Kurven in Zu- oder Durchfahrten“ nach BayBO (BayTB A 2.2.1.1 – Richtlinie über die Flächen für die Feuerwehr – Ziffer 3) einzuhalten.
Stellungnahme Tiefbauamt der Gemeinde Gilching: Im Rahmen der späteren Straßen-/Kreuzungsplanung Karolingerstraße/Hochstift-Freising-Platz wird die Anregung der Freiwilligen Feuerwehr Gilching umfassend berücksichtigt.
1.5 Bayernets GmbH 11.05.2023 und 12.04.2021
Im Geltungsbereich Ihres Verfahrens – wie in den von Ihnen übersandten Planunterlagen dargestellt – liegen keine Anlagen der bayernets GmbH. Aktuelle Planungen der bayernets GmbH werden hier ebenfalls nicht berührt. Wir haben keine Einwände gegen das Verfahren.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen.
1.6 Bayernwerk Netz GmbH 26.05.2023
Gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden. In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen. Beiliegend erhalten Sie einen Lageplan, indem die Anlagen dargestellt sind. Den Verlauf der Leitungen haben wir Ihnen in dem beigefügten Plan mit folgenden Farben markiert; Stromleitungen ([blau und rot])
Kabel
Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen je 0,5 m rechts und links zur Trassenachse. Der ungehinderte Zugang, sowie die ungehinderte Zufahrt, zu unseren Kabeln muss jederzeit gewährleistet sein, damit Aufgrabungen z. B. mit einem Minibagger, möglich sind. Befinden sich unsere Anlagen innerhalb der Umzäunung, ist für Wartung und Reparaturarbeiten am Eingangstor der PV-Anlage ein Schlüsseltresor zu installieren. Die Kosten trägt der Betreiber der PV-Anlage. Den Schließzylinder stellt die Bayernwerk Netz GmbH.
Wir weisen darauf hin, dass die Trassen unterirdischer Versorgungsleitungen von Bepflanzung freizuhalten sind, da sonst die Betriebssicherheit und Reparaturmöglichkeit eingeschränkt werden. Bäume und tiefwurzelnde Sträucher dürfen aus Gründen des Baumschutzes (DIN 18920) bis zu einem Abstand von 2,5 m zur Trassenachse gepflanzt werden. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind im Einvernehmen mit uns geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen.
Beachten Sie bitte die Hinweise im “Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle", Ausgabe 2013 vom FGSV Verlag www.fgsv-verlag.de (FGSV-Nr. 939), bzw. die DVGW-Richtlinie GW125.
Hinsichtlich der in den angegebenen Schutzzonenbereichen bzw. Schutzstreifen bestehenden Bau- und Bepflanzungsbeschränkung machen wir darauf aufmerksam, dass Pläne für Bau- und Bepflanzungsvorhaben jeder Art uns rechtzeitig zur Stellungnahme vorzulegen sind. Dies gilt insbesondere für Straßen- und Wegebaumaßnahmen, Ver- und Entsorgungsleitungen, Kiesabbau, Aufschüttungen, Freizeit- und Sportanlagen, Bade- und Fischgewässer und Aufforstungen.
Kabelplanung(en)
Zur elektrischen Versorgung des geplanten Gebietes sind Niederspannungskabel erforderlich. Eine Kabelverlegung ist in der Regel nur in Gehwegen, Versorgungsstreifen, Begleitstreifen oder Grünstreifen ohne Baumbestand möglich. Im überplanten Bereich befinden sich Anlagenteile der Bayernwerk Netz GmbH oder es sollen neue erstellt werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Versorgungsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbauträger und anderer Versorgungsträger ist es notwendig, dass der Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich frühzeitig (mindestens 3 Monate) vor Baubeginn der Bayernwerk Netz GmbH schriftlich mitgeteilt wird. Nach § 123 BauGB sind die Gehwege und Erschließungsstraßen soweit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können.
Ausführung von Leitungsbauarbeiten sowie Ausstecken von Grenzen und Höhen:
• Vor Beginn der Verlegung von Versorgungsleitungen sind die Verlegezonen mit endgültigen Höhenangaben der Erschließungsstraßen bzw. Gehwegen und den erforderlichen Grundstücksgrenzen vor Ort bei Bedarf durch den Erschließungsträger (Gemeinde) abzustecken.
• Für die Ausführung der Leitungsbauarbeiten ist uns ein angemessenes Zeitfenster zur Verfügung zu stellen, in dem die Arbeiten ohne Behinderungen und Beeinträchtigungen durchgeführt werden können.
Für Kabelhausanschlüsse dürfen nur marktübliche und zugelassene Einführungssysteme, welche bis mind. 1 bar gas- und wasserdicht sind, verwendet werden. Ein Prüfungsnachweis der Einführung ist nach Aufforderung vorzulegen. Wir bitten Sie, den Hinweis an die Bauherren in der Begründung aufzunehmen.
Das beiliegende “Merkblatt zum Schutz der Verteilungsanlagen“ ist zu beachten. Die beiliegenden “Sicherheitshinweise für Arbeiten in der Nähe von Kabel-, Gas- und Freileitungen“ sind zu beachten.
Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter: https://www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftsportal.htmlDatum
Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.
Anlagen: Lageplan; Sicherheitshinweise für Arbeiten in der Nähe von Kabel-, Gas- und Freileitungen; Merkblatt zum Schutz der Verteilungsanlagen; Merkblatt Gefahrenzone und Schutzabstände bei Arbeiten in der Nähe unter Spannung stehender Teile
Abwägung der Verwaltung
Der Anregung sollte gefolgt werden.
Die Begründung sollte unter Punkt 9. Ver- und Entsorgung künftig wie folgt lauten:
„9. Ver- und Entsorgung sowie Kabelanschuss
Das Plangebiet ist vollständig mit Abwasser und Wasser erschlossen.Sämtliche Bauvorhaben müssen vor Fertigstellung an die zentraleWasserversorgungsanlage und Abwasseranlagen angeschlossen sein.Die Niederschlagswasserbeseitigung erfolgt auf dem Grundstück.Für die Ermittlung der Löschwasserversorgung gilt das Regelwerk derDVGW Arbeitsblatt W405.
Das Gebiet ist jetzt schon größtenteils versiegelt.
Um den wichtigen Aspekt des Schutzes vor Starkregenereignissen zufolgen, werden die Bezugshöhe für WA1 und WA2 so festgesetzt, dassdiese ca. 10 cm über der bestehenden Fahrbahnoberkante liegen.Eine größere Höhenlage des Erdgeschosses wird wegen der städtebaulichen Wirkung / Höhenentwicklung und der Barrierefreiheit in diesem Gebiet nicht als Lösung gesehen.
Für Kabelhausanschlüsse dürfen nur marktübliche und zugelassene Einführungssysteme, welche bis mind. 1 bar gas- und wasserdicht sind, verwendet werden. Ein Prüfungsnachweis der Einführung ist nach Aufforderung vorzulegen. Das „Merkblatt zum Schutz der Verteilungsanlagen“ und „Sicherheitshinweise für Arbeiten in der Nähe von Kabel-, Gas- und Freileitungen“ sind zu beachten.“
1.7 Telekom 07.06.2023
Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i.S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben.
Zum o.a. Entwurf des Bebauungsplanes nehmen wir wie folgt Stellung:
Im dargestellten Planbereich ist bereits eine Telekommunikationsinfrastruktur vorhanden. Änderungen, Baumaßnahmen oder Planungen zu Baumaßnahmen sind zurzeit nicht vorgesehen. Nach Kündigung aller Anschlüsse durch die Kunden, können diese Telekommunikationsanlagen problemlos entfernt werden.
Einen Lageplan mit unseren eingezeichneten Telekommunikationsanlagen haben wir beigefügt. Zeichen und Abkürzungen in den Lageplänen sind in der Kabelschutzanweisung zu entnehmen. Bitte beachten sie: Der übersandte Lageplan ist nur für Planungszwecke geeignet, ansonsten ist er unverbindlich. Bei allen Grabungen am oder im Erdreich bitten wir beiliegende Kabelschutzanweisung unbedingt zu beachten.
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen Telekommunikationslinien vermieden werden und aus betrieblichen Gründen (z. B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist. Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie der Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen anderer Leitungsträger ist es unbedingt erforderlich, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen bzw. Spartenbesprechungen der
Deutschen Telekom Technik GmbH T NL Süd, PTI 25, Fertigungssteuerung, Mail: T_NL_Sued_PTI25_FS@telekom.de , so früh wie möglich, mindestens 6 Monate vorher angezeigt werden.
Für Spartenbesprechungen zum Ausbau des Plangebietes setzen sie sich bitte frühzeitig (mindestens 6 Monate vor Baubeginn) mit unserer Planungsabteilung (Kontaktaufnahme über Fertigungssteuerung, E-Mail: T_NL_Sued_PTI25_FS@telekom.de) in Verbindung.
Für die Anbindung neuer Bauten an das Telekommunikationsnetz der Telekom sowie der Koordinierung mit den Baumaßnahmen anderen Leitungsträger ist es unbedingt erforderlich, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen der Bauherrenhotline, Tel.: 0800 330 1903, oder E-Mail: fmb.bhh.auftrag@telekom.de so früh wie möglich, mindestens 4 Monate vorher angezeigt werden.
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen:
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen Telekommunikationslinien vermieden werden und aus betrieblichen Gründen (z. B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe hier u. a. Abschnitt 3 zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekommunikationsanlagen vorzusehen.
Zusätzlicher Hinweis:
Um das Grundstück herum befinden sich im öffentlichen Grund Anlagen der Telekom, die bei einer eventuellen Grenzbebauung durch den Vorhabenträger zu beachten sind.
Im Falle einer Grenzbebauung (jetzt Regelfall) und damit verbundenen Setzungen von Spund- bzw. Bohrpfahlwänden ist eine rechtzeitige Beteiligung der Telekom angezeigt.
Wir weisen darauf hin, dass die Sicherung / Änderung / Verlegung von TK-Anlagen kostenpflichtig ist.
Bitte beteiligen Sie uns auch weiterhin am Planverfahren.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Unter B 8.2 sind alle geforderten Festsetzungen bereits formuliert.
DEUTSCHE TELEKOM TECHNIK GMBH, PTI 25 29.04.2021
Vielen Dank für die zugesandten Unterlagen und die Beteiligung an dem Verfahren.
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben.
Zum im Betreff genannten Bebauungsplan nehmen wir wie folgt Stellung:
Im Plangebiet ist bereits eine Telekommunikationsinfrastruktur vorhanden.
U.a. handelt es sich dabei um die Hauszuführungen für die Karolingerstr. 17 und Hochstift-Freising-Weg 11. Diese Hauszuführungen sollen, solange sich aktive Anschlüsse darauf befinden, auf dem Grundstück verbleiben. Nach Kündigung aller Anschlüsse durch die Kunden, können diese Telekommunikationsanlagen problemlos entfernt werden. Änderungen, Baumaßnahmen oder Planungen zu Baumaßnahmen sind zurzeit nicht vorgesehen.
Einen Lageplan mit unseren eingezeichneten Telekommunikationsanlagen haben wir beigefügt. Zeichen und Abkürzungen im Lageplan sind in der darin eingefügten Legende zu entnehmen.
Bitte beachten sie: Der übersandte Lageplan ist nur für Planungszwecke geeignet, ansonsten ist er unverbindlich. Bei allen Grabungen am oder im Erdreich bitten wir beiliegende Kabelschutzanweisung unbedingt zu beachten.
Für die Anbindung neuer Bauten an das Telekommunikationsnetz der Telekom sowie der Koordinierung mit den Baumaßnahmen anderen Leitungsträger bitten wir die Grundstückseigentümer, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen der Bauherrenhotline Tel.: 0800 330 1903 oder E-Mail: fmb.bhh.auftrag@telekom.de so früh wie möglich, mindestens 4 Monate vorher angezeigt werden.
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen:
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekommunikationsanlagen vorzusehen.
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen Telekommunikationslinien vermieden werden und aus betrieblichen Gründen (z. B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe hier u. a. Abschnitt 3 zu beachten.
Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
Bitte beteiligen Sie uns auch weiterhin am Planverfahren.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregungen wurden in den Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (B 8.2) eingearbeitet.
1.8 Wasserwirtschaftsamt Weilheim 11.05.2023
wir haben bereits am 12.05.2021 zu o.g. Bauleitplanung Stellung genommen, neue fachliche Belange sind für uns nicht ersichtlich, weshalb auf eine ausführliche Stellungnahme verzichtet wird.
Hinweise zum Starkregenschutz wurden übernommen, vielen Dank dafür.
An dieser Stelle noch ein Hinweis, die Tiefgarageneinfahrten sollten bei der Planung konstruktiv auch gegen das Eindringen gegen Starkregen geschützt werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Wasserwirtschaftsamt Weilheim 12.05.2021
Unter Beachtung der nachfolgenden Stellungnahme bestehen aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken gegen die vorliegende Bauleitplanung.
Wir bitten nach Abschluss des Verfahrens um eine Ausfertigung des rechtskräftigen Bebauungsplanes als PDF-Dokument an poststelle@wwa-wm.bayern.de. Das Landratsamt Starnberg erhält eine Kopie des Schreibens.
Stellungnahme
1. Rechtliche und fachliche Hinweise und Empfehlungen
Die Belange des Hochwasserschutzes und der –vorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, sind in der Bauleitplanung zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 12, Abs. 7 BauGB). Das StMUV hat gemeinsam mit dem StMB eine Arbeitshilfe „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung“ herausgegeben, wie die Kommunen dieser Verantwortung gerecht werden können und wie sie die Abwägung im Sinne des Risikogedankens und des Risikomanagements fehlerfrei ausüben können, https://www.stmuv.bayern.de/themen/wasserwirtschaft/hochwasser/doc/arbeitshilfe.pdf.
1.1 Oberirdische Gewässer
Oberirdische Gewässer sind im Umgriff des Bebauungsplans nicht enthalten.
Abwägung der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
1.2 Überflutungen infolge von Starkregen
Infolge von Starkregenereignissen kann es auch fernab von Gewässern zu Überflutungen kommen. Die Vorsorge gegen derartige Ereignisse beginnt auf Ebene der Bauleitplanung. Hinweis 2.3 weist auf dieses Risiko hin.
Durch Änderung des natürlichen Abflussverhaltens darf es zu keiner nachteiligen Auswirkung auf Dritte kommen (§37 WHG).
Vorschlag für Hinweise zum Plan (Formulierungsalternative):
„Schutz vor Überflutungen infolge von Starkregen:
Infolge von Starkregenereignissen können im Bereich des Bebauungsplans Überflutungen auftreten. Um Schäden zu vermeiden, sind bauliche Vorsorgemaßnahmen zu treffen, die das Eindringen von oberflächlich abfließendem Wasser in Erd- und Kellergeschosse dauerhaft verhindert. Eine Sockelhöhe von mind. 25 cm über der Fahrbahnoberkante wird empfohlen. Kellerfenster sowie Kellereingangstüren sollten wasserdicht und/oder mit Aufkantungen, z.B. vor Lichtschächten, ausgeführt werden.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregung wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (B 2.3) eingearbeitet.
Die Empfehlung eine Sockelhöhe von mind. 25 cm über der Fahrbahnoberkante festzusetzen, sollte aus städtebaulichen Gründen / Höhenentwicklung und der Barrierefreiheit bei diesem Baugebiet nicht als Lösung gesehen werden.
Im Luftbild, Bayernatlas, ist deutlich zu erkennen, dass das Baugrundstück jetzt schon großflächig versiegelt ist.
Eine geringfügige Anhebung der Bezugshöhe im Bebauungsplan erachten wir aber grundsätzlich als sinnvoll, vor allem auch im Anbetracht dessen, dass der Hochstift-Freising-Weg etwas im Gefälle liegt.
Bei der Festsetzung der Höhen im Plangebiet wurde von der bestehenden Geländehöhe im Bereich der jeweiligen Baukörper ausgegangen.
Nach nochmaliger Prüfung der Höhen, vor allem auch im Bezug zu den angrenzenden Verkehrsflächen wurde festgestellt, dass im Bestand kaum Gefälle zu den Straßen vorhanden ist. Um den wichtigen Aspekt des Schutzes vor Starkregenereignissen zu folgen, haben wir, zusätzlich zu dem vom WWA vorgeschlagenen Hinweis, die Bezugshöhe für WA1 und WA2 neu festgesetzt um durch entsprechende Geländeausbildungen die geforderte Höhe über Straßenniveau zu erreichen und trotzdem den barrierefreien Zugang zu ermöglichen. An der festgesetzten Wandhöhe sollte sich daraus nichts ändern.
1.3 Grundwasser
Uns liegen keine Grundwasserstandsbeobachtungen im Planungsgebiet vor. Der Grundwasserstand muss durch geeignete Erkundungen im Planungsgebiet ermittelt werden. Ein das Plangebiet überstreichender, großräumiger (und damit ungenauer) Grundwassergleichenplan deutet auf quartäre Grundwasserhöhen im Plangebiet von 549 müNN (Niedrigwasser) hin. Das Gelände des Plangebiets liegt nach unseren Karten auf etwa 560 müNN. An Aufschlüssen im Umfeld wurde dagegen Grundwasser schon zwischen 4 und 8 m unter Gelände dokumentiert.
Vorschlag für Hinweise zum Plan:
„Die Erkundung des Baugrundes einschl. der Grundwasserverhältnisse obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherrn, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Hang- und Schichtenwasser sichern muss.“
Abwägung der Verwaltung
Die Anregung wurde in den Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (B 2.1) bereits eingearbeitet.
1.4 Altlasten und Bodenschutz
1.4.1 Altlasten und schädliche Bodenveränderungen
Dem Wasserwirtschaftsamt liegen keine Informationen über Altlasten, schädliche Bodenveränderungen oder entsprechende Verdachtsflächen in diesem Bereich vor. Dessen ungeachtet sind entsprechende ergänzende Erkundigungen bei der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde unverzichtbar. Hinweis 4 bezieht sich auf die Altlasten.
Abwägung der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
1.4.2 Vorsorgender Bodenschutz
Durch das Vorhaben werden die Belange des Schutzgutes Boden berührt. Verschiedene Festsetzungen wie Dach- und Fassadenbegrünungen, Tiefgaragen und Punkte der Grünordnung & das Zulassen höherer Baukörper können nach unserer Einschätzung die Folgen der mit der Überbauung zwangsweise einhergehenden Verlust an Bodenfunktionen abmildern und werden daher von unserer Seite ausdrücklich begrüßt.
Wir empfehlen, Zisternen zumindest vor unterirdische Versickerungsanlagen festzusetzen, um die fehlende verringerte Filterwirkung des Bodens teilweise zu kompensieren.
Abwägung der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
B 2.2 letzter Satz empfiehlt bereits den Einbau von Zisternen.
1.5 Wasserversorgung
Hinweis 2.1 sieht den Anschluss aller Gebäude an die zentrale Trinkwasserversorgung vor.
1.6 Abwasserentsorgung
1.6.1 Häusliches Schmutzwasser
Alle Gebäude sind gemäß Hinweis 2.4 an die zentrale Abwasserentsorgung anzuschließen. Schmutzwasser ist im Trennsystem abzuleiten.
1.6.2 Niederschlagswasser
Mit den Hinweisen unter Punkt 2.2 des vorliegenden Satzungsentwurfs besteht weitgehend Einverständnis. Nach dem vorliegenden Begründungsentwurf werden im Plangebiet sickerfähige Kiese erwartet. Für das Plangebiet liegen uns leider keine dokumentierten Bodenaufschlüsse vor. Wir halten das Vorfinden sickerfähiger Kiese ebenfalls für sehr wahrscheinlich, weisen aber der Form halber darauf hin, dass die Gemeinde für die Beseitigung von Niederschlagswassers verantwortlich bleibt, sollten keine sickerfähigen Böden erkundet werden.
Abwägung der Verwaltung
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
2. Zusammenfassung
Gegen den Bebauungsplan bestehen keine grundlegenden wasserwirtschaftlichen Bedenken, wenn obige Ausführungen berücksichtigt werden.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.9 Vodafone 11.05.2021
1.9.1 Stellungnahme S01011069, VF und VFKD, Gemeinde Gilching, Bebauungsplan "Hochstift-Freising-Weg/Karolingerstraße"
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens, deren Lage auf den beiliegenden Bestandsplänen dargestellt ist. Wir weisen darauf hin, dass unsere Anlagen bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern sind, nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht verringert werden dürfen.
Sollte eine Umverlegung oder Baufeldfreimachung unserer Telekommunikationsanlagen erforderlich werden, benötigen wir mindestens drei Monate vor Baubeginn Ihren Auftrag an TDR-S-Bayern.de@vodafone.com, um eine Planung und Bauvorbereitung zu veranlassen sowie die notwendigen Arbeiten durchführen zu können.
Wir weisen Sie ebenfalls darauf hin, dass uns ggf. (z.B. bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen) die durch den Ersatz oder die Verlegung unserer Telekommunikationsanlagen entstehenden Kosten nach § 150 (1) BauGB zu erstatten sind.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Die Anregungen sind im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (B 8.2) berücksichtigt.
1.9.2 Stellungnahme S01011071, VF und VFKD, Gemeinde Gilching, Bebauungsplan "Hochstift-Freising-Weg/Karolingerstraße"
Eine Ausbauentscheidung trifft Vodafone nach internen Wirtschaftlichkeitskriterien. Dazu erfolgt eine Bewertung entsprechend Ihrer Anfrage zu einem Neubaugebiet. Bei Interesse setzen Sie sich bitte mit dem Team Neubaugebiete in Verbindung:
Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH, Neubaugebiete, KMU, Südwestpark 15, 90449 Nürnberg, Neubaugebiete.de@vodafone.com Bitte legen Sie einen Erschließungsplan des Gebietes Ihrer Kostenanfrage bei.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.10 Gemeinde Gilching, Ordnungsamt 14.04.2021
Von Seiten des Ordnungsamtes bestehen keine Einwände.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.11 Gemeinde Gilching, Tiefbauamt 04.08.2023
In der neuen Festsetzung ist eine Größe von 10,00m x 1,50m aufgeführt.
In der Richtlinie für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) ist bei der Umsetzung von Querungshilfen für Fußgänger eine Breite von min 2,0m empfohlen.
Auf Grund des bestehenden, beschränkten Verkehrsraumes ist die Umsetzung in der empfohlen Breite nicht möglich, dem wird hier durch eine größere Länge entgegengewirkt.
Bei der daraus resultierenden Aufstellfläche mit einer Länge von ca. 7m (1,5m Radius +7,0m Aufstellfläche + 1,5m Radius =10,0m) ist die Anordnung eines behindertengerechten Überganges und einer Aufenthaltsfläche für Fußgänger mit Fahrrad (schräg zur Fahrbahn), vollständig auf der Mittelinsel möglich.
Die genauen Abmessungen, Lage und Größe, ist im Rahmen der Straßenplanung, unter Einbeziehung des integrierten Mobilitätskonzeptes festzulegen.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Die zuständige Mitarbeiterin für Mobilität wird über die Einwendung informiert.
Die Festsetzung A 6.5 sollte künftig wie folgt lauten:
„Verkehrsinsel, Mindestgrößte: 10,00 m x 1,50 m. Die genauen Abmessungen, Lage und Größe, sind im Rahmen der Straßenplanung/Objektplanung, unter Einbeziehung des integrierten Mobilitätskonzeptes festzulegen.“
Gemeinde Gilching, Tiefbauamt 07.05.2021
In der Festsetzung zum Bebauungsplanentwurf Hochstift-Freising-Weg/Karolingerstraße ist unter Punkt 6.5 eine Mindestgröße der Verkehrsinsel Karolingerstraße mit einer Breite von 1,5m festgesetzt. Wie in der Begründung erläutert soll die Verkehrsinsel zur besseren Wegevernetzung zum nördlichen Teil Hochstift- Freising- Platz dienen.
Bei einer Breite von 1,5 m ist bei einer Querung mit Fahrrad (schieben über die Straße) die Aufenthaltsfläche zu kurz. Bei einer Verkehrsplanung die auf Grundlage der Erkenntnisse aus dem integrierten Mobilitätskonzept zu erwartenden Verkehrsströme durchgeführt wird, ist dies mit zu berücksichtigen.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Seit Mitte 2021 ist die Richtgeschwindigkeit entlang der Karolingerstraße auf 30 km/h angeordnet.
2. Bürger:innen
2.1 Bürger:innen A 12.06.2023 und 10.05.2021:
Stellungnahme zum Bebauungsplan Hochstift-Freising-Weg/Karolingerstraße in der Fassung vom 24.04.2023
Zu dem 1. Einspruch vom 10 Mai 2021 folgende Feststellungen:
1. Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage über Karolingerstraße ändern.
Diese Umsetzung begrüßen wir.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
2. Überprüfung der Berechnung für Grundflächenzahl GRZ=0,7/1,0 gemäß Bauplanung.
Begründung: Die zulässige GR darf durch die Grundflächen der in der Mit-Anrechnungsregelung (§ 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO) beschriebenen Anlagen, bis zu 50% überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8. Diese Zahl dient um die Bodenversiegelung zu begrenzen.
Zu diesem Punkt konnten wir keine Umsetzung feststellen.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 wurde die Festsetzung A 3.3 geändert. Diese lautet wie folgt:
„Die max. zulässige Grundfläche auf dem Baugrundstück darf durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen, bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden.“
Die Änderung entspricht der Anregung der Einwendungsführer:innen.
3. Überarbeitung der Planung mit Verzicht auf WA 3 bzw. WA 2 an WA 1 L- oder T-förmig anordnen.
Begründung: Durch die Verschiebung des Baukörpers nach Süd-West werden auf einen Schlag viele Probleme gelöst, wie Beschattung der Häuser im Hochstift-Freising-Weg 12, 14, 16 und 18, wie Lärm und Immissionen von Autoverkehr reduziert.
Zu diesem Punkt konnten wir keine Umsetzung feststellen.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Verschiebung der Baukörper:
Die Gemeinden haben Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen; §1 Abs. 3 Baugesetzbuch - BauGB. § 1a Absatz 2 Satz 1 1. Halbsatz BauGB legt fest: "Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden.“
Die geplante Nachverdichtung ist im Sinne des Landesentwicklungsprogramm Bayern - LEP vom 01.06.2023.
Unter dem Punkt Siedlungsstruktur soll die Ausweisung von Bauflächen einer nachhaltigen und bedarfsorientierten Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen, den Mobilitätsanforderungen, der Schonung der natürlichen Ressourcen und der Stärkung der zusammenhängenden Landschaftsräume ausgerichtet werden. Ein weiterer Grundsatz ist die Anwendung von Flächen- und energiesparenden Siedlungs- und Erschließungsformen.
Das Bebauungsplangebiet liegt innerhalb des mit Bekanntmachung vom 10.05.2017 förmlich festgelegten Sanierungsgebietes "Sanierungsgebiet I – Ortsmitte Gilching". 2017 hat der Gemeinderat Gilching als Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen die allgemeinen Ziele der Sanierung beschlossen u.a. Schaffung von attraktivem neuen Wohnungsbau.
Um die Neuordnung dieses zentralen Grundstücks im Sinne der Sanierungsziele zu ermöglichen erfolgte im Vorfeld die Ausarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes. Dieses städtebauliche Konzept ist in einem umfangreichen langwierigen Abstimmungsprozess zwischen Verwaltung, Gemeinderat, Bauherrn, Sanierungsarchitekten und Gestaltungsbeirat entstanden.
Im Sinne einer zukunftsorientierten, nachhaltigen Siedlungsentwicklung wird in dieser zentralen Ortslage in unmittelbarer Nähe des Rathauses eine verdichtete, kompakte Bauweise gefördert, die den landesplanerischen Vorgaben von flächensparendem Bauen, insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des Klimaschutzes, gerecht wird. So können in der Ortsmitte von Gilching 30 attraktive, moderne und barrierefreie Wohnungen entstehen.
Es ist für die Ortsmitte von Gilching von großer Bedeutung, dass bestehende Baulücken geschlossen werden, daher wird das Bauvorhaben aus Sicht der Ortsmittenentwicklung begrüßt. Dem der Planung zugrundeliegenden baulichen Verdichtungsgedanken im zentralen Ortsmittenbereich wird nachgekommen.
Laut dem Landesentwicklungsplan vom 01.06.2023, Anlage 2, Strukturkarte liegt Gilching im Verdichtungsraum München. Nahezu jede Gemeinde im Verdichtungsraum München entwickelt sich städtebaulich laufend weiter. Es besteht kein Anspruch darauf, dass die in der Nachbarschaft bestehende bauliche Situation auf Dauer erhalten bleibt. Das Ortsbild von Gilching hat sich und wird sich im Laufe der Zeit immer wieder verändern. Einzel-/und Reihenhaus sowie kleingliedrige Wohnbebauung werden künftig in Ortsmitten, wie hier, nicht mehr umsetzbar sein. In der Ortsmitte, im Ortszentrum, an der Pollingerstraße sowie mit dem neuen Rathaus sind bereits Bauwerke vorhanden, die den zeitlichen Wandel aufzeigen.
Verschattung:
Zu dem vorgebrachten Einwand einer künftigen Verschattung, wurde eine Verschattungsuntersuchung in Auftrag gegeben. Der vorliegende Bericht Nr. 700-00277-LI vom 30.03.2023 enthält folgende abschließende Zusammenfassung:
„Abschließend kann festgehalten werden, dass das Planvorhaben zu Veränderungen der Verschattungssituation in der nächsten Nachbarschaft führt. Jedoch auch nach Realisierung des Planvorhabens bleiben die Anforderungen der DIN EN 17037 an eine hohe bzw. mittlere Empfehlungsstufe an die Besonnung gewahrt. Demnach werden die Anforderungen der DIN EN 17037 auch zukünftig eingehalten. Eine Wohnqualität aus lichttechnischer Sicht ist daher auch nach Planrealisierung gegeben“.
Lärm/Immission:
Zu dem vorgebrachten Einwand Lärm und Immission, wurde eine Schalltechnische Untersuchung in Auftrag gegeben. Der vorliegende Bericht Nr. 700-00277-SU vom 30.03.2023 enthält folgende Aussagen:
„Bei den Verkehrswegen Hochstift-Freising-Weg handelt es sich um sogenannte Wohnerschließungsstraßen, deren Verkehr überwiegend durch die Anlieger (Bewohner) erzeugt wird. (4.1.1)“
Die durchgeführten Berechnungen zeigen, dass eine vergleichbare Verkehrslärmsituation bereits in der heutigen Bestandssituation vorliegt.
Zusammenfassend zeigen die Berechnungen, dass sich bei einer hilfsweisen Bewertung der Auswirkungen der Planung auf die Verkehrsgeräusche in der Nachbarschaft nach den Maßgaben der 16.BImSchV rechnerisch zwar Pegelerhöhungen in Bereichen der bebauten Nachbarschaft zeigen. Ansprüche seitens der Nachbarschaft auf Lärmvorsorgemaßnahmen gemäß 16. BImSchV ergeben sich dem Grunde nach nicht. (4.4)“
Die gegenständliche Planung rückt zudem von potentiellen Vorbelastungen ab, sodass Konflikte im Plangebiet im Zusammenhang mit der Vorbelastung nicht zu erwarten sind.
Bei Tiefgaragen bzw. Stellplätzen von Wohnanlagen handelt es sich nicht um gewerbliche Anlagen i. S. der TA Lärm. Für die Beurteilung von Parkplatzimmissionen durch diese Nutzungen liegt derzeit kein technisches Regelwerk vor.
Grundsätzlich sind Immissionen durch Stellplätze in einer Tiefgarage bzw. durch ebenerdige Stellplätze, deren Zahl dem durch die zugelassene Wohnnutzung verursachten Bedarf entspricht, auch in einem Wohngebiet hinzunehmen, da sie zu den üblichen Alltagserscheinungen in Wohngebieten gehören (vgl. hierzu Parkplatzlärmstudie).
Aus den zuvor genannten Erwägungen überwiegen bei Abwägung der gegenüberstehenden Belange die planerischen Zielsetzungen der Gemeinde die Interessen der Einwendungsführer*innen. Die erhobenen Einwendungen werden somit zurückgewiesen.
4. Beschränkung Terrassengeschoss-Zubauten auf die bauübliche Brüstungshöhe für Terrassen.
Begründung: Die maximale Mauerhöhe von 12 Metern für die geplante Wohnbebauung könnte durch weitere Aufbauten auf der Dachterrasse (z.B. Pool Höhe, Pool- Dach und Wände, Windschutz, Pergola, Geräteschuppen o.ä.) de facto über die gesamte Terrassenfläche bzw. bis an die Brüstung (z.B. auch auf den schmalen Gebäudeumlauf) ausgedehnt werden.
Zu diesem Punkt konnten wir keine Umsetzung feststellen.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Der Einwand wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 berücksichtigt unter:
A Festsetzungen 7.7 setzt fest, dass weitere Dachaufbauten (z.B. Gartenhaus, Gerätehaus, Pergola, Windschutz, Pooldach, Technikraum) nicht zulässig sind.
5. Dachflächen Photovoltaik und solarthermische Anlagen ergänzen nur liegend verbauen
Begründung: Es gibt keine Beschreibung der Bauausführung von Photovoltaik-Anlagen und dergleichen. Der Begriff sollte auch auf solarthermische Anlagen (z.B. Poolwasserheizung) erweitert werden.
Diese Anlagen dürfen nur flachliegend verbaut werden, da bei einer aufgeständerten Bauweise ansonsten die Höhenbegrenzung auf 12 Meter Wandhöhe plus Flachdach absurd wäre.
Zu diesem Punkt konnten wir keine Umsetzung feststellen.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Der Einwand wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 unter A 5.1 berücksichtigt.
Eine solarthermische Anlage funktioniert nicht, wenn sie bei 10 % verbaut wird.
Aufgrund der Diskussion um die Höhenentwicklung im Plangebiet sollte man die Festsetzung A 5.1 künftig wie folgt ändern:
„Photovoltaikanlagen sind zulässig, sofern sie liegend, max. 10 Grad, verbaut werden.“
2.2 Bürger*innen B 14.05.2021
Nachfolgende Stellungnahme und nachfolgende Anregungen
1. Grundsätzliches:
Wie bereits andernorts schriftlich mitgeteilt, wurde durch den Architekten unseres Mandanten einige kleinere Anmerkungen, die den Bauvollzug auf der Grundlage des Bebauungsplanes und die tatsächliche Umsetzung auf Werkplanebene betreffen, bereits kenntlich gemacht, welche wir im Rahmen der Auslegung nunmehr nochmals zur Kenntnis bringen, um dies auf der Ebene des Bebauungsplanes bereits ausreichend zu berücksichtigen:
2. Wandhöhen - Terrassenumwehrungen WA 2:
Die Wandhöhen werden für die drei Baukörper, WA 1 bis WA 3, mit T = 9,0 m angegeben, bzw. bei dem Terrassengeschoss von Baufenster WA 2 mit T = 12,0 m. Für die dreigeschossige Bebauung mit Flachdach ist dies ausreichend.
Der B-Plan enthält selbst die Wandhöhen der jeweiligen Baukörper im WA 2 mit T. Wandhöhe ist nach Art. 6 Abs. 4 S. 2 BayBO definiert als das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Das ist nach einem Urteil des VG (VG München, Urteil v. 17.12.2015 - M 11 K 14.3554) für einen Terrassenumwehrung so zu verstehen: Eine Dachterrassenumwehrung ist Bestandteil der Außenwand im vorgenannten Sinn [Anmerkung: Art. 6 Abs. 4 S. 2 BayBO). Der obere Bezugspunkt für die Bestimmung der Wandhöhe ist damit die Oberkante der Terrassenumwehrung. Ist die Umwehrung also Teil der Wandhöhe, so müsste die Umwehrung u.E. wohl in der festgesetzten Wandhöhe dort untergebracht werden. Das ist so nicht gewollt.
Daher wäre eine Variante, dass die Wandhöhe von WA 2 auf mind. 9,80 m fest festgesetzt werden. Alternativ schlagen wir für den Bereich des Terrassengeschosses aber Folgendes vor. Man könnte Ziffer 3.4 oder 3.5 um einen Absatz erweitern, der folgendes enthält:
„Geländer und Absturzsicherungen dürfen in den Bereichen mit einer festgesetzten maximalen Wandhöhe im WA 2 die jeweils festgesetzten maximalen Wandhöhen um das erforderliche Maß überschreiten, sofern sie transparent z.B. in Glas ausgeführt und sich insgesamt in die Fassadengestaltung einfügen."
Diese Erhöhung um das Maß der Terrassenumwehrung ist für unseren Mandanten wesentlich, weil nur so eine sinnvolle Nutzung des Terrassengeschosses sichergestellt ist. Insofern bitten wir höflich der Anregung zu entsprechen.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregung wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (A 5.2) berücksichtigt.
3. Ausrichtung Balkone W 3:
Entsprechend dem Planteil des Bebauungsplanes sind für die Baukörper Flächen für Balkone, Loggien und Terrassen vorgesehen, welche außerhalb des Baufensters liegen dürfen.
Bei dem Baufenster WA 3 sind diese Flächen nach Nord/Ost bzw. Nord/West orientiert. Diese müssten jedoch unserer Meinung nach auf Grund der westlich besseren Besonnung und Belichtung nach Süd/Ost bzw. Süd/West ausgerichtet werden. Wir bitten daher, die zulässige Lage der Balkone entsprechend anzupassen.
Wir bitten höflich, der Anregung zu entsprechen.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregung wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (A 4.2) berücksichtigt.
4. Tiefgaragenzufahrt:
Die Tiefgaragenzufahrt ist entlang der Süd/Ostfassade des Baufensters WA 2 situiert. Die Fläche für die Tiefgaragenrampe beginnt ca. 2,00 m von der Ostecke des Baufensters nach Süd/West versetzt. Flankierend lässt der Bebauungsplan unter Punkt 5.7 entsprechende Abgrabungen nicht zu. Im Umkehrschluss bedeutet dies nach unserer Leseart, dass die Rampe der Tiefgarage erst ab dem entsprechenden Baufenster beginnen kann. Die Garagen- und Stellplatzverordnung schreibt für Mittel- und Großgaragen eine Rampenneigung von max. 15 Prozent vor. Dies führt bei entsprechender Absenkung zu einer Rampenlänge - bei geradliniger Ausführung - von ca. 27,50 m. Bei einer Wendelung der Rampe erhöht sich dieser Wert nochmals. Um den statischen Belangen gerecht zu werden, ist es notwendig, dass die Fahrgasse der Tiefgarage zwischen den Baufenstern WA 2 und WA 3 zu liegen kommt. Dies ist jedoch bei einer geradlinigen Rampe nach unserer Ansicht nicht möglich und bei einer gewendelten Rampe würden ca. ein Viertel der Stellplätze verloren gehen.
Wir bitten daher darum, entweder die Rampenneigung von 15 Prozent auf 20 Prozent zu erhöhen, was bei überdachten Rampen im Genehmigungsverfahren eine durchaus gängige Praxis ist, und somit gleich im Bebauungsplan zu regeln, oder das Baufenster für die Tiefgarage dahingehend zu ändern, dass eine Absenkung der Tiefgaragenrampe bereits an der Grundstückgrenze beginnen kann.
Wir bitten höflich, der Anregung zu entsprechen.
Abwägung der Verwaltung
Die Tiefgaragenzufahrt wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 in die Karolingerstraße verlegt. Die Rampenneigung ist mit 15 % festgesetzt (A 7.4).
5. Einfriedung:
Gemäß Ziffer 5.4. sind Einfriedungen nicht zulässig. Gemäß Ziffer 4.2 sind Balkone bis zu einer max. Breite von 6 m und einer maximalen Tiefe von 2 m auch außerhalb der Baugrenzen zulässig.
U.E. sollte die Regelung auch die unterhalb der Balkone situierten Terrassen textlich beinhalten und insoweit für zulässig erklären.
Ferner bitten wir zu berücksichtigen, dass Bewohnern von Erdgeschosswohnungen eine gewisse Privatsphäre zugebilligt werden sollte, und daher Einfriedungen und Hinterpflanzungen in den Bereichen der Terrassen und Balkone bis zu der vorstehenden max. Breite für allgemein zulässig festgesetzt werden.
Wir bitten höflich, der Anregung zu entsprechen.
Abwägung der Verwaltung
Der Anregung wurde im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 (A 5.3) entsprochen.
2.3 Bürger*innen C 14.05.2021
1. In Ihrem Vorentwurf, vom 23.11.2020 ist entlang meines Grundstückes das Gebäude WA 3 mit einer Wandhöhe von 9m geplant.
Laut dem mir vorliegenden Bebauungsplan setzen Sie die Geltung des Art. 6 Abs. 5 Satz 3.1 fest Halbsatz BayBO. Hier verweisen Sie auch auf die Neufassung der Abstandsvorgaben des Art. 6 BayBO.
Ich bitte Sie, bei der Genehmigung des Bebauungsplanes „Hochstift-Freising- Weg/Karolingerstraße“ von der Neufassung der Abstandflächen mit einer Reduzierung auf 0,4 H Abstand zu nehmen.
Mein Wunsch wäre eine Abstandsfläche von mindestens 0,5 H, je größer die Abstandsfläche wäre umso besser.
Begründung: Ich empfinde eine Wandhöhe von 9m, entlang des fast kompletten Grundstückes mit nur einem Abstand von 3,60m als zu hoch.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Die Abstandsflächensatzung der Gemeinde Gilching vom 01.02.2021 wird nicht angewandt. Es gilt Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO.
Zum Grundstück des Einwendungsführer:innen werden Abstandsflächen zwischen 4 m und 4,40 m berücksichtigt. Damit entspricht die Abstandsfläche bei maximaler Ausnutzung der Baugrenze und Wandhöhe zwischen 0,44 H und 0,49 H.
2. Bei der Genehmigung des Eingabeplanes, möchte ich Sie auch bitten, dass der Bauherr verpflichtet wird, vor Beginn der Baumaßnahme, ein sogenanntes Vorsorge-Beweispflicht-Gutachten von einem unabhängigen Sachverständigen durchführen zu lassen.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Ein Vorsorge-Beweispflicht-Gutachten – gemeint ist damit wohl ein (selbständiges) Beweissicherungsverfahren. Dieses liegt nicht im Zuständigkeitsbereich der öffentlichen Hand. Hier muss der Bauherr selbst vorsorgen. Im Gespräch am 20.07.2021 hat der Vorhabenträger ohnehin signalisiert, auf seine Kosten dieses Beweissicherungsverfahren bei seinem Versicherer bereits avisiert zu haben. Privatrechtliche Angelegenheiten sind nicht von öffentlicher Hand zu steuern.
2.4 Bürger*innen D 12.05.2021
Ich habe von der geplanten Bebauung Kenntnis erhalten und als Nießnutzerin von Liegenschaft xxx im Hochstift-Freising-Weg habe ich große Sorgen mit dem Bebauungsplan. Wenn da wirklich Gebäudekomplexe mit ca. 40 Wohnungen entstehen sollen, dann wird der Hochstift-Freising-Weg in Autos „ersaufen". Das ist so ein schmaler Weg, der jetzt zu allem Überfluss auf gleicher Strecke wie bisher das Vierfache an Parkplätzen und eine Tiefgarageneinfahrt für das gesamte Bauvorhaben verkraften soll. Ganz Abgesehen vom zunehmenden Lieferantenverkehr, der ja auch Platz braucht.
Da kann ein Architekt die Tiefgarage für das Bauvorhaben doch so planen, dass die Ausfahrt direkt auf die Karolingerstraße führt. Ich habe heute in der Zeitung gelesen, dass jetzt endlich eine Tempo 30 Regelung für die Karolingerstraße genehmigt wurde. Und außerdem, so eine Tiefgaragenausfahrt muss ja nicht unter freiem Himmel liegen, die kann man ja auch in das Gebäude entlang der Karolingerstraße einplanen. Das wurde doch entlang der Pollinger Straße und anderen stark frequentierten Straßen auch schon so gelöst.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 wurde die Anregung umgesetzt. Die Tiefgarageneinfahrt liegt jetzt an der Karolingerstraße (A 7.4).
Und dann dieses Gebäude selbst ist eine Zumutung, passt überhaupt nicht in die Gegend, stellt sich optisch über die Kirche und das Rathaus. Ich wohne jetzt seit mehr als 50 Jahren in Gilching und die Bebauung im Ort hat sich immer moderat entwickelt. Ein Ortszentrum wurde geplant und der Übergang auf die Wohnbebauung auf der Glatze, warum weicht man da auf einmal von den Achsen der Ortsentwicklung ab? Auf der Glatze muss es mal vorangehen mit der Bebauung, dann sind viele Probleme gelöst, statt immer neue zu schaffen. Die geplanten Bauten sind viel höher und voluminöser als die Nachbarschaft und wirken wie eine erhöhte Insel.
Also bei mir in der Nachbarschaft wurden letztens auf ca. 1.000 m2 vier Doppelhäuser errichtet. Das entspricht vier Familien, wo früher eine wohnte. Aber 40 Wohnungen auf ungefähr 2.700 m², das ist ja vom Ort gar nicht zu verkraften. Da wären so 20 Wohnungen im Vergleich ja schon eine sehr hohe Verdichtung - und die Tiefgarage sollte trotzdem direkt auf die Karolingerstraße führen.
Ich freue mich, wenn Sie sich für eine Neuplanung des Bauvorhabens einsetzen, in der meine Bedenken berücksichtigt werden.
Abwägung der Verwaltung
Die Einwendungen werden zur Kenntnis genommen.
Die Gemeinden haben Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen; §1 Abs. 3 Baugesetzbuch - BauGB. § 1a Absatz 2 Satz 1 1. Halbsatz BauGB legt fest: "Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden.“
Die geplante Nachverdichtung ist im Sinne des Landesentwicklungsprogramm Bayern - LEP vom 01.06.2023.
Unter dem Punkt Siedlungsstruktur soll die Ausweisung von Bauflächen einer nachhaltigen und bedarfsorientierten Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen, den Mobilitätsanforderungen, der Schonung der natürlichen Ressourcen und der Stärkung der zusammenhängenden Landschaftsräume ausgerichtet werden. Ein weiterer Grundsatz ist die Anwendung von Flächen- und energiesparenden Siedlungs- und Erschließungsformen.
Das Bebauungsplangebiet liegt innerhalb des mit Bekanntmachung vom 10.05.2017 förmlich festgelegten Sanierungsgebietes "Sanierungsgebiet I – Ortsmitte Gilching". 2017 hat der Gemeinderat Gilching als Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen die allgemeinen Ziele der Sanierung beschlossen u.a. Schaffung von attraktivem neuen Wohnungsbau.
Um die Neuordnung dieses zentralen Grundstücks im Sinne der Sanierungsziele zu ermöglichen erfolgte im Vorfeld die Ausarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes. Dieses städtebauliche Konzept ist in einem umfangreichen langwierigen Abstimmungsprozess zwischen Verwaltung, Gemeinderat, Bauherrn, Sanierungsarchitekten und Gestaltungsbeirat entstanden.
Im Sinne einer zukunftsorientierten, nachhaltigen Siedlungsentwicklung wird in dieser zentralen Ortslage in unmittelbarer Nähe des Rathauses eine verdichtete, kompakte Bauweise gefördert, die den landesplanerischen Vorgaben von flächensparendem Bauen, insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des Klimaschutzes, gerecht wird. So können in der Ortsmitte von Gilching 30 attraktive, moderne und barrierefreie Wohnungen entstehen.
Es ist für die Ortsmitte von Gilching von großer Bedeutung, dass bestehende Baulücken geschlossen werden, daher wird das Bauvorhaben aus Sicht der Ortsmittenentwicklung begrüßt. Dem der Planung zugrundeliegenden baulichen Verdichtungsgedanken im zentralen Ortsmittenbereich wird nachgekommen.
Laut dem Landesentwicklungsplan vom 01.06.2023, Anlage 2, Strukturkarte liegt Gilching im Verdichtungsraum München. Nahezu jede Gemeinde im Verdichtungsraum München entwickelt sich städtebaulich laufend weiter. Es besteht kein Anspruch darauf, dass die in der Nachbarschaft bestehende bauliche Situation auf Dauer erhalten bleibt.
Das Ortsbild von Gilching hat sich und wird sich im Laufe der Zeit immer wieder verändern. Einzel-/und Reihenhaus sowie kleingliedrige Wohnbebauung werden künftig in Ortsmitten, wie hier, nicht mehr umsetzbar sein. In der Ortsmitte, im Ortszentrum, an der Pollingerstraße sowie mit dem neuen Rathaus sind bereits Bauwerke vorhanden, die den zeitlichen Wandel aufzeigen.
Aus den zuvor genannten Erwägungen überwiegen bei Abwägung der gegenüberstehenden Belange die planerischen Zielsetzungen der Gemeinde die Interessen der Einwendungsführer*innen. Die erhobenen Einwendungen werden somit zurückgewiesen.
2.5 Bürger:innen E 22.05.2023
1. Städtebaulicher Entwurf, Verkehrsentwicklung, Immissionsschutz
Wir begrüßen die Veränderungen im neu vorgelegten Entwurf. Insbesondere die Planung der Tiefgaragenausfahrt in der Karolingerstraße und die weiter zurückgesetzte Baulinie des Gebäudes WA 2, sowie stärkere Begrünung mit mehr Bäumen, Fassadenbegrünung und weniger Stellplätzen in Hochstift-Freising-Weg ggü. dem vorherigen Entwurf sind ein Fortschritt.
Allerdings sehen wir weiterhin, dass diese exzessive Verdichtung und Ausreizung von Bebauungsgrenzen zu keiner gestalterischen Aufwertung des Viertels führt. sondern eine monolithische Baustruktur schafft, die im gesamten Umfeld der Karolingerstraße und des Hochstift-Freising-Wegs und -Platzes wie ein Fremdkörper wirken wird. Die großflächigen Fassaden in der Karolingerstraße, und besonders in dem sehr schmalen Hochstift-Freising-Weg, entsprechen in keinster Weise dem umliegenden Ortsbild und baulichen Umfeld, das durch kleine Grundstücksparzellen mit Einzel-/und Reihenhaus- sowie kleingliedriger Wohnbebauung geprägt ist. Auch neue Bauprojekte in der Umgebung (z.B. Hochstift-Freising-Platz ggü. der Kirche) und entlang der Karolinger Straße halten die Höhen mit EG+l+DG und sind feingliedriger strukturiert.
Dem Laien drängt sich der Verdacht einer jahrzehntelangen Übervorteilung in Bezug auf örtliche Planungsverfahren auf, wenn man sich die inselartige Bebauungsdichte und -höhe anschaut. Umso mehr, als dass jetzt anscheinend auch „endlos" in die Tiefe gebaut werden darf, um die Stellplatzsituation an die überproportionale Verdichtung anzupassen. Gibt es dazu Bezugsbauten in der näheren Umgebung mit zwei Tiefgeschossen für die Garage? In der Höhe gibt es so einen Bezug, in der Tiefe nicht? Das zeigt doch alleine auf, dass die Bebauungsdichte für dieses Grundstück zu hoch ist! Ausgleichs-Halteflächen für den zunehmenden Lieferverkehr für 30 Parteien stellt das Projekt überhaupt nicht zur Verfügung, weil es das flächenmäßig gar nicht kann. Das zeigt doch deutlich, dass die Wohnungsdichte viel zu hoch eingeräumt wurde und erweckt den Verdacht der Übervorteilung.
Der andauernde Wertverlust der Immobilien auf unserer Seite des Hochstift-Freising-Weges dürfte durch die massiv veränderte Bebauungs- und Verkehrssituation und damit dauerhaft verschlechterten Bewertungsfaktoren bei mindestens zehn bis fünfzehn Prozent liegen. Das ist mit allgemeinem öffentlichem Interesse hinsichtlich des Wohnbaus nicht ausreichend begründbar, da es sich bei der exzessiven Bebauungsdichte und Höhe des größten Gebäudes um pure Gewinnmaximierung bzw. um Wohninteressen einer einzigen Partei handelt, die massive Werteverluste aller Anlieger herbeiführen wird.
Die für den geplanten Pool aufzugebende Wohnfläche in Stockwerk II ist ja ursächlich dem Terrassengeschoß zuzurechnen und zeigt deutlich auf, dass es sich bei dem Terrassengeschoß um reines Partikularinteresse handelt. Der Wohnraumschaffung im Sinne der Allgemeinheit dient das nicht. Das ganze Projekt wäre zur Verbesserung der Wohnraumschaffung auch mit einem Stockwerk weniger durchführbar. Bei einer moderaten, dem Wohnumfeld angepassten, Bebauung wäre der Wertverlust für die Anlieger sicher moderater oder gar vermeidbar, die Wohnsituation in den Gebäuden selber wäre lebenswerter.
Abwägung der Verwaltung
Die Einwendungen werden zur Kenntnis genommen.
Die Gemeinden haben Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen; §1 Abs. 3 Baugesetzbuch - BauGB. § 1a Absatz 2 Satz 1 1. Halbsatz BauGB legt fest: "Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden.“
Die geplante Nachverdichtung ist im Sinne des Landesentwicklungsprogramm Bayern - LEP vom 01.06.2023.
Unter dem Punkt Siedlungsstruktur soll die Ausweisung von Bauflächen einer nachhaltigen und bedarfsorientierten Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen, den Mobilitätsanforderungen, der Schonung der natürlichen Ressourcen und der Stärkung der zusammenhängenden Landschaftsräume ausgerichtet werden. Ein weiterer Grundsatz ist die Anwendung von Flächen- und energiesparenden Siedlungs- und Erschließungsformen.
Das Bebauungsplangebiet liegt innerhalb des mit Bekanntmachung vom 10.05.2017 förmlich festgelegten Sanierungsgebietes "Sanierungsgebiet I – Ortsmitte Gilching". 2017 hat der Gemeinderat Gilching als Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen die allgemeinen Ziele der Sanierung beschlossen u.a. Schaffung von attraktivem neuen Wohnungsbau.
Um die Neuordnung dieses zentralen Grundstücks im Sinne der Sanierungsziele zu ermöglichen, erfolgte im Vorfeld die Ausarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes. Dieses städtebauliche Konzept ist in einem umfangreichen langwierigen Abstimmungsprozess zwischen Verwaltung, Gemeinderat, Bauherrn, Sanierungsarchitekten und Gestaltungsbeirat entstanden.
Im Sinne einer zukunftsorientierten, nachhaltigen Siedlungsentwicklung wird in dieser zentralen Ortslage in unmittelbarer Nähe des Rathauses eine verdichtete, kompakte Bauweise gefördert, die den landesplanerischen Vorgaben von flächensparendem Bauen, insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des Klimaschutzes, gerecht wird. So können in der Ortsmitte von Gilching 30 attraktive, moderne und barrierefreie Wohnungen entstehen.
Es ist für die Ortsmitte von Gilching von großer Bedeutung, dass bestehende Baulücken geschlossen werden, daher wird das Bauvorhaben aus Sicht der Ortsmittenentwicklung begrüßt. Dem der Planung zugrundeliegenden baulichen Verdichtungsgedanken im zentralen Ortsmittenbereich wird nachgekommen.
Laut dem Landesentwicklungsplan vom 01.06.2023, Anlage 2, Strukturkarte liegt Gilching im Verdichtungsraum München. Nahezu jede Gemeinde im Verdichtungsraum München entwickelt sich städtebaulich laufend weiter. Es besteht kein Anspruch darauf, dass die in der Nachbarschaft bestehende bauliche Situation auf Dauer erhalten bleibt. Das Ortsbild von Gilching hat sich und wird sich im Laufe der Zeit immer wieder verändern. Einzel-/und Reihenhaus sowie kleingliedrige Wohnbebauung werden künftig in Ortsmitten, wie hier, nicht mehr umsetzbar sein. In der Ortsmitte, im Ortszentrum, an der Pollingerstraße sowie mit dem neuen Rathaus sind bereits Bauwerke vorhanden, die den zeitlichen Wandel aufzeigen.
Aussagen:
„exzessive Verdichtung und Ausreizung von Bebauungsgrenzen zu keiner gestalterischen Aufwertung des Viertels führt, sondern eine monolithische Baustruktur schafft, die im gesamten Umfeld der Karolingerstraße und des Hochstift-Freising-Wegs und -Platzes wie ein Fremdkörper wirken wird“.
Hier werden persönliche subjektive Einwände vorgetragen.
„Sehr schmalen Hochstift-Freising-Weg“
Bei dem Verkehrsweg Hochstift-Freising-Weg handelt es sich um eine sogenannte Wohnerschließungsstraßen, deren Verkehr überwiegend durch die Anlieger (Bewohner) erzeugt wird.
Der Hochstift-Freising-Weg ist eine Sackgasse mit einer Gesamtlänge von ca. 108 m; auf Höhe des Bauvorhabens beträgt die Fahrbahnbreite 4,44 m die beidseitigen Gehwege haben eine Breite von 2,45 m und 1,50 m.
„Übervorteilung auf örtliche Planungsverfahren“
Die Planungshoheit liegt bei der Gemeinde Gilching. Wie schon ausgeführt, hat die Ausarbeitung dieses städtebaulichen Konzeptes einen umfangreichen langwierigen Abstimmungsprozess gefordert. Der „Verdacht auf Übervorteilung“ wird energisch zurückgewiesen.
Es wird auf § 31 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 201 a Satz 1 BauGB und der Verordnung zur bauplanungsrechtlichen Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (Gebietsbestimmungsverordnung Bau – GBestV-Bau) vom 6. September 2022 verwiesen.
Die Gemeinde Gilching gehört zu einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt. Daher wurde hier im Sinne einer zukunftsorientierten, nachhaltigen Siedlungsentwicklung in dieser zentralen Ortslage in unmittelbarer Nähe des Rathauses eine verdichtete, kompakte Bauweise gefördert, die den landesplanerischen Vorgaben von flächensparendem Bauen, insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des Klimaschutzes, gerecht wird. So können in der Ortsmitte von Gilching 30 attraktive, moderne und barrierefreie Wohnungen entstehen.
„Tiefgaragengeschosse“
Der Bau in die „endlose“ Tiefe richtet sich nach der Bodenbeschaffenheit dem Grundwasserspiegel und dem zur Verfügung stehenden Budget.
„Werteverlust von 10-15 %“
Im Gegenteil, hier wird ein Getränkemarkt mit viel LKW-Verkehr, Gabelstapler und PKW-Verkehr aufgelöst.
Bei der Aussage, der Bebauungsplan mit seinen Festsetzungen führe zu einem Wertverlust der Liegenschaft, handelt es sich zum einen um reine Spekulation, zum anderen um nicht abwägungsrelevante, weil rein vermögensrechtliche Interessen.
Veränderungen des Verkehrswertes von außerhalb des Plangebiets gelegenen Grundstücken sind nicht abwägungsrelevant.
„Partikularinteresse“
Der Grundstückseigentümer ermöglicht sich auf einem der drei Mehrfamilienhäuser eine Terrassenwohnung. Der Einwendungsführer hat sein eigenes Reihenhaus. Ein Partikularinteresse kann nicht erkannt werden.
2. Verkehrserschließung, Verkehrsflächen, Tiefgarage, Stellplätze
In der neuen Version vom 24.04.23 steht geschrieben,,... werden die an das Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen mit in den Geltungsbereich aufgenommen."
Aus der vorliegenden Beschreibung im Bebauungsplan (Text und Karte) können wir nicht entnehmen, ob das auch für die Längsparkplätze entlang unseres Grundstücks und für den Gehweg entlang unserer Garage bis hin zur Karolingerstraße gilt und ob diese Teile des öffentlichen Raums in diesem Sinne einer Veränderung unterliegen werden. Aus dem vorliegenden Bebauungsplan ist der Fortbestand dieser, von uns finanzierten, Straßenerschließung nicht erkennbar. Einer Auflassung dieser Parkplätze und Gehwege zu Gunsten des vorliegenden Bebauungsplans widersprechen wir.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Der Planzeichnung in Verbindung mit der Festsetzung (A 6.1) ist zu entnehmen, dass die Längsparkplätze entlang des Grundstücks und der Gehweg entlang der Garage des Einwendungsführer:innen bis hin zur Karolingerstraße mit in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufgenommen wurde.
Für den angesprochene Bereich des Einwendungsführer:innen sind aktuell keine Veränderungen vorgesehen.
Bezgl. der veränderten Wegeführung, der heute direkt an das Baugrundstück angrenzender Fußweg wird auf die privaten Flächen verlegt, sollen die erforderlichen privaten Flächen öffentlich gewidmet werden. Bezgl. der neun Besucherstellplätze findet so eine Umwidmung laut vorliegendem Bebauungsplan aber nicht statt. Heute wird der Platz entlang des Baugrundstücks auf der öffentlichen Straße von Fahrzeugen als „Randsteinparker" und für den Lieferverkehr genutzt. Im Angesicht der geplanten Bebauungsdichte werden die geplanten neun Besucherparkplätze nur eine unterproportionale, aber keine verbriefte öffentliche, Lösung anbieten. Analog der öffentlichen Widmung der veränderten Wegeführung sollten daher auch die neun Besucherstellplätze (teilweise) eine öffentliche Widmung erfahren, um sicherzustellen, dass Sie nicht als Privatparkplätze deklariert (z.B. nur Besucher Anwesen xyz") werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Die festgesetzten neun Stellplätze am Hochstift-Freising-Weg liegen auf dem privaten Grundstück des Bauherrn. Diese neun Stellplätze werden nicht öffentlich gewidmet.
Durch den Wegfall des Bürgersteigs im Hochstift-Freising-Weg (seitens des Baugrundstücks durch Verlegung hinter die Senkrechtparker wird die vom Lieferantenverkehr bisher geübte Praxis des Bordsteinparkens auf einer Länge von 40 Metern ohne noch massivere Verkehrsbehinderung (ergo Fahrbahnparken) nicht mehr möglich sein. Die einzig noch freie Fläche ist der Bürgersteig gegenüber dem Baugrundstück, insbesondere vor unseren Garagen- und Hofeinfahrt und dem Stellplatz vor der Garage selbst, sowie der Gehsteig bis zur Karolingerstraße. Wir befürchten, dass gerade Lieferanten daher auf den Gehsteig vor unseren Garagen bis zur Karolingerstraße oder gar auf unser Privatgrundstück (Stellplätze vor den Garagen/ Innenhof) ausweichen bzw. den Gehweg davor zuparken. D.h. die gesamte Last der Lieferfahrzeuge wird sich de facto nur auf unserer Seite und im vorderen Teil des Hochstift-Freising-Weg abspielen. Das ist in Anbetracht der 30 (!) geplanten Wohnungen für uns nicht akzeptabel, denn bei uns (5 Parteien) können Lieferanten in den Hof fahren, für die Anlieferungen in den angedachten Neubauten ist aber keine Abstellmöglichkeit in dem Projekt vorhanden. Es ist nicht akzeptabel dass wir solche Lasten zu Gunsten des übergroßen Projektes hinnehmen sollen.
Es ist aus dem Bebauungsplan auch nicht ersichtlich, über wie viele Hauseingänge die Bebauung verfügen wird. Da die Gebäude WA 1 und WA 2 aber über größere Balkone/Terrassen miteinander verbunden werden können, besteht vielleicht die Möglichkeit eines einzigen Hauseingangs mit offenen, balkonartigen Wohnungszugängen, was sicherlich nicht schön aussieht, aber Platz und Kosten spart und in der Folge zu einer Konzentration des Lieferverkehrs am Anfang des Hochstift-Freising-Wegs führen könnte, wo die Gemeinde den schönen Platz anlegen lässt. Gleiches gilt natürlich auch im Falle von zentralen Zuwegungen zu den WA 1, 2 und/oder 3 über den Garten.
Wo also soll der Lieferverkehr für die große Zahl der Wohnungen parken? Am Anfang des Hochstift -Freising-Wegs besteht die Gefahr eines Flaschenhalses und gefährlicher Fahrbahnverengung durch parkende Lieferfahrzeuge. Die Haltezeiten der Fahrzeuge werden sich verlängern, da künftig ja 30 statt bisher ein oder zwei Parteien auf dem Gelände zu beliefern sind.
Das Projekt ist schlichtweg zu groß, weil es für die Versorgungserfordernisse keine Ausweichflächen ausweisen kann. Da sollte die Gemeinde nach dem Verursacherprinzip vorgehen und die Last der Lösung dem Projekt auferlegen und nicht die Anwohner leiden lassen.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Das hier beschriebene Szenario sind weitere Ausführungen die den persönlichen Unmut über die künftige Bebauung ausdrücken. Es besteht kein Abwehranspruch gegen eine heranrückende Bebauung von Mehrfamilienhäusern.
Die Lieferanten die unter enormen Zeitdruck stehen, werden mit großer Wahrscheinlichkeit vor den Eingängen der Häuser kurzweilig stehen.
Es sind für alle drei Gebäude Hauseingänge geplant.
Der festgesetzte Platz an der Ecke Karolingerstraße/Hochstift-Freising-Weg liegt auf Privatgrund des Bauherrn und wird von diesem angelegt.
3. Bauliche Gestaltung, Einfriedungen
Die Festsetzungen zur baulichen Gestaltung und Einfriedungen sowie Begrünung begrüßen wir.
Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
4. Flächenversiegelung
Es werden nahezu 100% der gesamten Grundstücksfläche mit der Tiefgarage und den Hochbauten versiegelt. Es ist kein natürlicher Wasserabfluss in das Gelände gegeben. Bei den schon spürbaren und in Zukunft wahrscheinlich häufigeren Starkregenereignissen wird das nicht von Dachrinnen aufgenommene Oberflächenwasser also auf Straßenniveau direkt an die Umgebung abgeführt. Ist die Kanalisation im Hochstift-Freising-Weg, in der Karolingerstraße sowie Nachbargrundstücken überhaupt in der Lage solche in Zukunft zu erwartenden Wassermengen zeitgerecht abzuführen? Ein Sickertest sei vom Planer und Bauherren noch durchzuführen. Das gilt aber wohl nur für die bauseitigen Abflussmengen, z.B. Regenrinnen, nicht aber das verdrängte Oberflächenwasser?
Durch die zweigeschossige Tiefgarage in dem Gelände verdoppelt sich das Verdrängungsvolumen des Baukörpers im Untergrund ggü. dem vorherigen Ansatz, zumal man mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit damit in Grundwasser führende Schichten vordringt.
Wir denken bei dieser Dimension der Bodenversiegelung ist schon ein amtlich bestelltes Gutachten zur Ableitung des Oberflächenwassers und die Vorgabe entsprechender baulicher Mindestvorgaben durch die Behörden erforderlich, um die Umgebung langfristig vor erwartungsgemäß vermehrten Starkregenereignissen zu schützen. Eine Empfehlung von Zisternen reicht da nicht, denn wo auf dem Grundstück sollen die noch einen Platz finden.
In der Version des Bebauungsplans vom 24.04.23 werden diese Starkregenrisiken bestätigt und bauliche Vorsorgemaßnahmen inkl. einer Sockelhöhe von 25 cm werden für den Neubau empfohlen. Aber was ist mit den Anliegern? Wir können baulich nichts verändern, das Neubauprojekt ist gerade im Hochstift-Freising-Weg ein massiver Wasserverdränger. Dort wo jetzt Wasser vom Garten des Bauherrn aufgenommen wird, ist künftig alles versiegelt. Kann die öffentliche Kanalisation diese Mengen abführen? Oder läuft uns das Starkregenwasser dann über die überlastete Kanalisation in den Garten und die Keller? Da müssen Sie bitte schon unsere Interessen und Gefahrenlage untersuchen und schützen.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Gemäß § 4 Abs. 2 BauGB holen die Gemeinden die Stellungnahme der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, zum Planentwurf und der Begründung ein. Bei dem vorliegenden Bebauungsplanverfahren wurde 2021 und 2023 das Wasserwirtschaftsamt Weilheim um Stellungnahme gebeten. Unter Punkt 1.8 sind diese Stellungnahmen ersichtlich.
Eine Zisterne ist im Bereich Ecke Karolingerstraße/Hochstift-Freising-Weg möglich.
Ein amtlich bestelltes Gutachten zur Ableitung des Oberflächenwassers wird nicht für erforderlich gesehen.
Die Aussage, das Baugrundstück wird zu 100 % versiegelt ist falsch. Das Büro Plankreis aus München hat eine Versiegelung von 78 % errechnet. Wenn man die derzeitige Bebauung des Grundstückes betrachtet, großflächiger Getränkemarkt, und die künftige Bebauung durch drei Mehrfamilienhäuser ist die Versiegelung künftig etwa gleich groß wenn nicht sogar geringer.
5. Schneeräumungs-, Straßensäuberungspflichten und Sanierungen
Durch die geplante Bebauung, geht jegliche Ausgewogenheit der Pflichtenverteilung aus der gemeindlichen Verordnung zu den Pflichten bezgl. der Schneeräumung und Straßensäuberung im Hochstift-Freising-Weg verloren.
Wir regen daher an, die bisherige Regelung für den Hochstift -Freising-Weg zu überarbeiten. In der Neufassung sollten die Pflichten im Hochstift-Freising-Weg komplett auf den Eigentümer/ die Eigentümergemeinschaft des Bauvorhabens übertragen werden. Darin sollte wegen der Enge im Hochstift-Freising-Weg auch geregelt sein, dass Schnee nicht vor öffentliche Parkplätze, Gehwege oder Privatgrundstücke geschoben werden darf, sondern unverzüglich durch geeignete Maßnahmen wie Abtransport außerhalb des Hochstift-Freising-Weges zu deponieren ist.
Erforderliche Sanierungen von öffentlichen Straßen- oder Gehwegen im Hochstift-Freising-Weg müssen ebenfalls ausschließlich zu Lasten der Bebauungsdichte und daher auf Rechnung aller Eigentümer des geplanten Bauvorhabens gehen.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Es gelten die Art. 3 Grundgesetz sowie Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz.
Die Verordnung über die Reinhaltung und Reinigung der öffentlichen Straßen und die Sicherung der Gehbahnen im Winter (Reinigungs- und Sicherungsverordnung) vom 26.01.2021 wird nicht geändert.
Der Hochstift-Freising-Weg unterliegt der Verordnung vom 26.01.2021 (Anlage zur Straßenreinigungsverordnung (zu § 4 Abs. 1, § 5 und § 6)) der Gruppe C, Reinigungsfläche: bis zur Fahrbahnmitte bzw. Straßenmitte).
Vor Baubeginn wird der Zustand der Erschließungsstraßen dokumentiert. Für eventuelle Bauschäden wird der Bauherr nach Abschluss der Baumaßnahme herangezogen.
6. Bauzeit und Durchführung
Große Sorge bereitet uns der Tiefbau, der sicherlich nur unter massiver Verwendung von Spundwänden möglich ist. Es ist jetzt offensichtlich, dass eine zweigeschossige Tiefgarage erforderlich sein wird. D.h. die Spundwände müssten ca. zehn bis zwölf Meter in den Boden eingeschlagen werden, um dieses überdimensionierte Vorhaben zu realisieren.
Kann ich dann in der Konsequenz ohne weitere Genehmigungen etc. z.B. acht Stockwerke tief bauen lassen, um alle Fahrzeuge z.B. von einem Parkroboter unterbringen zu lassen? D.h. auch auf viel kleineren Grundstücken wäre dann in Zukunft durch eine „holländische" Bebauung (ein Raum pro Stockwerk) EG+II+TG denkbar, weil in die Höhe und Tiefe, nicht in der Breite gebaut wird? Dieses Projekt wird ja immerhin einen Präzedenzfall bis zum Starnberger Weg setzen.
Die möglichen Vibrationen, Erschütterungen und eventuelle Erdverschiebungen sowie Grundwassereinflüsse können zu großen Schäden an den Häusern und Garagen in der Nachbarschaft, aber auch an der technischen Infrastruktur und Fahrbahn des Hochstift -Freising Weges führen. Da die Fahrbahn so schmal ist, müsste die Straße im Schadenfall vielleicht sogar längerfristig gesperrt werden.
Wir fordern daher an vor dem Start der Baumaßnahmen ein sog. Vorsorge-Beweispflicht Gutachten von einem unabhängigen, vereidigten Sachverständigen durchführen zu lassen, der durch das Bauamt (dort wurde das schon beim Rathaus Neubau veranlasst) benannt und vom Bauherrn bezahlt wird. Dabei wird der Zustand der Bausubstanz aller Mauerwerke und Fundamente von Gebäuden in der Nachbarschaft festgehalten und dokumentiert, um bei einem eventuellen Schaden durch die Bautätigkeit eine belastungsfähige Ausgangslage vor Beginn der Bauarbeiten zu haben.
Wie stellt die Gemeinde eigentlich sicher, dass der Bauherr für so ein großes Bauwerk ausreichend Versicherungen für Schäden Dritter abschließt? Wir regen daher zusätzlich an, dass die Gemeinde ausreichende Sicherheiten für die z.B. in Punkt 2.3 des Bebauungsplans beschriebenen langfristigen Haftungsrisiken des Planungsbüros, für die Bauherrenhaftung und die Haftung der beauftragten Dienstleister gegenüber Dritten einfordert und offenlegt.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Das „Vorsorge-Beweispflicht-Gutachten“ – gemeint ist damit wohl ein (selbständiges) Beweissicherungsverfahren – ist nicht Aufgabe der Gemeinde Gilching. Hier ist der Bauherr selbst verantwortlich. Beim Neubau des Rathauses war der Bauherr die Gemeinde Gilching. Der Vorhabenträger hat auf Nachfrage erklärt, dies ohnehin auf eigene Kosten durchführen zu lassen und hat dies bereits bei seinem Versicherer avisiert.
Der Anregung, dass die Gemeinde Gilching ausreichend Sicherheiten einfordert und offenlegt wird nicht nachgekommen. Hier handelt der Bauherr auf eigene Verantwortung. Privatrechtliche Angelegenheiten sind nicht von öffentlicher Hand zu steuern.
Der Hochstift-Freising-Weg darf aus unserer Sicht wegen oben beschriebener, bereits heute bestehender, Platzbeschränkungen für die Zeit der Bauarbeiten nicht als Baustellenzufahrt oder Kranstellplatz etc. genutzt werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Wie, Wo und Ob eine Baustelleneinrichtung zu gegebener Zeit im Hochstift-Freising-Weg erforderlich ist, ist im Bauleitplanverfahren derzeit nicht relevant.
Grundsätzlich gilt, dass auch Baustellenfahrzeuge gewöhnliche Verkehrsteilnehmer sind und als solche ein Recht auf Nutzung öffentlich gewidmeter Straßen haben. Eine gezielte Steuerung der Transportfahrzeuge während der Bauphase ist möglich, kann aber erst im Rahmen des der Bauleitplanung nachgeordneten Antragsverfahrens auf verkehrsrechtliche Anordnung über das gemeindliche Ordnungsamt erfolgen. Dass Neubaumaßnahmen durch Bau und Verkehr regelmäßig zu einem vorübergehend erhöhten Lärmeintrag auf benachbarten Grundstücken führen, ist der Regelfall und nichts Ungewöhnliches und von der Nachbarschaft zu dulden.
Wir freuen uns, wenn die Gemeinde unsere Anregungen auch unter dem Gesichtspunkt prüft, dass sich durch die Bebauung der Grundstücke die Parität im Hochstift-Freising-Weg komplett verändert und unsere Interessen zu Gesundheit und Werterhalt ausreichend honoriert und schützt.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Abschließend möchten wir auf § 31 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 201 a Satz 1 BauGB und der Verordnung zur bauplanungsrechtlichen Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (Gebietsbestimmungsverordnung Bau – GBestV-Bau) vom 6. September 2022 verweisen.
Die Gemeinde Gilching gehört zu einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt. Daher wurde hier im Sinne einer zukunftsorientierten, nachhaltigen Siedlungsentwicklung in dieser zentralen Ortslage in unmittelbarer Nähe des Rathauses eine verdichtete, kompakte Bauweise gefördert, die den landesplanerischen Vorgaben von flächensparendem Bauen, insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des Klimaschutzes, gerecht wird. So können in der Ortsmitte von Gilching 30 attraktive, moderne und barrierefreie Wohnungen entstehen.
Aus den zuvor genannten Erwägungen überwiegen bei Abwägung der gegenüber-stehenden Belange die planerischen Zielsetzungen der Gemeinde die Interessen der Einwendungsführer*innen. Die erhobenen Einwendungen werden somit zurückge-wiesen.
Bürger:innen E vom 12.05.201
1. Städtebaulicher Entwurf, Verkehrsentwicklung, Immissionsschutz
Durch die exzessive Verdichtung und Ausreizung von Bebauungsgrenzen wird keine gestalterische Aufwertung des Viertels durchgeführt, sondern eine monolithische Baustruktur geschaffen, die im gesamten Umfeld der Karolingerstraße und des Hochstift-Freising-Wegs und -Platzes wie ein Fremdkörper wirken wird. Die großflächigen Fassaden in der Karolingerstraße, und besonders in dem sehr schmalen Hochstift-Freising-Weg, entsprechen in keinster Weise dem Ortsbild und baulichen Umfeld, das durch kleine Grundstücksparzellen mit Einzel-/und Reihenhaus- sowie kleingliedriger Wohnbebauung geprägt ist.
Statt der bisherigen locker versetzten Bebauung mit Gartenflächen auf den Baugrundstücken wird den Terrassenseiten der gegenüberliegenden Grundstücke im Hochstift-Freising-Weg nunmehr auf voller Länge durch eine durchgehende, bis zu zwölf Meter hohe, Fassade mit zwölf Parkplätzen nicht nur die Sicht auf den Himmel genommen, sondern auch ein für diese Wohngegend wesensfremdes innerstädtisches Ambiente verpasst. Schlimm auch, dass diese riesige Fassade im Winter die Schatten bis auf unsere Fenster werfen wird.
Wir regen ein Verschattungsgutachten an, um den dem Bauvorhaben gegenüberliegenden Grundstückseigentümern die Sicherheit der Verschattungsfreiheit zu geben, bevor der Beton Fakten schafft.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen. Inhaltlich ist der Einwand fast identisch mit dem Einwand vom 22.05.2023. Daher wird hier auf die Abwägung unter Punkt 1 von 2023 Bezug genommen.
Die überzogene Bemerkung „Sicht auf den Himmel genommen“ ist bei einem Abstand von Hauswand zu Hauswand von (8,75+8,4,+11,5) ca. 28,65 m Entfernung nicht haltbar.
Zu dem vorgebrachten Einwand einer künftigen Verschattung, wurde eine Verschattungsuntersuchung in Auftrag gegeben. Der vorliegende Bericht Nr. 700-00277-LI vom 30.03.2023 enthält folgende abschließende Zusammenfassung:
„Abschließend kann festgehalten werden, dass das Planvorhaben zu Veränderungen der Verschattungssituation in der nächsten Nachbarschaft führt. Jedoch auch nach Realisierung des Planvorhabens bleiben die Anforderungen der DIN EN 17037 an eine hohe bzw. mittlere Empfehlungsstufe an die Besonnung gewahrt. Demnach werden die Anforderungen der DIN EN 17037 auch zukünftig eingehalten. Eine Wohnqualität aus lichttechnischer Sicht ist daher auch nach Planrealisierung gegeben“.
Neben der exzessiven Verdichtung auf ca. 40 Wohnungen wird auch eine abnorme Erhöhung der Verkehrsdichte in einer der schmalsten Sackgassen des Ortes herbeigeführt. Der Hochstift-Freising-Weg soll nicht nur zwölf zusätzliche Oberflächenstellplätze aufnehmen, sondern absurder weise wird auch noch der gesamte Tiefgaragenverkehr für ca. 100 Stellplätze (Ableitung in Pkt. 2) durch diese schmale Straße geführt. Dabei wäre die heute bereits bestehende Ausfahrt des Grundstücks an der Karolingerstraße als Tiefgaragenzufahrt viel unproblematischer zu nutzen. Wie heißt es so schön in Punkt 10 Schallschutz „Lärm zu Lärm", aber doch bitte nicht, in dem man den Verkehr 60 Meter von der Hauptstraße umleitet, um in die Tiefgarage zu gelangen - sozusagen eine „Lärmzuleitung". In der heute schon für den Normalverkehr sehr engen Verkehrssituation noch 100 zusätzliche Fahrzeuge, die durch den Hochstift-Freising- Weg durch eine verkehrsberuhigte Zone zu einer Garageneinfahrt umgeleitet werden sollen. Dazu zwölf Senkrechtparker, die in dem sehr schmalen Hochstift-Freising-Weg wahrscheinlich nur mit zusätzlichen Rangierlärm ein- und ausgeparkt werden können. Dass alles vor einer ca. 35 Meter langen und neun Meter hohen Fassade, die den Lärm wie ein Schallverstärker auf die gegenüberliegenden Terrassen und Schlafzimmer zurückwerfen wird.
Da bitten wir vor der weiterführenden Bauplanung um ein Verkehrs- und ein Lärmgutachten durch die zuständigen Behörden. Speziell, da die Anzahl der Fahrzeugbewegungen gegenüber der heutigen Situation, die vorgesehene Tiefgaragenausfahrt im Hochstift -Freising -Weg wird heute nur von 3 statt 100 Fahrzeugen genutzt, exorbitant zunehmen wird. In punkto Verkehrsplanung wirkt es skurril, dass von vier vorhandenen Ausfahrten der heutigen Grundstücke nunmehr die am weitesten vom Verkehrsfluss abgelegene Zufahrt künftig das ganze Grundstück versorgen soll.
Wir regen an die im Bauplan eingezeichnete Feuerwehrzufahrt und die Tiefgarageneinfahrt zu tauschen, um eine Überbelastung des Hochstift -Freising- Weges zu vermeiden, da die Tiefgarage dann direkt an die Karolingerstraße angeschlossen wäre. Das funktioniert an anderen verkehrsreichen und breiteren Straßen im Ort ja auch recht gut.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Die Feuerwehrzufahrt und die Tiefgarageneinfahrt wurden wie vom Einwendungsführer:innen angeregt, im Bebauunsplanentwurf vom 24.04.2023 geändert.
Der andauernde Wertverlust der Immobilien auf unserer Seite des Hochstift -Freising-Weges dürfte durch die massiv veränderte Bebauungs- und Verkehrssituation und damit dauerhaft verschlechterten Bewertungsfaktoren bei mindestens zehn bis fünfzehn Prozent liegen. Das ist mit allgemeinem öffentlichem Interesse hinsichtlich des Wohnbaus nicht ausreichend begründbar, da es sich bei der exzessiven Bebauungsdichte und Höhe des größten Gebäudes um pure Gewinnmaximierung bzw. um Wohninteressen einer einzigen Partei handelt, die massive Werteverluste aller Anlieger herbeiführen wird. Das ganze Projekt wäre auch mit einem Stockwerk weniger durchführbar. Bei einer moderaten, dem Wohnumfeld angepassten, Bebauung wäre der Wertverlust für die Anlieger sicher moderater oder gar vermeidbar.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Der geplante Neubau hat eine festgesetzte Wandhöhe von 9,80 m bzw. 12 m beim Terrassengeschoss. Das Eigenheim (Baujahr 1980) des Einwendungsführers hat eine Höhe von 9,73m (Dachfirst); die Reihenhausanlage misst eine Gesamtlänge von 28 m.
Das ein innerörtlicher Neubau nun 2,27m höher ist, ist bei den gestiegenen Grundstückspreisen nicht verwunderlich. Dass die Dachform anders ausgeführt wird, ist dem Klima- und Energiewandel der heutigen Zeit geschuldet.
Das überplante Gebiet ist derzeit mit einem Getränkemarkt sowie zwei Wohngebäuden (Baujahr 1937 und 1959) bebaut. Ein Grundstück in dieser Lage, welches durch einen Getränkemarkt sowie zwei Häusern bebaut und zu fast zu 80 % versiegelt ist, wird extrem aufgewertet. Der bisherige LKW-Verkehr, Staplerverkehr sowie PKW-Verkehr werden durch Aufgabe des Getränkemarktes abnehmen. Hier von einem Wertverlust zu sprechen ist nicht nachvollziehbar.
Im Sinne einer zukunftsorientierten, nachhaltigen Siedlungsentwicklung wird in dieser zentralen Ortslage in unmittelbarer Nähe des Rathauses eine verdichtete, kompakte Bauweise gefördert, die den landesplanerischen Vorgaben von flächensparendem Bauen, insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des Klimaschutzes, gerecht wird. Hier entstehen in unmittelbarer Nähe zur S-Bahn behindertengerechte Wohnungen.
2. Verkehrserschließung, Verkehrsflächen, Tiefgarage, Stellplätze
In Punkt 5 „Städtebaulicher Entwurf" zeigt die bildliche Darstellung den Hochstift- Freising-Weg als eine verkehrsberuhigte Zone. Was bedeutet das? Z.B. Tempo 30, aufgestellte „Schikanen", die zum langsam Fahren zwingen, eine Spielstraße oder ähnliches?
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Die bildliche Darstellung „verkehrsberuhigter Bereich“ unter Punkt 5 in der Begründung hat keinerlei rechtliche Bedeutung.
Weder aus diesem Bild noch aus der Zeichnung des Bebauungsplans geht hervor, ob die drei öffentlichen Parkplätze im Hochstift-Freising-Weg auf der gegenüberliegenden Seite vom Baugrundstück erhalten bleiben oder verloren gehen. Wir bitten um eine eindeutige Aussage hierzu im Bauplan. Aus unserer Sicht müssen die drei öffentlichen Parkplätze erhalten bleiben und dürfen nicht einem privaten Bauprojekt geopfert werden. Sollten die drei öffentlichen Parkplätze, die die Anlieger im Rahmen der Umlage vor Jahren mitfinanziert haben, entfallen, bitten wir um eingehende Erläuterung.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
An den bestehenden Fahrbahnkanten und somit auch am Gehweg und den bestehenden Parkplätzen auf der des Bauvorhabens gegenüberliegenden Straßenseite sind aktuell keine Veränderungen vorgesehen
Es wird kolportiert, dass vor dem Grundstück 1321/29 zwei weitere öffentliche Stellplätze entstehen sollen, wo bisher ein Bürgersteig verläuft, da auf der Seite des Neubaus ein durchgängiger Fußgängerweg zwischen Senkrechtparkern und Hausfassade entstehen wird. In diesem Fall würde sich die unter Punkt 1 erläuterte Zunahme der Verkehrsbewegungen ein noch schmalerer Flaschenhals bei der Zu- und Ausfahrtssituation mit der Karolingerstraße ergeben. Denn schon heute muss man bei Gegenverkehr meist auf den Bürgersteig vor Grundstück 1321/29 ausweichen, da die schmale Fahrbahn des Hochstift-Freising-Weg keinen Gegenverkehr aufnimmt und für die Kurvenradien entgegenkommender Fahrzeuge nicht ausreichend ist. Eine deutliche Verschärfung der Gegenverkehrssituation im Hochstift-Freising-Weg wird sich durch den unzweifelhaft zunehmenden Lieferverkehr auf Höhe der jeweiligen Treppenhäuser ergeben. Zumindest ein zentrales Treppenhaus soll sich in dem Verbindungsgebäude nahe dem kritischen Kreuzungsbereich befinden.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Das vor dem Grundstück, gemeint ist wohl, Fl.Nr. 1321/17, zwei weitere öffentliche Stellplätze entstehen sollen, ist derzeit nicht bekannt.
Durch die Senkrechtparker und den dahinter verlegten Bürgersteig ist für die Bewohner auf den gegenüberliegenden Grundstücken laut dieser Bauplanung kein Bürgersteig in Richtung Ortsmitte direkt erreichbar, da die Parkplätze den direkten Zugang verhindern. Wir möchten daher anregen, dass gegenüber 1317/11 eine barrierefreie, behindertengerechte, von den Parkplätzen getrennte Furt (in der Breite des Gehwegs) von der Straße auf den Bürgersteig geschaffen wird, um wie bisher einen direkten Bürgersteigzugang sicherzustellen.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Im Kreuzungsbereich zur Karolingerstraße ist eine platzartige Gestaltung vorgesehen. In diesem Bereich sollen auch die erforderlichen Vernetzungen für die Fußgänger erfolgen. Die genaue Gestaltung ist noch nicht erfolgt. Die im Bebauungsplanentwurf vorgeschlagenen Wegeführungen sind aus Sicht des Städtebaues optimal festgesetzt. Die dem Neubau gegenüberliegenden Anwohner erreichen nach 13 m den sicheren behindertengerechten Fußweg.
Wir hätten gerne Auskunft, wie viele der 20 oberirdischen Besucherstellplätze privat und wie viele öffentlich sein werden. Wenn überall ein „Privat"-Schild oder ein KFZ- Kennzeichen-Schild steht, weil die „Besucherparkplätze" an Eigentümer verkauft oder vermietet werden, kann von Besucherparkplätzen ja keine Rede mehr sein.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Der Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 setzt 16 oberirdischen Stellplätzen fest, wovon 11 Besucherstellplätze sind. Alle diese Stellplätze sind auf Privatgrund. Der Eigentümer dieser Stellplätze hat dieselben Rechte wie der Einwendungsführer:innen (siehe die zwei nächsten Punkte).
Durch den Wegfall des Bürgersteigs im Hochstift-Freising-Weg (seitens des Baugrundstücks durch Verlegung hinter die Senkrechtparker) wird die vom Publikums- und Lieferantenverkehr bisher geübte Praxis des Bordsteinparkens auf einer Länge von 40 Metern ohne noch massivere Verkehrsbehinderung (ergo Fahrbahnparken) nicht mehr möglich sein. Die einzig noch freie Fläche ist der Bürgersteig gegenüber dem Baugrundstück, insbesondere vor unseren Garagen und Hofeinfahrten und die Stellplätze vor den Garagen selbst sowie der Gehsteig bis zur Karolingerstraße. Wir befürchten, dass gerade Lieferanten daher auf den Gehsteig vor unseren Garagen bis zur Karolingerstraße oder gar auf unsere Privatgrundstücke (Stellplätze vor den Garagen) ausweichen bzw. den Gehweg davor zuparken.
Wir regen daher an, dass der gesamte Bereich des öffentlichen Gehwegs vor unseren Garagen bis zur Karolingerstraße von der Gemeinde durch ein absolutes, sofortiges (noch vor Baubeginn) Halteverbot geschützt wird.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Verkehrszeichen und Verkehrseinrichtungen sind nur dort anzuordnen, wo dies auf Grund der besonderen Umstände zwingend erforderlich ist (§ 45 Abs. 9 Satz 1 StVO). Der Einwendungsführer kann zu gegebener Zeit bei der Straßenverkehrsbehörde einen Antrag stellen.
Des Weiteren bitten wir um Auskunft, inwieweit wir auf unseren Stellplätzen vor den Garagen und in der Hofeinfahrt (elektro-) mechanische Zufahrtssperren installieren dürfen, um unser Eigentum gegen Fremdbenutzung zu schützen. Ich glaube niemand hat Lust jedes Mal die Polizei und den Abschleppdienst zu rufen, um bei der zu erwartenden Überflutung übergriffigen Verkehrsteilnehmern Herr zu werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Gemäß Satzung über die Herstellung und Bereithaltung von Stellplätzen und Garagen für Kfz vom 17.05.2010 der Gemeinde Gilching darf der Stauraum vor Garagen nicht überdacht sowie nicht eingefriedet oder durch sonstige Anlagen an der ungehinderten Befahrbarkeit beeinträchtigt werden.
Im Rahmen einer zukunftsorientierten Verkehrsentwicklung wäre es übrigens sinnvoll mindestens 30 Prozent der öffentlich zugänglichen Stellplätze mit einer Ladestation für Elektrofahrzeuge einzurichten, bisher ist nur einer von 24 dafür vorgesehen.
Wir regen daher an, die Anzahl der mit Ladestationen ausgerüsteten, öffentlich zugänglichen Stellplätze auf 30%, d.h. sechs bis sieben, statt nur einer, zu erhöhen.
Bezgl. der Tiefgarage werden keine Vorgaben gemacht, wie viele Stellplätze mit Ladestationen ausgerüstet sein müssen. Das ist aus unserer Sicht nicht zeitgemäß und sollte von Gemeinderat und Mobilitätsausschuss der Gemeinde nachgebessert werden.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Es liegen, wie oben erwähnt, keine „öffentlich zugänglichen Stellplätze“ vor.
Laut der gemeindlichen Satzung über die Herstellung und Bereithaltung von Stellplätzen und Garagen für Kfz vom 17.05.2010 - A) Festsetzungen durch Text - II. Stellplatzbedarf - richtet sich die Ermittlung des nachzuweisenden Stellplatzbedarfes nach der beiliegenden Anlage, die Bestandteil der Satzung ist. In dieser Anlage wird unter Punkt 1.2 festgelegt, dass für Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohnungen zusätzlich Besucherstellplätze in Höhe von 20 % nachzuweisen sind; Diese Besucherstellplätze sind für die neuen Mehrfamilienhäuser, nicht für die Nachbarschaft. Die Besucherstellplätze liegen auf privatem Grund.
Festsetzung (A7.2) sollte nicht geändert werden.
Lüftungsöffnungen der Tiefgarage müssen laut Bauplan mindestens fünf Meter entfernt von Fenstern und Terrassen angeordnet werden. Können diese Lüftungsöffnungen dann auch auf den Flächen für Baumbepflanzung zwischen den jeweils vier oberirdischen Stellplätzen direkt entlang des Hochstift-Freising-Weges positioniert werden?
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Die aktuelle Entwurfsplanung sieht vor, dass die Tiefgarage zentral unter dem Innenhof angeordnet wird und in den Randbereichen Kellerräume geschaffen werden. Lüftungsöffnungen im Bereich der Stellplätze und Baumpflanzungen sind daher nicht zu erwarten.
Aus der Bauplanung ist nicht ersichtlich, welche Steigung die Tiefgaragenzufahrt hat. Es gibt in Gilching bekannte Beispiele von Rampen, die so steil sind, dass die Tiefgarage von den Bewohnern nicht genutzt wird und die Fahrzeuge daher alle an der Straße abgestellt werden. Das ist bei der beengten Parkplatzsituation im Hochstift -Freising- Weg und dem Hochstift -Freising-Platz unbedingt zu vermeiden. Alternativ wird die Karolingerstraße zugeparkt, was auch nicht im Sinn des Mobilitätskonzepts der Gemeinde sein dürfte.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Die Neigung von Tiefgargagenrampen wird in der Garagen- und Stellplatzverordnung geregelt. Die Rampenneigung wird mit 15% festgesetzt (A 7.4).
In Ermangelung genauerer Angaben im Bauplan müssen wir die Anzahl der Tiefgaragenstellplätze aus der KfZ-Stellplatzsatzung der Gemeinde ableiten. In der Annahme, dass die insgesamt 20 oberirdischen Stellplätze in Bauplan 20% Besucherstellplätzen (Stellplatzordnung der Gemeinde) entsprechen ergibt sich eine Gesamtzahl von 100 Tiefgaragenplätzen. Diese Annahme korreliert auch in etwa mit den auf Basis dieser vorliegenden Bauplaninformation anzunehmenden Wohnflächen. Es ist nicht ersichtlich, ob das Bauvorhaben eine zweistöckige Tiefgarage erhalten soll, die unseres Erachtens notwendig wäre, um 100 Fahrzeuge auf der Grundfläche unterzubringen. Bei einer zu engen Platzsituation auf den Fahrwegen innerhalb der Tiefgarage besteht wiederum die Gefahr, dass die Tiefgarage nicht angenommen wird und die Fahrzeuge draußen stehen bleiben. Das gilt nach allen Erfahrungen in großen Wohnhäusern auch bei Duplex Garagenplätzen. Dort sind oftmals die heute gängigen Fahrzeughöhen und -breiten, aber auch die schlechte Begehbarkeit der Metallbühnen, ein Grund dafür, dass die Garage zwar den Planungsanforderungen entspricht, aber in der Realität nicht auslastend genutzt wird. Duplex Garagen sollten bestenfalls im Einzelfall nur ergänzend, nicht aber für 50% der erforderlichen Stellplätze geplant werden. Aber vielleicht sind zwei Stockwerke für die Tiefgarage geplant und genehmigt? Wenn ja, wie verträgt sich das mit der Grundwassersituation? Angeblich liegt der Grundwasserspiegel hier bei ca. acht Metern Tiefe.
Wir regen an die Bauplanung der Tiefgararge eingehend zu prüfen und derart zu gestalten, dass die Tiefgarage von den Bewohnern auch vollständig genutzt und ausgelastet werden kann.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Die aktuell vorliegende Entwurfsplanung geht von zwei Tiefgaragengeschossen mit 50 Stellplätzen aus. Die planungsrechtlichen Anforderungen sind damit erfüllt.
3. Bauliche Gestaltung, Einfriedungen
Wenn auf den Flachdächern Photovoltaik-Anlagen verwendet werden, dann sollten ausschließlich auf die Dachfläche aufgelegte Photovoltaik Module oder Solarthermische Module Verwendung finden dürfen (Beispiel Rathaus}. Eine aufgeständerte Bauweise (Beispiel Pollinger Straße ggü. Rathaus) sollte untersagt werden, sonst hätte man sich die Begrenzung der Gebäudehöhe mittels Flachdach, ganz abgesehen von den ästhetischen Nachteilen aufgeständerter Lösungen, sparen können.
Für das Terrassengeschoss sollten nur Aufbauten bis zur bauüblichen Brüstungshöhe gestattet werden. Die Errichtung von Pergolen, Windschotts, Gerätehäusern, Pooleinhausungen o.ä., die die Brüstung überragen, sollten im Bauplan ausgeschlossen werden.
Abwägung der Verwaltung
Die Anregungen wurden im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 unter (A 5.1 sowie A 7.7) aufgenommen.
Das im Bauplan enthaltene Schwimmbecken auf dem Terrassengeschoss soll zwar den allgemeinen Regeln der Technik entsprechen, würde aber bei einer gängigen Tiefe von ca. 1,6 Metern und dem genehmigten Fassungsvolumen von 100m 3 wahrscheinlich deutlich über die Brüstungshöhe hinausragen und damit im Prinzip die Dachterrassenaufbauhöhe von zwölf Meter fortsetzen. Das kann von der Gemeinde so nicht gewollt sein. Ergo müsste der Pool in der Konstruktion des Hauses „versenkt" werden. Bei Einsatz von z.B. Pumpen, Wasseraufbereitungsanlagen, Gegenstromanlagen, Whirlpooldüsen aber auch bei Poolstaubsaugern entstehen oft hohe Geräuschentwicklungen und Schwingungsübertragungen gerade im Niederfrequenz-Bereich, die sich durch eine unzulängliche Gebäudekonstruktion deutlich verstärken können und bis zu unseren Häusern hörbar sein werden (übrigens heute schon sind}. Bei einem versenkten Pool bietet es sich für den Eigentümer an, die Versorgungssysteme unter oder neben dem Pool, nicht aber auf der Terrasse anzubringen. Diese Räumlichkeiten müssen i.d.R. dauerbelüftet sein. Wären dazu größere, offene Gitterflächen an der Fassade (z.B. unterhalb des Terrassengeschosses) zulässig?
Für einen Swimming -Pool dieser Größe und die dazugehörigen Versorgungssysteme bieten sich statt einem Verweis auf den Stand der Technik ein Lärmschutzgutachten und ein Bauplan mit fachgerechten Auflagen an.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
In der vorliegenden Entwurfsplanung ist ein abgesenkter Pool vorgesehen. Dafür sind in dem darunterliegenden Geschoss Räumlichkeiten für die Nebenanlagen vorgesehen. Gitterflächen in der Fassade werden nicht ausgeschlossen.
Mit der Genehmigung des Pools ist nachzuweisen, dass die innerhalb eines WA zulässigen Schallschutzwerte nicht überschritten werden (B 8.1).
Leider ist aus dem Bauplan auch nicht erkennbar, wie die Fassade gestaltet werden soll. Wie bereits geschildert dürfte sie wie ein Schallspielgel wirken und den erheblich zunehmenden Lärm durch Durchgangs- und Rangierverkehr zusätzlich verstärken.
Ein recht glatt durchgehendes Mauerwerk mit planen Fenstern in dieser Fläche würde nicht nur die Schallbelastung deutlich verstärken, sondern auch in den Morgenstunden eine Blendwirkung durch die Sonneneinstrahlung auf diesen hohen Baukörper erzeugen und verstärken. Es wäre daher wünschenswert eine baulich stärker gegliederte Fassade in versetzter Baulinie mit Schall- und Blendlicht- absorbierenden Fassadenelementen (z.B. Begrünung) zu verwenden. Insbesondere, da aus der Bauplanung auch nicht erkennbar ist, wie hoch und breit die drei geplanten Bäume zwischen den Stellplätzen werden sollen.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Die zu pflanzenden Bäume sind gemäß der Festsetzung A 8.1 i.V.m. der Grünordnung B 3 auszuführen.
Zu dem vorgebrachten Einwand Lärm und Immission, wurde eine Schalltechnische Untersuchung in Auftrag gegeben. Der vorliegende Bericht Nr. 700-00277-SU vom 30.03.2023 enthält folgende Aussagen:
„Bei den Verkehrswegen Hochstift-Freising-Weg handelt es sich um sogenannte Wohnerschließungsstraßen, deren Verkehr überwiegend durch die Anlieger (Bewohner) erzeugt wird. (4.1.1)“
Die durchgeführten Berechnungen zeigen, dass eine vergleichbare Verkehrslärmsituation bereits in der heutigen Bestandssituation vorliegt.
Zusammenfassend zeigen die Berechnungen, dass sich bei einer hilfsweisen Bewertung der Auswirkungen der Planung auf die Verkehrsgeräusche in der Nachbarschaft nach den Maßgaben der 16.BImSchV rechnerisch zwar Pegelerhöhungen in Bereichen der bebauten Nachbarschaft zeigen. Ansprüche seitens der Nachbarschaft auf Lärmvorsorgemaßnahmen gemäß 16. BImSchV ergeben sich dem Grunde nach nicht. (4.4)“
Die gegenständliche Planung rückt zudem von potentiellen Vorbelastungen ab, sodass Konflikte im Plangebiet im Zusammenhang mit der Vorbelastung nicht zu erwarten sind.
Sehr schade auch, dass nach wie vor eine durchgehende Gebäudelinie von 80 Metern zugelassen werden soll, nunmehr im Bereich des Verbindungsgebäudes zwar leicht versetzt, aber bei einer Höhe von durchgehend neun Metern immerhin eine Fläche von 720 Quadratmetern, die das Ortsbild an dieser Stelle dominieren und die Gegend komplett verändern wird.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Hier wird auf die ausführliche Abwägung unter Punkt 1 aus dem Jahre 2023 verwiesen.
4. Flächenversiegelung
Es werden nahezu 100% der gesamten Grundstücksfläche mit der Tiefgarage und den Hochbauten versiegelt. Es ist kein natürlicher Wasserabfluss in das Gelände gegeben. Bei den schon spürbaren und in Zukunft wahrscheinlich häufigeren Starkregenereignissen wird das nicht von Dachrinnen aufgenommene Oberflächenwasser also auf Straßenniveau direkt an die Umgebung abgeführt. Ist die Kanalisation im Hochstift-Freising-Weg, in der Karolingerstraße sowie Nachbargrundstücken überhaupt in der Lage solche in Zukunft zu erwartenden Wassermengen zeitgerecht abzuführen? Ein Sickertest sei vom Planer und Bauherren noch durchzuführen. Das gilt aber wohl nur für die bauseitigen Abflussmengen, z.B. Regenrinnen, nicht aber das verdrängte Oberflächenwasser?
Wir denken bei dieser Dimension der Bodenversiegelung ist schon ein amtlich bestelltes Gutachten zur Ableitung des Oberflächenwassers und die Vorgabe entsprechender baulicher Mindestvorgaben durch die Behörden erforderlich, um die Umgebung langfristig vor erwartungsgemäß vermehrten Starkregenereignissen zu schützen. Eine Empfehlung von Zisternen reicht da nicht, denn wo auf dem Grundstück sollen die noch einen Platz finden.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Hier wird auf die ausführliche Abwägung unter Punkt 4 aus dem Jahre 2023 verwiesen.
5. Schneeräumungs-, Straßensäuberungspflichten und Sanierungen
Durch die geplante Bebauung, aber auch bei einer deutlich realistischeren Verdichtung (auf z.B. 20 Wohneinheiten), geht jegliche Ausgewogenheit der Pflichtenverteilung aus der gemeindlichen Verordnung zu den Pflichten bezgl. der Schneeräumung und Straßensäuberung im Hochstift Freising-Weg verloren.
Wir regen daher an, die bisherige Regelung für den Hochstift-Freising-Weg zu überarbeiten. In der Neufassung sollten die Pflichten im Hochstift-Freising-Weg komplett auf den Eigentümer/die Eigentümergemeinschaft des Bauvorhabens übertragen werden. Darin sollte wegen der Enge im Hochstift-Freising-Weg auch geregelt sein, dass Schnee nicht vor öffentliche Parkplätze, Gehwege oder Privatgrundstücke geschoben werden darf, sondern unverzüglich durch geeignete Maßnahmen wie Abtransport außerhalb des Hochstift-Freising-Weges zu deponieren ist.
Erforderliche Sanierungen von öffentlichen Straßen- oder Gehwegen im Hochstift- Freising-Weg müssen ebenfalls ausschließlich zu Lasten der Bebauungsdichte und daher auf Rechnung aller Eigentümer des geplanten Bauvorhabens (Stichwort Tiefgarage, Verkehrsdichte) gehen.
Abwägung der Verwaltung
Hier wird auf die Abwägung unter Punkt 5 aus dem Jahre 2023 verwiesen.
6. Bauzeit und Durchführung
Große Sorge bereitet uns der Tiefbau, sozusagen auf den Grundstücksgrenzen, der sicherlich nur unter massiver Verwendung von Spundwänden möglich ist. Es ist nach unseren Informationen möglich, dass eine zweigeschossige Tiefgarage ohne weitere Genehmigungen und Auflagen gebaut werden kann. D.h. die Spundwände müssten ca. zehn bis zwölf Meter in den Boden eingeschlagen werden, eingeschossig sechs bis sieben Meter. Die möglichen Vibrationen, Erschütterungen und eventuelle Erdverschiebungen sowie Grundwassereinflüsse können zu großen Schäden an den Häusern und Garagen in der Nachbarschaft, aber auch an der technischen Infrastruktur und Fahrbahn des Hochstift-Freising-Weges führen. Da die Fahrbahn so schmal ist, müsste die Straße im Schadenfall vielleicht sogar längerfristig gesperrt werden.
Wir regen daher an vor dem Start der Baumaßnahmen ein sog. Vorsorge-Beweispflicht-Gutachten von einem unabhängigen, vereidigten Sachverständigen durchführen zu lassen, der durch das Bauamt (dort wurde das schon beim Rathaus Neubau veranlasst) benannt und vom Bauherrn bezahlt wird. Dabei wird der Zustand der Bausubstanz aller Mauerwerke und Fundamente von Gebäuden in der Nachbarschaft festgehalten und dokumentiert, um bei einem eventuellen Schaden durch die Bautätigkeit eine belastungsfähige Ausgangslage vor Beginn der Bauarbeiten zu haben.
Wie stellt die Gemeinde eigentlich sicher, dass der Bauherr für so ein großes Bauwerk ausreichend Versicherungen für Schäden Dritter abschließt? Wir regen daher zusätzlich an, dass die Gemeinde ausreichende Sicherheiten für die z.B. in Punkt 2.3 des Bebauungsplans beschriebenen langfristigen Haftungsrisiken des Planungsbüros, für die Bauherrenhaftung und die Haftung der beauftragten Dienstleister gegenüber Dritten einfordert und offenlegt.
Der Hochstift -Freising- Weg darf aus unserer Sicht wegen oben beschriebener, bereits heute bestehender, Platzbeschränkungen für die Zeit der Bauarbeiten nicht als Baustellenzufahrt oder Kranstellplatz etc. genutzt werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Hier wird auf die Abwägung unter Punkt 6 aus dem Jahre 2023 verwiesen.
Wir freuen uns, wenn die Gemeinde unsere Anregungen auch unter dem Gesichtspunkt prüft, dass sich durch die Bebauung der Grundstücke die Parität im Hochstift -Freising- Weg komplett verändert (de facto 1:8 statt annähernd 1:1 in der Vergangenheit) und unsere Interessen zu Gesundheit und Werterhalt ausreichend honoriert und schützt.
Bürger:innen F - Einspruchschreiben vom 29. Mai 2023
Leider müssen wir wieder Einspruch einlegen für die restlich verbliebenen Problem-Punkte von unserem 1. Einspruch. Wir nehmen hiermit nochmals Bezug auf die Restpunkte von unserem 1. Einspruch vom 10. Mai 2021 die uns als nahe Nachbarn zur Rettung, Erhaltung und der Bewertung unseres Grundstückes sehr wichtig sind und ggf. großen finanziellen Schaden anrichten können.
Wir sehen nach wie vor die Gemeinde in der Pflicht der Fürsorge für die Nachbarn in dieser Beziehung. Die Gemeinde darf auf keinen Fall die noch ausstehenden Gutachten (Sickertest) und finanziellen Absicherungen der Nachbarn durch den Bauherrn (z.B. Spundwände ein- und ausschlagen), aus der Hand geben und die Freigabe der Bebauung, ohne diese Garantien und ggf. Änderungen, überhaupt nicht erteilen, für diese überdimensionale Bebauungsverdichtung und zu den höheren Gebäuden, insbesondere WA 2 (12m). Die fast völlige Verdichtung/Versiegelung der Oberfläche ist sowieso nicht hinnehmbar.
Abwägung der Verwaltung
Die Einwendungen werden zur Kenntnis genommen.
Die Planungshoheit liegt bei der Gemeinde Gilching.
Die Gemeinden haben Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen; §1 Abs. 3 Baugesetzbuch - BauGB. § 1a Absatz 2 Satz 1 1. Halbsatz BauGB legt fest: "Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden.“
Die geplante Nachverdichtung ist im Sinne des Landesentwicklungsprogramm Bayern - LEP vom 01.06.2023.
Unter dem Punkt Siedlungsstruktur soll die Ausweisung von Bauflächen einer nachhaltigen und bedarfsorientierten Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen, den Mobilitätsanforderungen, der Schonung der natürlichen Ressourcen und der Stärkung der zusammenhängenden Landschaftsräume ausgerichtet werden. Ein weiterer Grundsatz ist die Anwendung von Flächen- und energiesparenden Siedlungs- und Erschließungsformen.
Das Bebauungsplangebiet liegt innerhalb des mit Bekanntmachung vom 10.05.2017 förmlich festgelegten Sanierungsgebietes "Sanierungsgebiet I – Ortsmitte Gilching". 2017 hat der Gemeinderat Gilching als Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen die allgemeinen Ziele der Sanierung beschlossen u.a. Schaffung von attraktivem neuen Wohnungsbau.
Um die Neuordnung dieses zentralen Grundstücks im Sinne der Sanierungsziele zu ermöglichen erfolgte im Vorfeld die Ausarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes. Dieses städtebauliche Konzept ist in einem umfangreichen langwierigen Abstimmungsprozess zwischen Verwaltung, Gemeinderat, Bauherrn, Sanierungsarchitekten und Gestaltungsbeirat entstanden.
Im Sinne einer zukunftsorientierten, nachhaltigen Siedlungsentwicklung wird in dieser zentralen Ortslage in unmittelbarer Nähe des Rathauses eine verdichtete, kompakte Bauweise gefördert, die den landesplanerischen Vorgaben von flächensparendem Bauen, insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des Klimaschutzes, gerecht wird. So können in der Ortsmitte von Gilching 30 attraktive, moderne und barrierefreie Wohnungen entstehen.
Es ist für die Ortsmitte von Gilching von großer Bedeutung, dass bestehende Baulücken geschlossen werden, daher wird das Bauvorhaben aus Sicht der Ortsmittenentwicklung begrüßt. Dem der Planung zugrundeliegenden baulichen Verdichtungsgedanken im zentralen Ortsmittenbereich wird nachgekommen.
Laut dem Landesentwicklungsplan vom 01.06.2023, Anlage 2, Strukturkarte liegt Gilching im Verdichtungsraum München. Nahezu jede Gemeinde im Verdichtungsraum München entwickelt sich städtebaulich laufend weiter. Es besteht kein Anspruch darauf, dass die in der Nachbarschaft bestehende bauliche Situation auf Dauer erhalten bleibt. Das Ortsbild von Gilching hat sich und wird sich im Laufe der Zeit immer wieder verändern. Einzel-/und Reihenhaus sowie kleingliedrige Wohnbebauung werden künftig in Ortsmitten, wie hier, nicht mehr umsetzbar sein. In der Ortsmitte, im Ortszentrum, an der Pollingerstraße sowie mit dem neuen Rathaus sind bereits Bauwerke vorhanden, die den zeitlichen Wandel aufzeigen.
Der Sickertest sowie ein Beweissicherungsverfahren wird vom Bauherrn in Auftrag gegeben. Privatrechtliche Angelegenheiten sind nicht von öffentlicher Hand zu steuern.
Wir sind bei starken Regenfällen der Überflutungsgefahr ausgesetzt, da unsere Reihenhäuser zudem etwas tiefer liegen als die Neubauten. Bei der neuen Bauplanung wurden vorsichtshalber schon Eingrenzungs-Wände (bis zu 30 cm Höhe) für jede tiefere Öffnung, wie Kellerfenster, Tiefgaragenentlüftungen, der Neubauten etc. vorgeschrieben.
Was wird uns von der Gemeinde vorgeschlagen, wenn wir unsere Keller und Garagen gegen Überflutungsgefahr von dem Neubau schützen wollen? Auch Hochwasserschutz, aber wie und wer bezahlt das?
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Gemäß § 4 Abs. 2 BauGB holen die Gemeinden die Stellungnahme der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, zum Planentwurf und der Begründung ein. Bei dem vorliegenden Bebauungsplanverfahren wurde 2021 und 2023 das Wasserwirtschaftsamt Weilheim um Stellungnahme gebeten. Unter Punkt 1.8 sind diese Stellungnahmen ersichtlich.
Ein amtlich bestelltes Gutachten zur Ableitung des Oberflächenwassers wird nicht für erforderlich gesehen.
Von Seiten des Wasserwirtschaftsamtes bestehen keine grundlegenden wasserwirtschaftlichen Bedenken. Die Ausführungen unter Punkt 1.2 des Wasserwirtschaftsamtes (1.8) wurden im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 berücksichtigt.
Privatrechtliche Angelegenheiten wie z.B. Hochwasserschutz bei bestehenden Gebäuden sind nicht von öffentlicher Hand zu steuern.
Da wurde doch schon im Bauausschuss die Bemerkung gemacht, dass die Gemeinde einem Bauträger diese hohe Verdichtung nie genehmigt hätte. Dass ist so anrüchig und schädlich für uns als Nachbarn und für alle Bürger, die hier schon Fragen und Vermutungen aufwerfen. Warum bekommt ein privater Bauherr, wie xx diese Vorzüge. Was war hier im Hintergrund im Bauausschuss los? Jeder Gemeinderat hat doch zum Wohl der Gemeinde und Bürger einen Eid abgelegt. Wenn xx nach der Genehmigung das gesamte Projekt einem Bauträger übergibt, was wir vermuten, dann ist das sowieso auch ein Vergehen von Seiten der Gemeinde, zum Schaden der Nachbarn und anderen Mitbürgern.
Abwägung der Verwaltung
Die Aussage wird zur Kenntnis genommen.
Die Anschuldigungen gegenüber den Gilchinger Gemeinderäten werden energisch zurückgewiesen.
Wir nehmen positiv zur Kenntnis, dass die Tiefgarage nun zur Karolingerstraße hin verlegt wurde. Damit können diese Einwände (Tiefgarage) von unserem 1. Einspruch, bzgl. Tiefgarage teilweise entfallen. Es verbleiben somit aber noch folgende wichtigen Punkte, auf die wir uns voll auf unseren 1. Einspruch beziehen,
Das 1. Einspruch- Schreiben vom 10. Mai 2021 legen wir diesem Einspruch bei:
Gebäudehöhe, überhöht um ein volles Stockwerk gegenüber aller Nachbargebäude im Umkreis von ca. 100 m. Fast totale Grundstücksversiegelung des gesamten Baugrundstückes mit der Folge: Überflutungsgefahr durch Oberflächenwasser das die Regen-Ableitung des Niederschlagwassers nicht mehr aufnehmen kann bei außergewöhnlichen Niederschlag.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Der geplante Neubau hat eine festgesetzte Wandhöhe von 9,80 m bzw. 12 m beim Terrassengeschoss. Das Eigenheim (Baujahr 1980) des Einwendungsführers hat eine Höhe von 9,73m (Dachfirst); die Reihenhausanlage misst eine Gesamtlänge von 28 m.
Das ein innerörtlicher Neubau nun 2,27 m höher ist, ist bei den gestiegenen Grundstückspreisen nicht verwunderlich. Dass die Dachform anders ausgeführt wird, ist dem Klima- und Energiewandel der heutigen Zeit geschuldet.
Das überplante Gebiet ist derzeit mit einem Getränkemarkt sowie zwei Wohngebäuden (Baujahr 1937 und 1959) bebaut. Ein Grundstück in dieser Lage, welches durch einen Getränkemarkt sowie zwei Häusern bebaut und zu fast zu 80 % versiegelt ist, wird extrem aufgewertet. Der bisherige LKW-Verkehr sowie PKW-Verkehr werden durch Aufgabe des Getränkemarktes abnehmen.
Als im Jahre 1980 das Haus des Einwendungsführer:innen gebaut wurde, waren die oben genannten Häuser von 1937 und 1959 mit Höhen von 6,95 m und 7,55 m zeitgemäß und wurden durch die neuen Reihenhäuser in Höhe und Länge dominiert. Vierzig Jahre später erfolgt ein erneuter Umbruch. Das ist der Lauf der Zeit, der bringt Veränderungen mit sich, ob man will oder nicht.
Hier von einem Wertverlust zu sprechen, ist nicht nachvollziehbar.
Im Sinne einer zukunftsorientierten, nachhaltigen Siedlungsentwicklung wird in dieser zentralen Ortslage in unmittelbarer Nähe des Rathauses eine verdichtete, kompakte Bauweise gefördert, die den landesplanerischen Vorgaben von flächensparendem Bauen, insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des Klimaschutzes, gerecht wird. Hier entstehen in unmittelbarer Nähe zur S-Bahn behindertengerechte Wohnungen.
Die Aussage, das Baugrundstück wird zu 100 % versiegelt, ist falsch. Das Büro Plankreis aus München hat eine Versiegelung von 78 % errechnet. Wenn man die derzeitige Bebauung des Grundstückes betrachtet, großflächiger Getränkemarkt, und die künftige Bebauung durch drei Mehrfamilienhäuser ist die Versiegelung künftig etwa gleich groß, wenn nicht sogar geringer.
Dieses amtlich bestätigte Gutachten hätte zumindest jetzt schon von der Gemeinde in der jetzigen 2. Vor-Planungsstufe verlangt werden müssen. Ein- und Ausschlagen der Spundwände bis zu 12 m in die Tiefe: Absicherung von uns als unmittelbaren Nachbarn, wie schon beschrieben. Zu unserer Sicherheit, ein Vorsorge-Beweis-Gutachten und eine Elementarversicherung für mindestens 20 Jahre in ausreichender Versicherungshöhe muss von der Gemeinde vom Bauherrn eingefordert werden. Wir müssen auch dieses Gutachten als unmittelbare gefährdete Nachbarn auch noch vor Baubeginn einsehen können. Diese Gutachten müssten auch zumindest jetzt schon von der Gemeinde und uns in der jetzigen 2. Vor-Planungsstufe einsehbar sein, zumindest mit punktuellen Testergebnissen und Berechnungen.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Privatrechtliche Angelegenheiten wie ein Beweissicherungsverfahren sind nicht von öffentlicher Hand zu steuern.
Zu wenig Parkplätze für das Bauvorhaben, insbesondere gegenüber uns am Hochstift -Freising- Weg. Dass die Parkplätze auf unserer Seite bleiben muss sichergestellt werden und ist zu dokumentieren.
Abwägung der Verwaltung
Die Einwände werden zur Kenntnis genommen.
Das Bauvorhaben muss gemäß Festsetzung A 7.1 des Bebauungsplanentwurfes vom 24.04.2023 die KFZ-Stellplatzsatzung der Gemeinde Gilching i.d.F. vom 17.05.2010 einhalten.
An den bestehenden Fahrbahnkanten und somit auch am Gehweg und den bestehenden Parkplätzen auf der des Bauvorhabens gegenüberliegenden Straßenseite sind aktuell keine Veränderungen vorgesehen.
Zugang und Zufahrt zu unserem Grundstück mit Doppel-Garage. Es muss sichergestellt werden, dass wir während der gesamten Bauzeit Zugang und Zufahrt zu unserem Grundstück mit Doppel-Garage haben. Der gesamte Hochstift -Freising -Weg muss grundsätzlich während der Bauphase von jeglichen Baufahrzeugen, Kränen und anderen Maschinen freigehalten werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Wie, Wo und Ob eine Baustelleneinrichtung zu gegebener Zeit im Hochstift-Freising-Weg erforderlich ist, ist im Bauleitplanverfahren derzeit nicht relevant.
Grundsätzlich gilt, dass auch Baustellenfahrzeuge gewöhnliche Verkehrsteilnehmer sind und als solche ein Recht auf Nutzung öffentlich gewidmeter Straßen haben. Eine gezielte Steuerung der Transportfahrzeuge während der Bauphase ist möglich, kann aber erst im Rahmen des der Bauleitplanung nachgeordneten Antragsverfahrens auf verkehrsrechtliche Anordnung über das gemeindliche Ordnungsamt erfolgen. Dass Neubaumaßnahmen durch Bau und Verkehr regelmäßig zu einem vorübergehend erhöhten Lärmeintrag auf benachbarten Grundstücken führen, ist der Regelfall und nichts Ungewöhnliches und von der Nachbarschaft zu dulden.
Schall-Gutachten:
Wir rechnen mit einer viel höheren Schallbelästigung durch die lange Gebäudestruktur WA 2 auf unserer Seite, was die erlaubten Werte übersteigen wird (siehe unseren 1. Einspruch), und widersprechen hier den Ausnahmeregelungen.
Schattengutachten:
Die Werte sind auch vorteilhaft für den Bauherrn gerechnet und wir werden mehr Schattenbildung haben und das hauptsächlich nur, weil das Gebäude WA2 um ein Stockwerk höher und zu lang ist. Nur, weil eine Inhaber-Familie, das gesamte 3. Stockwerk nutzen will, zum Schaden aller Nachbarn gegenüber. Das ist rücksichtslos und schädlich für uns Nachbarn. Ist das die moderne kapitalistische Wohnraumbeschaffung von heute, die hier "durchgeboxt" wurde?
Abwägung der Verwaltung
Die Einwände werden zur Kenntnis genommen.
Das Büro Möhler + Partner Ingenieure AG haben die Berichte Nr. 700-00277-LI Verschattungsuntersuchung und Nr. 700-00277-SU Schalltechnische Untersuchung erstellt.
Die Prüfleistungen der Möhler + Partner Ingenieure AG sind nach DIN EN ISO/IEC 17025 durch die nationale Akkreditierungsstelle der Bundesrepublik Deutschland DAkkS akkreditiert.
Dass die Ergebnisse nicht den Vorstellungen des Einwendungsführer:innen entsprechen, bleibt unkommentiert. Anschuldigungen, dass hier vorteilhaft gerechnet wurde, werden zurückgewiesen.
Der Grundstückseigentümer ermöglicht sich auf einem der drei Mehrfamilienhäuser eine Terrassenwohnung. Der Einwendungsführer nutzt ein ganzes Reiheneckhaus für sich.
Wir bitten die Gemeinde die gesamte Planung noch auf die für uns erträglichen Baumaßnahmen überarbeiten zu lassen und regen an, dass die gesamte Planung überarbeitet und dann nochmals öffentlich ausgelegt wird. Aber nicht in einem beschleunigten Planungsverfahren.
Die jetzige 2. Vorplanungsstufe mit Änderung der Tiefgaragen-Einfahrt, wirft noch viele andere Fragen auf, die in einer fundierten üblichen Ausführungsplanung ersichtlicher wären. Wir sehen diese jetzige Auslegung wieder nur als einen wenig verbesserten Planungsentwurf. Diese Planung mit all den negativen Punkten ist unbedingt nochmals zu überarbeiten. Dieses Projekt passt überhaupt nicht in unsere niedrigere Bebauungsumgebung und hat mit Anpassungsplanung an die Umgebung überhaupt nichts gemein. Es würde ein totaler Fremdkörper, (große Betonklötze/ Monster) in unserer Umgebung und hat keine Funktion als Objekt für Wohnraumbeschaffung, da nur sehr gut Bemittelte sich diese Luxus-Wohnungen finanziell leisten können.
Widerspruch gegen das beschleunigte Bauplanungsverfahren:
Wir widersprechen hier ausdrücklich nochmals dem beschleunigten Bauplanungsverfahren. Dieses schnelle Planen ist nur schädlich ist für uns alle als Nachbarn und für die Umgebung, da es noch so viele Unsicherheiten enthält, die verheerende Wirkungen auslösen können. Eine umsichtige Planung bei einem solchen riesigen Projekt ist unumgänglich.
Abwägung der Verwaltung
Die Einwände werden zur Kenntnis genommen.
Hier werden erneut die persönlichen subjektiven Eindrücke des Einwendungsführers vorgetragen.
Um die Neuordnung dieses zentralen Grundstücks im Sinne der Sanierungsziele zu ermöglichen erfolgte im Vorfeld die Ausarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes. Dieses städtebauliche Konzept ist in einem umfangreichen langwierigen Abstimmungsprozess (2019 bis 2023) zwischen Verwaltung, Gemeinderat, Bauherrn, Sanierungsarchitekten und Gestaltungsbeirat entstanden.
Es wird keine erneute Überarbeitung und Auslegung erfolgen.
Dieses Bauleitplanverfahren entspricht den geforderten Kriterien des § 13 a BauGB.
Am Verfahren werden alle relevanten Behörden und Träger öffentlicher Belange gehört, die damit die Gelegenheit bekommen ggf. bestehende Einwände gegen die Planung hervorzubringen bzw. zusätzliche Untersuchungen oder Nachweise zu fordern. Auch die Wahl des Verfahrens (§ 13a BauGB) wird in diesem Zusammenhang geprüft. Es wurden von Seiten des Landratsamtes Starnberg keine diesbezüglichen Einwände vorgebracht.
Wir hoffen, dass die für uns wirklich sehr wichtigen Punkte in der Planung noch geändert werden und sehen die Gemeinde nach wie vor in der Pflicht.
Bürger:innen F - vom 10.05.2021
Wir als die (Nachbarn) schreiben diesen Einspruch, nachdem wir in dieser schönen Gilchinger Gegend schon 42 Jahre unser Reiheneckhaus haben und schon 5 Bürgermeister mit den jeweiligen Gemeinderäten überlebt haben. Wir wollen auch noch manche der sehr bauabhängigen Gemeinderäte oder "wohlwollende“ Gemeinderäte damit aufrütteln und zum Nachdenken bringen, um doch noch der Verantwortung für alle Gilchinger gerecht zu werden. Wir können Gilching nicht so zupflastern und versiegeln. Wir haben noch so viel große fast erschlossene Bauplätze in der Nähe für Bebauungen, die auf die Bebauung geradezu schon warten usw.) für den "Hochstift-Freising-Weg/Karolingerstraße Bauvorhaben St. FI.Nrn. 1314/11, 1318/2, 132.1/14 und Teilflächen aus 1305/3 und 1322/6, jeweils Gemarkung Gilching"
Abwägung der Verwaltung
Die Aussage wird zur Kenntnis genommen.
Die Anschuldigungen gegenüber den Gilchinger Gemeinderäte werden energisch zurückgewiesen.
Generell erheben wir hiermit Einspruch auf den Bebauungsplan der im sog. beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB aufgestellt und der jetzt von der Gemeinde für die Öffentlichkeit ausgelegt wurde.
Insbesondere erheben wir Einspruch auf das beschleunigte Verfahren nach § 13 BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4, BauGB.
Begründung:
Um schwerwiegende Planungsfehler und unnötige Belastungen der Umwelt zu verhindern, sind bei diesem auf Monster-Bauvorhaben, engsten Raum geplant, wirklich alle Fakten vorher insgesamt auszuloten, exakt und im Detail zu planen und alle Genehmigungsinstanzen, sowie gesetzliche Vorgaben vorher einzubeziehen/ abzuklären und die Genehmigungen abzuwarten.
Diese jetzige Auslegung hat noch so viele Unbekannte und kann somit die Gilchinger Bevölkerung und insbesondere uns als Nachbarn nicht ausreichend aufklären.
Die jetzige Bebauungsplanung gleicht nur einem sog. Vorabzug und Vorausgabe mit grober Baubeschreibung. Auch die Nachhaltigkeit des geplanten Bauwerkes, die ungeheuren Ortsbildauswirkungen in diesem Ortsabschnitt, die negativen Umweltauswirkungen auf die schon angesiedelten Menschen und allen Gilchingern rundherum, sind exakt in allen Bereichen zu prüfen und nochmals zu diskutieren, nochmals zu veröffentlichen und erst dann zu genehmigen.
Die beteiligten Architekten der Städtischen Planungsgruppe, Plankreis München arbeiten nur mit sehr groben Vorgaben für eine oberflächliche Gestaltung, haben aber scheinbar von Ihren Auswirkungen und Ihrer Vorgabe keine Ahnung, was sie damit anstellen und verschanzen sich hinter dem beschleunigten Genehmigungs- Verfahren ohne Umweltprüfung, um später vielleicht nicht so leicht zur Verantwortung gezogen werden zu können.
Wir haben den Eindruck, dass die Verantwortlichen in der Gemeinde, einschließlich Gemeinderat und Bürgermeister, sowie auch der Bauherr überhaupt noch nicht erahnen können, mit welchem Risiko (Kostensteigerungen, Bauverzögerungen usw.) sie an dieses große überzogene Bauprojekt/ Baumonster herangehen.
Wir haben auch den Eindruck, dass unser guter Herr von verschiedenen Seiten getrieben wird und zum Schluss wirklich überfordert werden könnte.
Abwägung der Verwaltung
Die Einwendungen werden zur Kenntnis genommen.
Dieses Bauleitplanverfahren entspricht den geforderten Kriterien des § 13 a BauGB.
Persönliche Eindrücke des Einwendungsführer:innen sind nicht abwägungsrelevant.
Wir verweisen hier auf die Ausführungen der Abwägung der Verwaltung zum Einspruchsschreiben des Einwendungsführer:innen vom 29.05.2023
Ferner erheben wir Einspruch auf die geplante Überbebauung des Grundstückes und deren Überschreitungsbegründung der maximal zulässigen Grundstücksflächen gem. § 19 Abs.4, Satz 2 BauNVO, unter Punkt 6, für Anlagen gem. § 19 Abs. 4 Satz.1, BauNVO Überschreitung von 0,7 für die Gebäude, bei Festsetzungen wie im Bebauungsplan beschrieben (Pkt. 6, Bebauungsplan).
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Im Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 wurde unter A 3.3 die GRZ auf 0,8 festgesetzt.
Wir beantragen hiermit, noch vor Inangriffnahme jeglicher Bauarbeiten folgende Gutachten einzufordern und die Bebauungspläne mit besseren Details und Angaben nochmals für die Öffentlichkeit auszulegen, bevor diese Baumaßnahme überhaupt begonnen wird:
Tiefgarage:
a) Umweltschutz-Verträglichkeitsgutachten, Abgas- und Feinstaubkonzentration
in dieser hochkonzentrierten Form bei der Tiefgarageneinmündung und entlang des Hochstift• Freising-Weges,
b) Verkehrsgutachten über die Verträglichkeit der zusätzlichen 100-120 PKW's bei der Ein-und Ausfahrt zum Hochstift-Freising-Weg und dann in die Karolingerstraße.
Dies würde einen zusätzlichen Autoverkehr von der Tiefgarage und den Parkplätzen von über 150- 200 % des jetzigen Verkehrs ergeben und dann noch die zusätzlichen Zusteller, (Wesentlich stärkere Unfallgefahr für Fußgänger, Provozierung von schweren Schäden und Verletzungen, eventuell mit Todesfolge oder lnvalidität), (Planungs- und Genehmigungs-Fahrlässigkeit, wenn diese Fakten unberücksichtigt bleiben?)
c) Lärm-/ Schallgutachten für die fast 200%- ige Steigerung des Verkehrs am Hochstift• freising-Weg, gem. Bayerischen Garagenschutzverordnung und TA-Lärm.
Eine fast vollständige Bebauungsgrund- Versiegelung ist geplant bzw. nötig: Eventuell Probleme bei der Oberflächenwasserableitung (Regenwasser, Schmelzwasser usw.):
d) Amtlich bestelltes Gutachten für Oberflächenwasserableitung/ Sickertest, wegen der fast gesamten Versiegelung des Grundstückes, mit Nachweis einer ausreichenden Sickerfähigkeit, bevor jegliche Baumaßnahme überhaupt beginnt und Nachweis über die nötige Anzahl der Rohrableitungen und Verteil-Leitungen mit Rohrdurchmesser in das Grundwasser, unterhalb der Kellerräume und Tiefgararge und die Bekanntgabe der Örtlichkeit dieser Ableitungen.
Feuerwehrzufahrten:
e) Gutachten/Nachweis für ausreichende Feuerwehrzufahrtsmöglichkeiten:
Amtlicher Nachweis vom Landratsamt und von der Feuerwehr für eine ausreichende Zufahrtsmöglichkeit für Feuerbekämpfung, Rauchbekämpfung, Explosionsbergung Verletztenbergung, Krankenabtransport und für sonstige Noteinsätze für die lnwohner der Gebäude. Ferner für schnelle vorschriftsmäßige Evakuierung der lnwohnung und Besucher bei Katastrophenfällen. Zudem Vorsorge bei der Brandbekämpfung bei Garagenbrand durch ein Elektro- oder andere Fahrzeuge zu treffen und vorher die Möglichkeiten zu planen.
Abwägung der Verwaltung
Die Einwendungen werden zur Kenntnis genommen.
Die geforderten Gutachten werden wie folgt eingestuft:
a)Umweltschutz-Verträglichkeitsgutachten, Abgas- und Feinstaubkonzentration –
Dieses Gutachten wird als nicht erforderlich angesehen. Die Verkehrsauslastung in dieser Anliegerstraße wird sich verändern aber nicht zu einem gesundheitlichen Risiko führen.
Beschluss des OVG Nordrhein-Westfalen vom 20.01.2020, 7 B 961/19; Wenn in einer Nachbarschaft ein Baugebiet von 30 Wohneinheiten neu erschlossen wird, beeinträchtigt das möglicherweise die dort wohnenden Personen temporär, aber nicht dauerhaft.
b) Verkehrsgutachten –
Bei einer Tiefgarage mit 50 Stellplätzen wird die Erforderlichkeit eines Verkehrsgutachtens negativ bescheinigt.
c) Lärm-/Schallgutachten –
Es wurde eine Schalltechnische Untersuchung durch das Büro Möhler + Partner aus München, Stand: März 2023, erarbeitet.
d) Amtlich bestelltes Gutachten für Oberflächenwasserableitung/ Sickertest –
Hier wird auf die Stellungnahme des Trägers öffentlicher Belange, Wasserwirtschaftsamt Weilheim, Punkt 1.8, verwiesen.
e) Gutachten/Nachweis für ausreichende Feuerwehrzufahrtsmöglichkeiten –
Hier wird auf die Stellungnahmen der Kreisbrandinspektion Starnberger, Punkt 1.1.5 sowie der Freiwilligen Feuerwehr Gilching, Punkt 1.4, verwiesen. Es wurden keine Bedenken geäußert.
Baumaßnahme allgemein:
Überschreitung der bisher geltenden Höhe von Gebäuden in diesem reinen Gilchinger Wohnbereichssektor sowie Überbebauung der Grundstücksfläche im Verhältnis zur Umgebung:
f) Nachweisgutachten der Zulässigkeit und der Notwendigkeit der vorgesehenen Überbebauung.
g) Nachweisgutachten der Erforderlichkeit und gesetzlichen Notwendigkeit für das zusätzliche Stockwerk beim Gebäude 2, also Erhöhung um 1 Stockwerk auf ein 3. Geschoss, nach den gesetzlichen Vorschriften in der derzeit gültigen Wohnungsbaunutzungsvorlage. Mit Nachweis für die Notwendigkeit des höheren Bauwerkes, trotz der Kenntnisnahme, dass die nördlichen Anrainer und die anderen Nachbarn dadurch im Wohnkomfort, Schattenbildung usw. und in finanzieller Hinsicht erheblich geschädigt werden.
Nachfolgend eine genauere Begründung zu den einzelnen Einsprüchen: Einspruch bzgl. die Gebäudehöhe und bauliche Nutzung:
Höhe des Gebäudes Nr. 2, EG+ 2 + DG deklariert als Terrassengeschoss ist nicht integrierbar in die jetzige Umgebung und hat nichts mit Wohnraumgewinnung zu tun, sondern dient nur den Privat-Interessen des Bauherrn, um Gilching überblicken zu können.
Will der Bauherr mit dieser Absicht, mit seiner Terrassenwohnung den Mittelpunkt Gilching schaffen, so wie in der Baubeschreibung als städtisches Zentrum/ Ortzentrum angedeutet?
Wir als nordöstliche Nachbarn würden erhebliche Schattenbildung durch die 12m Bauhöhe insbesondere in der Übergangszeit und Winter hinnehmen müssen, ferner sind riesige Schallprobleme durch die lange Baufront (ca 35 x 12m) von diesem Gebäude Nr.2 schon vorprogrammiert (Schalldämmungsmaßnahmen vorher nachweisen).
Abwägung der Verwaltung
Die Einwände werden zur Kenntnis genommen.
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) unterscheidet zwischen § 3 Reinen Wohngebieten und § 4 Allgemeinen Wohngebieten. Das Grundstück des Einwendungsführer:innen sowie das überplante Gebiet liegen in einem Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO und nicht wie behauptet in einem reinen Wohngebiet.
Zu den geforderten Nachweisgutachten:
f) Nachweisgutachten der Zulässigkeit und der Notwendigkeit der vorgesehenen Überbebauung.
g) Nachweisgutachten der Erforderlichkeit und gesetzlichen Notwendigkeit für das zusätzliche Stockwerk beim Gebäude 2, -
Diese geforderten Nachweisgutachten werden nicht bestellt. Es liegt künftig keine „Überbebauung“ vor. Es wird im Jahre 2023 nach den landesplanerischen Vorgaben – LEP, nachverdichtet.
Es gilt die Planungshoheit der Gemeinde § 1 Abs. 3 BauGB. Wir verweisen hier wiederum auf die Ausführungen der Abwägung der Verwaltung zum Einspruchsschreiben des Einwendungsführer:innen vom 29.05.2023
Vom Büro Möhler+Partner aus München wurde eine Verschattungsuntersuchung sowie eine Schalltechnische Untersuchung durchgeführt.
Zu dem vorgebrachten Einwand einer künftigen Verschattung, wurde eine Verschattungsuntersuchung in Auftrag gegeben. Der vorliegende Bericht Nr. 700-00277-LI vom 30.03.2023 enthält folgende abschließende Zusammenfassung:
„Abschließend kann festgehalten werden, dass das Planvorhaben zu Veränderungen der Verschattungssituation in der nächsten Nachbarschaft führt. Jedoch auch nach Realisierung des Planvorhabens bleiben die Anforderungen der DIN EN 17037 an eine hohe bzw. mittlere Empfehlungsstufe an die Besonnung gewahrt. Demnach werden die Anforderungen der DIN EN 17037 auch zukünftig eingehalten. Eine Wohnqualität aus lichttechnischer Sicht ist daher auch nach Planrealisierung gegeben“.
Zu dem vorgebrachten Einwand Lärm und Immission, wurde eine Schalltechnische Untersuchung in Auftrag gegeben. Der vorliegende Bericht Nr. 700-00277-SU vom 30.03.2023 enthält folgende Aussagen:
„Bei den Verkehrswegen Hochstift-Freising-Weg handelt es sich um sogenannte Wohnerschließungsstraßen, deren Verkehr überwiegend durch die Anlieger (Bewohner) erzeugt wird. (4.1.1)“
Die durchgeführten Berechnungen zeigen, dass eine vergleichbare Verkehrslärmsituation bereits in der heutigen Bestandssituation vorliegt.
Zusammenfassend zeigen die Berechnungen, dass sich bei einer hilfsweisen Bewertung der Auswirkungen der Planung auf die Verkehrsgeräusche in der Nachbarschaft nach den Maßgaben der 16.BImSchV rechnerisch zwar Pegelerhöhungen in Bereichen der bebauten Nachbarschaft zeigen. Ansprüche seitens der Nachbarschaft auf Lärmvorsorgemaßnahmen gemäß 16. BImSchV ergeben sich dem Grunde nach nicht. (4.4)“
Die gegenständliche Planung rückt zudem von potentiellen Vorbelastungen ab, sodass Konflikte im Plangebiet im Zusammenhang mit der Vorbelastung nicht zu erwarten sind.
Belichtung und Besonnung
Die Überbebauung und Bauweise für die Gebäude-Kolosse 1-3 sind ein erheblicher und großer negativer Einschnitt in diesem reinen ausgewiesenen Wohngebiet. So eine enge Bebauung ist uns in Gilching nicht bekannt und muss unbedingt vermieden werden. Dafür kann die Gemeinde das Ortsbild nicht verschandelt lassen, nur einem Privatbauherrn zuliebe? Welche Interessen sind hier im Spiel?
Die Gemeinde hat auch an die jetzigen Anlieger zu denken, die teilweise schon 40 Jahre ansässig sind und u.a. an Kinder übergeben wollen und kann sich nicht nur an die kapitalistische Unternehmerseite und -profite orientieren. Soll Gilching lebenswert erhalten bleiben? Wir denken ja, wenn umsichtig geplant wird. Diese dichte Bebauung gibt es im gesamten Gilching nicht und wäre vielleicht Verdrängungspolitik und Taktik von verschiedenen Interessierten, uns die "Unmodernen" zu verdrängen.
Bleiben die jetzigen Verantwortlichen wirklich in Gilching, wenn sie in den Ruhestand/ Rente gehen, oder wandern sie dann ab. Das Planungsbüro ist sowieso in München und hat scheinbar noch zu wenig Fühlung mit Gilching.
Das Grundstück würde vollkommen überbebaut mit diesen 3 Kolossen von Gebäuden und der totalen Bodenversiegelung der Grundstücksfläche, wegen der nötigen großen Tiefgarage und den Kellerräumen für die lnwohner und den Technikräumen.
Abwägung der Verwaltung
Die Einwendungen werden zur Kenntnis genommen.
Das Ortsbild hat sich und wird sich im Laufe der Zeit immer wieder verändern. Einzel-/und Reihenhaus sowie kleingliedrige Wohnbebauung werden künftig in Ortsmitten, wie hier, nicht mehr umsetzbar sein. In der Ortsmitte, im Ortszentrum, an der Pollingerstraße sowie mit dem neuen Rathaus sind bereits Bauwerke vorhanden, die den zeitlichen Wandel aufzeigen.
Um alle Parkplätze unterzubringen rechnen wir sowieso mit einem 2. Tiefgaragen Geschossen für die Garage. Das ist nicht hinzunehmen, wegen zu großer zu erwartender baulichen Schäden in der Nachbarschaft beim Einschlagen der Spundwände usw…Also ist die Überschreitung der max. zulässigen Grundflächen hier nicht zulässig bei dieser engen überproportionalen Bebauungsdichte /Bebauungsabsicht in diesem Ortsabschnitt. Das hat mit einer normalen und guten Orts- Planung nichts mehr zu tun.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Die aktuell vorliegende Entwurfsplanung geht von zwei Tiefgaragengeschossen mit 50 Stellplätzen aus, sowie 16 Stellplätzen oberirdisch. Die planungsrechtlichen Anforderungen sind somit erfüllt.
Fast vollständige Grundstücksversiegelung:
a) Anforderung eines Gutachtens mit Sickertest vor jeglicher Inangriffnahme von Bauarbeiten,
b) Gutachten für Nachweis der Fähigkeit genügender Ableitung des sauberen Oberflächenwassers in das Grundwasser, sowie Planung und Bemessung der Ableitungsrohre in den Bereich unterhalb der Tiefgarage und Kellerräume, mit Sickernachweis-Test.
c) Nachweis und Bekanntgabe für die angenommenen Regenwassermengen bei der Prüfung. Werden die zu erwarteten Wassermengen für die Zukunft nach den Voraussagen entsprechender Institute auch eingehalten und wird eine Sicherheit und Reserve einbezogen bei den abzuführenden Wassermengen?
Dieses Gutachten bitten wir uns vor Beginn jeglicher Baumaßnahme vorlegen zu lassen. (Hier muss vor Baubeginn noch ein Nachweis geführt werden, über den Sickertest und wo und wie die Ab-/Einleitungen von der versiegelten Oberfläche in das Kiesbett unterhalb der Ausschachtungen erfolgen wird und dann auch mit den heute und in Zukunft geschätzten Niederschlagsmengen funktioniert, ohne dass Hochwasser bzw. Oberflächenwasser In die Straßen, Kanalisation und Nachbargrundstücke abfließt und Schaden anrichtet. Nachweis über die nötige Anzahl der Rohrableitungen und Verteilleitungen mit Rohrdurchmesser in das Grundwasser unterhalb der Kellerräume und Tiefgararge und die Bekanntgabe der Örtlichkeit dieser Ableitungen.)
Abwendung von der Gefahr, dass Hochwasser nach schweren, heftig Niederschlägen durch nicht ausreichende Wasserableitung welches dann nicht in den Sickerbereich, wegen zu großflächiger Versiegelung der Grundstücksfläche abfließen kann, sondern in die Gemeinde-Abwasser Gully's zwangsweise abfließen muss, oder die Nachbarn überschwemmt.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Es gilt die Planungshoheit der Gemeinde § 1 Abs. 3 BauGB. Wir verweisen hier wiederum auf die Ausführungen der Abwägung der Verwaltung zum Einspruchsschreiben des Einwendungsführer:innen vom 29.05.2023
Im Zuge der öffentlichen Auslegung werden die Träger öffentlicher Belange zu jedem Bauleitplanverfahren gehört. In diesem Bauleitplanverfahren hat das Wasserwirtschaftsamt Weilheim seine Stellungnahme abgegeben (siehe Punkt 1.8).
Man sollte hier nicht die derzeitige Bebauung durch den Getränkemarkt außer Acht lassen. Das überplante Areal ist derzeit zu 80 % versiegelt. Die künftige Bebauung sieht wesentlich mehr Grünflächen sowie wasserdurchlässige Wege vor.
Tiefgarage:
Anforderung von verschiedenen Gutachten vor Baubeginn: 40 Wohnungen erfordern mindestens 80 (100) TG-Plätze? Kalkulation der Stell- und Garagenplätze insgesamt, wenn die neue Tiefgarage wirklich in den Hochstift Freising-Weg einmünden würde. Zusätzlich muss die Tiefgarage um ca. 20 Stellplätze erhöht werden, da die Stellplätze vor den Gebäuden mit ca. 20 nicht ausreichen. Also müsste man die neue TG mit mindestens 100 Park-Plätzen planen. D.h. wir hätten es mit einer Mehrbelastung des Hochstift-Freising-Weges um rund 150- 200% zu tun, d.h. 250· 300% Gesamt· (Mehr) Belastung, wenn man die jetzige Belastung mit 100% ansetzt.
Wir rechnen derzeit mit einer Garagen-/ Parkplatzzahl, incl. parkender Fahrzeuge von: Tiefgarage der 10 Demos-Reihenhäuser nach unserer Verkehrszählung mit max. 30, Parkplätze rund um den Wendehammer Parkplätze 20, Parkplätze entlang des Hochstift• Freising-Weges 3, 3 Garagenplätze in derzeitiger Garage plus 2 im Hof/ Garten, 7 Garagenplätze plus 3 Stellplätze an unserer Nordostseite, was zusammen derzeit ca. 68 Parkplätze ergibt. Also würde es hier um zusätzliche 150- 200% mehr Verkehrsbelastung des Hochstift-Freising-Weges gehen, wenn diese Garagenausfahrt in den Hochstift-Freising-Weg einmünden würde. Prozentual käme natürlich noch der o. g. tägliche Pendelverkehr mit ca. 100 bis 200%iger Steigerung auf das gesamte jetzige Pendel-Verkehrsaufkommens hinzu. Das kann nicht funktionieren und ist höchst gefährlich und fahrlässig.
Das Planungsbüro ist hier scheinbar auch überfordert und kümmert sich nicht um diese wichtigen Fakten bzgl. Verkehrsaufkommen und dessen Bewältigung. Kinder und ältere Leute sind besonders diesen Gefahren ausgesetzt. Wenn später Leute totgefahren oder schwer verletzt werden, kann man die neue Tiefgarage nicht mehr verlegen, wenn diese so gebaut werden sollte. Wir wollen hier rechtzeitig davor warnen vor Ausführung dieser Planungs-Absichten, um eventuell später die Verantwortlichen heranziehen zu können. Es geht hier um wichtige Sicherheits- und Unfallverhütungsfragen, die von uns jetzt noch aufgezeigt werden. Die Gemeinde hat hier auch eine sehr große Sorgfaltspflicht, meinen wir.
Abwägung der Verwaltung
Die Einwendungen werden zur Kenntnis genommen.
Das städtebauliche Konzept ist in einem umfangreichen Abstimmungsprozess zwischen Verwaltung, Gemeinderat, Bauherrn, Sanierungsarchitekten und Gestaltungsbeirat entstanden.
Der Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 setzt die Tiefgarageneinfahrt nun von der Karolingerstraße fest.
A. Schallschutz/ Lärmschutz/ Immissionsschutzgesetz (BlmSchG)
Die Vorschriften nach der Bayerischen-Garagenverordnung sind einzuhalten: Hier ist nicht die Formel: Lärm-- (Lärm zu Lärm) Minus mal Minus ist dann doch wieder plus, anzusetzen: ergibt also keinen Lärm?, sondern die geltenden Schallschutzvorschriften nach TA Lärm, auch für die Ein- und Ausfahrten der Tiefgaragen und entlang des Hochstift-Freising- Weges.
Es handelt sich hier um ein reines Wohngebiet. (nachts max. 35 dB, tagsüber max. 50 dB und das für den gesamten Garagenbereich mit Aus- und Einfahrt und Hochstift-Freising-Weg). Passt eine solche Planungsvorgabe noch in die heutige sensible Zeit, oder haben wir es hier mit kapitalistischen Einstellungen zu tun, die eine gut geführte Gemeinde einfach "überfahren" wollen, mit Ihrer "städtebaulichen" Planung im beschleunigten Verfahren?
Wir fordern hier ein lmmissions-Schallschutz/-Lärmgutachten vor jeglicher Weiterplanung und Fortführung dieser Baumaßnahme.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Es liegt wie schon erwähnt ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO vor.
Es wird auf die vorherigen Ausführungen zu der Schalltechnischen Untersuchung vom Büro Möhler+Partner vom 30.03.2023 verwiesen.
B. Verkehrsprobleme, Verkehrssicherheit/Umweltbelastung durch Abgase
Umweltbelastung durch erheblich mehr Auto-Abgase / Verdichtung des Verkehrsaufkommens Verkehrsführung und fehlende Vorkehrungen für Sicherheit, sowie fehlende Planung für Vermeidung von Unfällen. Die jetzige Belastung des Hochstift-Freising-Weges ist an manchen Tageszeiten schon sehr hoch und für Passanten geradezu gefährlich. Eine höhere Belastung der jetzigen Anwohner, Passanten und Benützer ist nicht mehr zumutbar und gehört energisch bekämpft. Durch die die neue geplante Einbindung dieser Großgarage, wäre das Chaos schon im Voraus geschaffen. Also unzumutbare und nicht hinnehmbare Verkehrsbelastung des Hochstift-Freising- Weges. So kann man heute nicht mehr umweltverträglich und nachhaltig planen. Forderung eines amtlichen Verkehrsgutachten kombiniert mit einem Unfallverhütungsgutachten und eine Fürsorgepflichterfüllungszusage der Gemeinde an uns und die derzeitigen Anlieger, vor Beginn der Baumaßnahme. Einzige Abhilfe: Ein-und Ausfahrt der Tiefgarage in die Karolingerstraße planen, verlegen und ausführen. Einmündung bei der derzeitigen LKW-Ausfahrt! (So würde auch die 2. Hürde und Gefahrenquelle zum Einfädeln in die Karolingerstraße für die Garagenbenützer und Anlieger an der Karolingerstraße wegfallen). (Verkehrsentflechtung, vorschriftsmäßige Lärmreduzierung, Abgasverteilung auf mehrere Bereiche, Verteilung der übrigen Belastungen usw. muss respektiert werden! Da kann man nicht planen "Lärm zu Lärm", wo die die Planer doch sonst so umweltgerecht denken. (Ist das etwa ironisch gemeint, unter Punkt 10, Schallschutz, diese Aussage könnte auch als "brutal" gewertet werden?) Welche städtebaulichen Bauplaner und Architekten sind da überhaupt beauftragt?
Abwägung der Verwaltung
Die Einwendungen werden zur Kenntnis genommen.
Der Bebauungsplanentwurf vom 24.04.2023 setzt die Tiefgarageneinfahrt nun an der Karolingerstraße fest.
Abgasbelastung:
Hier fordern wir ein weiteres Gutachten über die zu erwartende übermäßige Umwelt- und Abgas-/Feinstaubbelastung. Diese Belastung würde die Anwohner und die Passanten zusätzlich treffen. Die dadurch erhöhten Risiken für Gesundheitsschäden müssen verhindert werden. Je nach Wetterlage wäre eine hohe und unzulässige Abgaskonzentration vorhanden. Hier handelt es sich um eine Großgarage die unmöglich in den schon überbelasteten Hochstift-Freising-Weg eingeführt/einmünden bzw. eingebunden werden kann. Diese Umweltbelastung kann vermieden werden, wenn die Ein-und Ausfahrt in die Karolingerstraße verlegt wird. Alles andere ist Fehlplanung und an den derzeitigen Vorschriften und Richtlinien nicht angepasst, sowie nicht umweltgerecht und nicht nachhaltig. Wo liegt hier die Planungsverantwortung bzw. -umsicht?
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Ein Abgasgutachten wird nicht bestellt. Es wird auf obige Ausführungen verwiesen.
Feuerwehrzufahrt:
Die jetzt geplante einzige Zufahrt entspricht nicht den Erfordernissen einer vorschriftsmäßigen Brand-/ Feuerbekämpfung und Rettung von eingeschlossenen Einwohnern im Katastrophenfall. Also insgesamt völlig unzureichende Feuerwehr- und Notfall-, Krankenwagenzufahrt. Eine frühere Planung hatte 2 Zufahrten vorgesehen und ist jetzt verworfen worden. Dies erfordert hier noch sehr genauere Überprüfung bevor die Baumaßnahme gestartet werden kann.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Die Zufahrt für Rettungsfahrzeuge liegt jetzt im Hochstift-Freising-Weg. Die Stellungnahmen der Freiwilligen Feuerwehr sowie dem Landratsamt Starnberg-Brandschutzstelle wurden im Verfahren beteiligt und haben hierzu keine Einwände vorgetragen.
Allgemein und Vorausdenken für eine Blitzschutzanlage:
Wir würden auf jeden Fall eine Blitzschutzanlage empfehlen, da bei Installationen von Metall-Konstruktionen auf den Flachdächern nach VDE-Vorschrift geerdet werden muss. Falls wirklich unser Einspruch bezüglich Bauwerk- Höhenüberschreitung um ein Stockwerk, gegenüber den Nachbarbauten abgelehnt werden kann und die 12 m Stockwerks-Höhe gesetzlich genehmigt werden kann, empfehlen wir zur Sicherheit für den Bauherrn vom Obergeschoss noch vorher Rettungsrutschen einzubauen, etwa von einer alten Airbus A380, um dann sicher auf der Straße landen zu können, falls ein Notfall/Feuer/ Erdbeben/ Blitzschlag usw. eintritt und Lebensgefahr besteht. Bei Blitzschlag würde nach unserer Meinung der Bauherr erheblich von Blitzeinschlagsgefahr gefährdet werden, wenn er wirklich zu seiner Terrassenwohnung kommt und er dort lebt. Er liegt nämlich dann im Mittelpunkt und Verbund mit gut geerdeten Nachbargebäuden (Kirchturm und Rathaus), die dann ein sog. Auffang-Dreieck für Blitzableitung bilden können. Ohne Blitzableiter wäre dann die Gefährdung noch viel größer.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Ob der Bauherr eine Blitzschutzanlage installiert ist im Bauleitplanverfahren nicht relevant.
Ein- und Aus-Schlagen der Spundwände für die Unterkellerung: Wir erbitten vor Beginn dieser Arbeiten um ein sog.Vorsorge-Beweispflicht-Gutachten für die Feststellung des derzeitigen Zustandes unseres Gebäudes und unserer Garage kostenlos für uns zu erstellen. Dieses Gutachten mit Protokoll schützt nicht nur die Nachbarn, sondern auch den Bauherrn.
Beim Setzen der Spundwände kann es je nach Bodenbeschaffenheit, Abstand und Sorgfaltsausübung der Tiefbaufirma, sowie Einsatz entsprechender Maschinen zu Schäden durch Vibrationen, Erdverschiebungen, Hang- und Grundwassereinwirkung etc. in der Umgebung/Nachbarschaft kommen.
Die Tiefgarage kann bei Ausführung mit 2 Geschossen bis zu 8 m Erdaushub erfordern, was dann wiederum Spundwände bis zu einer Tiefe von 11- 12m erfordert, je nach Bodenbeschaffenheit und den Grundwasser-, sowie Hang- Wassereinwirkungen. Um später einen sicheren Beweis für Schäden zu haben, kann dann das Gutachten ausgewertet werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Das „Vorsorge- Beweispflicht-Gutachten“ – gemeint ist damit wohl ein (selbständiges) Beweissicherungsverfahren – ist nicht Aufgabe der Gemeinde. Der Vorhabenträger hat auf Nachfrage erklärt, dies auf eigene Kosten durchführen zu lassen und hat es bereits bei seinem Versicherer avisiert.
Privatrechtliche Angelegenheiten sind nicht von öffentlicher Hand zu steuern.
Die Gemeinde muss auf jeden Fall jeden Anlieger schützen vor solchen Einflüssen und vom Bauherrn eine ausreichende Bank- oder Versicherungs- Haftungs-/Schadensbehebungs Bürgschaft einfordern, damit sichergestellt wird, dass Schäden bei uns und den umliegenden Nachbarn wieder einwandfrei behoben werden können. Die Bürgschaft muss mindestens noch 20 Jahre nach der Abnahme des Bauwerkes gelten und aktiviert sein und uns vorher vorgelegt werden. Erdabsenkungen können auch noch viele Jahre später auftreten.
Eine Haftungszusage nur über den Bauherrn oder durch die ausführende Firma lehnen wir entschieden ab, da es sich um so große Schäden handeln kann die auch die Bau Firma und den Bauherrn überfordern könnten.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Eine Haftungszusage über die Gemeinde Gilching wird nicht stattfinden. Hier liegt Privatrecht vor. Der Bauherr ist selbst verantwortlich. Privatrechtliche Angelegenheiten sind nicht von öffentlicher Hand zu steuern.
Insgesamt unsere Feststellungen und Besorgnisse:
Erhebliche Komfort-Einschränkung unserer Immobilie und Wertminderung, dadurch Vermögensschaden für uns. Wir bitten Sie um Erfüllung unserer Anliegen, in Bezug auf die notwendigen von uns verlangten Gutachten und um volle Unterstützung in Bezug auf unsere Sicherheit, Umweltschutz, Gesundheit und Abwendung jeglicher finanzieller Schädigung durch die neue Baumaßnahme.
Abwägung der Verwaltung
Die Einwände werden zur Kenntnis genommen.
Es wird auf § 31 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 201 a Satz 1 BauGB und der Verordnung zur bauplanungsrechtlichen Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (Gebietsbestimmungsverordnung Bau – GBestV-Bau) vom 6. September 2022 verwiesen.
Die Gemeinde Gilching gehört zu einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt. Daher wurde hier im Sinne einer zukunftsorientierten, nachhaltigen Siedlungsentwicklung in dieser zentralen Ortslage in unmittelbarer Nähe des Rathauses eine verdichtete, kompakte Bauweise gefördert, die den landesplanerischen Vorgaben von flächensparendem Bauen, insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des Klimaschutzes, gerecht wird. So können in der Ortsmitte von Gilching 30 attraktive moderne und barrierefreie Wohnungen entstehen.
Ein Grundstück in dieser Lage, welches durch einen Getränkemarkt sowie zwei Häusern (1937 und 1959) bebaut und zu fast zu 80 % versiegelt ist, wird extrem aufgewertet. Hier von einem Wertverlust zu sprechen, ist nicht nachvollziehbar.
Wir fordern auch für die Zeit der Bautätigkeit für unterbrechungsfreien und guten Zugang zu unserem Anwesen, mit dem Auto zu unserer Garage und zu Fuß zu unserem Hauseingang.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Wie, Wo und Ob eine Baustelleneinrichtung zu gegebener Zeit im Hochstift-Freising-Weg erforderlich ist, ist im Bauleitplanverfahren derzeit nicht relevant.
Grundsätzlich gilt, dass auch Baustellenfahrzeuge gewöhnliche Verkehrsteilnehmer sind und als solche ein Recht auf Nutzung öffentlich gewidmeter Straßen haben. Eine gezielte Steuerung der Transportfahrzeuge während der Bauphase ist möglich, kann aber erst im Rahmen des der Bauleitplanung nachgeordneten Antragsverfahrens auf verkehrsrechtliche Anordnung über das gemeindliche Ordnungsamt erfolgen. Dass Neubaumaßnahmen durch Bau und Verkehr regelmäßig zu einem vorübergehend erhöhten Lärmeintrag auf benachbarten Grundstücken führen, ist der Regelfall und nichts Ungewöhnliches.
Wir bitten um Beachtung unseres Einspruches auch dieser Hinsicht und um Veranlassung der Korrektur des Planungsvorhabens.
Vielen Dank im Voraus für die Kenntnisnahme und Berücksichtigung unserer Stellungnahme und Einspruchsanliegen.
PS: Wir haben den Eindruck, dass das Planungsbüro unser Gilching überhaupt nicht genau analysiert hat und nicht kennt, da man in Bezug auf das Bauvorhaben nicht von attraktiver Vernetzung des Hochstift-Freising-Platzes reden kann, sondern eher die Gegend verschandelt.
Das Baumonster kann keinen Ortsmittelpunkt mitgestalten, wenn es so zur Ausführung kommen würde.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Wie schon erläutert, ist das städtebauliche Konzept in einem umfangreichen Abstimmungsprozess zwischen Verwaltung, Gemeinderat, Bauherrn, Sanierungsarchitekten und Gestaltungsbeirat entstanden und entspricht den landesplanerischen Vorgaben von flächensparendem Bauen, insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des Klimaschutzes
Dieser Hochstift-Freising-Platz ist seit Bestehen unser Kirchenplatz, der leider von derzeit vielen gewerblichen Fahrzeugen immer wieder zugeparkt ist. Eine Fußgängerzone wäre nicht tragbar, den wohin mit all den Anlieger-Autos. Oder ist schon eine Groß-Tiefgarage auf diesen Platz, mit Fußgängerzone geplant?
Generell raten wir der Gemeinde für die Zukunft hiesige namhafte, erfahrene Planungsbüros einzuschalten um allen Belangen der Gilchinger Bevölkerung besser gerecht zu werden.
Abwägung der Verwaltung
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen.
Es bestehen keine Planungen am Hochstift-Freising-Platz eine Tiefgarage zu bauen. Der Ratschlag des Einwendungsführer:innen wird zur Kenntnis genommen.
Aus den zuvor genannten Erwägungen überwiegen bei Abwägung der gegenüberstehenden Belange die planerischen Zielsetzungen der Gemeinde die Interessen der Einwendungsführer*innen. Die erhobenen Einwendungen werden somit zurückgewiesen.
Sollte der Bauausschuss den vorstehenden Abwägungsvorschlägen folgen, wären die Planunterlagen redaktionell zu überarbeiten; die Grundzüge der Planung bleiben unverändert. Der Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB ist zu fassen.
