1. Die Planunterlagen zum Bebauungsplan (BP) „ehemaliges Zelenka-Gelände“ für die Grundstücke Fl.Nrn. 206/7 sowie Teilflächen aus 206, 206/1 und 209, Gemarkung Argelsried und Fl.Nrn 1632/5 sowie eine Teilfläche aus 1633/35, Gemarkung Gilching lagen in der Zeit vom 14.04. bis einschließlich 16.05.2022 erstmals öffentlich aus. Folgende Einwendungen wurden vorgebracht:
1.1 Träger öffentlicher Belange:
1.1.1 Landratsamt Starnberg, Kreisbauamt
Vorabanmerkung: Das Einwendungsschreiben ging stark verfristet bei der Gemeinde ein.
Die unteren Höhenbezugspunkte seien als Messpunkte zur Wandhöhenfestsetzung in A 3.3 in der Planzeichnung darzustellen und die Festsetzung um das Planzeichen zu ergänzen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Für den Vollzug des BP ist es erforderlich, den unteren Bezugspunkt für das Maß der baulichen Nutzung sowohl für Höhen- als auch Tiefenmaße adäquat zu definieren. Das kann auch ausschließlich textlich erfolgen kann, sofern hierdurch eine ausreichende Fixierung erreicht wird.
Die gewerblichen Bestandsbauten werden einschließlich der unterirdischen Gebäudeteile und Anlagen entfernt und der Bodenbereich wird durch die zugelassene Tiefgarage großflächig ausgehoben und somit verändert werden, weshalb eine Abstellung auf das natürliche Gelände als Bezugspunkt hinfällig und ein neuer Fixpunkt festzulegen ist. Vorliegend wurden für die beiden WA-Teilflächen jeweils eigene Werte festgesetzt, die aus den tatsächlichen Höhenmaßen der Plangebietseckpunkte vor Ort hergeleitet und am jeweils höchsten Punkt orientiert wurden, um künftige Oberflächengefälle zu den Gebäuden hin zu vermeiden:
WA 1: festgesetzter Höhenbezugspunkt: 566,3 m. ü.NN
Norden: 566,25 m ü.NN
Osten: 566,16 m ü.NN
Süden: 566,16 m ü.NN
Westen: 566,31 m ü.NN.
WA 2: festgesetzter Höhenbezugspunkt: 566,6 m. ü.NN
Norden: 566,33 m ü.NN
Osten: 566,27 m ü.NN
Süden: 566,29 bzw. 566,64 m ü.NN
Westen: 566,26 m ü.NN.
Im Rahmen der Neubebauung wird die Geländeoberkante oberhalb der Tiefgarage zwangsläufig neu gestaltet werden. Durch die Festsetzung der Wandhöhe mit max. 9,50 m und die Begrenzung auf max. 3 Vollgeschosse in Verbindung mit den festgesetzten Höhenbezugspunkten als Fixwerte wird das Höhenmaß der baulichen Nutzung für das letztlich entscheidende Ortsbild ausreichend definiert. Ergänzt werden sollte in A 3.4, dass Terrassengeschosse als Vollgeschosse zu behandeln sind, um die maximale Dreigeschossigkeit sicherzustellen.
Um zu erreichen, dass das spätere Geländeniveau auch auf den jeweiligen Höhenbezugspunkt ausgerichtet wird, sollte in A 5.2 letzter Absatz ergänzt werden, dass Geländeaufschüttungen und -abgrabungen ober- bzw. unterhalb des Bezugspunktes unzulässig sind (Ausnahme: Belichtungs-, Belüftungs- oder Entrauchungsschächte für Tiefgaragen und Kellerräume).
Eine ergänzende zeichnerische Festsetzung ist mithin nicht notwendig, weshalb bei der bestehenden textlichen Festsetzung A 3.3. verblieben werden sollte.
Es sei ein Zeitraum zu nennen, bis wann die Neu- bzw. Ersatzbepflanzung spätestens zu erfolgen hat (z.B. „bis zum Ende der nächsten Vegetationsperiode nach Nutzungsaufnahme oder Ausfall“).
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Festsetzung A 8 sollte in Rücksprache mit der von der Gemeinde beauftragten Landschaftsplanerin im vorgeschlagenen Sinne ergänzt werden.
Für die Festsetzungen A 8.6 und 8.7 fehle es an einem Regelungscharakter, so dass diese Festsetzungen in den Hinweisen aufzuführen sind. Das Planzeichen als „öffentlicher Spielplatz“ sei aber weiterhin unter den Festsetzungen darzustellen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dem sollte so nachgekommen werden.
Aufgrund der unterschiedlichen rechtlichen Reichweiten seien die unter B) genannten „Hinweise, Nachrichtliche Übernahmen und Kennzeichnungen“ in eigenen Gliederungspunkten darzustellen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Forderung ist nachvollziehbar, jedoch wurden diese Aspekte (alle ohne verbindlichen Festsetzungscharakter) zur besseren Lesbarkeit thematisch geordnet, so dass dabei verblieben werden sollte.
Die Abstandsflächenfestsetzung in Festsetzung A 4.3 Satz 1 sei so nicht zulässig. Es bestehe jedoch die Möglichkeit nach § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB aus städtebaulichen Gründen die Tiefe der Abstandsflächen (H) zu regeln.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Ein vom Bauordnungsrecht abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche kann sowohl über § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB (aus städtebaulichen Gründen) als auch nach Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO durch städtebauliche Satzung oder eine Satzung nach Art. 81 BayBO zugelassen oder vorgeschrieben werden. Die Gemeinde hat sich eine eigene Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe gegeben, die unter § 3 ein Abweichen von ihren Vorgaben über BP zulässt.
Ziel vorliegender Planung ist die Schaffung von Baurecht für dringend benötigten Wohnraum durch Geschosswohnungsbau; die im BP festgesetzten Baufenster sind entsprechend groß gefasst. Die so verbleibenden Abstandsflächen liegen jedoch unterhalb der Anforderungen der kommunalen Satzung, weshalb hier in Anlehnung an Art. 6 BayBO folgende Abstandsflächenregelung aufgenommen werden sollte:
„Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,4 H, jeweils aber mindestens 3 m. Entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze zwischen den Fl.Nrn. 206/1 und 206/7 gilt eine Tiefe der Abstandsflächen von mindestens 3 m.“
Über die im BP festgesetzte Situierung und Ausrichtung der Baukörper und die dadurch gewährten Abstände sowohl untereinander als auch zur bestehenden Nachbarbebauung hin können die Bausicherheitsbelange des Abstandsflächenrechts wie Belichtung, Belüftung, Besonnung, Brandschutz, Wohnfrieden etc. trotz der so zugelassenen Abstandsflächenverkürzung sichergestellt werden.
Die Gemeinde plane offensichtlich ein reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO. Um Überprüfung von Festsetzung A 2.1 wird gebeten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Festsetzung A 2.1 in der gewählten Fassung wahrt den Gebietscharakter des Gebietstyps „Allgemeines Wohngebiet“ nach § 4 BauNVO über die so ermöglichte Durchmischung von Wohnen und nicht störendem Gewerbe. Zu beachten ist, dass die vormalige rein gewerbliche Nutzung des Planinstruktionsgebietes heute so nicht mehr möglich wäre, da im Westen bestehendes Wohngebiet (Waldkolonie) als stark schützenswerte Nutzungsart angrenzt und aus Immissionsschutzgründen eine gewerbliche Nutzung nur noch sehr eingeschränkt, d.h. einer Wohnnutzung untergeordnet wie in einem WA zugelassen werden kann. Die Gemeinde möchte aufgrund der peripheren Lage vor allem die nicht störende gewerbliche Nutzung nach § 4 Abs. 2 BauNVO nicht ausschließen, die der Versorgung des Gebiets dienen kann und die in einem „Reinen Wohngebiet“ nach § 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig wäre.
Es darf an dieser Stelle auch auf das Vorbringen der Handwerkskammer für München und Oberbayern und den zugehörigen Abwägungsvorschlag unter Punkt Nr. 1.1.12 verwiesen werden.
Man bitte dringend, A 3.4 ersatzlos zu streichen. Diese Festsetzung biete keinen erkennbaren städtebaulichen Mehrwert, verursache hingegen einen vermeidbaren bürokratischen Aufwand.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Zur Notwendigkeit der Festsetzung von max. drei zulässigen Vollgeschossen siehe die Ausführungen unter obigem, erstaufgeführten Abwägungsvorschlag.
Mit A 4.2 werde ein eigener „Bauraum“ (Bauzone) für Balkone festgesetzt. Diese sei rechtlich als 2. Baugrenze zu werten. Um Missverständnissen vorzubeugen (neue Definition der Baugrenze) sollten die Worte „auch außerhalb der Baugrenzen“ gestrichen werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dem Vorschlag sollte nachgekommen werden. Mit dem planfertigenden Büro ist noch abzuklären, inwieweit im Sinne von § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO ein Vortreten anderer Gebäudeteile wie Eingangsüberdachungen, Kellerabgangstreppen, Belichtungs-, Belüftungs- oder Entrauchungsschächte etc. noch aufzunehmen ist; die Festsetzung A 4.2 ist dementsprechend zu ergänzen.
A 3.3 sei unvollständig, da die tatsächlich in Erscheinung tretende Wandhöhe nicht erkennbar ist. Hierzu müsse das Maß zwischen dem unteren Messpunkt nach A 3.3 und der Geländeoberfläche (evtl. auch in Beziehung zu Abgrabungen) definiert werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Siehe hierzu erneut die Ausführungen unter obigem, erstaufgeführten Abwägungsvorschlag.
Die Nummerierung sei anzupassen (vgl. A 3.2). Ansonsten würden zu dieser Auslegung keine weiteren Bedenken oder Anregungen vorgebracht.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die fortlaufende Nummerierung der Textfestsetzungen ist zu korrigieren.
1.1.2 Landratsamt Starnberg, Untere Immissionsschutzbehörde
Gemäß Ziffer 9.1 der Festsetzungen werde im weiteren Verfahren eine schalltechnische Untersuchung erstellt. Eine abschließende immissionsschutzfachliche Stellungnahme sei erst nach Vorlage dieser Untersuchung möglich. Bereits vorab wird jedoch auf folgende Punkte hingewiesen:
Die auf die Wohnbebauung einwirkenden Geräusche durch das bestehende Kletterzentrum (inklusive Fahrverkehr) seien zu untersuchen bzw. die Umgebungsverträglichkeit des Kletterzentrums sowie der geplanten Erweiterung einschließlich weiterer vorgesehener Nutzungen (Skateranlage, Parkplatz, Turnhalle, KiTa) im Bebauungsplanverfahren „1. Änderung des DAV-Kletterzentrums“ seien nachzuweisen und dabei auch die geplante Wohnnutzung auf dem ehemaligen Zelenka-Gelände als Immissionsort zu betrachten (vgl. dazu auch die Stellungnahme der Einwendungsführerin zur 1. Änderung des BP „DAV-Kletter-zentrum“ vom 13.05.2022). Die Nutzungen der beiden Bebauungspläne seien schalltechnisch aufeinander abzustimmen.
Solange die gewerbliche Nutzung auf der Fl.Nr. 204 noch bestehe bzw. rechtlich noch möglich ist, sei sie als potentielle Lärmquelle zu berücksichtigen. Es sei nachzuweisen, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm bzw. die in der Bauleitplanung maßgeblichen Orientierungswerte des Beiblatts 1 der DIN 18005 an der nächstgelegenen Fassade der geplanten Wohnnutzung eingehalten werden. Dabei sei von der tatsächlich möglichen Nutzung auszugehen, die gemäß Baugenehmigung zulässig ist.
Im Rahmen der Aufstellung des BP „Gewerbegebiet BAB 96 Nord“ sei von der Steger & Partner GmbH eine schalltechnische Untersuchung erstellt worden (4500/L1/hu vom 27.10.2016). Darin sei ein Immissionsort auf der Fl.Nr. 204 mit der Schutzwürdigkeit eines MI und ein weiterer Immissionsort im bestehenden WR der Waldkolonie (Fl.Nr. 1633/30) angesetzt worden. Im vorliegenden Plangebiet sei kein Immissionsort untersucht worden. Da es sich beim Gewerbegebiet BAB 96 Nord sowie den südöstlich angrenzenden geplanten GE-Flächen und der südlich geplanten Fläche für den Wertstoffhof um ein großes schallemittierendes Gebiet handele, wird der Gemeinde nahegelegt, zur konkreten Abstimmung der verschiedenen Planungen untereinander auch für das geplante WA die sich aus der Geräuschkontingentierung des GE ergebenden Immissionskontingente berechnen zu lassen.
Tiefgarage:
Stellplatzimmissionen, die Wohnungen zuzurechnen sind, gehörten in Wohngebieten gewissermaßen zu den üblichen Alltagserscheinungen. Garagen und Stellplätze, deren Zahl dem durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf entspricht, riefen auch in einem von Wohnbebauung geprägten Bereich keine erheblichen, billigerweise unzumutbaren Störungen hervor (vgl. hierzu den Beschluss des VG Baden-Württemberg vom 20.07.95, Az. 3 S 3538/94 und bayerische Parkplatzlärmstudie). Nachbarn hätten die hiervon ausgehenden Emissionen im Regelfall hinzunehmen (vgl. BVerwG vom 20.03.03 NVwZ 2003, 1516).
Etwas anderes ergebe sich im Einzelfall dann, wenn von den Stellplätzen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind (§ 15 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BauNVO). Was zumutbar ist, folge demnach aus der konkreten Situation der benachbarten Grundstücke.
Im vorliegenden Plan könnten Belästigungen nicht ausgeschlossen werden, wenn die Stellplätze von sehr vielen Wohnungen nur über eine Tiefgaragenzufahrt erschlossen werden. Der Gemeinde wird daher nahegelegt, in der schalltechnischen Untersuchung auch die Emissionen der Tiefgaragenzufahrten untersuchen zu lassen, insbesonders wenn diese ungünstig in der Nähe der bestehenden Wohnbebauung auf Fl.Nr. 208/7 angeordnet werden.
Es wird darauf hingewiesen, dass von Trafostationen störender Lärm ausgehen kann. Insofern wird empfohlen zu prüfen, ob die Trafostation an die nordöstliche Grundstücksgrenze (Rand der Grünfläche) verlegt werden kann, da sich der jetzige Standort sehr nah an der geplanten Wohnbebauung befinde.
Weiterhin wird empfohlen, folgenden Hinweis aufzunehmen:
„Für die Trafostation gelten die Anforderungen der 26. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Verordnung über elektromagnetische Felder).“
Fluglärm:
Die für den Sonderflughafen Oberpfaffenhofen ursprünglich festgesetzten Fluglärmzonen A, B und C seien mit Änderung des Landesentwicklungsprogramms – LEP – zum 01.09.2018 außer Kraft getreten. Damit seien auch die im Regionalplan enthaltenen Regelungen zum Schutz gegen Fluglärm weggefallen. Nach eigenem Kenntnisstand werde der Regionalplan auch zukünftig keine Festlegungen von Lärmschutzzonen für den Sonderflughafenbetrieb enthalten. Es gebe somit keine direkt wirkenden Vorschriften für die Beurteilung des Sonderflughafens Oberpfaffenhofen mehr.
Im Zusammenhang mit dem Planfeststellungsbeschluss 2004 zur Änderung des Flughafenbetriebs am Sonderflughafen Oberpfaffenhofen seien die schalltechnischen Untersuchungen der TÜV-Süd Industrie Service GmbH vom 24.07.2006 (Auftrags Nr. 792285) und vom 17.08.2007 (Auftrags Nr. 792285 Pos.60) in Anlehnung an das Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm angefertigt worden. Diese Untersuchungen bewerteten die lärmtechnischen Auswirkungen des Flugbetriebs mit Hilfe von Isophonenkarten unter Angabe einer Lärmzoneneinteilung für die Beurteilung von baulichen Schallschutzmaßnahmen. Maßgeblich für die Beurteilung sei die Tagzeit, da der Planfeststellungsbeschluss den geregelten Flugbetrieb lediglich zur Tagzeit vorsieht.
Für die Lärmzone, in der sich das Plangebiet befindet, liege der äquivalente Dauerschallpegel LAeq tags bei 55 - < 60 dB(A). Daraus ergebe sich entsprechend § 3 Abs. 1 der Flugplatz-Schallschutzmaßnahmenverordnung (2. FlugLSV) ein resultierendes bewertetes Bauschalldämm-Maß R´w,res der DIN 4109 von mindestens 30 dB.
Für den Schallschutz gemäß DIN 4109 sei der Entwurfsverfasser verantwortlich.
Baulärm:
Es sei ein großflächiges Baufenster für eine Tiefgarage festgesetzt, so dass davon ausgegangen werden muss, dass beim Bau der Tiefgarage umfangreiche Spundarbeiten notwendig werden. Diese seien mit erheblichen Lärmimmissionen verbunden. Weiterhin müssten weitreichende Abbrucharbeiten durchgeführt werden. Auch diese seien i.d.R. mit erheblichem Lärm verbunden.
Der Bauherr sei als „Zustandsstörer“ dafür verantwortlich, dass ausgehend von seiner Baustelle schädliche Umwelteinwirkungen – und hierzu zähle der Baulärm – verhindert werden, die unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit und nach dem Stand der Technik vermeidbar sind. Keine schädlichen Umwelteinwirkungen seien regelmäßig zu unterstellen, wenn die Immissionsrichtwerte der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm (AVV Baulärm) eingehalten werden. Konkrete Ausführungen zum Thema Baulärm könnten unter baulaermportal.de dem Merkblatt „Baulärm“ entnommen werden.
Aufgrund der Nähe des Plangebiets zur westlich und südlich angrenzenden Wohnbebauung und der lärmintensiven Abbruch- und Baumaßnahmen seien Überschreitungen der Immissionsrichtwerte der AVV Baulärm nicht auszuschließen. Erfahrungen der vergangenen Jahre hätten gezeigt, dass bei Beschwerden aus der Nachbarschaft häufig mit einer Einstellung der Baumaßnahmen bis zur konkreten Sachverhaltsklärung zu rechnen ist. Um eine Einstellung der Baumaßnahmen und die damit verbundenen zeitlichen Verzögerungen zu vermeiden, wird daher dringend empfohlen, vor Beginn der Abbrucharbeiten seitens des Bauherrn ein Konzept erarbeiten zu lassen, wie die Anforderungen der AVV Baulärm eingehalten werden können. Im Rahmen einer Baulärmprognose sei dieses Konzept durch einen Fachgutachter nachvollziehbar darzulegen. Der Gemeinde wird nahegelegt, einen entsprechenden Hinweis in den Bebauungsplan aufzunehmen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Zur Beurteilung der Lärmimmissionsproblematik hat die Gemeinde beim Ingenieurbüro Greiner, beratende Ingenieure für Schallschutz PartG mbH, Germering ein umfassendes Gutachten in Auftrag gegeben, das als Bericht Nr. 222100/2 vom 19.08.2022 vorliegt. Dem Büro wurden vorab neben der Stellungnahme der Einwendungsführerin alle weiteren während der Planauslegung vorgebrachten Einwendungen übersandt, um alle potentiellen Konfliktpunkte im Rahmen des Prüfauftrages prüfen zu können. Das Gutachten umfasst 42 Seiten, nachfolgend wird daraus die textliche Zusammenfassung wiedergegeben:
„Die Gemeinde Gilching plant die Aufstellung des Bebauungsplanes „ehemaliges Zelenka-Gelände“. Innerhalb des Plangebietes ist die Errichtung von mehrgeschossiger Wohnbebauung in einem WA-Gebiet vorgesehen. Das geplante Wohngebiet liegt im Einwirkungsbereich folgender Geräuschemittenten in der Umgebung:
- in nordwestlicher Richtung das DAV-Kletterzentrum auf Fl.Nr. 209/2 sowie eine Skateanlage und ein öffentlicher Parkplatz in Planung auf der Fl.Nr. 209 TF
- in nordöstlicher Richtung die BRK-Station (Katastrophenschutz) auf der Fl.Nr. 204
- in östlicher Richtung das Gewerbegebiet BAB 96 Nord (Bebauungsplan mit Emissionskontingenten). Hier ist auch die Vorhaltefläche für den Wertstoffhof (Fl.Nr. 139/2) berücksichtigt.
Im Rahmen der schalltechnischen vorliegenden Untersuchung zum Bebauungsplanverfahren sind die Verträglichkeit der geplanten Wohnbebauung in Bezug auf die genannten Geräuscheinwirkungen nachzuweisen und die gegebenenfalls erforderlichen Schallschutzmaßnahmen zu ermitteln.
Hinsichtlich des einwirkenden Fluglärms durch den Flughafen Oberpfaffenhofen wird ein entsprechender Passus gemäß der Formulierung des Landratsamtes in die Satzung aufgenommen.
Aufgrund der planinduzierten Verkehrserzeugung ist zudem die Verträglichkeit der Tiefgaragenzufahrt der geplanten Wohnanlage in Bezug auf die angrenzende bestehende Wohnbebauung zu prüfen.
Untersuchungsergebnisse
DAV-Kletterzentrum:
Der Vergleich der berechneten Beurteilungspegel mit den einzuhaltenden Immissionsrichtwerten der 18. BImSchV zeigt folgende Ergebnisse:
Tags innerhalb der Ruhezeiten von 20:00 Uhr bis 22:00 Uhr bzw. an Sonn- und Feiertagen zusätzlich von 13:00 bis 15:00 Uhr wird der Immissionsrichtwert (55 dB(A)) im geplanten WA-Gebiet um mindestens 18 dB(A) unterschritten. In der ungünstigsten bzw. lautesten Nachtstunde von 22:00 bis 23:00 Uhr wird der Immissionsrichtwert (40 dB(A)) im geplanten WA-Gebiet um mindestens 7 dB(A) unterschritten.
Die schalltechnische Situation während der Tages- und Nachtzeit ist als unkritisch einzustufen. Mit den vorliegenden Berechnungsergebnissen liegt man aufgrund des konservativen Emissionsansatzes sowie der deutlichen Unterschreitung der Immissionsrichtwerte auf der sicheren Seite.
mögliche Skateanlage:
Der Vergleich der berechneten Beurteilungspegel mit dem einzuhaltenden Immissionsrichtwert der 18. BImSchV (in Verbindung mit den Regelungen des KJG) zeigt folgende Ergebnisse:
Bei Ansatz des Standortes Südost für die Skateanlage (entsprechend dem ursprünglichen Bebauungsplan) wird der Immissionsrichtwert tags (55 dB(A) im Zeitraum von 07:00 Uhr bis 22:00 Uhr) erreicht bzw. eingehalten. Bei Ansatz des Alternativ-Standortes für die Skateanlage wird der Immissionsrichtwert tags (55 dB(A) im Zeitraum von 07:00 Uhr bis 22:00 Uhr) um mindestens ca. 3 dB(A) unterschritten.
Die schalltechnische Situation ist für beide untersuchte Standorte als verträglich einzustufen, wenngleich sich der entferntere Alternativ-Standort in Bezug auf die geplante Wohnbebauung naturgemäß als unkritischer darstellt.
Unter Berücksichtigung der berechneten Beurteilungspegel und der Einhaltung der Immissionsrichtwerte für beide Standortvarianten der Skateanlage sind an der geplanten Wohnbebauung keine Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Mögliche Schallschutzmaßnahmen zur weiteren Optimierung sind an der Skate- bzw. Rollsportanlage selbst umzusetzen.
möglicher öffentlicher Parkplatz:
Der Vergleich der berechneten Beurteilungspegel mit dem einzuhaltenden Immissionsgrenzwerten der 16. BImSchV zeigt folgende Ergebnisse:
Während der Tageszeit wird der Immissionsgrenzwert (59 dB(A)) für beide Parkplatzstandorte an der geplanten Wohnbebauung um mehr als 20 dB(A) unterschritten. Während der Nachtzeit betragen die Unterschreitungen in beiden Fällen mehr als 15 dB(A).
Die schalltechnische Situation ist für beide untersuchte Standorte als völlig unkritisch einzustufen. Auch bei höheren Frequentierungen (z.B. Verdopplung der angesetzten Pkw-Bewegungen und damit einhergehende Pegelerhöhung um 3 dB(A)) stellt sich die Situation unkritisch dar. Der mögliche Parkplatz verursacht im Sinne der 16. BImSchV keinen relevanten Immissionsbeitrag an der geplanten Wohnbebauung.
BRK-Station und GE-Gebiet BAB 96 Nord:
Der Vergleich der berechneten Beurteilungspegel mit den hilfsweise anzusetzenden Immissionsrichtwerten der TA Lärm zeigt folgende Ergebnisse:
Während der Tageszeit wird der Immissionsrichtwert (50 dB(A)) im geplanten WA-Gebiet um mindestens 9 dB(A) unterschritten. Während der Nachtzeit herrscht im Regelfall Betriebsruhe. Bei Noteinsätzen (ca. 5mal jährlich) können Überschreitungen des Immissionsrichtwertes (40 dB(A)) auftreten. Jedoch wird der in diesen Fällen (sog. seltene Ereignisse) heranzuziehende Immissionshöchstwert von 55 dB(A) nachts deutlich unterschritten.
Die schalltechnische Situation während der Tages- und Nachtzeit ist somit als unkritisch einzustufen. Mit den vorliegenden Berechnungsergebnissen liegt man aufgrund des konservativen Emissionsansatzes sowie der deutlichen Unterschreitung der Immissionsrichtwerte auf der sicheren Seite.
Es ist zu beachten, dass die Anwendung der Anforderungen der TA Lärm für Einrichtungen des Katastrophenschutzes nur hilfsweise erfolgt. Auf die Vergabe eines Zuschlags für mögliche Einsätze in den Ruhezeiten der TA Lärm (u.a. werktags von 06:00 bis 07:00 Uhr und 20:00 bis 22:00 Uhr) wird verzichtet. Zudem ist der Betrieb der BRK-Station an diesem Standort gemäß den Angaben der Gemeinde ohnehin nur eine Interimslösung.
Östlich der geplanten Wohnbebauung liegt in größerem Abstand das Gewerbegebiet BAB 96 Nord. Im Bebauungsplan wurden auf Basis der Geräuschkontingentierung des Büros Steger Emissionskontingente festgesetzt. Bei der Geräuschkontingentierung wurde auch die Vorhaltefläche für den Wertstoffhof (Fl.Nr. 139/2) berücksichtigt. Bei Summenbetrachtung der Beurteilungspegel aus BRK-Station und GE-Gebiet ergibt sich folgende Situation:
Während der Tageszeit kann von maximalen Gesamtbeurteilungspegeln in Höhe von ca. 49 dB(A) an der geplanten Wohnbebauung ausgegangen werden. Der Immissionsrichtwert der TA Lärm tags (55 dB(A)) wird somit weiterhin deutlich unterschritten.
Während der Nachtzeit herrscht im Regelfall Betriebsruhe bei der BRK-Station. Durch das Gewerbegebiet ist von Beurteilungspegeln in Höhe von maximal ca. 31 dB(A) an der geplanten Wohnbebauung auszugehen. Der Immissionsrichtwert der TA Lärm nachts (40 dB(A)) wird somit deutlich unterschritten. Die bei einzelnen Noteinsätzen des BRK (ca. 5mal jährlich) auftretenden Beurteilungspegel von bis zu 50 dB(A) nachts werden durch die Immissionen des Gewerbegebietes nicht weiter erhöht.
Tiefgaragenzufahrt der geplanten Wohnanlage:
Der Vergleich der berechneten Beurteilungspegel mit den hilfsweise anzusetzenden Immissionsrichtwerten der TA Lärm zeigt folgende Ergebnisse:
Während der Tageszeit wird der Immissionsrichtwert (50 dB(A)) im angrenzenden WR-Gebiet um mindestens 15 dB(A) unterschritten. Während der Nachtzeit (lauteste Nachtstunde) wird der Immissionsrichtwert (35 dB(A)) im angrenzenden WR-Gebiet um mindestens 2 dB(A) unterschritten.
Die schalltechnische Situation während der Tages- und Nachtzeit ist als unkritisch einzustufen. Mit den vorliegenden Berechnungsergebnissen liegt man auf der sicheren Seite. Es wurde nur eine Tiefgaragenzufahrt an der zur benachbarten Wohnbebauung nächstgelegenen, d.h. ungünstigsten möglichen Position gemäß Bebauungsplan angesetzt. Mit zunehmendem Verschieben der Zufahrt Richtung Nordosten kann die Geräuschbelastung weiter reduziert werden. Nach derzeitigem Planungsstand sind ohnehin zwei Zufahrten geplant, sodass sich durch die Aufteilung der Bewegungen eine schalltechnisch günstigere Situation ergibt.
Schallschutzmaßnahmen
Die Berechnung und Beurteilung der auf das Bebauungsplangebiet einwirkenden Sport- und Freizeitgeräusche, der Verkehrsgeräusche sowie der Gewerbegeräusche (gemäß den Punkten 3 bis 5) zeigt, dass an der geplanten Wohnbebauung diesbezüglich keine Schallschutzmaßnahmen erforderlich sind.
Die Zufahrtsrampen der Tiefgaragen sind entsprechend dem Stand der Lärmminderungstechnik einzuhausen. Das gesamte bewertete Bau-Schalldämm-Maß R´w,ges der Umfassungsbauteile im Rampenbereich muss mindestens 30 dB erreichen. Regenrinnen und Rolltore sind so auszuführen, dass hierdurch keine relevanten zusätzlichen Schallemissionen auftreten.
Im vorliegenden Fall muss unter Berücksichtigung der Summenwirkung der einwirkenden Geräusche (Verkehr, Gewerbe, Fluglärm) davon ausgegangen werden, dass zumindest in Teilbereichen der geplanten Wohnbebauung ein Nachweis der Luftschalldämmung von Außenbauteilen nach DIN 4109-1:2018-01 erforderlich ist, da der o.g. Mindestwert von 61 dB(A) für Aufenthaltsräume in Wohnungen erreicht bzw. überschritten wird. Die entsprechende Prüfung ist im Bauvollzug durchzuführen und liegt im Verantwortungsbereich des Planers bzw. Bauherrn.
Fazit
Aus schalltechnischer Sicht bestehen keine Bedenken gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes „ehemaliges Zelenka-Gelände“. Der Textvorschlag für die Satzung des Bebauungsplanes unter Punkt 7 ist zu beachten.“
Anm. der Verwaltung: Der vorgenannte Textvorschlag lautet wie folgt:
„Es wird die Aufnahme folgender Hinweise in die Satzung des Bebauungsplanes empfohlen:
I. Die schalltechnische Verträglichkeit der geplanten Wohnbebauung (WA-Gebiet) in Bezug auf die einwirkenden Sport- und Freizeitgeräusche (DAV-Kletterzentrum, mögliche Skateanlage, Verkehrsgeräusche (möglicher öffentlicher Parkplatz) sowie Gewerbegeräusche (BRK-Station, GE-Gebiet BAB 96 Nord) wurde in der schalltechnischen Untersuchung Bericht Nr. 222100/2 vom 19.08.2022 des Ingenieurbüros Greiner nachgewiesen.
II. Die Zufahrtsrampen der Tiefgaragen sind entsprechend dem Stand der Lärmminderungstechnik einzuhausen. Das gesamte bewertete Bau-Schalldämm-Maß R´w,ges der Umfassungsbauteile im Rampenbereich muss mindestens 30 dB erreichen. Regenrinnen und Rolltore sind so auszuführen, dass hierdurch keine relevanten zusätzlichen Schallemissionen auftreten.
III. Aufgrund des Fluglärms des Flughafens Oberpfaffenhofen ergibt sich im Bereich des Bebauungsplangebietes ein äquivalenter Dauerschallpegel LAeq tags von 55 bis 60 dB(A). Daraus ergibt sich entsprechend § 3 Abs. 1 der Flugplatz-Schallschutzmaß-nahmenverordnung (2. FlugLSV) ein resultierendes bewertetes Bauschalldämm-Maß R´w,res der DIN 4109 von mindestens 30 dB (Angaben des Landratsamtes Starnberg).
IV. Gemäß Punkt A 5.2 der Bayerischen Technischen Baubestimmungen vom Juni 2022 ist ein Nachweis der Luftschalldämmung von Außenbauteilen nach DIN 4109-1:2018-01 (Schallschutz im Hochbau – Teil 1: Mindestanforderungen) erforderlich, wenn der „maßgebliche Außenlärmpegel“ gleich oder höher ist als 61 dB(A) bei Aufenthaltsräumen in Wohnungen.
Im vorliegenden Fall muss unter Berücksichtigung der Summenwirkung der einwirkenden Geräusche (Verkehr Gewerbe, Fluglärm) davon ausgegangen werden, dass zumindest in Teilbereichen der geplanten Wohnbebauung ein Nachweis der Luftschalldämmung von Außenbauteilen nach DIN 4109-1:2018-01 erforderlich ist, da der o.g. Mindestwert von 61 dB(A) für Aufenthaltsräume in Wohnungen erreicht bzw. überschritten wird. Die entsprechende Prüfung ist im Bauvollzug durchzuführen und liegt im Verantwortungsbereich des Planers bzw. Bauherrn.“
Aufgrund des vorgenannten Fazits ist ersichtlich, dass es Festsetzungen zum Schallschutz nicht bedarf, die vorgeschlagenen Hinweise sollten in dieser Fassung aber in die Planunterlagen aufgenommen werden. Auch die Planbegründung ist dem anzupassen.
Zur Ergänzung ist noch auf folgende Punkte hinzuweisen, die – soweit inhaltlicher Bestandteil – bei der Gutachtenerstellung bereits mit berücksichtigt wurden:
- Die zum Plangebiet nördlich auf der Fl.Nr. 204 nächstgelegene Halle mit der Hausnummer 19 war durch das BRK belegt. Nachdem das BRK in die nordöstlich daran angrenzende Halle mit der Hausnummer 17 umgezogen ist, steht die bisherig genutzte Halle dauerhaft leer und soll im Rahmen des nach Verlegung der Fernwärmeleitung in 2023 anstehenden Ausbaus der Verbindungsstraße von der Frühling- zur Herbststraße abgerissen werden.
- Der zeichnerisch und in Textfestsetzung A 7.4 festgesetzte Zufahrtsbereich für Tiefgaragen wurde bewusst so situiert, dass er keine gegenüberliegenden (Wohn-)Gebäude tangiert, die durch Motorlärm oder Blendungen ausfahrender Kfz beeinträchtigt werden können.
- Eine Verlegung inkl. kompaktem Neubau der Trafostation wird angestrebt, siehe hierzu die Ausführungen unter den nachfolgenden Punkten Nrn. 1.1.16 und 1.1.17. Der durch die Einwendungsführerin vorgeschlagene Hinweis sollte noch in den BP mit aufgenommen werden.
- Die geschilderte Problematik des Baulärms ist nachvollziehbar, kann aber nicht über Festsetzungen im BP geregelt werden. Ein entsprechender Hinweis im Sinn des Vortrages der Einwendungsführerin sollte aber noch in den BP aufgenommen werden, um eine Sensibilisierung der künftigen Bauherrschaft(en) hierfür zu erreichen.
- In puncto Verkehrslärm wird auf die Ausführungen unter nachfolgendem Punkt Nr. 1.2.2 verwiesen.
1.1.3 Landratsamt Starnberg, Untere Naturschutzbehörde
Vorabanmerkung: Das Einwendungsschreiben ging stark verfristet bei der Gemeinde ein.
zu Festsetzung 5.2.:
Hier sei hinzuzufügen, dass Hecken ausschließlich aus einheimischen Gehölzen der Artenliste der Sträucher (B) Hinweise Nr. 3.5.3 Sträucher) anzulegen sind. Es wird gewünscht, dass nicht nur Gitterzäune, sondern auch Holzzäune zulässig sind.
zu Festsetzung 6.3.:
Das im Plan dargestellte Straßenbegleitgrün biete die Chance naturnahe Vernetzungsflächen für einen gemeindlichen Grünzug zu entwickeln. Deshalb solle bei der Wahl des Samenmaterials ausschließlich einheimisches und an den Standort angepasstes Material verwendet werden.
Formulierungsvorschlag:
„Im Bereich des festgesetzten Straßenbegleitgrüns ist ausschließlich einheimisches und an den Standort angepasstes Samenmaterial zu verwenden.“
zu Festsetzung 8.1.:
Öffentliche Grünflächen im Siedlungsgebiet böten ein großes Potenzial für die Etablierung von artenreichen Flächen. Deshalb sollten Grünflächen im Siedlungsraum so entwickelt werden, dass sie nicht nur einen ästhetischen Mehrwert für das Ortsbild haben, sondern auch ökologische Funktionen übernehmen können. Diese bestünden bspw. in der Vernetzung von Grünflächen und dem Nahrungsangebot für bspw. Insekten. Insofern sei darauf zu achten, dass das hier verwendete Samenmaterial ausschließlich einheimische und an den Standort angepasste Arten enthält. Zudem wäre eine extensive Bewirtschaftung der Flächen wünschenswert.
Formulierungsvorschlag:
„Auf der festgesetzten öffentlichen Grünfläche ist ausschließlich einheimisches und an den Standort angepasstes Samenmaterial zu verwenden.“
zu Festsetzung 8.2.1.:
Hier sei zu ergänzen, dass zu erhaltende Gehölze bei Abgang zu ersetzen sind.
Formulierungsvorschlag:
„Die durch Planzeichen dargestellten Bäume sind zu erhalten und bei Abgang eine Pflanzperiode später durch die jeweils gleiche Art am gleichen Standort zu ersetzen. Dabei ist eine Qualität H. 3x verpflanzt mit einem Stammumfang von mindestens 18 cm, gemessen in 1,0 m Höhe, zu verwenden.“
zu Festsetzung 8.2.2.:
Hier solle ebenfalls ergänzt werden, dass ausschließlich einheimisches und an den Standort angepasstes Samenmaterial verwendet werden darf. Zudem sei in dieser Festsetzung zu ergänzen, dass im südlichen Eingrünungsstreifen sowie in der Grünfläche entlang der Frühlingsstraße die zusätzlich zu pflanzenden Gehölze dauerhaft zu erhalten sind und bei Ausfall spätestens in der nachfolgenden Vegetationsperiode mit derselben Art in der festgesetzten Größe neu gepflanzt werden müssen.
Unklar sei jedoch der Bezug von 8.2 zu 8.6, auf den im untersten Absatz verwiesen wird.
zu Festsetzung 8.3.:
Hier sei zu ergänzen, dass zu erhaltende Gehölze bei Abgang zu ersetzen sind.
Formulierungsvorschlag:
„Die durch Planzeichen dargestellten Bäume sind zu erhalten und bei Abgang eine Pflanzperiode später durch die jeweils gleiche Art am gleichen Standort zu ersetzen. Dabei ist eine Qualität H. 3x verpflanzt mit einem Stammumfang von mindestens 18 cm, gemessen in 1,0 m Höhe, zu verwenden.“
Hier sei zusätzlich zu oben genannten Punkt zu ergänzen, dass für Bestandsbäume während der Baumaßnahmen bestimmte Schutzmaßnahmen notwendig sind.
Formulierungsvorschlag:
„Vor Beginn der Erd- und/ oder Abrissarbeiten sind zum Schutz der Wurzelbereiche von Bäumen (Kronentraufe zuzüglich 1,50 m) ortsfeste Baumschutzzäune nach DIN 18920 zu erstellen und dauerhaft während der Bauzeit zu erhalten.
Vor Beginn der Erdaushubarbeiten sind im Wurzelbereich von Bäumen (Kronentraufe zuzüglich 1,50 m) Wurzelschutzvorhänge nach DIN 18920 zu erstellen und während der Bauzeit regelmäßig zu bewässern.“
zu Festsetzung 8.4.:
Hier sei zu ergänzen, dass neu gepflanzte Gehölze bei Abgang ersetzt werden müssen.
Formulierungsvorschlag:
„Ausgefallene Pflanzen müssen spätestens in der nachfolgenden Vegetationsperiode mit derselben Art, in der festgesetzten Größe neu gepflanzt werden.“
zu Festsetzung 8.5.:
Um einen Mehrwert für die Biodiversität zu leisten und optisch ansprechende Flächen zu generieren, solle bei der Entwicklung einer extensiven Blühwiese ausschließlich einheimisches und an den Standort angepasstes Samenmaterial verwendet werden.
Formulierungsvorschlag:
„Auf der zu entwickelnden extensiven Blühwiese ist ausschließlich einheimisches und an den Standort angepasstes Samenmaterial zu verwenden.“
zu Hinweis 3.5.2.:
In der Artenliste der Bäume 2. und 3. Wuchsordnung sei die aus Nordamerika stammende Art „Robinia pseudoacacia“ aufgeführt. Aus naturschutzfachlicher Sicht sei die Neupflanzung von Robinien durchaus kritisch zu sehen, da die Art ein hohes Ausbreitungspotenzial besitzt und sich großräumig verbreiten kann. Deshalb sei diese Art aus der Artenliste zu entfernen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Alle vorgetragenen Aspekte sind zusammen mit der von der Gemeinde beauftragten Landschaftsplanerin auf Verträglichkeit mit dem landschaftsplanerischen Grundkonzept zu prüfen und ggf. im BP zu ergänzen.
zu Hinweis 3.6.:
Da es bei der Montage und Auswahl von Fledermaus- und Vogelnistkästen einiges zu beachten gibt, solle folgender Hinweis übernommen werden:
Formulierungsvorschlag:
„Die Fledermauskästen müssen mindestens zwei Meter über dem Boden an geeigneter Stelle aufgehängt werden. Die ideale Höhe liegt zwischen drei und fünf Metern über dem Boden. Es ist darauf zu achten, dass sich in der Anflugschneise keine Hindernisse befinden, da sich viele Fledermausarten beim Ausflug zunächst fallen lassen, um dann wegfliegen zu können. Die Fledermauskästen sollen an zumindest teilweise besonnten Bereichen in Richtung Osten oder Süden angebracht werden, die Wetterseite (meist Westen) ist zu vermeiden. Eine zu starke Besonnung des Fledermauskastens soll aber vermieden werden.
Die Vogelnistkästen müssen, genauso wie die Fledermauskästen mit dem Einflugloch Richtung Südosten oder Osten angebracht werden. Das Einflugloch muss leicht nach vorne geneigt sein, dass es nicht in den Nistkasten regnen kann. Ein idealer Platz ist die Anbringung an einer Stelle die sich in der Mittagssonne nicht zu stark aufheizt. Vogelnistkästen müssen in einer Höhe von mindestens 2 m angebracht werden. Die Reinigung erfolgt im Herbst nach Ende der Brutzeit.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Hinweise sind sicherlich informativ, haben aber für die Bauleitplanung als Instrument der Baurechtsschaffung und den nach § 9 BauGB abschließend aufgeführten Festsetzungsmöglichkeiten keine Relevanz. Auch unter den bereits sehr ausführlich gehaltenen Planhinweisen sollte der Formulierungsvorschlag aus Gründen des schlanken BP nicht aufgenommen werden.
zu Hinweis 3.8.:
Um den Parkplatz ansprechend in das Ortsbild einzubinden, sei eine Begrünungsvorschrift für den Parkplatz sinnvoll. Dadurch könne die gemeindliche Grünvernetzung gestärkt werden. Diese diene nicht nur der ästhetischen Aufwertung des Ortbildes und der Strukturierung des Gebietes, sondern auch der ökologischen Aufwertung. Durch die Pflanzung standortgerechter heimischer Baumarten werde ein vielfältiges Nahrungs- und Habitatangebot für Insekten/ Vögel/ Kleinsäuger geschaffen.
Bäume im Siedlungsbereich hätten auch eine positive Wirkung auf die Vermeidung von Hitzeinseln, was in Anbetracht des Klimawandels nicht zu unterschätzen ist. Zudem fungierten Stadtbäume als natürliche Luftfilter.
Formulierungsvorschlag als Festsetzung:
„Bei Stellplätzen ist pro 5 Stellplätze ein Baum der Artenliste „Bäume 1. Wuchsordnung“ (Hinweise 3.4.1) zwischen den Stellplätzen zu pflanzen und zu pflegen/ zu erhalten.
Die Baumgruben für die Baumpflanzungen im Stellplatzbereich sind mit durchwurzelbarem Substrat (z.B. ZTV-Vegtra Mü) mit einer offenen Baumscheibe von mind. 6 qm und mit einer Tiefe von 1,50 m und mind. 12 m³ Volumen herzustellen. Bei überfahrbarem Wurzelraum (z.B. Parkplätze über Unterflurbaumscheibe) ist tragfähiges Baumgrubensubstrat zu verwenden.
Baumpflanzungen (in den Stellplatzbereichen) sind nach den Regelwerken „FLL – Empfehlungen für Baumpflanzungen“, sowie der „Zusätzliche Technische Vorschriften für die Herstellung und Anwendung verbesserter Vegetationstragschichten (ZTV-Vegtra-Mü)“ auszuführen.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
In A 8.2.2 letzter Absatz ist bereits festgehalten, dass die Eingrünungsfläche entlang der Frühlingstraße neben den festgesetzten Tiefgaragenzufahrtsbereichen und erforderlichen Zuwegungen primär als Kfz-Stellplatzfläche genutzt werden wird. Der absehbare Mangel an oberirdischen (Besucher-)Stellplätzen führte bereits zu der Festsetzung in A 7.2 letzter Absatz, dass Besucherstellplätze bis zur Hälfte ihrer nachzuweisenden Anzahl ausnahmsweise auch in der Tiefgarage untergebracht werden dürfen. Vorstehende Anregungen gehen erkennbar über die spätere tatsächliche Nutzung dieser Teilfläche hinaus und sollten keine Berücksichtigung finden.
1.1.4 Landratsamt Starnberg, Untere Bodenschutzbehörde
Die Grundstücke Fl.Nrn. 204/1, 206/1, 208, 209, 209/1, 209/2, 1632/5 und Teilflächen aus 204, 205, 206 und 1633/35, Gemarkungen Argelsried und Gilching seien nicht im Altlastenkataster eingetragen. Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen lägen derzeit nicht vor.
Aus bodenschutz- und abfallrechtlicher Sicht bestünden keine Bedenken gegen den BP.
Hinweis zum Bodenschutz:
Sollten bei geplanten Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, sei das Landratsamt Starnberg - Fachbereich Umweltschutz, unverzüglich zu unterrichten (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG).
Schadstoffbelasteter Boden und Aushub, der bei Bauarbeiten anfällt, sei entsprechend den abfall- und bodenschutzrechtlichen Vorschriften ordnungsgemäß und schadlos zu entsorgen. Hierüber seien Nachweise zu führen und dem Landratsamt Starnberg – Fachbereich Umweltschutz auf Verlangen vorzulegen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Hinweis B) 4 enthält bereits Ausführungen zu Bodenschutz und Altlasten und sollte um vorstehenden letzten Absatz in puncto schadstoffbelastetem Boden und Aushub ergänzt werden.
1.1.5 Landratsamt Starnberg, Gesundheitsamt
Soweit bekannt befände sich die betroffene Fläche in der Zone III des geplanten Wasserschutzgebietes Germering. Für das Wasserschutzgebiet sei das Gesundheitsamt Fürstenfeldbruck zuständig. Insofern bitte man darum, das Gesundheitsamt Fürstenfeldbruck sowie das Wasserwerk Germering zu beteiligen.
Die Ver- und Entsorgung sowie Maßnahmen zur Vermeidung des Legionellenwachstums würden in der Satzung unter der Nr. 2 (Trinkwasser, Ab- und Niederschlagswasser, Abfall) im Teil B (Hinweise, nachrichtliche Übernahmen und Kennzeichnungen) geregelt.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stadtwerke Germering sind am Auslegungsverfahren beteiligt worden, haben jedoch keine Stellungnahme vorgebracht. Die Notwendigkeit der Anhörung des Gesundheitsamtes Fürstenfeldbruck wird nicht gesehen, da es sich vorliegend um die Nachnutzung von gewerblichem Grund durch Wohnbaufläche handelt und weder durch die Beseitigung der Altbauten noch durch den Neubau die Trinkwasser- bzw. Badegewässerqualität relevant beeinträchtigt werden kann.
1.1.6 Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde, München
Planung:
Die Gemeinde Gilching beabsichtige mit o.g. Planung Voraussetzungen für weitere Wohnbebauung zu schaffen. Plangegenstand sei das ehemalige Firmengelände Zelenka, welches zukünftig für Geschosswohnungsbau zur Verfügung stehen soll. Das Plangebiet liege am nordöstlichen Ortsrand von Neugilching und umfasse knapp 1 ha. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan sei die Fläche derzeit als Gemischte Baufläche dargestellt. Dieser soll im Zuge der Berichtigung entsprechend angepasst werden.
Bewertung:
Die Planungen der Innenentwicklung seien vor dem Hintergrund des LEP-Ziels 3.2 (Innenentwicklung vor Außenentwicklung) ausdrücklich zu begrüßen. Insbesondere die Festsetzungen zu verdichteter Bauform und Tiefgaragen trügen den Erfordernissen des Flächensparens Rechnung (vgl. Art. 6 Abs. 2 Nr. 3 BayLplG, LEP 3.1 (G).
Ergebnis
Die Planung entspreche grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung und wird aus landesplanerischer Sicht vor dem Hintergrund der Innen- vor Außenentwicklung begrüßt.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.7 Regierung von Oberbayern, Luftamt Südbayern, München
Der Planungsort liege innerhalb des Bauschutzbereiches des Sonderflughafens Oberpfaffenhofen (§ 12 LuftVG). Damit seien Bauhöhenbeschränkungen verbunden. Bis zu einer Bauhöhe von 608 m NN würden aber an diesem Planungsort keine luftrechtlichen Belange berührt. Man gehe davon aus, dass diese Höhe bauartbedingt nicht erreicht wird – andernfalls wird um erneute Vorlage gebeten. Gleiches gelte für etwaige Errichtung von Kränen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die unteren Höhenbezugspunkte für das WA 1 bzw. das WA 2 werden mit 566,3 m ü.NN bzw. 566,6 m ü.NN festgesetzt. Addiert man die max. zulässige Wandhöhe von 9,5 m, bleiben die oberen Gebäudeabschlüsse beider Bauflächen deutlich unter dem o.g. Bauhöhengrenzwert von 608 m, weshalb diesbezüglich kein Konflikt zu erwarten ist.
1.1.8 Regionaler Planungsverband München
Die Geschäftsstelle des Regionalen Planungsverbandes München teilt mit, dass zum Vorhaben keine regionalplanerischen Bedenken angemeldet werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.9 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, München
bodendenkmalpflegerische Belange:
Das überplante Gebiet befinde sich nur ca. 400 m südöstlich ausgedehnter Bodendenkmäler, die bereits wiederholt durch archäologische Ausgrabungen nachgewiesen werden konnten. Im Bereich des Vorhabens wäre deshalb durchaus mit Bodendenkmälern zu rechnen. Allerdings sei wegen der intensiven modernen baulichen Nutzung der Fläche mit großflächigen Eingriffen und Veränderungen zu rechnen, die die Erhaltung ortsfester Strukturen sehr unwahrscheinlich machen. Der Hinweis auf die gesetzliche Meldepflicht für Bodendenkmäler gem. Art. 8 BayDschG sei für die vorliegende Planung aus denkmalfachlicher Sicht daher ausreichend.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.10 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Weilheim
Vorabanmerkung: Das AELF hatte im Auslegungsverfahren zunächst mit E-Mail vom 25.04.2022 erklärt, dass aus land- bzw. forstwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken bestünden. Nach einem gemeinsamen Vororttermin am 18.05.2022 mit Vertretern der Gemeinde, einer Vertreterin des AELF sowie der Eigentümerin des im Südosten benachbarten Waldgrundstückes ging seitens des AELF eine inhaltlich abgeänderte E-Mail am 24.05.2022 mit folgenden Einwendungen ein:
aus dem Bereich Landwirtschaft:
Diese Bauleitplanung dürfe bestehende landwirtschaftliche Betriebe in ihrer Entwicklung nicht beeinträchtigen. Darüber hinaus dürfe die Bewirtschaftung der angrenzenden Flächen nicht beeinträchtigt werden. Ortsübliche landwirtschaftliche Emissionen seien von den Anwohnern in jedem Fall zu dulden. Man weise ausdrücklich darauf hin, dass bei allen Vorhaben der Verbrauch an landwirtschaftlichen Flächen auf ein Minimum zu reduzieren ist.
Durch diese Planung gingen 1,22 ha landwirtschaftlich genutzte Fläche verloren, die der Erzeugung von Nahrungsmitteln dienen. Als Träger öffentlicher Belange für die Belange der Landwirtschaft sehe man den hohen Verbrauch an landwirtschaftlicher Nutzfläche in der Region zunehmend mit Sorge.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Landwirtschaftliche Nutzflächen in relevanter Nähe sind die Fl.Nrn. 208 und 209, Gemarkung Argelsried (nordwestlich der Frühlingstraße). Beide grenzen an die nordöstlich der Flurgrenzstraße bestehende Wohnbebauung an, Nutzungskonflikte sind der Gemeinde nicht bekannt. Ohnehin ist mittel- bis langfristig eine Umnutzung der im Gemeindeeigentum befindlichen Fl.Nr. 209 als naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche geplant.
Ein Verlust oder Verbrauch landwirtschaftlich genutzter Fläche – wie vorgetragen – findet innerhalb des Plangebietes nicht statt, da der Grund bereits vollständig Baufläche mit nahezu kompletter Versiegelung ist.
aus dem Bereich Forsten:
In Ziffer 8.2 des Entwurfes sei festgelegt:
„Bauliche Anlagen außerhalb der Waldfläche sind prinzipiell im Abstand von einer Baumlänge zum Waldrand zu errichten. Ist dies nicht möglich, sind schützende Maßnahmen, wie fachgerechter Kronenrückschnitt, Wurzelvorhang o.ä. rechtzeitig und mind. ein Jahr vor Baubeginn durchzuführen. Dabei sind Schonzeiten, wie Vogelbrut o.ä. ebenfalls zu beachten. Ein Abstand von mind. 4,00 m von der Grundstücksgrenze ist zwingend einzuhalten und darf nicht unterschritten werden.“
Dazu sei anzumerken, dass davon auszugehen ist, dass die Durchwurzelung mindestens den Bereich des Kronentraufs umfasst, in der Regel aber über den Bereich des Kronentraufs hinausgeht. Die Vorgaben für den Baumschutz auf Baustellen gingen daher von einem notwendigen Schutzbereich von Trauf + 1,50 m aus. Das Landratsamt Starnberg verweise in der „Information der Kreisfachberatung für Gartenkultur und Landespflege“ auf diese notwendigen Abstände.
Wird dieser Abstand baubedingt nicht eingehalten, so sei mit Schäden im Wurzelbereich zu rechnen, die je nach Schwere in Folge zu Ausfällen und damit Gefährdung des nachgelagerten Bestandes führen können. Mit einer Handausschachtung könne probeweise ermittelt werden, wie weit das Wurzelsystem tatsächlich streicht. Hierbei sei darauf zu achten, nicht nur die stärkeren Wurzeln zu berücksichtigen, sondern insbesondere das für die Wasser- und Nährstoffaufnahme und damit für die Vitalität besonders wichtige Feinwurzelsystem.
Fazit:
In Fällen in denen der Bereich des Kronentraufs + 1,50 m insgesamt den festgelegten Mindestabstand von 4,00 m (Ziffer 8.2) überschreitet, solle der Abstand erhöht oder eine Regelung mit dem Eigentümer des Waldgrundstückes getroffen werden. Man bekräftige die Festlegung in Ziffer 10.3 des Entwurfes, wonach innerhalb des windwurfgefährdeten Bereichs von einer Baumlänge Nutzungen zu Wohn-, Aufenhalts- und Arbeitszwecken nur in Gebäuden zulässig sind, die dauerhaft vor Windwurf geschützt sind (z.B. Schutz durch Stahlbetondecken).
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Siehe hierzu die Ausführungen unter nachfolgendem Punkt 1.2.3.
waldrechtliche Einwertung:
Gemäß Art. 9 Abs. 5 Nr. 1 BayWaldG solle die Erlaubnis zur Rodung versagt werden, wenn die Rodung Plänen im Sinn des Art. 6 BayWaldG (Waldfunktionspläne) widersprechen oder deren Ziele gefährden würde oder die Erhaltung des Waldes aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dieses vor den Belangen des Antragstellers den Vorrang verdient.
Die Waldfunktionspläne enthalten die Darstellung und Bewertung der Nutz-, Schutz- und Erholungsfunktionen der Wälder sowie ihre Bedeutung für die biologische Vielfalt sowie die zur Erfüllung der Funktionen und zum Erhalt der biologischen Vielfalt erforderlichen Ziele und Maßnahmen und Wege zu ihrer Verwirklichung.
Die Waldfläche im Dreieck zwischen Herbststraße, Flurgrenzstraße und Frühlingstraße in Argelsried sei nach dem Waldfunktionsplan von besonderer Bedeutung für den lokalen Klima-, Immissions- und Lärmschutz. Darüber hinaus handele es sich um Erholungswald der Intensitätsstufe I. Mit einer Rodung dieser Waldfläche würde der Verlust dieser Waldfunktionen einhergehen. Ein Rodungsantrag würde daher von der unteren Forstbehörde abgelehnt werden.
Satzungen, Planfeststellungsbeschlüsse, Genehmigungen und sonstige behördliche Gestattungen auf Grund anderer Gesetze könnten die Rodungserlaubnis ersetzen. In diesen Verfahren werde das AELF als Träger öffentlicher Belange eingebunden und im oben genannten Sinn Stellung nehmen. Auch in diesen, die Rodungsgenehmigung ersetzenden Verfahren seien die waldgesetzlichen Vorgaben zu beachten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Siehe hierzu die Ausführungen unter nachfolgendem Punkt 1.2.3.
1.1.11 Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern, München
Es wird mitgeteilt, dass die Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern gegen die geplante Baumaßnahme keine Einwände geltend macht. Allerdings rege man an, dass der Verlust an gewerblichen Bauflächen im Rahmen der strategischen Siedlungsentwicklung der Kommune ausgeglichen werden sollte.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Gemeinde Gilching verfügt neben innerörtlichen und zentrumsnahen diversen Gewerbeeinheiten über vier Gewerbegebiete in der Ortsperipherie und bietet so ausreichend Arbeitsplätze für ihre Bewohner und entsprechende Alternativen zum täglichen Auspendeln z.B. nach München. Die gewerbliche Nutzung des vorliegend überplanten Firmengeländes wurde ohnehin seit mehreren Jahren aufgegeben.
1.1.12 Handwerkskammer für München und Oberbayern, München
Die Gemeinde beabsichtige, auf dem ca. 9.400 m² umfassenden ehemaligen Firmengelände, von Frühlings- und Flurgrenzstraße begrenzt im Bereich der Gemarkungsgrenze von Argelsried und Gilching die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebiets für die Errichtung von Geschosswohnungsbau mit Tiefgarage für insgesamt ca. 68 Wohneinheiten, ergänzt mit öffentlicher Grünfläche mit Spielplatz.
Die geplante Nutzung weiche hier von den Vorgaben des gemeindlichen Flächennutzungsplans ab, der Mischgebiet darstellt.
Der Bebauungsplan gehe aus einem ursprünglich geplanten Bebauungsplankonzept „Flurgrenzstraße/ Frühlingstraße“ von 2018 hervor, für die zwei herausgelösten Teilbereiche Areal der ehemaligen Fa. Zelenka und den Bereich des DAV-Kletterzentrums würden jeweils eigenständige Bebauungspläne aufgestellt.
Das Planvorhaben sei auch vor dem Hintergrund der großen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und einem knappen Angebot an ebendiesen Flächen im Großraum München zu beurteilen und als Wiedernutzbarmachung einer brachgefallenen Fläche eine prinzipiell zu befürwortende Maßnahme der Innenentwicklung. Trotz alledem sei es sehr bedauerlich, dass die von der bisherigen gewerblichen Nutzung sowie im Flächennutzungsplan dargestellten Strukturen eines Mischgebiets nicht fortgeführt werden.
Dementsprechend wäre es im Sinne einer Kompensation ein wichtiger Schritt, wenn für den weiterhin vorhandenen Bedarf an zugleich gewerblich und wohnbaulich nutzbarer Baufläche an anderer Stelle im Gemeindegebiet ausreichend und adäquater Ersatz geschaffen werden kann.
Man bitte die Gemeinde grundsätzlich, planerische Bemühungen um die Erhaltung der nicht nur wohnbaulich geprägten Strukturen im Gemeindegebiet fortzusetzen: Eine gute Nutzungsmischung trage zur nachhaltigen Entwicklung lebendiger Ortsteile bei, indem sie Arbeiten und Wohnen zusammenbringt, für kurze Wege, wohnortnahe Arbeits- und Ausbildungsplätze sorgt und Versorgungsstrukturen sichert. Man bitte daher darum, die gemeindlichen Bemühungen zur Ansiedlung von nicht wesentlich störender gewerblicher Nutzung in den ausgewiesenen Mischbauflächen grundsätzlich langfristig weiter zu verfolgen und neben einer ausgewogenen qualitativen auch weiterhin vor allem auch eine quantitative Durchmischung anzustreben.
Darüber hinaus bestünden zu den vorliegenden Planunterlagen, die im Laufe des weiteren Verfahrens u.a. um ein Schallschutzgutachten ergänzt werden sollen, zunächst keine weiteren Anmerkungen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Siehe Abwägungsausführungen unter Punkt Nr. 1.1.11.
Ergänzend ist auszuführen, dass durch die Wahl des Gebietstyps „Allgemeines Wohngebiet“ nach § 4 BauNVO die von der Einwendungsführerin gewünschte Durchmischung von Wohnen und nicht störendem Gewerbe ermöglicht wird. Zu beachten ist dabei, dass die vormalige rein gewerbliche Nutzung des Planinstruktionsgebietes heute so nicht mehr möglich wäre, da im Westen bestehendes Wohngebiet (Waldkolonie) als stark schützenswerte Nutzungsart angrenzt und aus Immissionsschutzgründen eine gewerbliche Nutzung nur noch sehr eingeschränkt, d.h. einer Wohnnutzung untergeordnet möglich ist.
1.1.13 AWISTA, Starnberg
Um eine ordnungsgemäße und dauerhafte Abfallentsorgung durch dreiachsige Abfallsammelfahrzeuge zu gewährleisten, weise man darauf hin, dass die Bereitstellung aller Behälter im Holsystem am nächsten befahrbaren öffentlichen Verkehrsraum erfolgen muss (vgl. § 13 a Abs. 4 Pkt. 6 Abfallwirtschaftssatzung).
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Gemäß Festsetzung A 7.5 sind Nebenanlagen neben der Tiefgarage auch oberirdisch außerhalb der Baugrenzen und mithin auch straßennah zulässig.
1.1.14 Amperverband, Olching
Das Planungsgebiet gehe aus dem flächenmäßig deutlich größeren BP „Flurgrenzstraße/ Frühlingstraße“ hervor. Zu diesem habe man mit Schreiben vom 04.03.2021 eine Stellungnahme abgegeben. Die darin enthaltenen Hinweise habe die Gemeinde in die herausgelöste Fassung des BP „ehemaliges Zelenka-Gelände“ dankenswerterweise vollumfänglich übernommen. Insofern gebe es hinsichtlich der abwassertechnischen Belange keine weiteren oder ergänzenden Ausführungen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.15 Gemeinde Gilching, Ordnungsamt
Seitens der Straßenverkehrsbehörde der Gemeinde Gilching bestünden keine Einwände.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.16 Gemeindewerke Gilching
Seitens der Gemeindewerke wurden zwei Lagepläne zur Kenntnisnahme übersandt, zum einen die bestehenden Wasserleitungen im Bereich des Plangebiets und zum anderen der zukünftige Verlauf der Fernwärmeleitung.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Das Plangebiet kann über die bestehenden Wasserleitungen in Flurgrenzstraße und Frühlingstraße erschlossen werden.
Unmittelbar nördlich an das Plangebiet im Bereich der öffentlichen Grünfläche angrenzend befindet sich auf der Fl.Nr. 204/1 ein Oberflurhydrant. Dort und auf der entlang der Grünfläche nordöstlich angrenzenden, derzeitig asphaltierten Stellplatzfläche soll zukünftig die jetzige, noch nicht vollumfänglich ausgebaute Verbindungsstraße zur Herbststraße in die Frühlingstraße einmünden. D.h. der Hydrant ist zu versetzen und sollte neu entweder innerhalb der öffentlichen Grünfläche oder besser noch im Bereich der südwestlich angrenzenden Baufläche situiert werden, um idealerweise den Wasseranschluss des Hydranten mit dem eines Wohngebäudeanschlusses (Stichwort: permanente Spülung) zu kombinieren, was gem. Aussage seitens der Gemeindewerke kein Problem darstellt.
Innerhalb vorgenannter Verbindungsstraße beabsichtigen die Gemeindewerke in 2023 eine Fernwärmeleitung zu verlegen. Danach soll die Straße unter Abriss des südwestlichen Bestandsgebäudes auf Fl.Nr. 204 (Gemeindeimmobilie, bislang durch das BRK genutzt und aktuell zur Vermeidung von Immissionsschutzkonflikten mit der hier gegenständlich geplanten Wohnbebauung dauerhaft leerstehend) neu und in verbreitertem Ausbau als Erschließungsstraße u.a. für das Plangebiet hergestellt werden.
In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass auf der Fl.Nr. 206/1 derzeit noch eine Trafostation der Bayernwerk Netz GmbH mit einer Grundfläche von ca. 70 m² steht, die in ihrer Dimension auf die Versorgung des bisherigen Gewerbebetriebes ausgelegt ist und im Rahmen der Neubebauung nun einen Störkörper darstellt. Ein Ersatzbau wäre deutlich kompakter (Baukörper ca. 2 x 3 m zzgl. Bewegungsfläche) und könnte daher neu straßennah auf der öffentlichen Grünfläche und damit außerhalb der Wohnbaufläche situiert werden – siehe auch nachfolgende Ausführungen unter Punkt Nr. 1.1.17.
1.1.17 Bayernwerk Netz GmbH, Taufkirchen
Gegen das Planungsvorhaben bestünden keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb der eigenen Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
In dem überplanten Bereich befänden sich von der Einwendungsführerin betriebene Versorgungseinrichtungen. Beiliegend erhalte die Gemeinde einen Lageplan, indem die Anlagen dargestellt sind (Anm.: liegt der Verwaltung vor und kann dort eingesehen werden). Den Verlauf der Leitungen habe man in dem beigefügten Plan mit folgenden Farben markiert: Stromleitungen (blau und rot).
zu Kabeln:
Der Schutzzonenbereich für Kabel betrage bei Aufgrabungen je 0,5 m rechts und links zur Trassenachse. Die Leitung nebst Zubehör sei auf Privatgrund mittels Dienstbarkeiten grundbuchamtlich gesichert. Der ungehinderte Zugang sowie die ungehinderte Zufahrt zu den Kabeln müsse jederzeit gewährleistet sein, damit Aufgrabungen z.B. mit einem Minibagger möglich sind.
Man weise darauf hin, dass die Trassen unterirdischer Versorgungsleitungen von Bepflanzung freizuhalten sind, da sonst die Betriebssicherheit und Reparaturmöglichkeit eingeschränkt werden. Bäume und tiefwurzelnde Sträucher dürften aus Gründen des Baumschutzes (DIN 18920) bis zu einem Abstand von 2,5 m zur Trassenachse gepflanzt werden. Wird dieser Abstand unterschritten, seien im Einvernehmen mit der Einwendungsführerin geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen.
Um Beachtung der Hinweise im “Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle", Ausgabe 2013 vom FGSV Verlag www.fgsv-verlag.de (FGSV-Nr. 939), bzw. die DVGW-Richtlinie GW125 wird gebeten.
Hinsichtlich der in den angegebenen Schutzzonenbereichen bzw. Schutzstreifen bestehenden Bau- und Bepflanzungsbeschränkung mache man darauf aufmerksam, dass Pläne für Bau- und Bepflanzungsvorhaben jeder Art rechtzeitig zur Einholung einer Stellungnahme vorzulegen sind. Dies gelte insbesondere für Straßen- und Wegebaumaßnahmen, Ver- und Entsorgungsleitungen, Kiesabbau, Aufschüttungen, Freizeit- und Sportanlagen, Bade- und Fischgewässer und Aufforstungen.
zu Kabelplanung(en):
Zur elektrischen Versorgung des geplanten Gebietes seien Niederspannungskabel erforderlich. Eine Kabelverlegung sei in der Regel nur in Gehwegen, Versorgungsstreifen, Begleitstreifen oder Grünstreifen ohne Baumbestand möglich.
Im überplanten Bereich befänden sich Anlagenteile der Einwendungsführerin oder es sollen neue erstellt werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Versorgungsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbauträger und anderer Versorgungsträger sei es notwendig, dass der Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich frühzeitig (mindestens 3 Monate) vor Baubeginn schriftlich mitgeteilt wird. Nach § 123 BauGB seien die Gehwege und Erschließungsstraßen soweit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können.
Für Kabelhausanschlüsse dürften nur marktübliche und zugelassene Einführungssysteme, welche bis mind. 1 bar gas- und wasserdicht sind, verwendet werden. Ein Prüfungsnachweis der Einführung sei nach Aufforderung vorzulegen. Man bitte, den Hinweis an die Bauherren in der Begründung aufzunehmen.
zu Transformatorenstation(en):
Je nach Leistungsbedarf könne die Errichtung einer neuen Transformatorenstation im Planungsbereich sowie das Verlegen zusätzlicher Kabel erforderlich werden. Für die Transformatorenstation benötige man je nach Stationstyp ein Grundstück mit einer Größe zwischen 18 und 35 m², das durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten der Einwendungsführerin zu sichern ist. Das beiliegende “Merkblatt zum Schutz der Verteilungsanlagen“ und die beiliegenden “Sicherheitshinweise für Arbeiten in der Nähe von Kabel-, Gas- und Freileitungen“ seien zu beachten (Anm.: liegen der Verwaltung vor und können dort eingesehen werden).
Auskünfte zur Lage der Versorgungsanlagen könne man online über das hauseigene Planauskunftsportal einholen: https://www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenser-vice/planauskunftsportal.html.
Für die Beteiligung am Verfahren wird gedankt und man stehe für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Es wird um Beteiligung bei weiteren Verfahrensschritten gebeten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Ein Eingriff in den Straßenraum von Frühlingstraße bzw. Flurgrenzstraße, in dem die Stromkabel laut übersandtem Lageplan bereits liegen, ist im Rahmen der Neubebauung bedarfsweise nur für Hausanschlüsse vorgesehen. Der jeweilige Bauherr hat sich vorab mit allen betroffenen Sparten abzustimmen.
Auf nochmalige Nachfrage durch die Bauamtsverwaltung wurde seitens der Einwendungsführerin mitgeteilt, dass die bestehende Trafostation noch nicht abgemeldet und mithin noch in Betrieb ist. Ein Ersatz wäre unter einer anteiligen Kostenbeteiligung möglich. Für eine neue Station benötige man einen neuen Standort, bestenfalls in direkter Nähe zum jetzigen. Der neue Standort und die Mittelspannungskabel seien wieder über eine Dienstbarkeit zu sichern.
Wie oben unter Punkt Nr. 1.1.16 bereits dargelegt, wäre ein Ersatzbau deutlich kompakter und könnte daher im Randbereich der öffentlichen Grünfläche und damit außerhalb der Wohnbaufläche situiert werden. Festsetzung A 8.1 ist dahingehend zu ändern, dass max. eine Transformatorenstation innerhalb der öffentlichen Grünfläche straßennah zulässig ist und diese der Versorgung des Plangebietes zu dienen hat.
1.1.18 Energienetze Bayern GmbH & Co.KG, Fürstenfeldbruck
Im Bereich des Bebauungsplanes befänden sich Erdgas-Mitteldruck-Leitungen. Leitungstrassen seien von Bebauungen und Baumbepflanzung freizuhalten. Bei der Gestaltung von Pflanzgruben seien die Regeln der Technik einzuhalten. Diese beinhielten, dass genügend Abstand zu den eigenen Versorgungsleitungen eingehalten wird oder ggf. Schutzmaßnahmen erforderlich sind.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Ein Eingriff in den Straßenraum von Frühlingstraße bzw. Flurgrenzstraße, in dem die Erdgasleitungen laut übersandten Lageplänen an den dem Plangebiet gegenüberliegenden Straßenseiten bereits liegen, ist im Rahmen der Neubebauung bedarfsweise nur für Hausanschlüsse vorgesehen. Der jeweilige Bauherr hat sich vorab mit allen betroffenen Sparten abzustimmen.
1.1.19 Bayernets GmbH, München
Im Geltungsbereich des BP-Verfahrens lägen keine Anlagen (Gastransportleitungen bzw. Nachrichtenkabel) der Einwendungsführerin. Aktuelle Planungen würden ihrerseits ebenfalls nicht berührt. Man habe keine Einwände gegen das Verfahren.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.20 Vodafone GmbH/ Vodafone Deutschland GmbH, Unterföhring
Vorabanmerkung: Seitens der Einwendungsführerin, Bereich Netzplanung wurden im Auslegungsverfahren zwei Stellungnahmen gleichen Datums vorgebracht, die nachfolgend wiedergegeben werden:
Stellungnahme Nr. S01154385:
Eine Ausbauentscheidung treffe die Einwendungsführerin nach internen Wirtschaftlichkeitskriterien. Dazu erfolge eine Bewertung entsprechend einer Anfrage zu einem Neubaugebiet. Bei Interesse solle man sich bitte mit dem Team Neubaugebiete in Verbindung setzen: Vodafone GmbH/ Vodafone Deutschland GmbH, Neubaugebiete KMU, Südwestpark 15, 90449 Nürnberg, Neubaugebiete.de@vodafone.com. Ein Erschließungsplan des Gebietes solle der Kostenanfrage beigelegt werden.
Daneben enthält die Stellungnahme Links zu weiterführenden Dokumenten (Kabelschutzanweisung, Zeichenerklärung).
Stellungnahme Nr. S01154699:
Im Planbereich befänden sich Telekommunikationsanlagen des Unternehmens, deren Lage auf den beiliegenden Bestandsplänen (Anm.: liegen der Verwaltung vor und können dort eingesehen werden) dargestellt ist. Man weise darauf hin, dass die Anlagen bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern sind, nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht verringert werden dürfen.
Sollte eine Umverlegung oder Baufeldfreimachung der Telekommunikationsanlagen erforderlich werden, benötige man mindestens drei Monate vor Baubeginn den Auftrag an TDR-S-Bayern.de@vodafone.com, um eine Planung und Bauvorbereitung zu veranlassen sowie die notwendigen Arbeiten durchführen zu können.
Es wird ebenfalls darauf hingewiesen, dass ggf. (z.B. bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen) die durch den Ersatz oder die Verlegung der Telekommunikationsanlagen entstehenden Kosten nach § 150 (1) BauGB zu erstatten seien.
Auch diese Stellungnahme enthält Links zu weiterführenden Dokumenten (Kabelschutzanweisung, Zeichenerklärung).
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Ein Eingriff in den Straßenraum von Frühlingstraße bzw. Flurgrenzstraße, in dem die Telekommunikationsanlagen laut übersandtem Lageplan bereits liegen, ist im Rahmen der Neubebauung bedarfsweise nur für Hausanschlüsse vorgesehen. Der jeweilige Bauherr hat sich vorab mit allen betroffenen Sparten abzustimmen.
1.1.21 Kreisjugendring Starnberg
Nach intensiver Beschäftigung mit den Plänen und der Begründung erhebe der Einwendungsführer keine besonderen Einwendungen und wünsche der Gemeinde viel Erfolg bei der Umsetzung.
Allerdings habe man gesehen, dass die Gemeinde beabsichtige, in Zukunft auch einen öffentlichen Skaterplatz auf der Freifläche zwischen der Kletterhalle und der (neuen) Dreifachturnhalle zu errichten. Um hier wirklich den Trend der Zeit und auch die Bedürfnisse der Skater bzw. der Jugend selbst mit zu berücksichtigen, wäre es zielführend, die Jugendlichen als spätere Nutzer frühzeitig in die gemeindlichen Überlegungen mit einzubeziehen. Gerade aus den anderen Regionen im Landkreis höre man immer häufiger, dass neben dem mittlerweile breitensportähnlichen Skaten derzeit auch Pumptrack- oder Dirtbike-Anlagen eine wichtige Rolle bei der sportlichen Betätigung von jungen Menschen spielen. Eventuell könne man hier solche Überlegungen bereits in einem frühen Stadium der Planung mit einbeziehen. Für einen direkten Draht zu jungen Menschen gebe es ja in Gilching einen aktiven Jugendbeirat, mehrere gemeindliche Jugendpfleger, eine Jugendbeauftragte im Gemeinderat und auch gerne den Einwendungsführer als Initiator von vielleicht entsprechenden Jugendbeteiligungsformaten. Ein aktives Zugehen von Seiten der Gemeinde auf die örtliche Jugend wäre wünschenswert.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Situierung bzw. Ausgestaltung des im Bereich der Gesamtgemeinbedarfsfläche mit angedachten Skaterplatzes (ist in der 2. Teiländerung des Flächennutzungsplanes bereits so dargestellt) ist nicht Bestandteil der hier gegenständlichen Bauleitplanung. Die künftige Planung für diese Anlage wird aber eng mit den genannten Gilchinger Ansprechpartnern erfolgen, so dass Stand heute noch nicht abschließend beurteilt werden kann, ob eine reine Skateranlage oder auch eine Mischanlage mit Pumptrack-Komponenten (Rollsportanlage) Planungsziel sein wird. Insoweit wird die Stellungnahme zur Kenntnis genommen.
1.1.22 Stadt Germering
Es wird mitgeteilt, dass die Belange der Einwendungsführerin von der Planung nicht tangiert würden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.2 Bürger und Sonstige:
1.2.1 Gemeinderat Oliver Fiegert für die Wählergruppe Bürger für Gilching (BfG)
Der Einwendungsführer bittet um die Aufnahme folgender ergänzender Regelungen in den BP-Satzungstext, Abschnitt 7. Die Ergänzungen stünden nicht in Widerspruch zum bisherigen Satzungstextentwurf und ergänzten diesen nur um bauliche Aspekte, welche die Akzeptanz der geplanten Besucherstellplätze in den Tiefgaragen erhöhen, die oberirdische Nutzung von Flächen zum Abstellen von Fahrzeugen reduzieren, die Leichtigkeit der Nutzung fördern und Anreize zum Umstieg auf Elektromobilität bzw. Fahrradverkehr bieten.
Dem Schreiben vom 16.05.2022 sind fünf Seiten mit tabellarisch aufgelisteten Ergänzungstexten beigefügt, siehe Anlage Nr. 1.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der Inhalt eines BP beschränkt sich auf die Vorgaben des § 9 BauGB. Die dort enthaltene Aufzählung der möglichen Festsetzungen ist abschließend und kann nur durch gestalterische Bauvorschriften gem. Art. 81 BayBO oder gesonderte Vereinbarungen in städtebaulichen Verträgen ergänzt werden.
Im Sinne eines schlanken BP gilt der Grundsatz, dass Festsetzungen und Planhinweise zu Inhalten unterbleiben sollen, die bereits anderweitig verbindlich geregelt sind (Gesetze, Verordnungen, Richtlinien, DIN-Normen etc.), solange sie nicht von diesen abweichen. So enthält z.B. die Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) auf der Ebene des Landesrechts konkrete Aussagen zur Ausgestaltung von Zu- und Abfahrten, Rampen, Einstellplätzen, Fahrgassen etc. Darüber hinaus trifft die Gemeinde auf der Ebene des Kommunalrechts bereits über eigene Satzungen ergänzende Aussagen zu Kfz-Stellplätzen (so zur Anordnung und Anfahrbarkeit von Besucherstellplätzen in Tiefgaragen oder der Rampenausgestaltung) sowie Fahrradabstellplätzen, die – sofern keine eine Abweichung bedingende Besonderheit vorliegt – regelmäßig in den BP der Gemeinde als verbindlich festgesetzt werden, was auch vorliegend der Fall ist. Bedarfsgemäß ergänzt wurde hier, dass aufgrund der hohen Zahl an Wohneinheiten und mithin auch nachzuweisenden Kfz-Stellplätzen einerseits und der oberirdisch hierfür nur begrenzt zur Verfügung stehenden Fläche andererseits max. die Hälfte der nachzuweisenden Besucherstellplätze in der großflächig festgesetzten Tiefgarage untergebracht werden darf.
Die Ausstattung von Tiefgaragenstellplätzen mit Elektroladestationen ist bei Neubauten Standard (wird von Käuferseite mittlerweile erwartet und vorausgesetzt) und wird bei Altbauten bekanntlich sukzessive nachgerüstet und öffentlich gefördert. Hierzu besteht vorliegend kein Regelungsbedarf.
Aus den genannten Gründen ist eine Ergänzung des Punktes A 7 des Satzungstextes nicht erforderlich und großteils auch nicht möglich.
1.2.2 Herr A. in Vertretung für Frau B., wohnhaft in Argelsried
Vorabanmerkung: Nachfolgende Stellungnahme ging am 19.04.2022 als E-Mail bei der Verwaltung ein und ist die Essenz aus einer vorangehenden E-Mail-Korrespondenz mit der Bauamtsverwaltung. Die Stellungnahme erging zum hier gegenständlichen BP-Verfahren sowie zur parallel in Aufstellung befindlichen 1. Änderung des BP „DAV-Kletterzentrum zwischen Grundschule Süd und Frühlingstraße“ und wird nachfolgend im Originalwortlaut wiedergegeben:
„…Die geplanten Festsetzungen im Bplan sagen über die Erschließung, dass alles beim alten bleibt, bis die Verbindung Frühling-/Herbstsstraße gebaut werden kann.
Dass die Gemeinde im Verfahren den Baustellenverkehr nicht regeln kann ist mir durchaus bewusst. Ebenso dass gewidmete Straßen von allen genutzt werden können. Vielleicht war meine Frage nicht exakt genug formuliert. Denn m. M. nach ist es sehr wohl Aufgabe der Gemeinde, den Verkehr so zu leiten, dass die Anwohner möglichst wenig von Bautätigkeiten belastet werden. So war meine Frage auch gemeint. Ich erwarte von den verantwortlichen Stellen Überlegungen bereits im Vorfeld einer Bebauung, wie dies zu bewerkstelligen ist. Ein Baugebiet auszuweisen und abzuwarten, wie sich der (Baustellen-)Verkehr entwickelt, ist angesichts der vorhandenen, geschilderten Auslastung der Frühlingstraße und der Tatsache, dass dort der Schulweg für viele Kinder verläuft, vorsichtig gesagt grenzwertig. Gibt es zu den von Ihnen angesprochenen Möglichkeiten "Nutzer- oder Einbahnstraßenbeschränkungen" schon Überlegungen? Zu dieser Problematik hätte ich eine Antwort von Ihnen erwartet.
Erlauben Sie mir, noch auf zwei Formulierungen in den jeweiligen Ziffern 7 der Entwürfe einzugehen:
- In den Ausführungen zum "Zelenka-Gelände" stellen Sie den zu erwartenden Verkehr gleich mit den verkehrlichen Belastungen während des aktiven Betriebs der Firma Zelenka. Abgesehen davon, dass der Betrieb schon seit Jahren eingestellt ist, argumentieren Sie offenbar damit, dass es kein Problem ist, die verkehrliche Belastung wieder auf dieses frühere Niveau hochzufahren, weil es eben früher schon mal so war. Das ist schon fast eine zynische Begründung. Es sollte Aufgabe der Gemeinde sein, möglichst wenig Verkehr durch Wohngebiete zu leiten und nicht mit einem früheren Verkehrsaufkommen zu argumentieren. Die im Entwurf dargestellte Lösung einer Verbindungsstraße Frühling-/Herbststraße zur Entlastung des Anschlusses "Am Römerstein" ist abhängig von einer Baurechtsschaffung. Bitte korrigieren Sie mich, wenn ich da falsch liege. Unter Berücksichtigung der zu erwartenden langwierigen Verhandlungen mit einem privaten Eigentümer über die Höhe des Baurechts ist mit einer annähernd gleichzeitigen Fertigstellung einer Verbindungsstraße mit der Realisierung der geplanten Bebauung auf dem "Zelenka-Grundstück" wohl nicht zu rechnen. In der Praxis bedeutet dies, dass der Verkehr wie bisher fließen muss, auch der Baustellenverkehr. Das ist in meinen Augen eine absolut unbefriedigende Lösung und bedarf dringend der Nachbesserung. Ohne die Eigentumsverhältnisse zu kennen, kommt mir die bereits bestehende Verbindung auf dem Flst. 204 in den Sinn. Ist das bereits eine gewidmete Straße?
- Irritierend finde ich die Absicht der Gemeinde, dass durch Ablösezahlungen ausreichend öffentliche Stellplätze für die Kletterhalle hergestellt werden sollen. Das konterkariert die Absichtserklärung des DAV, die Mitglieder zum Umstieg auf öffentliche Verkehrsmittel zu bewegen. Ist die Gemeinde verpflichtet, diese öffentlichen Parkplätze herzustellen? Sollte es eine freiwillige Leistung sein, kann ich die Absicht der Gemeinde nicht erkennen. Unabhängig von der Parkplatzproblematik: Kann das Kletterzentrum nicht von der Landsberger Straße entlang der Schule erschlossen werden?
Viele Anmerkungen auf einmal, aber ich denke zu diesem Zeitpunkt notwendig. Mir drängt sich der Eindruck auf, dass die nachvollziehbare Überplanung ohne große Berücksichtigung der bestehenden Bebauung bzw. Belastung durch Durchgangsverkehr an der Frühling-/Herbststraße erfolgen soll. Ich bitte Sie deshalb, die Einwendungen zu berücksichtigen und mir Ihre Einschätzung mitzuteilen…“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Zu den vorgebrachten Aspekten die 1. Änderung des BP „DAV-Kletterzentrum“ betreffend siehe die Abwägungsausführungen im dortigen Bauleitplanverfahren.
Ergänzend:
Die Inbetriebnahme der Fa. Zelenka GmbH erfolgte in 1979 und die Betriebsaufgabe in 2018, während die DAV-Kletterhalle seit 2006 in Betrieb ist. D.h. zwischen 2006 und 2018 erfolgte ein Parallelbetrieb beider Anlagen mit dem jeweilig induzierten Verkehrsaufkommen. Auch wenn die Firmennutzung zwischenzeitlich eingestellt wurde, zeigt speziell der Zeitraum des zwölfjährigen Parallelbetriebs, dass das bestehende Straßennetz vor Ort bereits jetzt so ausgelegt ist, einen Verkehr in dieser Größenordnung (inkl. dem übrigen Ziel- und Quellverkehr aus der bzw. zur Waldkolonie) nachweislich aufzunehmen. Gegenteilige Erkenntnisse liegen der Gemeinde über das Ordnungsamt nicht vor. Solche Erkenntnisse aus dem Praxisbetrieb sind immer aussagekräftiger als Prognosen, der Vorwurf von „Zynismus“ geht insoweit fehl.
Für die gemeindliche Planung bedeutet das: Sofern beide Planverfahren in Summe ihre ursprünglichen Verkehrszahlen nicht relevant übersteigen, ist der Nachweis des Funktionierens des Verkehrsabflusses als erbracht anzusehen, wobei in vorliegender Abwägung der Anteil für das ehemalige Zelenka-Gelände zu betrachten ist.
Planungsziel ist hier die Inwertsetzung einer Konversionsfläche von bislang gewerblicher Nutzung hin zu allgemeiner Wohnnutzung nach § 4 BauNVO, bei der der künftig induzierte Wohnverkehr dem des ursprünglichen Gewerbes gegenüberzusetzen ist. Gemäß den Ausführungen unter Nr. 7 (Erschließung) der ausgelegenen Planbegründung hatte die Fa. Zelenka zu Spitzenzeiten 72 Mitarbeiter, von denen aufgrund der peripheren Ortslage ca. 58 mit dem eigenen Pkw an und -abfuhren. Dazu kamen ca. acht Lieferan- und abfahrten durch Lkw und ca. fünf durch Kleintransporter sowie solche durch gewöhnlichen Kunden- und sonstigen Verkehr. Aufgrund besagter Ortsrandlage mit fehlender ÖPNV-Anbindung ist zusätzlich davon auszugehen, dass ein Großteil der Mitarbeiter zur Mittagszeit ihr Kfz nochmals zum Nahrungsmitteleinkauf bewegt haben. In Summe kann somit von mindestens 200 betriebsbedingten Kfz-Bewegungen pro Werktag ausgegangen werden.
Die Verkehrszahlen des künftigen Allgemeinen Wohnens, in dem zwar die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO per Festsetzung ausgeschlossen, die übrigen Nutzungen neben dem Wohnen nach § 4 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauNVO aber zugelassen werden, sind in der aktuellen Planungsphase noch nicht exakt benennbar. Zwar geht die Gemeinde bei ihrer Angebotsplanung von 68 Wohneinheiten aus, jedoch stehen deren Einzelgrößen bzw. Wohnflächen, die für die künftige Anzahl der Bewohner und letztlich auch der nachzuweisenden Gesamtanzahl von Kfz-Stellplätzen entscheidend sind, noch nicht abschließend fest. Bei einer Prognose über die künftig zu erwartende Verkehrsquantität ist davon auszugehen, dass sich der Ziel- und Quellverkehr in einem Wohngebiet nach Abschluss der Bau- und Bezugsphase vor allem aus regulärem Bewohner- und Besucherverkehr zusammensetzt und dafür der vormalige Anteil an Lieferverkehr (bis auf die üblichen Paketlieferdienste o.ä.) weitestgehend wegfällt.
Selbst wenn die Verkehrszahlen der Wohnnutzung – trotz (auch coronabedingt) vermehrt ausgeübtem Homeoffice und weiteren aktuellen gesellschaftlichen Entwicklungen in puncto individueller Fortbewegung vor dem Hintergrund des Klimawandels – letztlich über denen des ehemaligen Gewerbes liegen sollten, befände sich dieser Zuwachs überschlägig bei einer Quantität, die für die vorliegende Abwägung sekundär ist: Gemäß der ständigen Rechtsprechung – bestätigt durch das BVerwG – bewirkt eine planbedingte Zunahme des Straßenverkehrs von bis zu 200 Fahrzeugbewegungen pro Tag vorbehaltlich besonderer Umstände des Einzelfalls lediglich eine geringfügige Beeinträchtigung des Interesses eines Straßenanliegers, von planbedingtem Mehrverkehr, insbesondere im Hinblick auf Verkehrslärmimmissionen, verschont zu bleiben. Dieser Anhaltswert dürfte vorliegend in Gesamtbetrachtung aller gegebenen und absehbaren Umstände nicht erreicht werden.
Zum Abschätzen möglicher Beeinträchtigungen von Anliegern des Planungsgebietes soll an dieser Stelle neben dem vor Ort bestehenden öffentlichen Straßennetz auch dessen angedachte weitere Entwicklung betrachtet werden, da Städtebau immer dynamisch ist und ein Ort im Münchner Ballungsraum wie Gilching sich stetig fortentwickelt.
Das Plangebiet ist zum einen über die als Ortsstraße gewidmeten Erschließungen Flurgrenz- und Frühlingstraße angebunden. Die dem gemeindlichen Ordnungsamt vorliegenden Verkehrszahlen aus dem Zeitraum kurz vor der Corona-Pandemie belegen, dass der motorisierte Individualverkehr auf den die Waldkolonie umgrenzenden Sammelstraßen wie Argelsrieder Weg oder Flurgrenzstraße in einer Größenordnung liegt, der für einen Ziel- und Quellverkehr primär aus bzw. zur Waldkolonie und gegen einen hindurchfließen „Schleichverkehr“ aus Richtung Landsberger Straße über die Frühlingstraße zum Autobahnanschluss „Gilching Argelsried“ spricht. Verkehr aus dem westlichen Teil der Kolonie mit Zielrichtung Autobahn fließt seit Fertigstellung der Westumgehung primär über die Landsberger Straße in Richtung Westen und damit zeitlich schneller ab. Allgemein ist aber festzuhalten, dass der (motorisierte) Individualverkehr aus einem Wohngebiet mit fortdauernder baulicher Verdichtung und damit einhergehendem Bewohnerzuwachs wie hier vorliegend zwangsläufig proportional zunimmt.
Zum anderen liegt die momentan noch als landwirtschaftlicher Feld- und Waldweg gewidmete Teilfläche aus Fl.Nr. 204 als Verbindungstraße zwischen Frühling- und Herbststraße unmittelbar am Plangebiet an. In dieser soll nach Aussage der Gemeindewerke in 2023 die Fernwärmeleitung neu verlegt werden mit anschließend verbreitertem Ausbau der Straßenfläche zu einer dann vollwertigen Erschließung mit Möglichkeit der Widmung ebenfalls als Ortsstraße.
Darüber hinaus ist im Rahmen eines noch in Aufstellung befindlichen BP eine zusätzliche Straßenverbindung zwischen Frühling- und Herbststraße parallel und südwestlich zur Sonnenstraße als Verlängerung der Nicolaus-Otto-Straße aus dem Gewerbegebiet heraus mit angedacht beidseitiger Wohnbebauung geplant; die rechtswirksame 2. Teiländerung des Flächennutzungsplanes sieht dies bereits so vor.
D.h. auch wenn der aus beiden aktuell und parallel aufgestellten BPs nach deren Umsetzung resultierende Verkehrsanteil auf der Frühlingstraße zunehmen sollte, bestehen über die Flurgrenzstraße, die künftigen zwei Äste zur Herbststraße mit Anschluss über den Gewerbepark Ost und die Einmündung in die Straße Am Römerstein absehbar vier Abflussmöglichkeiten für eine Verteilung des Verkehrs auf das umliegende Straßennetz. Sollten sich trotzdem neuralgische Straßen- bzw. Kreuzungspunkte ergeben, kann mit verkehrsordnerischen Maßnahmen wie Einbahnstraßenregelungen etc. später noch bedarfsgemäß nachgesteuert werden.
Zur monierten Gefährdung des Schulweges durch Baustellenverkehr ist folgendes festzuhalten: Argelsried und Waldkolonie sind ein zusammenhängender Schulsprengel mit der James-Krüss-Grundschule, daneben gibt es die Montessorischule im näheren Einzugsgebiet. Schüler aus der Waldkolonie können beide Schulen fußläufig entweder über die Frühlingstraße im Süden und den dort bestehenden Fuß- und Radweg parallel zur Frühlingstraße bzw. über die Zuwegung an der Landsberger Straße im Norden erreichen.
Hortbetreuung gibt es im Bereich des nahegelegenen integrativen Kinderhauses südlich des Abenteuerspielplatzes bzw. im durch die Diakonie betriebenen Kinderhaus an der Münchner Straße, vom Schulgebiet fußläufig zu erreichen über den Juliane-Meier-Weg in Richtung Hopfenstraße.
Zusätzlich bemüht sich die Gemeinde bereits seit längerem nachweislich um den Erwerb eines Flächenstreifens entlang der nordwestlichen Seite der Frühlingstraße in Richtung Argelsried aus den dortigen Privatgrundstücken, um den zwischen Flurgrenzstraße und Stichweg bereits vorhandenen Geh- und Radweg in Richtung Argelsried fortzuführen und so auch den Argelsrieder Schülern einen sicheren Schulweg zu ermöglichen. Die Verhandlungen mit den Privatgrundeigentümern dauern hier aktuell an.
Grundsätzlich gilt, dass auch Baustellenfahrzeuge gewöhnliche Verkehrsteilnehmer sind und als solche ein Recht auf Nutzung öffentlich gewidmeter Straßen haben. Eine gezielte Steuerung der Transportfahrzeuge während der Bauphase ist möglich, kann aber erst im Rahmen des der Bauleitplanung nachgeordneten Antragsverfahrens auf verkehrsrechtliche Anordnung über das gemeindliche Ordnungsamt oder auch über den Baustelleneinrichtungsplan erfolgen. "Nutzer- oder Einbahnstraßenbeschränkungen" wie vorgetragen wären solche verkehrsordnungsrechtlichen Anordnungen und sind Bestandteil des derzeit in Erstellung befindlichen gemeindlichen Mobilitätskonzeptes.
Während der durch die Fa. Zelenka werktäglich induzierte Verkehr einen festen Anteil an Lkw umfasste, ist der Baustellenverkehr auf die jeweilige Bauphase beschränkt und mithin nur temporär. Dass Neubaumaßnahmen durch Bau und Verkehr regelmäßig zu einem vorübergehend erhöhten Lärmeintrag auf benachbarten Grundstücken führen, ist der Regelfall und nichts Ungewöhnliches.
1.2.3 Rechtsanwälte Messerschmidt, Dr. Niedermeier und Partner PartmbB, München in Vertretung für Frau C., wohnhaft derzeit im Ausland
In der vorbezeichneten Angelegenheit nehme man Bezug auf die Bekanntmachung der Gemeinde vom 29.03.2022 über die Einstellung des Bebauungsplanverfahrens „Flurgrenzstraße/Frühlingstraße" und die gleichzeitige Aufstellung des Bebauungsplans „ehemaliges ZelenkaGelände".
Die Auslegung des Bebauungsplanentwurfs zu dem nun verkleinerten Planungsumgriff für den Bereich des ehemaligen Zelenka-Geländes nehme man zum Anlass, namens und im Auftrag der Mandantin erneut Einwendungen und Bedenken vorzutragen. Zu dem ausliegenden Planentwurf in der Fassung vom 22.03.2022 nebst Begründungsentwurf wird vorgetragen:
1. Zunächst wird klargestellt, dass die bereits mit Schreiben vom 15.03.2021 vorgebrachten Einwendungen für den aktualisierten, auf das ehemalige Zelenka-Gelände begrenzten Planungsumgriff vollumfassend aufrechterhalten werden. Die Mandantin wende sich als Eigentümerin der Waldfläche FI.Nr. 205 insbesondere gegen die Ausweisung einer Wohnbebauung, deren Wohnbaukörper nebst Tiefgarage in einem Abstand von lediglich 4,00 m an die Waldfläche heranrücken.
Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf das Einwendungsschreiben vom 15.03.2021 vollumfänglich verwiesen und zum Gegenstand und Inhalt der Einwendungen gegen den derzeit ausliegenden Planentwurf für das ehemalige Firmengelände Zelenka gemacht. Das Einwendungsschreiben vom 15.03.2021 füge man hiermit vorsorglich nochmals bei (Anlage, Anm.: ist unten nochmals wiedergegeben).
Zu dem durch die (Neu-)Aufstellung im Wesentlichen unverändert gebliebenen Planungskonzept für die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets mit drei L-förmigen Geschosswohnungsbauten sei nochmals Folgendes hervorzuheben:
2. Zwar sei für den verkleinerten Planungsumgriff die Waldfläche FI.Nr. 205 der Mandantin vom Geltungsumgriff nunmehr ausgenommen. Hierdurch habe sich an der Planbetroffenheit, die durch die Ausweisung von Bauräumen in einem Abstand von nur 4 m zur Grundstücks- und Waldgrenze entsteht, jedoch nichts geändert.
Soweit in der Bekanntmachung vom 29.03.2022 und im Begründungsentwurf ausgeführt werde, dass Ziel und Zweck der Planung u.a. eine adäquate Berücksichtigung der Baumwurfgefahr durch das östlich angrenzende Waldgrundstück seien, werde dieses Planungsziel durch den ausliegenden Entwurf nicht erreicht.
2.1. Die planerische Berücksichtigung des Gefährdungsrisikos durch Baumwurf beschränke sich auf die beabsichtigte Ausweisung eines 20,00 m tiefen windwurfgefährdeten Bereichs gemäß Planzeichnung und Festsetzung Ziff. 10.2. Dieser beabsichtigte Festsetzungsinhalt stelle keine hinreichende Berücksichtigung der durch die Planung aufgeworfenen Schutz- und Gefährdungsbelange in Bezug auf die an die künftigen Wohnbauflächen direkt angrenzende Waldfläche dar.
2.2. Gemäß Festsetzung Ziff. 10.2 sollten innerhalb des windwurfgefährdeten Bereichs Nutzungen zu Wohn-, Aufenthalts- und Arbeitszwecken nur in Gebäuden zulässig sein, die dauerhaft vor Windwurf geschützt sind. Dabei werde lediglich rein beispielhaft der „Schutz durch Stahlbetondecken" angeführt.
Die Gemeinde gehe mithin davon aus, dass eine bauliche Nutzung zu Aufenthaltszwecken aufgrund des geringen Waldabstands den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nur dann genügt, wenn die beabsichtigte Bebauung einen erforderlichen Schutzabstand von 20,00 m zum Waldrand einhält oder das Gefährdungspotential Windwurf durch die Ergreifung von geeigneten Schutzmaßnahmen sicher ausgeschlossen werden kann.
2.3. Mithin sei zu fordern, dass innerhalb der festgesetzten Flächen mit der Kennzeichnung Baumwurfgefahr grundsätzlich die Errichtung von baulichen Anlagen mit Aufenthaltsfunktion ausgeschlossen wird und die geplante Bebauung von der Waldfläche entsprechend abrückt. Aufgrund der großzügigen Grundstücksverhältnisse sei auch nicht ersichtlich, dass der erforderliche Schutzabstand zwingend bebaut werden müsste. Die gewünschte Wohnbebauung könne auch mit Gebäuden, die weiter nach Norden und etwas näher zusammenrücken, erreicht werden.
Eine Bebauung des Gefährdungsbereichs käme jedenfalls nur dann ausnahmsweise in Betracht, wenn bei Unterschreitung des windwurfgefährdeten Bereichs eine Regelung dergestalt aufgenommen werden würde, dass Bauvorhaben, wie hier mit Aufenthaltsfunktion, nur dann zugelassen werden können, soweit nachgewiesen und sichergestellt ist, dass sie bzw. einzelne Bauteile derart konstruiert, dimensioniert und bemessen sind, dass der Gebäudebestand mit den sich am Gebäude aufhaltenden Personen gegen das Gefährdungsrisiko durch Baumwurf ausreichend geschützt sind. Hierfür müsse jedoch in ganz bestimmter Weise vorgegeben werden, dass entsprechende Standsicherheitsnachweise geführt und die ordnungsgemäßen Bauausführungen nachgewiesen werden.
2.4. Zu der bisher auf FI.Nr. 206/7 vorhandenen Bebauung des Gewerbebetriebs Zelenka sei ergänzend darauf hinzuweisen, dass die Gewerbehalle im Osten des Anwesens einen weit größeren Abstand zur Waldfläche als die geplante Wohnbebauung einhält. Aufgrund der gewerblichen Nutzung beinhalte der Bestand ein weit geringeres Gefährdungspotential. Der Entstehung des Gewerbebaus habe zudem eine beiderseitige Erklärung aus dem Jahre 1965 zugrunde gelegen, dass die Mutter der Mandantin als vormalige Waldbesitzerin von dem Firmeninhaber Zelenka aufgrund des geringen Waldabstands nicht haftbar gemacht werden kann.
2.5. Bei der hier nach dem Planungskonzept vorgesehenen Baudichte, dem hohen Versiegelungsgrad und dem Grenzabstand des Tiefgaragenbauwerks von lediglich 4,00 m seien nachteilige Eingriffe in den natürlichen Boden- und Wasserhaushalt zu befürchten. Es sei daher zu fordern, dass innerhalb des Schutzabstands zum Wald auch keine sonstigen baulichen Anlagen, wie Versickerungsanlagen, Leitungsführungen oder Zufahrten und Wege, zulässig sind.
Die Planung lasse weiterhin offen, wie das anfallende Oberflächenwasser schadlos innerhalb des Plangebiets beseitigt werden kann. Im Falle grenznaher Entwässerungseinrichtungen sei eine Vernässung und eine Beschädigung des Waldbestands zu befürchten.
3. Soweit in dem Begründungsentwurf zu dem 20,00 m breiten Schutzstreifen wegen Baumwurfgefahr und zur Grünordnung erläutert wird, dass sich die Gemeinde um eine Gestattung für die Neugestaltung des Waldsaums auf FI.Nr. 205 bemühe, sei festzuhalten, dass Gespräche zwar stattgefunden haben. Eine einvernehmliche Verständigung liege jedoch nicht vor.
Ebenso sei festzuhalten, dass das Büro für Landschaftsarchitektur Terrabiota einen Vorschlag für die Umgestaltung der Waldfläche FI.Nr. 205 in einem circa 20,00 m breiten Streifen, angrenzend an das Plangebiet, ausgearbeitet hat und dieser Vorschlag der Mandantin vorgelegt wurde. Soweit der Vorschlag in der Begründung des Bebauungsplanentwurfs für das ehemalige Zelenka-Gelände ausdrücklich erwähnt wird, sei dieser Vorschlag allerdings nicht Inhalt der derzeit ausliegenden Planungsunterlagen und er könne damit auch nicht Gegenstand der erforderlichen Abwägungsentscheidung nach § 1 Abs. 7 BauGB sein.
Unabhängig davon sei auch ungeklärt, ob und inwieweit dieser von den Landschaftsarchitekten ausgearbeitete Vorschlag mit den waldrechtlichen Vorgaben und den forstfachlichen Belangen in Vereinbarung steht bzw. in Einklang gebracht werden kann. Die vorgeschlagene stufenförmige Neugestaltung des Waldsaums beinhalte eine grundlegende Umwandlung der bestockten Waldfläche. Die Waldfläche besitze nachweislich Schutzwaldeigenschaft.
Solange nicht sämtliche Fragen, einschließlich der haftungsrechtlichen Themen, ab schließend geklärt sind, bestehe daher weiterhin kein Einverständnis der Mandantin mit der beabsichtigten Überplanung.
Anmerkung: Nachfolgend wird – da vorstehend darauf Bezug genommen wird – das Einwendungsschreiben vom 15.03.2021 zum vormaligen BP-Verfahren „Flurgrenzstraße/ Frühlingstraße“ nochmals wiedergegeben, wobei darauf hinzuweisen ist, dass es durch die mittlerweile geänderte Bauleitplanung inhaltlich teilweise überholt ist:
Man nehme hiermit Bezug auf die öffentliche Bekanntmachung der Gemeinde Gilching vom 03.02.2021 und das Informationsschreiben der Gemeinde an die Mandantin über die öffentliche Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans „Flurgrenzstraße/Frühlingstraße" in der Entwurfsfassung vom 21.09.2020. Man nehme die Öffentlichkeitsbeteiligung zum Anlass, namens und im Auftrag der Mandantin folgende Bedenken und Einwendungen gegen die Entwurfsplanung vorzutragen:
I.
1. Die Mandantin sei Eigentümerin des vom Planungsumgriff des Bebauungsplans erfassten Waldgrundstücks FI.Nr. 205 der Gemarkung Argelsried. Der geplante Umgriff des Bebauungsplans erstrecke sich hierbei auf eine Teil- bzw. Dreiecksfläche mit einer Fläche von ca. 4.750 m². Bei dem Grundstück FI.Nr. 205 handele es um eine Waldfläche im Sinne des Bayerischen Waldgesetzes (BayWaldG), Art. 2 Abs. 1 BayWaldG.
Der Bebauungsplanentwurf sehe vor, die in den Planungsumgriff einbezogene Waldfläche als Wald gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 18b BauGB festzusetzen. Unter Ziff. 8.2 der textlichen Festsetzungen werde bestimmt, dass die bestehende Waldfläche dauerhaft zu erhalten und gemäß BayWaldG zu pflegen ist. Zudem werde für bauliche Anlagen außerhalb der Waldfläche bestimmt, dass diese prinzipiell in einem Abstand von einer Baumlänge zum Waldrand zu errichten sind und, soweit dies nicht möglich sei, schützende Maßnahmen (Kronenrückschnitt, Wurzelvorhang, o.ä.) durchzuführen sind. Unter den sonstigen textlichen Festsetzungen enthalte Ziff. 10.3 unmittelbar angrenzend an die Waldfläche die Festsetzung eines windwurfgefährdeten Bereichs. Innerhalb dieses in der Planzeichnung dargestellten Bereichs seien Nutzungen zu Wohn-, Aufenthalts- und Arbeitszwecken nur in Gebäuden zulässig, die dauerhaft vor Windwurf geschützt sind (z.B. Schutz durch Stahlbetondecken). Gemäß der Planzeichnung betrage die Tiefe des Gefährdungsbereichs 20 m.
2. Das dem Bebauungsplan zugrunde liegende Bebauungskonzept sehe vor, dass im westlichen Planbereich innerhalb des künftigen allgemeinen Wohngebiets in einem Abstand von lediglich 4 m zum Waldgrundstück der Mandantin dreigeschossige Wohngebäude entstehen. Entsprechende Bauräume seien mit diesem geringen Abstand zur vorhandenen Waldgrenze zur Festsetzung vorgesehen. Dabei lägen die geplanten Wohnbauflächen mit den ausgewiesenen Bauräumen in einem erheblichen Umfang innerhalb des windwurfgefährdeten Bereichs.
Auch nördlich der Waldfläche der Mandantin im Bereich der neuen Bauflächen für Gemeinbedarf seien Bauräume für die Verwirklichung einer Turnhalle und einer Kindertagesstätte nebst einer offenen Stellplatzanlage zur Festsetzung vorgesehen, die in einem geringen Abstand von bis zu 4,5 m zur Waldfläche FI.Nr. 205 heranreichen.
II.
Zu den Bedenken und Einwendungen gegen den derzeit ausliegenden Bebauungsplanentwurf in der Fassung vom 21.09.2020 im Einzelnen:
1. Den geplanten Wohnbauflächen WA 1, 2, 3 und Gemeinbedarfsflächen „Turnhalle und Kindertagesstätte" mangele es bereits an einem ausreichenden Abstand zu den Waldflächen der Mandantin. Abstände von lediglich 4 m bzw. 4,5 m zu dem mit hohen Waldbäumen bestockten Grundstück FI.Nr. 205 beinhielten eine erhebliche Unterschreitung des erforderlichen Waldabstandes, um der Gefährdung durch Baumwurf ausreichend Rechnung zu tragen. Aufgrund der Bauflächen, die mit den Bauräumen bis zu 4 m an die Bestockung heranreicht, komme die an die Waldgrenze geplante Neubebauung zudem einer Rodung gleich.
1.1. Die geplanten Wohnbauten und auch die geplante Turnhalle mit einer baulich integrierten Kindertagesstätte, der gemäß Festsetzung Ziff. 5.3.2. die Dachfläche vollständig für Außennutzungen zur Verfügung stehen solle, liegen im Fallbereich des Waldes. Gleiches gelte auch für die Fläche für offene Stellplätze.
Eine Gefährdung der Bebauung und deren Bewohner bzw. Besucher durch umstürzende Bäume, abbrechende Kronenteile oder Dürräste sei damit offenkundig. Diese Gefährdung könne nicht dadurch ausgeschlossen werden, dass der Bebauungsplan vorgibt, dass Nutzungen in dem ausgewiesenen windwurfgefährdeten Bereich nur in Gebäuden zulässig sind, die dauerhaft vor Windwurf geschützt werden.
Zwar mag es sein, dass Gebäude statisch so dimensioniert werden können, dass insbesondere die Dächer und sonstige Bauteile wie Balkone u.ä. abbrechenden Kronenteilen oder Dürrästen standhalten. Die generelle Umsetzbarkeit dieser gebäudebezogenen Schutzmaßnahmen könne von der Mandantin aber schon nicht beurteilt werden, da zu den konkreten Bauvorhaben nichts Näheres bekannt ist.
Eine statische Ertüchtigung schließe jedenfalls aber nicht die Gefährdung von Personen außerhalb von Gebäuden aus. Diese Gefährdungslage auf den Außenflächen der Wohnbau- und Gemeinbedarfsflächen werde durch den Planentwurf völlig negiert. Auch dort, wo sich die Bewohner und Besucher der Gemeinschaftsanlagen auf den Außenflächen aufhalten können, müsse die Planung die Gefahrenlage berücksichtigen.
Dem Planentwurf sei daher mit den unmittelbar an den Wald heranreichenden Bauflächen entgegenzuhalten, dass die Anforderungen an die Schaffung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Anforderungen an den sicheren Aufenthalt zu Freizeit- und Betreuungszwecken nicht gegeben sind.
1.2. Es sei daher zu fordern, dass die Bauräume und auch die für Außenwohnbereiche und Außenaufenthalte nutzbaren Flächen so weit abgerückt werden, dass eine Gefahr durch Baumwurf sicher ausgeschlossen wird. Gleiches gelte für die offenen Stellplatzflächen, um auch dort möglichen Gefahren durch Windwurf vorzubeugen.
Zudem sei zu fordern, dass die Mandantin als Eigentümerin der Waldfläche von allen Haftungsansprüchen freigestellt wird und ein entsprechender Hinweis in die Satzung aufgenommen wird.
1.3. Bei an den Wald in einem Abstand von nur 4 m heranreichenden Bauräumen sei zudem zwangsläufig von einer Gefährdung der bestockten Waldfläche auszugehen. Die Ausnutzung der festgesetzten Bauräume käme mithin einer Rodung gleich.
Ungeeignet zur Ausschließung der Gefahrenlage durch Baumwurf und ebenso ungeeignet zur Erreichung der bestehenden planerischen Zielsetzung der Erhaltung der Waldfläche sei die Festsetzung unter Ziff. 8.2.
Zwar gebe diese Festsetzung für bauliche Anlagen zunächst die prinzipielle Einhaltung eines Gefährdungsabstands von einer Baumlänge vor. Von dieser Vorgabe werde jedoch sogleich im nächsten Satz abgerückt und unterstellt, dass bei einer Unterschreitung des erforderlichen Baumabstands, Schutzmaßnahmen wie Kronensicherungen oder Wurzelvorhänge durchzuführen sind.
Schutzmaßnahmen an Bäumen wie Kronensicherungen seien in einem Wald, dessen Bewirtschaftung nach den Grundsätzen des BayWaldG erfolgt, ein ungeeignetes und unverhältnismäßiges Mittel. Auch sei nicht ersichtlich, an wen diese Maßnahmen gerichtet sein sollen. Die Festsetzung sei insoweit schon unbestimmt. Von der Mandantin, an deren Waldbestand die Neubebauung heranrückt, würden solche Maßnahmen jedenfalls abgelehnt.
1.4. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass, soweit der Bebauungsplan die dauerhafte Erhaltung der Waldfläche bestimmt, nicht ersichtlich sei, auf welcher Festsetzungsgrundlage dies basiert. Der Mandantin als Waldbesitzerin sei bei der Bewirtschaftung der Waldflächen allein an die fachlichen Bewirtschaftungsvorgaben des Bayerischen Waldgesetzes gebunden. Welche Bäume erhalten oder entfernt werden, bestimme sich allein aus forstwirtschaftlicher Sicht und nicht nach bauplanungsrechtlichen Vorgaben. Eine dauerhafte Erhaltungspflicht von Waldbäumen könne die Gemeinde daher nicht im Rahmen einer Festsetzung nach § 9 BauGB regeln.
1.5. Unklar sei zudem, auf welchen Vorgaben und Annahmen die Festsetzung einer Tiefe von 20 m für den windwurfgefährdeten Bereich erfolgt. Offenkundig lege die Planung eine Baumlänge von maximal 20 m zugrunde. Ob und inwieweit dies auf entsprechenden Untersuchungen der Waldfläche beruht und ob dieser Baumlängenansatz auch den geltenden fachlichen Vorgaben entspricht, sei dem Bebauungsplanentwurf nicht zu entnehmen.
1.6. Zu fordern sei daher, dass zu der Planung und den Aspekten der Windwurfgefahr und der Walderhaltung eine fachliche Stellungnahme der Forstbehörde bzw. des Amts für Forsten am zuständigen Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten eingeholt wird. Dabei sei auch dem Gesichtspunkt der Feuersicherheit und der durch Funkenflug auf das Waldgrundstück einwirkenden Gefahr Rechnung nachzugehen.
1.7. Zudem sei zu besorgen, dass sich die Planung mit den in geringem Abstand zur Waldgrenze geplanten Tiefbauten (vgl. der umfassende, ebenfalls bis auf 4 m heranreichende Tiefgaragenbauraum auf der Wohnbaufläche) nachhaltig auf den Natur- und Wasserhaushalt und damit auch auf die Feuchtigkeitsregulierung der Waldfläche auswirkt.
Es sei daher zu fordern, dass sich die Planung durch Einholung von Gutachten und von Stellungnahmen der fachkundigen Stellen ebenfalls mit dem Aspekt des Natur- und Wasserhaushaltes und etwaigen nachteiligen Grundwasserveränderungen befasst.
2. Des Weiteren bestünden folgende Einwendungen gegen den ausliegenden Bebauungsplanentwurf:
2.1. Im aktuellen Flächennutzungsplan sei das Waldgrundstück FI.Nr. 205 der Mandantin, ausgenommen einer kleineren Dreiecksfläche im Süden (dort sei eine Mischgebietsfläche ausgewiesen), als Wald dargestellt. Dass die Waldfläche Teil eines bestehenden „innerörtlichen Grünzuges" (siehe Begründungsentwurf, S. 5) sein soll, ergebe sich weder aus den rechtsgültigen Darstellungen noch aus den tatsächlichen Gegebenheiten.
Was eine bauliche Fortentwicklung der Bebauung in Richtung der Waldfläche der Mandantin betreffe, darf unter Bezugnahme auf den zurückliegenden Schriftverkehr darauf hingewiesen werden, dass insoweit grundsätzlich Gesprächsbereitschaft besteht. Die Fortentwicklung müsse jedoch sowohl die Interessen der Mandantin als Grundeigentümerin als auch die gemeindlichen Interessen gleichermaßen berücksichtigen.
2.2. Im Hinblick auf die Erschließung der Gemeinbedarfsfläche „Turnhalle und Kindertagesstätte" und insbesondere im Hinblick auf die Erreichbarkeit der zugehörigen Stellplatzflächen sei unklar, wie die Erschließung konkret erfolgen soll. Zwar werde in der Begründung auf S. 9 und 11 angeführt, dass die verkehrliche Erschließung zum einen über die Frühlingstraße und zum anderen über die rückwärtig bestehende, von der Herbststraße abzweigende Gemeindestraße erfolgt. In der Planzeichnung finde sich jedoch zu einer rückwärtigen Erschließung weder eine Festsetzung noch ein zeichnerischer Hinweis. Im rückwärtigen Bereich seien keine Verkehrsflächen festgesetzt und es fänden sich auch keine Angaben zu den geplanten Grundstückszufahrten. Zudem sei der Mandantin nicht bekannt, dass es sich bei der in der Vergangenheit entlang der Nordgrenze des Grundstücks der Mandantin geschaffenen Zuwegung, die an die Herbststraße anschließt, um eine gewidmete Gemeindestraße handeln würde.
3. Im Ergebnis festzuhalten sei, dass die ausliegende Planung mit Ausweisung von Bauflächen für Wohnbebauung und für Gemeinbedarfsflächen in einem geringen Abstand von lediglich 4 m bzw. 4,5 m mit den waldtypischen Gefahren wie Windwurf und Astabbruch nicht in Einklang gebracht werden könne. Es sei daher zu fordern, dass die Planung überarbeitet wird und die Bauflächen vom Wald abrücken.
Des Weiteren wird beantragt, die Waldflächen der Mandantin aus dem Geltungsbereich der Überplanung herauszunehmen. Als „Eingrünung" des Plangebiets sei die Waldfläche der Mandantin weder geeignet noch erforderlich.
Es wird darum gebeten, das Ergebnis der Einwendungsbehandlung mitzuteilen. Sofern seitens der Gemeinde Bereitschaft bestehe, die Planung und die Einwendungen auch nochmals in einem persönlichen Gespräch mit unserer Mandantin zu erörtern, verschließe sie sich dem nicht.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Zum Privatwald auf dem südöstlich benachbarten Grundstück Fl.Nr. 205, Gemarkung Argelsried ist folgendes auszuführen: der Zelenka-Grund war, wie aus älteren Luftbildern ersichtlich ist, vormals Wald und ist im Rahmen der Firmenansiedlung gerodet worden. Hinter der so neu geschaffenen Grundstücksgrenze befindet sich unmittelbar angrenzend weiterhin ausgewachsener Waldbestand, der auch im Randbereich teilweise Totholz enthält. Während der Firmengebäudebestand einen Mindestabstand von 7,50 m zur gemeinsamen Grundstücksgrenze aufwies, sieht der in Aufstellung befindliche BP nurmehr einen Abstand von 4 m von der dreigeschossigen Wohnbebauung bzw. der Tiefgaragenumrandung bis zur Grundstücksgrenze vor. Das AELF (siehe Stellungnahme unter oben stehendem Punkt Nr. 1.1.10) weist darauf hin, dass durch den Baumbestand durch den oberirdischen Astüberhang und den unterirdischen Wurzelüberstand eine Gefährdung für die heranrückende Wohnbebauung zumindest im Grundstücksrandbereich besteht.
Im Rahmen der aktiven Konfliktbewältigung hat die Verwaltung das Büro Terrabiota Landschaftsarchitekten und Stadtplaner GmbH, Starnberg mit der Erstellung eines Konzeptes zur Waldsaumumgestaltung auf dem benachbarten Privatgrundstück beauftragt. Dieses liegt in der Fassung vom 28.01.2022 vor und sieht auf einer Fläche von ca. 2.570 m² in einem Streifen von 20 m Tiefe entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze unter teilweiser Beibehaltung von erhaltenswertem Baumbestand eine Umgestaltung als Waldbewirtschaftungsmaßnahme vor – siehe Anlage Nr. 2.
Seitens der Gemeinde haben mehrere Gespräche mit der Waldgrundeigentümerin stattgefunden. Bei einem gemeinsamen Vororttermin am 18.05.2022 wurden unter Hinzuziehung einer Vertreterin des AELF diverse Lösungsansätze zur Umsetzung diskutiert, letztlich jedoch ohne einvernehmliche Einigung. Zwischen Gemeinde und Waldeigentümerin wurde daraufhin mündlich vereinbart, eine Lösung auf Rechtsanwaltsebene ausarbeiten zu lassen. Die Gemeinde hat die Kanzlei Döring Spieß Rechtsanwälte, München mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragt.
Im Nachgang zum Vororttermin hat die Einwendungsführerin diverse Unterlagen angefordert, die durch den Rechtsbeistand der Gemeinde kurzfristig übersandt wurden. Aufgrund der momentanen Ferien- und Urlaubszeit dauert die Lösungsfindung an, die Gemeinde hat aber ein starkes Interesse am Fortgang des Bauleitplanverfahrens. Da eine Konfliktbewältigung für vorliegenden Sachverhalt bis zum Abschluss des Verfahrens möglich und ohnehin eine zweite Planauslegung erforderlich ist, sollte die übrige vorstehende Abwägung beschlossen und in puncto Waldsaumumgestaltung anhand des vorliegenden Konzeptes, das das AELF inhaltlich mitträgt, parallel unverändert an einer Lösungsfindung gearbeitet werden.
2. Sollte der Bauausschuss den vorstehenden Abwägungsvorschlägen folgen, wären die Planunterlagen entsprechend zu überarbeiten und gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Halbsatz und Nr. 3 2. Halbsatz BauGB erneut öffentlich auszulegen.
