Der Planentwurf, datiert mit 28.09.2021 für die Aufstellung des Bebauungsplans „Sondergebiet Schule-Jugend-Bildung“ auf Schloss Zinneberg wurde im Zeitraum vom 25. Oktober bis 29. No- vember 2021 zur öffentlichen Einsichtnahme ausgelegt. Ebenso erhielten die betroffenen Behör-den und sonstigen Träger öffentlicher Belange die Möglichkeit zur Planung Stellung zu nehmen. Im Folgenden sind die vorgebrachten Einwendungen und Anregungen inhaltlich zusammengefasst und mit Abwägungs- und Beschlussvorschlägen versehen. Diese Zusammenfassung, erstellt vom beauftragten Planungsbüro Hans Baumann & Freunde, Falkenberg, in Abstimmung mit dem Bau-amt der VG Glonn, wurde allen Gemeinderatsmitgliedern vorab zur Sitzung ausgehändigt. Herr Baumann stellte dem Gemeinderat die einzelnen Einwendungen vor und erläuterte sie. Ebenso stand er für Fragen aus dem Gremium zur Verfügung. Der Gemeinderat diskutierte die einzelnen Punkte und fasste die u.a. Beschlüsse.
Abwägungs- und Beschlussvorschläge
Regierung von Oberbayern, München,
Stellungnahme vom 22.10.2021 AZ: ROB-2-8314.24_01_EBE-9-6-5
Sachvortrag:
Im Rahmen der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes kam die ROB bereits zu dem Ergebnis, dass die räumliche und bauliche Erweiterung des bereits bestehenden Förderzentrums grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung entspricht. In den neu vorgelegten Planunterlagen zum o. g. Bebauungsplanverfahren haben sich keine landes- planerisch relevanten Änderungen ergeben. Eine erneute Bewertung aus fachlicher Sicht ist daher nicht veranlasst.
Das Vorhaben entspricht weiterhin grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung.
Abwägung und Beschluss: 20:0
Für die Planung sind keine Änderungen oder Ergänzungen veranlasst.
Landratsamt Ebersberg, Stellungnahme vom 25.11.2021
Sachvortrag:
Zu Buchstabe A Stellungnahme aus baufachlicher Sicht:
Zu 3.3: Der Bezugspunkt des Geländes ist eindeutig zu definieren. Es ist nicht klar was mit „zulässigerweise modelliertem Gelände“ gemeint ist und inwiefern dies von dem vorhandenen Gelände abweicht. Es kann zur Klarstellung die OK Roh- oder Fertigfußboden mit Höhenkote verwendet werden und eine Einschränkung, inwieweit diese Oberkante aus dem natürlichen Gelände herausragen darf. Alternativ wird sich nur auf das natürliche Gelände bezogen oder auf eine festgesetzte Geländeoberkante. Um Klarstellung der Festsetzung wird gebeten.
Weiterer Sachvortrag zu A:
Zu 4.2 „Die Abstandsflächen sind durch die Baugrenzen eingehalten.“
Es können die Abstandsflächen durch eine städtebauliche Satzung oder eine Satzung nach Art. 81 BayBO anders festgesetzt werden als die aktuelle BayBO vorgibt. Allerdings wird eine Unterschreitung dieser Abstandsflächen als sehr kritisch angesehen, da eine Belichtung, Belüftung und Besonnung der Aufenthaltsräume rechtlich nicht mehr gewährleistet werden kann. Es wird empfohlen, eine Aussage über die Abstandsflächen in die Festsetzungen mit aufzunehmen.
Weiterer Sachvortrag zu A:
Zu 4.: Es ist zu empfehlen, eine Aussage zu Dachgauben zu treffen, da diese nach aktueller BayBO nicht mehr als untergeordnete Bauteile eingestuft werden.
Abwägung:
Der Planungsentwurf für den Neubau des Förderzentrums Zinneberg wurde durch das beauftragte Architekturbüro parallel zur Bauleitplanung erstellt und sukzessive mit dem Fortschritt der Aufstellungsverfahren zur 10. Flächennutzungsplanänderung (genehmigt mit Bescheid vom 29.11.2021) sowie zum Bebauungsplan „Sondergebiet Schule-Jugend-Bildung“ ausgearbeitet.
Die Gebäudeplanung entspricht im Wesentlichen dem Bebauungsplanentwurf in der Fassung vom 28.09.2021, der am Verfahren der frühzeitigen Beteiligungen teilgenommen hat. Die Einwände und Empfehlungen aus der bauaufsichtlichen Stellungnahme sind somit als Vorschläge zur Konkretisierung bzw. zur Sicherung der Festsetzungen zu sehen und haben keine planerischen Änderungen, weder im Bebauungsplan, noch in der Gebäudeplanung, zur Folge. Vor diesem Hintergrund könnten folgende Anpassungen im Bebauungsplan vorgenommen werden:
Zu 3.3 Geländehöhen:
In Festsetzung A 3.3 wird vom „vorhandenen oder zulässigerweise modellierten Gelände“ als unterem Bezugspunkt zur Bestimmung der Wandhöhe gesprochen. Inwieweit das Gelände verändert werden darf, ist in der Festsetzung A 8. geregelt. Hier werden die zulässigen Abgrabungen bzw. Aufschüttungen in verschiedenen Bereichen des Plangebietes festgesetzt. Damit soll klargestellt werden, inwieweit Geländemodellierungen zulässig sind.
Gleichwohl könnte auf den Vorschlag des LRA eingegangen und die Oberkante Fertigfuß- boden mit einer Höhenkote festgesetzt werden. In Abstimmung mit der Gebäudeplanung sollte diese Höhe bei maximal 604,60 m über Normalnull (m üNN) liegen. Dieses Maß sollte auch als unterer Bezugspunkt der Wandhöhen-Festsetzung gelten.
Eine zusätzliche Einschränkung, wie weit diese Höhe über das Gelände hinausragen darf, wird nicht für erforderlich gehalten, da diese Lage auf das vorhandene Gelände abgestimmt ist.
Eine weitere Konkretisierung der Festsetzungen zur Höhenentwicklung der Gebäude wird weiter unten bei den Anregungen von Verwaltung und Entwurfsverfasser vorgeschlagen.
Zu 4.2 Abstandsflächen:
Wie vom LRA bestätigt können die Abstandsflächen durch eine Satzung anders als in der BayBO 2021 geregelt, festgesetzt werden. Die Bedenken, dass eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung der Aufenthaltsräume rechtlich nicht gewährleistet werden kann, können im vorliegenden Fall dadurch ausgeräumt werden, dass den künftigen Fassaden nach Norden, Osten und Süden hin keine Gebäude, Mauern oder sonstige höher aufragende Bauteile vorgelagert sein werden.
Nach außen hin gelten die Abstandsflächen als eingehalten, wenn die Baugrenzen und die zulässigen Wandhöhen eingehalten werden. Sollten innerhalb des Bauraumes längerfristig weitere Gebäude entstehen, die Abstandsflächen erfordern, so sind diese nach Art. 6 BayBO 2021 zu erbringen. Dies sollte in den Festsetzungen klargestellt werden.
Lediglich nach Westen hin liegen benachbarte Gebäude wie die bestehende Turnhalle und ein Garagengebäude. Hier beträgt der Abstand der Baugrenze zum Gebäudebestand ca. 6.0 m, was in jedem Fall eine ausreichende Belüftung, Belichtung und Besonnung der nach Westen gerichteten Aufenthaltsräume gewährleistet.
Auch für das westlich gelegenen Bestandsgebäude sind diesbezüglich keine Probleme erkennbar, da dieses (Turnhalle) um nahezu eine Geschosshöhe tiefer situiert ist und die Belichtung von Osten nur von untergeordneter Bedeutung ist. Bei einer etwaigen Umnutzung oder Erhöhung dieses Gebäudes ist in Anbetracht des Abstandes von ca. 6.0 m zum geplanten Neubau ebenfalls von einer ausreichenden Belichtung und Belüftung von Aufenthaltsräumen auszugehen. Diese Situation sollte in der Begründung zum Bebauungsplan noch erläutert werden.
Zu 4 Dachgauben:
Dachgauben sollen errichtet werden können und sind auch in der vorliegenden Objektplanung vorgesehen. Da sich diese auf den nach Norden und Süden ausgerichteten Dachflächen befinden, liegen keine weiteren Gebäude gegenüber. Auf eine Beschränkung der Wandhöhe kann verzichtet werden, evtl. erweiterte Abstandsflächen haben keine Auswirkungen auf benachbarte Bebauung. Eine generelle Zulässigkeit von Dachgauben könnte in die Festsetzungen aufgenommen werden.
Beschluss: 20:0
Festsetzung A 3 „Maß der baulichen Nutzung“ wird wie folgt ergänzt bzw. umformuliert:
„Oberkante Fertigfußboden Erdgeschoss auf einer Höhe von maximal 604,60 m üNN.
„Die Wandhöhe wird gemessen an der Außenkante der traufseitigen Wand vom unteren Bezugspunkt bei 604,60 m üNN. bis Oberkante Dachhaut bzw. bis zum oberen Abschluss der Wand.“
In der Begründung zum Bebauungsplan wird gemäß der obigen Abwägung erläutert, dass die Abstandsflächen nach BayBO lediglich für Gebäude innerhalb des Bauraumes zueinander gelten. Nach außen hin gelten die Abstandsflächen als eingehalten, wenn die Baugrenzen und die zulässige Wandhöhe nicht überschritten werden. Die Festsetzung A 4.2 wird entsprechend ergänzt.
Festsetzung A 5 „Gestaltung der Gebäude“ wird dahingehend erweitert, dass Dachgauben zulässig und diese von der Wandhöhenfestsetzung ausgenommen sind. Die Gauben müssen mind. 1.00 m unter dem First ansetzen.
Weitere Beschlussvorschläge zum Maß der baulichen Nutzung siehe weiter unten bei den Anregungen von Verwaltung und Entwurfsverfasser.
Weiterer Sachvortrag zu A:
Im vorliegenden Fall ist die Vorlage eines qualifizierten Freiflächengestaltungsplanes im Baugenehmigungsverfahren nicht erforderlich. Der Hinweis kann gestrichen werden.
Der Bauraum ist zu vermaßen.
Abwägung und Beschluss: 20:0
Der Hinweis Ziff. B 10.5 des Bebauungsplanes wird ersatzlos gestrichen.
Der Bauraum wird vermaßt.
Sachvortrag:
Zu Buchstabe B Stellungnahme aus immissionsschutzfachlicher Sicht:
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen oder weitere Informationen aus eigener Zuständigkeit werden nicht vorgebracht.
Abwägung und Beschluss zu B: 20:0
Für die Planung sind keine Änderungen oder Ergänzungen veranlasst.
Zu Buchstabe C:
Aus naturschutzfachlicher und -rechtlicher Sicht bestehen im Hinblick auf die Abarbeitung des Leitfadens „bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ erhebliche Bedenken.
Gemäß dem Leitfaden müssen Flächen, die keine erhebliche oder nachhaltige Umgestaltung oder Nutzungsänderung im Sinne der Eingriffsregelung erfahren, nicht in die Betrachtung mit einbezogen werden. Grundsätzlich sind jedoch Freiflächen, die zu den Baugrundstücken gehören, in den jeweiligen Baugebietstyp einzubeziehen. Durch entsprechende Vermeidungsmaßnahmen kann der Kompensationsaufwand reduziert werden. Das bloße Einbeziehen von Flächen, in die nicht eingegriffen wird, stellt keine Vermeidungsmaßnahme dar.
Aus fachlicher Sicht müssen die an die Gebäude angrenzenden Grünflächen im Norden, Süden und Westen mit in die Eingriffsermittlung einbezogen werden, da sie entweder wesentlich verändert werden oder als Vermeidungsmaßnahme dienen. Auch die zusätzliche Eingrünung des südlichen Parkplatzes, der Erhalt der Buchenhecke, die Entsiegelung der überbauten Flächen sowie die Bebauung auf bereits versiegelten Flächen dienen als Minimierungsmaßnahmen.
Lediglich die Weideflächen im Osten bzw. Nordosten und die Ausgleichsfläche können aus der Eingriffsbilanzierung herausgelassen werden, da diese weiter landwirtschaftlich genutzt werden und hier keine Veränderung der Landschaft stattfindet.
Aus o. g. Gründen ergibt sich ein größerer Eingriffsumfang als im Umweltbericht dargestellt. Aufgrund der Flächenversiegelung ist von einem niedrigen bis mittleren Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad auszugehen. Die weitere Einstufung bzw. der Kompensationsfaktor sollten in enger Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde durchgeführt werden.
Abwägung:
Zu Klärung des Sachverhaltes fand am 16.12.2021 im Landratsamt Ebersberg eine Besprechung mit einem Vertreter der unteren Naturschutzbehörde und den Entwurfsverfassern statt. Die sich daraus ergebenden Anpassungen in der Eingriffs-/Aus- gleichs-Bilanzierung wurden von den Entwurfsverfassern formuliert sowie in einem Plan dargestellt. Im Ergebnis vergrößert sich die Ausgleichsfläche von 1.740 m² auf 2.890 m², was eine Verbreiterung der Streuobstwiese von 12.0 m auf 20.5 m ergibt.
Der detaillierte Vorschlag mit allen Änderungen zu Ziff. 4 und 5 des Umweltberichtes sowie eine Plandarstellung zur Berechnung der Ausgleichsfläche und ein aktualisierter Entwurf des Bebauungsplanes (alle mit Datum 13.01.2022) wurden mit Email vom 13.01.2022 der unteren Naturschutzbehörde zugeleitet. Diese Unterlagen liegen dem Beschlusspapier bei.
Das Einverständnis zu den geänderten Unterlagen wurde von der unteren Naturschutzbehörde mit Email vom 11.02.2022 und von der Ordensgemeinschaft der Schwestern vom Guten Hirten mit Email vom 21.02.2022 erklärt.
Beschluss zu C: 20:0
Die Eingriffs-/Ausgleichs-Bilanzierung mit Berechnung der Ausgleichsfläche und Darstellung im Planentwurf wird gemäß den mit der unteren Naturschutzbehörde sowie der Ordensgemeinschaft abgestimmten Unterlagen geändert. Diese Unterlagen (Ausgleichsermittlung, Ausgleichsberechnung, Bebauungsplanentwurf, jeweils mit Datum 13.01.2022) bilden die Grundlage für diesen Beschluss und liegen dem Beschlusspapier bei.
Zu Buchstabe D und E:
Aus bodenschutzfachlicher Sicht wird erklärt, dass das Plangebiet derzeit nicht im Altlastenkataster eingetragen ist.
Aus Sicht des Landkreises:
Stellungnahme kommunale Abfallwirtschaft:
Es bestehen keine Einwände gegen die Planung. Die Vorgaben der Gewerbe-abfallverordnung zur Abfalltrennung sind zu beachten. Abfälle, die bei Baumaßnahmen anfallen, müssen nach der Abfallwirtschaftssatzung des Landkreises Ebersberg nach bestimmten Fraktionen getrennt entsorgt und verwertet werden.
Stellungnahme Kreisstraßen:
Die Leistungsfähigkeit der Zuwege für Kfz, Lkw und Radverkehr muss vom Straßenbauamt Rosenheim geprüft werden. Stellplätze und Ladestationen für die Elektromobilität sind vorzusehen.
Abwägung:
Das Straßenbauamt Rosenheim wurde am Aufstellungsverfahren des Bebauungsplanes beteiligt und hat keine Einwände gegen die Planung geäußert.
Der Forderung nach Errichtung von E-Ladestationen kann im Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht nachgekommen werden, da dieser keine geeigneten Fahr- und Stellflächen im gebäudenahen Bereich ausweist. Allerdings ist derzeit, unabhängig vom Bebauungsplan, eine E-Ladestation im Bereich des Garagengebäudes nördlich der bestehenden Turnhalle in Planung. Damit dürfte der Forderung des LRA (Kreisstraßen) Rechnung getragen werden. Dies ist allerdings nicht Gegenstand des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens.
Beschluss: 20:0
Für die Planung sind keine Änderungen oder Ergänzungen veranlasst.
Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Stellungnahme vom 25.11.2021, SG (B Q), AZ: P-2021-5718-1_S2
Sachverhalt:
Es wird darum gebeten, bei künftigem Schriftwechsel Sachgebiet und Aktenzeichen mit anzugeben.
Bodendenkmalpflegerische Belange:
In unmittelbarer Nähe zum Plangebiet liegt das Bodendenkmal D-1-8037-0120 „Untertägige spätmittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich von Schloss Zinneberg und seiner Vorgängerbauten mit barocken Gartenanlagen.“ Bereits im Hochmittelalter wird auf Zinneberg ein Adelssitz aus dem 12. Jh. vermutet, sowie eine Vorsiedlung in dessen Umfeld. Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist daher eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist. Ein entsprechender Hinweis ist in die Planunterlagen aufzunehmen.
Es wird weiter darauf hingewiesen, dass die erforderlichen Maßnahmen einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Fachliche Hinweise zur Abstimmung kommunaler Planungen mit Belangen der Bodendenkmalpflege sind folgender Broschüre zu entnehmen:
Die rechtlichen Grundlagen bei der Überplanung von Bodendenkmälern sind folgenden Quellen zu entnehmen:
sowie
In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofes wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z. B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 als „Archiv des Bodens“) vorzunehmen.
Abwägung:
Das im Bayerischen Denkmalatlas beschriebene Bodendenkmal D-1-8037-0120 umfasst den Schlosskomplex sowie die Gärtnerei. Der Umgriff des vorliegenden Plangebietes berührt das Bodendenkmal nicht. Dennoch könnte dieses im südwestlichen Bereich außerhalb des Geltungsbereiches als nachrichtliche Übernahme dargestellt werden.
In den Planunterlagen (Hinweise, Begründung und Umweltbericht) wurde bereits auf die Meldepflicht von zutage tretenden Bodendenkmälern hingewiesen. Zusätzlich wurde angeführt, dass für Bodeneingriffe jeglicher Art im Bereich des Bodendenkmals eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 BayDSchG notwendig ist, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.
Die vom BlfD vorgeschlagenen städtebaulichen Festsetzungen wurden, soweit für das geplante Vorhaben einschlägig und erforderlich, im Bebauungsplanentwurf getroffen. Das weitere Vorgehen bzgl. des Denkmalschutzes wird im Zuge der Genehmigungsplanung zum Bauvorhaben vom Landratsamt geprüft. Dabei wird auf der Grundlage der Denkmalschutzgesetze festgelegt, inwieweit weitere archäologisch qualifizierte Voruntersuchungen erforderlich sind bzw. ein eigenständiges Erlaubnisverfahren eingeleitet werden muss. Dies ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung und kann nicht durch städtebau- liche Festsetzungen bestimmt werden. Die entsprechenden Hinweise können lediglich darauf aufmerksam machen, dass aufgrund der Lage des Vorhabens in einem historisch bedeutsamen Gebiet weitere archäologische Untersuchungen oder Maßnahmen erforderlich werden können.
Beschluss: 20:0
Das Bodendenkmal D-1-8037-0120 wird als nachrichtliche Übernahme dargestellt, soweit dies auf der Plandarstellung im DIN A 4 Format möglich ist.
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg
Stellungnahme vom 29.11.2021, AZ: AELF-EE-F2-4612-42-5-4
Sachvortrag:
Forstfachlich liegen keine Einwände oder Anregungen vor.
Auf den nordöstlich angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen kann es auch am Wochenende sowie an Sonn- und Feiertagen zu Lärm-, Staub- und Geruchsemissionen kommen. Diese sind im ortsüblichen Umfang zu dulden.
Für Bepflanzungen zu landwirtschaftlichen Flächen hin werden ab einer Wuchshöhe von 2.0 m Grenzabstände von mind. 4.0 m empfohlen.
Von Seiten der Landwirtschaft gibt es keine weiteren Einwände.
Abwägung:
Die landwirtschaftlich genutzten Flächen befinden sich im Eigentum der Ordensgemeinschaft und sind verpachtet. Die Immissionen aus der Bewirtschaftung werden bei Umsetzung der vorliegenden Planung eher geringer, da sich die Pachtfläche durch die Anlage eines Parkstreifens mit Eingrünung und Ausweisung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsfläche in Form einer Streuobstwiese in diesem Bereich künftig verkleinern würde. Die Realisierung dieser Anlagen würde außerdem den Abstand zwischen der landwirtschaftlich genutzten Fläche und den Einrichtungen für Schule und Sport um ca. 25 m vergrößern.
Auf die Pflanzabstände zu landwirtschaftlich genutzten Flächen wird in Ziff. B 10.8 des Bebauungsplanes bereits hingewiesen.
Beschluss: 20:0
Für die Planung sind keine Änderungen oder Ergänzungen veranlasst.
Bayernwerk Netz GmbH, Ampfing, Stellungnahme vom 21.10.2021
Sachvortrag:
Gegen die Planung bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb der Anlagen der Bayernwerk Netz GmbH nicht beeinträchtigt werden. Im Plangebiet befinden sich entsprechende Versorgungseinrichtungen. Auskünfte zur Lage dieser Versorgungseinrichtungen können online über das Auskunftsportal www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftsportal.html eingeholt werden. Es wird gebeten, die Bayernwerk Netz GmbH bei weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.
Abwägung:
Die Prüfung, ob Versorgungseinrichtungen oder technische Infrastruktur vorhanden sind, ist insbesondere in bereits bebauten Gebieten obligatorisch und wird bei den entsprechenden Fachplanungen abgeklärt. In den Bebauungsplan könnte ein Hinweis aufgenommen werden, dass im Plangebiet Versorgungseinrichtungen der Bayernwerk Netz GmbH vorhanden sind.
Beschluss: 20:0
In den Bebauungsplan wird ein Hinweis aufgenommen, dass im Plangebiet Versorgungseinrichtungen der Bayernwerk Netz GmbH vorhanden sind.
Bayernets GmbH München, Stellungnahme vom 21.10.2021
Sachvortrag:
Im Plangebiet liegen keine Anlagen der bayernets GmbH und aktuelle Planungen werden nicht berührt. Es werden keine Einwände gegen das Verfahren vorgebracht.
Abwägung und Beschluss: 20:0
Für die Planung sind keine Änderungen oder Ergänzungen veranlasst.
TenneT TSO GmbH Bayreuth, Stellungnahme vom 22.10.2021 per Email
Sachvortrag:
Im Plangebiet liegen keine Anlagen der TenneT TSO GmbH; Belange des Unternehmens werden nicht berührt.
Abwägung und Beschluss: 20:0
Für die Planung ergeben sich keine Änderungen oder Ergänzungen.
Anregungen von Verwaltung und Entwurfsverfasser
Sachvortrag:
Der Entwurf der Projektentwickler zum Schulgebäude sieht für den dreigeschossigen Hauptbaukörper (Ost-/West-Richtung) ein Satteldach und für einen rechtwinklig angebauten zweigeschossigen Gebäudeteil (Nord-/Süd-Richtung) ein flachgeneigtes gleichschenkeliges Dach mit 5° Dachneigung vor. Gemäß der Festsetzung A 5.2 zur Dachgestaltung ist das Hauptgebäude mit einem gleichschenkeligen Satteldach auszuführen. Der zweigeschossige Winkelbau ist jedoch als Teil des Hauptgebäudes zu betrachten.
Abwägung:
Die Zulässigkeit des flach geneigten Daches auf dem zweigeschossigen Winkelbau, wie im Planentwurf zum Schulgebäude dargestellt, sollte in die Festsetzungen mit einer eindeutigen Formulierung aufgenommen werden.
Zur eindeutigen Unterscheidung der Baukörper und deren Gestaltung sollten jeweils eigene Bauräume für das dreigeschossige Gebäude mit Satteldach bzw. den zweigeschossigen Gebäudeteil mit flach geneigtem Dach im Bebauungsplan dargestellt werden. Hierfür könnte der Bauraum „Schulgebäude und befestigte Freiflächen“ durch eine weitere Knödellinie unterteilt und mit unterschiedlichen Nutzungsschablonen versehen werden.
Die Festsetzung sollte sich am Planentwurf zum „Neubau Förderzentrum“ i. d. F. v. 16.11.2021 der Haindl + Kollegen Architekten GmbH, München, orientieren, der mit der Ordensgemeinschaft Schwestern vom Guten Hirten abgestimmt ist.
Mit dieser Konkretisierung der Festsetzungen könnte auch auf die Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege München, die mit Email vom 25.03.2022 außerhalb der Beteiligungsfrist (Ende 29.11.2021) abgegeben wurde, eingegangen werden. Hierin wird zu bedenken gegeben, dass eine Beeinträchtigung des landschaftsprägenden Denkmals Schloss Zinneberg bei dem aktuellen Kenntnisstand nicht ausgeschlossen werden könne. Durch die hier vorgeschlagenen Festsetzungen kann sichergestellt werden, dass insbesondere der nach Süden hin ausgerichtete Gebäudeteil durch das flach geneigte Dach sowie die niedrigere Wandhöhe einer zurückhaltenden Gestaltung und Dimensionierung unterliegt, was der Ansicht von Süden und Osten her sehr entgegenkommt. Eine eingehende Befassung mit den Einwendungen des BLfD wird im Rahmen der nachfolgenden Behörden- beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB erfolgen.
Beschluss: 20:0
Festsetzung A 2.2 „Nutzungsschablone“ wird wie folgt ergänzt:
SD Satteldach gleichschenkelig
FD Flachdach oder flach geneigtes Dach
Festsetzung A 3 „Maß der baulichen Nutzung“ wird wie folgt neu formuliert:
3.1 GR 850 Maximal zulässige Grundfläche, z. B. 850 m²
3.2 Oberkante Fertigfußboden Erdgeschoss auf einer Höhe von maximal 604,60 m üNN.
3.3 Die Wandhöhe wird gemessen an der Außenkante der traufseitigen Wand vom unteren Bezugspunkt bei 604,60 m üNN. bis Oberkante Dachhaut bzw. bis zum oberen Abschluss der Wand.“
3.4 FH 14.10 Maximal zulässige Firsthöhe, z. B. 14.10 m
Im Plan wird der Bauraum „Schulgebäude und befestigte Freiflächen“ mittels einer weiteren Knödellinie in zwei Bereiche mit folgenden Nutzungsschablonen aufgeteilt:
Bauraum „Schulgebäude“
GR max. 850 m²
WH max. 9.00 m
FH max. 14.10 m
SD/DN 25° - 33°
Bauraum „Schulgebäude und befestigte Freiflächen“
GR max. 350 m²
WH max. 7.00 m
FH max. 7.30 m
FD/DN max. 5°
Die Festsetzung A 5.2 „Dachgestaltung“ wird wie folgt umformuliert:
Der Satz „Das Hauptgebäude ist mit einem gleichschenkeligen Satteldach auszuführen“ wird ersatzlos gestrichen.
Keine Anregungen oder Einwände bzw. keine Äußerung wurden vorgebracht von:
Dr. Niemeyer-Wasserer, Kreisheimatpflegerin, 11.11.2021
Erzbischöfliches Ordinariat München, 29.11.2021
Staatliches Bauamt Rosenheim, Straßenbauamt, 02.11.2021
Energienetze Bayern GmbH & Co. KG, Traunreut, 11.10.2021
Gemeinde Feldkirchen-Westerham, 22.10.2021
Gemeinde Aying, 21.10.2021
Keine Stellungnahme wurde abgegeben von:
Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH
Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern
Bayerischer Bauernverband
Bayernwerk AG Ampfing
Bund Naturschutz Kreisgeschäftsstelle Ebersberg
Deutsche Glasfaser Borken
Erdgas Südbayern Ebersberg
Gemeinde Baiern
Gemeinde Egmating
Gemeinde Bruck
Gemeinde Moosach
Gemeinde Oberpframmern
Kreisbrandinspektor Twietmeyer, Landratsamt Ebersberg
Landesbund für Vogelschutz in Bayern e. V., Forstinning
Landratsamt Ebersberg Gesundheitsamt
Münchner Verkehrs- und Tarifverbund
Regierung von Oberbayern, Bergamt Südbayern,
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung im Zeitraum vom 25.10.2021 bis 29.11.2021
wurden keine Stellungnahmen abgegeben.
